【正文】 6 女內(nèi)： 安莉芳 黛安芬 嘉莉詩 安麗絲 曼妮芬 古今 月盈兒 美伊 美夢(mèng) 7 珠寶： 周大福珠寶 鑫生珠寶 皮爾卡丹珠寶 瑞豐珠寶 周大生珠寶 恒昌珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶 天時(shí)珠寶 8 床上用品： 埃迪蒙托床品 喬德床品 海迪夢(mèng)絲床品 金盾床品 圣夫島床品 佳麗斯床品 夢(mèng)特嬌床品 皮爾卡丹床品 9 數(shù)碼手機(jī) ： 諾基亞 摩托羅拉 三星 聯(lián)想 諾亞舟 好記星 步步高 魅族 學(xué)之友 讀書郎 10 化妝品： 海潤(rùn)珍珠 京潤(rùn)珍珠 海之南珍珠 歐萊雅 美寶蓮 Za 玉蘭油 蝶妝 藍(lán)色之戀 香奈兒 高夫 柏芬 高絲 水生活 韓國(guó)露姿 蘭姿 11 餐飲： 毛家飯店 天下魚煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳門街餐廳 咖啡時(shí)間餐廳 九千館 拾味館 綠蔭閣 壹加壹餃子館 亨美樂餐廳 富樂雞飯店 湖南人 常德肥腸館 龍泉酒家 第七章 ?？?各 業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)狀況分析 各商場(chǎng)均采用百貨＋超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價(jià)值較低的位置，以超市來帶動(dòng)人 氣，以百貨來實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 海南萬國(guó)大都會(huì) 33 ?？?各百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式 大多數(shù) 為百貨＋超市，其中 有 的商場(chǎng)設(shè)有兩層自營(yíng)超市，分生鮮和日用品兩類。 海南萬國(guó)大都會(huì) 30 醫(yī)療及娛樂教育文化消費(fèi)比重上升趨勢(shì)明顯 。人們用于改善居住環(huán)境方面的支出也呈較大幅度的增長(zhǎng)。 住房消費(fèi)比重上升較快 ， 居住方面的消費(fèi)比重大幅上升，這是與我國(guó)住房及配套的工資制度改革緊密相關(guān)的。 支出比重變化最大隨著居民收入水平的提高及電子通訊、家用汽車價(jià)格的下調(diào)，移動(dòng)電話及家用汽車已成為我國(guó)近幾年形成的新消費(fèi)熱點(diǎn)之一。 耐用品消費(fèi)增長(zhǎng)減緩，主要耐用消費(fèi)品趨于飽和 ， 城鎮(zhèn)居民家庭中用品消費(fèi)特別是購(gòu)買耐用消費(fèi)品支出增長(zhǎng)勢(shì)頭逐年減緩，表明用品消費(fèi)已經(jīng)不再是人們消費(fèi)的重點(diǎn)。 恩格爾系數(shù)逐年下降 ，到 2020 年 恩格爾系數(shù) 達(dá)到 %； 食品消費(fèi)質(zhì)量提高，衣著消費(fèi)支出比重下降 ， 過去簡(jiǎn)單的吃飽吃好，轉(zhuǎn)變?yōu)槠贩N更加豐富，營(yíng)養(yǎng)更加全面。他們?cè)谙M(fèi)期間過多的是考慮商品的價(jià)格因素，但隨著生活水平的提高而對(duì)商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注也越來越高。農(nóng)村居民人均純收入 3829 元，增長(zhǎng) %。 2020 年 ,全市城鎮(zhèn)單位在崗職工工資總額 億元，比上年增長(zhǎng) %；在崗職工年平均工資 20220 元 /人，增長(zhǎng) %,首次突破 2 萬元大關(guān) (不包括私營(yíng)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個(gè)體從業(yè)人員所獲取的勞動(dòng)報(bào)酬 )。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場(chǎng)采購(gòu)?fù)猓蠹母邇r(jià)格的商品主要會(huì)在?？谑胁少?gòu)；這類消費(fèi)群體 僅占總消費(fèi)人群的2530%左右。但 由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì) ， 受地理位置與觀念的制約， 海口 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后 ，所以，?？谡w貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲 3%，其中食品價(jià)格上漲 %，衣著價(jià)格下降 %。 02020400060008000100002020 2020 2020 2020人均收入人均支出 四、 海南 城鎮(zhèn)居民家庭年人均消費(fèi)性支出及構(gòu)成 項(xiàng) 目 1987年 1995年 2020年 2020年 2020年 2020年 04年消費(fèi)支出構(gòu)成（ %） 年人均消費(fèi)性支出 1. 食 品 2. 衣 著 3. 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 4. 醫(yī)療保健 5. 交通與通訊 6. 娛樂教育文化服務(wù) 海南萬國(guó)大都會(huì) 27 7. 居 住 8. 雜項(xiàng)商品與服務(wù) 另， 根據(jù) ?？谑?2020 年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示 ： 海口市 批發(fā)、零售和餐飲的年消費(fèi)額在 億元 其中批發(fā)和 零售消費(fèi)為 億元 ，增長(zhǎng) %， 餐飲消費(fèi)為 億元 ，增長(zhǎng) %。 從以上數(shù)據(jù)來看， 萬國(guó)大都會(huì) 所在的二個(gè)交匯區(qū)： 龍華區(qū) 戶籍人 口 是 萬人 ， 美蘭 區(qū) 戶籍人口 萬人 ，是?？谧畲蟮?二個(gè)區(qū)，二個(gè)區(qū) 戶籍人口 合計(jì)人口達(dá)到 。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。 戶籍人口 萬人 ，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人 。 戶籍人口 萬人， 其中非農(nóng)業(yè)人口 萬人。從城鎮(zhèn)人口占人口總比重來看，至 2020 年，海南省城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡_(dá)到了 %，略高于全國(guó)平均水平（ 43%），城市化發(fā)展水平較快。（資料來源：?？谑幸?guī)劃局） 以上這些都具備了 購(gòu)物中心發(fā)展的必備條件，說明海口發(fā)展購(gòu)物中心已初具條件，是發(fā)展 購(gòu)物中心的較好時(shí)機(jī) ；同時(shí)，也 是 萬國(guó)大都會(huì) 發(fā)展 購(gòu)物中心的 最佳 時(shí)機(jī) 。海口 社會(huì)消費(fèi)品零售總額已突破 160 億元， 近年來，?？诮?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民的收入水平提高較塊，人口規(guī)?？偭恳?超過 171 萬，城市居民的居住密度高，居民的購(gòu)買力提高，購(gòu)買潛力大， 城市居民 個(gè)人可支配收入也突破 1 萬元以上， 到2020年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到５６５億元，年均增長(zhǎng)１１％；財(cái)政總收入達(dá)到１１４億元，年均增長(zhǎng)１１％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１５３５０元，年均增長(zhǎng)８％；農(nóng)民人均純收入６１６０元，年 均增長(zhǎng)８％；社會(huì)消費(fèi)品零售總額２７３億元，年均增長(zhǎng)１２％；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì) 海南萬國(guó)大都會(huì) 23 達(dá)到１０１５億元，年均增長(zhǎng)１０％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在４％以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在６?以內(nèi)， 這些都反映了?？诔鞘辛闶凼袌?chǎng)的容量在不斷擴(kuò)大，消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ螅? 中國(guó)城市購(gòu)物中心的發(fā)展基本條件之一 人均 GDP 接近 2500 美元，目前 海口人均 GDP19980 元（相當(dāng) 2600 美元），已具備發(fā)展大型 購(gòu)物中心的適宜條件 ； 本項(xiàng)目周邊居住人口、工作人口、流動(dòng)人口聚集度高，購(gòu)買力強(qiáng)， 消費(fèi)群體穩(wěn)定 ； 海秀商圈正處于 更新?lián)Q代 的時(shí)期 ，未來發(fā)展的重點(diǎn)是新形態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)，隨著?？诮?jīng)濟(jì)及商業(yè)市場(chǎng)的快速發(fā)展，海口人 消費(fèi)觀念將會(huì)不斷更新?lián)Q代，這說明開發(fā)購(gòu)物中心符合時(shí)代發(fā)展的需要； ?？谌讼M(fèi)特點(diǎn)： 追求健康生活，對(duì)質(zhì)量型的飲食和娛樂消費(fèi)，敢于消費(fèi)，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一樣的購(gòu)物體驗(yàn)，對(duì)外來事物接受程度較高， ?？谌顺缟行迈r體驗(yàn)的消費(fèi)心理符合新形態(tài)的綜合性商業(yè)發(fā)展； ?？诂F(xiàn)存商業(yè)多為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，以購(gòu)物為主，缺乏上檔次和規(guī)模的餐飲娛樂聚集區(qū)，缺乏大規(guī)模停車場(chǎng)地，作為 萬國(guó)大都會(huì)項(xiàng)目自身的條件 體量、單層面積、和廣 場(chǎng)、停車場(chǎng)，為整個(gè)項(xiàng)目提供了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 但 秀英 區(qū) 商業(yè)圈升級(jí)還有待時(shí)日 。目前以金 牛嶺公園為中心的“金牛板塊”住區(qū)正在迅速生成，近２００萬平米的中高檔住宅開發(fā)面積呼之欲出，在售的“奧林匹克花園”、“都市森林”、“時(shí)代雅居”、“雅莊花園”、“明隆花園”等項(xiàng)目隨著“沃爾瑪”進(jìn)駐板塊的消息而走俏，僅農(nóng)墾城即將主導(dǎo)開發(fā)的“綠海佳苑”、“西嶺華庭”等多個(gè)項(xiàng)目總建筑面積達(dá)７０萬平方米，日益為該地區(qū)商業(yè)發(fā)展提供充足的人氣和消費(fèi)力。以原始居民和外來務(wù)工人員為主流的秀英村為代表，消費(fèi)人群在消費(fèi)檔次上還不是很高。一個(gè)區(qū)域商圈的形成總要有一個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射，秀英未來商業(yè)核心區(qū)在哪里？似乎難住了不少投資者。瓊山區(qū)具有潛在優(yōu)勢(shì)：城區(qū)南擴(kuò)有充足的空間和發(fā)展的余地，未來一兩年內(nèi)，?？诘沫h(huán)城高速、同三高速、貨運(yùn)大道、迎賓大道將在這里形成完善的交通網(wǎng)路，南渡江兩岸、東海岸建設(shè)的規(guī)劃將給瓊山區(qū)帶來發(fā)展機(jī)遇。事實(shí)上府城的商業(yè)發(fā)展早已形成了一個(gè)以中山路為核心，以日用百貨為主，且行業(yè)相對(duì)集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)的商圈，剩下的只是升級(jí)換代問題。相對(duì)全?？谑兄懈邫n商業(yè)物業(yè)，在智能化、自動(dòng)化、服務(wù)體系等軟硬件支 持方面幾乎為零。府城的商業(yè) 圈從目前來看整體消費(fèi)能力有限， 商業(yè)圈 的發(fā)展受限。從地域上來看， 解放路老商圈 緊鄰海秀路 商圈 ，從發(fā)展的趨勢(shì)來看， 解放路老商圈 由于 萬國(guó)大都會(huì) 大商業(yè)圈 的興起， 解放路老商圈 將融入 海 秀路大 商圈 即“ 萬國(guó)大都會(huì)大商業(yè)圈 ”， 并與 萬國(guó)大都會(huì) 大商業(yè)圈形成互補(bǔ) 。 解放路老商圈 將融入 海秀 路大 商圈 傳統(tǒng)的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起 ， 作為老城區(qū)的解放路商 海南萬國(guó)大都會(huì) 20 圈，就目前而言，解放西路的休閑品牌專賣店以及書店、影院等，已經(jīng)使這一商圈具有了年輕人的文化特色。?？?的濱水區(qū)一字長(zhǎng)蛇地排列，不具備大型商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者聚集的條件，零星的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目形成不了氣候。城市商業(yè)中心的形成要有商業(yè)人氣的聚集。這些新規(guī)劃的商業(yè)新軍，或打?qū)I(yè)精品牌、或走綜合型休閑購(gòu)物路線，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)、細(xì)分市場(chǎng)的格局。 復(fù)興城為標(biāo)志，周邊家 要靠政府牽頭，以大國(guó)貿(mào)的概念對(duì)其統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，國(guó)貿(mào)商圈也將逐漸崛起，并將以與海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之勢(shì) 濱海 商圈 決不會(huì)是一個(gè)城市的商業(yè)中心 最近幾年海南的房地產(chǎn)火了，大量高檔住宅涌現(xiàn)造就了一批分布全國(guó)的消費(fèi)群體，對(duì)?？谏虡I(yè)的改朝換代起了推波助瀾的作用。京茂百貨、風(fēng)華時(shí)代的匆匆開業(yè)又很快難以為繼，都反映出國(guó)貿(mào)商圈 的情況，另一方面也反映 商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)實(shí)力、 海南萬國(guó)大都會(huì) 19 經(jīng)驗(yàn)等方面都還顯不足。 國(guó)貿(mào)商圈 將逐漸崛起 由于 原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)過于集中、狹窄、老化與大量的新的居民區(qū)域的分布不相適應(yīng)，迫使商業(yè)中心由一個(gè)向多個(gè)方向分布 ， 國(guó)貿(mào)集中眾多商業(yè)地產(chǎn)， “ 廣百百貨 ” 成為其中先行者，這里居民文化、經(jīng)濟(jì)水平都較高 ， ” 。海秀東路作為城市主干道 和中心 輻射能力極強(qiáng)，西南延伸至和平南路口，以及南大立交橋以東皆成為其“勢(shì)力范圍”。 另，大同路南段與海秀東路一段路面實(shí)行單行車道分流后，產(chǎn)生了一個(gè)真正的圈狀商業(yè)區(qū)，使大同路成為連接兩大商圈的樞紐，未來的價(jià)值增長(zhǎng)潛力倍增。而以大同路、龍華路、解放西路三路交匯點(diǎn)為中心的商業(yè)圈 — “萬國(guó)大都會(huì)大商業(yè)圈” 也 正 在日益成熟 ， 中山路、新華路、博愛路、 新民西路、得勝沙路等 老商業(yè)圈 則與之相互呼應(yīng)。 復(fù)興城 、紫荊百貨 第一摩爾 產(chǎn)業(yè)聚集度 百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、電影、專賣店等 百貨、超市、餐飲、娛樂、休閑、電影、專賣店等 百 貨 、 超市、餐飲、娛樂 、休閑、專賣店等 百貨、超市、餐飲 百貨、超市、餐飲 百貨、超市 中心片區(qū) 海秀 路大 商圈 正在形成 經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，中心片區(qū)已形成了以 明珠 廣場(chǎng) 、 DC 城 、 第一百貨、樂普生為核心的商圈，商業(yè)主要分布在以 明珠 廣場(chǎng)為中心 的海秀 路 上 ，還有眾多專賣店以及娛樂、餐飲等配套設(shè)施 ， 就連公交線路的競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)也是海秀路。 另，濱海 路、 海甸島、秀英、南海大道 、 府城也因人氣的不斷聚集，在形成各自的商業(yè)中心 ， 其余片區(qū)的商業(yè)分布相對(duì)零散，各個(gè)片區(qū)的區(qū)域性的商業(yè)中心尚未形成 。 復(fù)興城、宜欣商業(yè)廣場(chǎng)、 南亞廣場(chǎng)、萬國(guó)商廈、 三葉數(shù)碼城等大型、超大型商業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)開工 、開盤。目前 “ 明珠廣場(chǎng) ”600 多個(gè)車位、 DC 城僅幾十個(gè)車位，由于車位的限制，這里每天會(huì)失去 約 20%的購(gòu)物者。重點(diǎn)開發(fā)白龍片區(qū)、濱江片區(qū)和大英山片區(qū)的住宅居住項(xiàng)目建設(shè)。 人口與用地規(guī)模 繼續(xù)堅(jiān)持節(jié)約土地，集約發(fā)展的原則，都市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到 250 萬人左右，建設(shè)用地總規(guī)模控制在 300 平方公里以內(nèi)。 3） 在 舊城 改造中，建設(shè)一批街頭綠地和小型游憩設(shè)施。 住宅建設(shè)與人居環(huán)境 1） 重點(diǎn)處理半拉子住宅工程，改造特困居民住房。 《?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》提出 ： ?？?將 建成區(qū)域性商貿(mào)中心 ， 充分發(fā)揮省會(huì)城市強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用， 整合全省各市縣的資源，立足?？冢?wù)全省，面向全國(guó)，帶動(dòng)全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，把?？谑薪ㄔO(shè)成區(qū)域性商貿(mào)中心。 （ 中強(qiáng)：強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境 ） 主城區(qū)近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn) 海南萬國(guó)大都會(huì) 13 中心組團(tuán)：?jiǎn)?dòng)大英山 （海秀東路） 中心商務(wù)區(qū)的建設(shè)；以道路建設(shè)和環(huán)境整治帶動(dòng) 舊城 和城中村改造，實(shí)施 “ 一園兩湖 ” 改造工程；完善道路網(wǎng)系統(tǒng)，海口市將選取 “ 一園兩湖 ” 、 “ 海口舊城 ” 和 “ 海秀東路 ” ，做為今后 5 年商貿(mào)業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)，以構(gòu)建海秀東市級(jí)商業(yè)中心，并進(jìn)行 “ 三園整合 ” ，建設(shè)金貿(mào)商業(yè)區(qū)分?jǐn)倝毫Α? 根據(jù)《 ?？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃（ 2020 年 — 2020 年） 》： 主城區(qū)城市建設(shè)用地發(fā)展方向 海口空間布局結(jié)構(gòu)是帶狀組團(tuán)式。 第三 章 海口城市發(fā)展規(guī)劃分析 由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì) ， 受地理位置與觀念的制約， ?？?的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與 內(nèi)地 城市，特別是新興的行業(yè)如 IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯