【正文】 業(yè)協(xié)會：進駐商戶自動成為商場的商會會員，與經營管理公司一起共同參與商場建設與管理組建二次招商團隊：經營管理公司組建專門的專業(yè)二次招商團隊，確保商場二次招商順利進展 四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設施設備；保障與相關政府職能部門的良好的協(xié)調關系 （五）、項目經營特色：后續(xù)經營中將彰顯3大經營特色一是品牌保姆規(guī)避風險。從空間設計、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選擇、公共空間利用等多方面打造優(yōu)質的購物環(huán)境，從而為營商者提供強大的經營能力，獲得真正的高水平的商業(yè)效率。 ——多元化、便捷創(chuàng)新的服務業(yè)態(tài)，提升經營效益及提供消費者全新的消費生活感受。把握零售商業(yè)領域的市場與資源——通過對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場已有資源的整合來實現(xiàn)。具體商業(yè)規(guī)劃樓層規(guī)劃區(qū)域功能定位規(guī)劃主題規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃品牌（首選/次選/替代）規(guī)劃面積面積配比1—1F整層停車場停車場 約8773平米21FA區(qū)零售/購物流行驛站潮流店(服飾/精品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鮮花店/數(shù)碼沖印店/連鎖藥房/飾品店/禮品店/音像制品手袋店/女性飾品/禮品店/園藝用品店/居家用品/鮮花店/便利店/音像制品店/頑皮家族B區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1區(qū)零售/購物香水巴黎黃金珠寶/化妝品/香水/名表眼鏡DMC/白利恒/老鳳祥/歐鉑萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂C2區(qū)餐飲/美食國際餐飲名店連鎖品牌快餐/休閑餐飲KFC/麥當勞/星巴克/味千拉面/永和豆?jié){ D區(qū)零售/購物銀座鼎盛鞋帽箱包/皮具花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹32FA區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅B區(qū)零售/購物居家生活館連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C區(qū)零售/購物時尚生活館個人護理用品店/化妝品專賣/藥妝專賣屈臣氏/萬寧/婚紗攝影/居家生活館/DIY創(chuàng)意商店D區(qū)零售/專賣 時尚少女館流行服飾雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊可愛/千黛百合/SESPRIT43FA區(qū)零售/購物國際IT數(shù)碼港連鎖通訊/潮流家電連鎖通訊城/龍粵/國美/蘇寧 B區(qū)零售/購物潮流生活館IT數(shù)碼/連鎖音像/品牌專賣IBM/三星/諾基亞/索尼/惠普/柯達/尼康/奧林巴斯/佳能C區(qū)餐飲/美食特色美食館巴西烤肉/韓國料理日本料理蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉壽司D區(qū)零售/專賣名媛淑女館流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭麗舍/真怡美5 4FA區(qū)零售/購物居家藝術館精品家飾/禮品/飾品/床品/童裝/童玩/兒童樂園PAVRO/Easylife/JaneHome/簡美/居之島B區(qū)零售/購物家私生活館家具家私歐洲生活館C區(qū)零售/專賣紳士海洋館男正裝/商務休閑/運動裝/男仕精品/皮具花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹D區(qū)零售/購物名店運動城運動服飾/運動器材/品牌特賣Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風/澳特萊斯65FA區(qū)餐飲/美食優(yōu)雅生活館特色主題餐飲/休閑美食紅酒莊園/雪茄館加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/ B區(qū)餐飲/美食風情美食館特色風情餐飲阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居/B區(qū)娛樂/體驗動漫娛樂館動漫/電子/網絡游戲南夢宮/天線寶寶/方特樂園C區(qū)餐飲/美食咖啡心情館高檔西餐廳/咖啡館 上島/綠茵閣/蒙地卡羅/名典/迪歐/歐洲房子D區(qū)休閑/娛樂品位生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗攝影/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納斯 四、經營管理平臺搭建（一）、項目經營理念——引導潮流，創(chuàng)造“都市時尚生活”成為福山的商業(yè)時尚領導中心。嘉誠?大都會攜專業(yè)化建筑藝術魅力、綜合高度商業(yè)管理技術、無可競爭資本優(yōu)勢的恢宏大氣和商業(yè)文化的深髓于細微處精細雕琢，贏攬人心和市場，體現(xiàn)了市場經濟以人為本的這一最簡單也最深記刻的原理。嘉誠?大都會追求商業(yè)內容，更注重商城外的空間設計。 嘉誠?大都會是一個24小時的快樂之都。 嘉誠?大都會把一個豐富多彩的商業(yè)文化概念，購物的、休閑的、教育的、藝術的、體育的、音樂的、大眾的、生態(tài)的、民族的、國際的商業(yè)文化設計理念，值入到福山這個城市，以疊加的商業(yè)放置福山，經濟和文化一體動作。消費者心里想的是下次還要帶孩子來，帶家人來，帶朋友來，帶遠方的客人來。巨大的群體表演誘發(fā)著內心深處埋藏己久的情感，使消費者對嘉誠?大都會的聯(lián)想、融合、信任，產生最深刻的感覺。嘉誠216。216。 嘉誠?大都會希望可以帶動一種現(xiàn)代消費者的生活方式；高品質而不是高消費，重視文化、培養(yǎng)具有品位的流行感度；更重要的是，找回從容、優(yōu)雅的消費者美學自信。 嘉誠?大都會致力于創(chuàng)造一個持久而又有生命力的商業(yè)中心，不僅僅是做旺一個項目，甚至也不僅僅是商品與商人的組合，嘉誠?大都會要營造一個商圈，要創(chuàng)造福山城市最燦爛的商業(yè)繁華，要全面介入消費者的生活情景，成為一個城市的時尚潮流領導中心。 嘉誠?大都會以罕見商業(yè)風情，灌溉百貨、超市、家電、家居、娛樂、飲食、資訊、文化等多功能消費的產業(yè)疊加組合，以至高的創(chuàng)意想象，實現(xiàn)著福山零售業(yè)革命性的升級。并強調物業(yè)的后期經營保障。產 品 線獨一無二的商業(yè)規(guī)劃精益求精產品品質后續(xù)經營保障體系目的：張揚項目的品質。城 市 線政府政策引導城市未來商業(yè)發(fā)展新福山商業(yè)要求目的： 借勢和造勢。大都會項目推廣招商成果投資價值項目品牌活動造勢商戶關注行業(yè)影響力核心買點投資平臺搭建銷售政策銷售業(yè)績經營前景產品價格促銷渠道商業(yè)價值規(guī)劃定位招商實施平臺搭建消費市場體系建設四、項目核心策略SO戰(zhàn)略OT戰(zhàn)略WT戰(zhàn)略利用機會強化優(yōu)勢利用機會避免威脅弱化劣勢與威脅品牌力形象力產品力形象力：教化世人，啟迪心志，是領袖群倫的霸氣品牌力：深入人心，屈人之兵，是城市運營的魄力產品力：一鼓作氣，不戰(zhàn)而勝，是引爆財富的動力五、項目整體策略╋╋帶動“投資面”項目本身政府面子工程城市的形象工程項目的政策面項目的市場面 策略重點城市發(fā)展與項目的關聯(lián)度項目定位對項目價值的提升效應產品品質是項目營銷的生命營銷模式與概念是營銷的基本保障開發(fā)和延伸利益訴求點六、項目策略重點七、項目策略主線項 目 線“城市運營”品牌內涵展示城市商業(yè)形象引領商業(yè)升級潮流目的：體現(xiàn)項目的地位。作為一個有強烈社會責任感的開發(fā)商，在福山這樣一個高速發(fā)展的城市，高舉“城市運營”的大旗，真正體現(xiàn)了企業(yè)的高貴品格與寬廣胸懷。構建和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，真正實現(xiàn)“城市運營”；和諧是中國社會的主調，也是指導各個行業(yè)發(fā)展的最強音?？梢则湴梁妥院赖男Q，嘉誠?大都會在福山市場是沒有競爭對手的，最大的競爭對手是自己，規(guī)避競爭的最有效手段是不讓對手與自己站在同一市場高度，始終領先對手。大盤要大做，不要惶恐于競爭。對嘉誠?大都會而言，資源整合可沿著四個方面進行：城市線——福山的城市競爭力所帶來的行業(yè)變化；政策線——政府重點建設與政策支持、傾斜；項目線——項目本身的集群優(yōu)勢（和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)）；資源線——行業(yè)內資源與跨行業(yè)資源整合（縱向整合與平行整合）；重視項目持續(xù)經營管理體系建設；無數(shù)大型商業(yè)地產項目經營慘淡的事實告訴我們，必須高度重視項目持續(xù)經營管理體系的建設，并且絕對不能等到項目開業(yè)前半年左右才來做，從項目一開始，對后續(xù)經營管理的平臺就必須進行搭建，豐富經營方式，完善管理模式，制定行業(yè)標準，理順商戶關系，強化企劃能力等等才能給商戶信心，才能未雨綢繆。項目招商、銷售、推廣標的明確，相互促進在項目操作的每一個階段，招商、銷售和推廣都應明確目標，不能亂，不能想當然，必須有系統(tǒng)、分階段、有重點的整體推進，否則就將事倍功半。在考慮商業(yè)規(guī)劃與定位時，必須要有一定的前瞻性，能看到3年后、5年后的市場變化，同時要兼顧物業(yè)本身的特點。項目商業(yè)規(guī)劃、定位與商業(yè)內容符合市場消費需求商業(yè)地產項目能否成功歸根結底取決于能否實現(xiàn)后續(xù)經營管理的成功。第四卷 項目核心操作策略一、項目成功操作前提條件項目品牌影響力深入人心商業(yè)地產老生常談的是“價值”，而最大的價值體現(xiàn)在于項目品牌本身。注重品牌商品的內涵，注重投資性產品及追求更高層次的文化及娛樂享受。消費以中高檔為主，購買中檔耐用型保值產品為主。包括：嬰童用品、電器、IT產品、服裝、鞋、化妝品、音像圖書制品、鐘表、家居用品等。25－35歲具有一定的經濟能力及支配權，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。15－25歲屬于沖動性消費心理，而且有很大的自主支配權，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。主體消費群在18－35歲占45％，35－45歲占35％，45－55歲占20％。其中：日常性消費商圈：25萬常住人口，本項目預測占70％；常規(guī)性消費商圈：立足福山，輻射福山及周邊村、鎮(zhèn)、街道10萬人口，本項目預測 占20％；輻射性消費商圈：輻射周邊縣市區(qū)，本項目預測占10％。四、經營功能定位功能定位：福山地區(qū)唯一具有購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、商務六大功能的大型綜合性商業(yè)中心，在消費層面涵蓋大型生活超市、時尚流行百貨、IT數(shù)碼通訊廣場、家電家居、餐飲及休閑娛樂六大商業(yè)功能組團。定位鮮明的功能差異化優(yōu)勢，體現(xiàn)本項目區(qū)別于本區(qū)域內其它商業(yè)物業(yè)的與眾不同。經營市場定位 “福山首席時尚休閑購物中心”定位演繹“福山首席時尚休閑購物中心”顯示項目在福山地區(qū)商業(yè)典范形象。主張5：先入為主定位一旦建立，無論何時何地，只要目標客戶產生了相關要求，就會想到項目品牌，達到“先入為主”的目標。心理學家認為：人們容易記住位居第一的事物。主張3：第一說法應該應用廣告創(chuàng)造出獨有的“位置”。主張2：集中火力于狹窄目標廣告應集中火力在一個狹窄的目標上，在目標客戶心智上下功夫，是要創(chuàng)造一個心理位置，即：集中力量于狹窄的目標，但同時必須是意義上不狹窄的訴求。我們認為定位是因為存在找準市場區(qū)間。具有某種優(yōu)勢是定位的有利條件。定價：租售定價策略不能背離定位核心?！?定位面向競爭者和置業(yè)投資者，指明嘉誠?大都會品牌應向哪個方向走，針對哪些市場?！?利益：項目為客戶打造“增值、升值、保值、超值、創(chuàng)值”平臺?！?價格：項目租售價格物超所值，無限增值潛力深深吸引投資者。● 方便：項目外部交通四通八達，內部立體循環(huán)，靈活方便，易于銷售租賃。 （三）項目商圈分析：綜述1　項目地商業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀距南部家家悅超市（目前福山最大）相距1000米；沿街門面店功能主要有中低檔小商鋪。居民日用品和生活必需品消費較強，貴重物品