【正文】 流，全方位滿足市場、文化、個性的需求。三是滿足消費者物質(zhì)與精神的雙重需要。 項目將致力于打造文化營銷品牌，具 備了鮮明的個性文化基因。項目明確以中檔商品 為核心，并致力于 “品牌保姆”這一經(jīng)營理念，著力把自己定位在品牌保 護，品牌宣揚，品牌推廣，品牌促銷等一系列“保姆 ”服務(wù)。五組建：35 / 56組建一站式商戶服務(wù)中心：落實專人為商戶排憂解難；組建一站式顧客服務(wù)中心：為消費者提供貼心服務(wù)組建商業(yè)聯(lián)盟：幫助商戶尋求更廣闊的市場空間與盈利機會組建商業(yè)協(xié)會：進駐商戶自動成為商場的商會會員，與經(jīng)營管理公司一起共同參與商場建設(shè)與管理組建二次招商團隊：經(jīng)營管理公司組建專門的專業(yè)二次招商團隊，確保商場二次招商順利進展 四保障：保障消防；保障安全；保障硬件設(shè)施設(shè)備；保障與相關(guān)政府職能部門的良好的協(xié)調(diào)關(guān)系 （五）、項目經(jīng)營特色：后續(xù)經(jīng)營中將彰顯 3 大經(jīng)營特色一是品牌保姆規(guī)避風(fēng)險。從空 間設(shè)計、 業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種選擇、公共空間利用等多方面打造優(yōu)質(zhì) 的購物環(huán)境，從而為營商者提供強大的經(jīng)營能力，獲得真正的高水平的商業(yè)效率。 ——多元化、便捷創(chuàng)新的服務(wù)業(yè)態(tài)，提升 經(jīng)營效益及提供消費者全新的消費生活感受。把握零售商 業(yè)領(lǐng)域的市場與資源——通過對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場已有資源的整合來實現(xiàn)。具體商業(yè)規(guī)劃樓層 規(guī)劃區(qū)域 功能定位 規(guī)劃主題 規(guī)劃業(yè)態(tài) 規(guī) 劃品牌（首選/次選/替代） 規(guī)劃面積 面積配比1 —1F 整層 停車場 停車場 約 8773 平米A 區(qū) 零售/ 購物 流行驛站潮流店(服飾/精品/鞋)/蛋糕店/甜品店/干洗店/鮮花店/數(shù)碼沖印店/連鎖藥房/飾品店/禮品店/音像制品手袋店/女性飾品/禮品店/園藝用品店/居家用品/鮮花店/便利店/音像制品店/頑皮家族B 區(qū) 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C1 區(qū) 零售/ 購物 香水巴黎 黃金珠寶/化妝品/香水/名表眼鏡 DMC/白利恒 /老鳳祥/歐鉑 萊/歐萊雅/美寶蓮/資生堂2 1FC2 區(qū) 餐飲/ 美食 國際餐飲名店 連鎖品牌快餐/休閑餐飲 KFC/麥當(dāng)勞/星巴克/味千拉32 / 56面/永和豆?jié){ D 區(qū) 零售/ 購物 銀座鼎盛 鞋帽箱包/皮具 花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹A 區(qū) 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅B 區(qū) 零售/ 購物 居家生活館 連鎖超市 大潤發(fā)/沃爾瑪/家家悅C 區(qū) 零售/ 購物 時尚生活館 個人護理用品店/化 妝品專賣/藥妝專賣 屈臣氏/萬寧/婚紗攝影/居家生活館/DIY 創(chuàng)意商店3 2FD 區(qū) 零售/ 專賣 時尚少女館 流行服飾 雪妮爾/粉紅瑪麗/瑪絲菲爾/伊可愛/千黛百合/SESPRITA 區(qū) 零售/ 購物 國際IT數(shù)碼港 連鎖通訊/潮流家電 連鎖通訊城/龍粵/國美/蘇寧 B 區(qū) 零售/ 購物 潮流生活館 IT數(shù)碼/連鎖音像 /品牌專賣 IBM/三星 /諾基亞/索尼/惠普/柯達(dá)/尼康/奧林巴斯/佳能C 區(qū) 餐飲/ 美食 特色美食館 巴西烤肉/韓國料理 日本料理 蕉葉餐廳/仙蹤林/水果撈/大食代/真功夫/元綠回轉(zhuǎn)壽司4 3FD 區(qū) 零售/ 專賣 名媛淑女館 流行服飾ONLY/瑞瑟芙/千黛百合/粉紅瑪麗/江南布衣/伊人坊/帝一秀/香榭麗舍/真怡美A 區(qū) 零售/ 購物 居家藝術(shù)館 精品家飾/禮品/飾品/床品 /童裝/童玩/兒童樂園 PAVRO/Easylife/JaneHome/簡美/居之島5 4FB 區(qū) 零售/ 購物 家私生活館 家具家私 歐洲生活館33 / 56C 區(qū) 零售/ 專賣 紳士海洋館 男正裝/商務(wù)休閑/運 動裝/男仕精品/皮具 花花公子/夢特嬌/皮爾卡丹D 區(qū) 零售/ 購物 名店運動城 運動服飾/運動器材 /品牌特賣 Adidas/Nike/Converse/Puma/ITAT/季后風(fēng)/澳特萊斯A 區(qū) 餐飲/ 美食 優(yōu)雅生活館 特色主題餐飲/休閑美食 紅酒莊園/雪茄館 加洲紅/波爾多/韓金城/中森名菜/ B 區(qū) 餐飲/ 美食 風(fēng)情美食館 特色風(fēng)情餐飲 阿瓦山寨/鄉(xiāng)土人家/匯渝坊/陶然居/B 區(qū) 娛樂/ 體驗 動漫娛樂館 動漫/電子/網(wǎng)絡(luò)游戲 南夢宮/天線寶寶/方特樂園C 區(qū) 餐飲/ 美食 咖啡心情館 高檔西餐廳/咖啡館 上島/ 綠茵閣/蒙地卡羅/名典 /迪歐/歐洲房子6 5FD 區(qū) 休閑/ 娛樂 品位生活館美容美體/康體健身/美容SPA/休閑書吧/婚紗攝影/KTV力美健/百蓮凱/瑜珈健身/女子SPA/柔婷/蒂凡尼/維納 斯 四、經(jīng)營管理平臺搭建（一）、項目經(jīng)營理念——引導(dǎo)潮流，創(chuàng)造“都市時尚生活”成為福山的商業(yè)時尚領(lǐng)導(dǎo)中心。嘉誠? 大都會攜專業(yè)化建筑藝術(shù)魅力、綜合高度商業(yè)管理技術(shù)、無可 競爭資本優(yōu)勢的恢宏大氣和商業(yè)文化的深髓于細(xì)微處精細(xì)雕琢，贏攬人心和市場，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟以人為本的這一最簡單也最深記刻的原理。嘉誠? 大都會追求商業(yè)內(nèi)容，更注重商城外的空間設(shè)計。? 嘉誠?大都會是一個 24 小時的快樂之都。消費者心里想的是下次還要帶孩子來， 帶家人來，帶朋友來，帶遠(yuǎn)方的客人來。巨大的群體表演誘發(fā)著內(nèi)心深處埋藏己久的情感，使消費者對嘉誠? 大都會的聯(lián)想、融合、信任，產(chǎn)生最深刻的感覺。嘉誠? 嘉誠?大都會是第一家具有美學(xué)風(fēng)格的商場；“嘉誠?大都會” 不只是購物場所，而將全面地介入消 費者的生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問、文化活動推動者等諸多角色，豐富福山消費者的生活創(chuàng)意。? 嘉誠?大都會希望可以帶動一種現(xiàn)代消費者的生活方式；高品質(zhì)而不是高消費，重視文化、培養(yǎng)具有品位的流行感度；更重要的是，找回從容、優(yōu)雅的消費者美學(xué)自信。26 / 56第五卷 項目商業(yè)規(guī)劃27 / 56一、項目商業(yè)規(guī)劃的基本原則因地制宜“地”從四方面考慮，考慮城市、商圈、消費市場及項 目本身的實際情況；就項目而言，市 場呈現(xiàn)出兩個最明顯的消費特征，第一：以項目為中心，以 3 公里為半徑，匯集了煙臺市福山區(qū)近 20 萬中高端常住消費人群；第二：以項目為中心，以 15 分鐘車程為半徑，集中了全煙臺市及周邊區(qū)域近 150 萬中高端消費人群，而這近 150 萬的目標(biāo)消費人群具有明顯的偏中高端消費特性；結(jié)論：20 萬消費人群，按中國城市人均商業(yè)擁有面積 平米計算，商圈內(nèi)可承載的總商業(yè)體量為 8 萬平米；商圈內(nèi)消費市場具有明顯的中高端特性，恩格爾系數(shù)≤ ，購買力相當(dāng)強勁；適度超前“度”是指要考慮項目本身所 處的市場變化狀況、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r以及項目在未來幾年內(nèi)的發(fā)展變化情況等；同時， “度”也主要指“項目定位”，也就是在做大型商業(yè)項目規(guī)劃時必須考慮項 目現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃是否已經(jīng)太超前，還是在未來幾年內(nèi)將落后于 項目所處市場及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，從而很難適應(yīng)項 目后續(xù)的經(jīng)營、 競爭及發(fā) 展；結(jié)論：我們預(yù)計：3 年后整個市場環(huán)境將肯定會發(fā)生較大變化，一方面是因為隨著福山區(qū)各大型高檔成熟社區(qū)樓盤的不斷涌入，福山區(qū)板塊已經(jīng)成為城市中高端住宅的代名詞，市場總量將急劇增加；另一方面，根據(jù)城市交通及商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，福海路將是貫穿福山區(qū)板塊南北方向的第一景觀大道，尤其以福海路與永安街交匯路段將重點發(fā)展成為煙臺市區(qū)域商業(yè)中心、行政信息中心、教育文化及生活中心；因此，在做項目規(guī)劃時，我們需要考慮到消費者對品牌消費的忠誠度，不斷吸引、 穩(wěn)定、擴大項目的消 費市場總量；將商業(yè)價值最大的部分物業(yè)規(guī)劃為利潤最高、形象最好、面 積最小的商業(yè)業(yè)態(tài)或業(yè)種原因有三，其一：最大商業(yè)價值部分的物業(yè)一定是為項目創(chuàng)造最高租金收益的物業(yè)，假若從考慮項目物業(yè)的返租回報來看，該部分28 / 56物業(yè)必須規(guī)劃為高利潤的商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種，以實現(xiàn)租金收益能夠盡可能沖抵項目返租回報并最大程度減輕對發(fā)展商的返租壓力；其二：商業(yè)價值高的部分物業(yè)一定是項目后續(xù)經(jīng)營過程中人氣最高、人流量最大的區(qū)域，為提高項目品質(zhì)、塑造項目良好品牌形象，所以該部分物業(yè)必須規(guī)劃為較高品質(zhì)及形象的商業(yè)業(yè)種；其三，將該部分物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計為面積稍小的商鋪，將更有利于商家能承受總價不高的租金，能穩(wěn)定項目經(jīng)營；結(jié)論：嘉誠?大都會規(guī)劃也必須遵守這一原則，因此，盡可能選擇行業(yè)利潤最高、形象最好、面 積較小的業(yè)種分布在項目物業(yè)的優(yōu)勢位置，比如各類時尚小百貨、小飾 品、或小型特色餐 飲、小型休閑商業(yè)等業(yè)態(tài)業(yè)種； 如何能有效解決將項目客流往項目進深吸引和項目較高樓層吸引的問題？從往項目進深吸引的角度，可以將目的性消費較強或居名必須消費的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項目最深處，距離項目城市主干道較遠(yuǎn)；從往上吸引的角度，可以將大眾化消費、特色性消 費或目的性消費較強的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在項目較高樓層，實現(xiàn)客流在項目內(nèi)橫向流動及縱向流動，進 而實現(xiàn)客流循環(huán)共享；嘉誠?大都會項目具有明顯的南北方向較長、東西方向較淺的建筑特性； 結(jié)論：就項目而言，由于超市較難承受較高租金，而且必 須需要超市來吸引客流，所以將超市盡量 規(guī)劃在偏離城市主干道較遠(yuǎn)區(qū)域，但需要能與項目主入口相連；將潮流家電、連鎖通訊、休閑娛樂等積聚客流的項目盡量規(guī)劃在項目較高樓層，以使項目客流縱向循環(huán)變得順暢；業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)性商業(yè)業(yè)態(tài)很多，有大賣場、大型連鎖超市、時尚百貨 、專業(yè)店、專賣店，有購物、餐飲、 娛樂、休閑，各商業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)種之間有不同程度的關(guān)聯(lián)性，不同關(guān)聯(lián)性可以 產(chǎn)生不同程度的客流共享，為避免出現(xiàn)客流斷層，比如可以將家 電與超市 規(guī)劃在一起，因為都屬于家庭消費，但家 電還可以與家具、家居規(guī)劃在一起，可以形成家具、家電捆綁消費模式；休閑娛樂類項目除了可以與餐飲類規(guī)劃在一起外，還可以與酒店業(yè)規(guī)劃在一起，三者之間都有一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性；結(jié)論：29 / 56就項目而言，也必須遵守這一原則，因此盡可能使關(guān)聯(lián)性較大的業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃在一起，使各 業(yè)種之間相互聯(lián)系，產(chǎn)生關(guān)聯(lián)消費；主力店及次主力店的位置規(guī)劃？主力商業(yè)究竟放在哪里合理？是放在項目外圍還是靠里，是主要起“ 吸引人流”的作用？還是起“組織及分散人流”的作用？規(guī)模確定多大？項目物業(yè)的內(nèi)外交通條件是否能滿足主力商家的經(jīng)營需求，比如是否必須臨主干道？停車場、廣告位、出入口、層高、柱距、承重、實用率、貨 梯、卸 貨區(qū)、 倉庫等如何解決？如何平衡主力商家與散戶之間的租金坪效？如何平衡項 目后續(xù)經(jīng)營過程中各業(yè)態(tài)與業(yè)種之間的客流分布？怎么實現(xiàn)各業(yè)態(tài)業(yè)種之間的客流共享？這些問題都將是項目規(guī)劃時必須要解決的問題；二、項目規(guī)劃總述（一）突出重點與特色、兼顧大眾與一般——項目規(guī)劃既需要體現(xiàn)出區(qū)別于其他傳統(tǒng)購物廣場的優(yōu)勢，同時又要兼顧項目本土消費市場的消費需求；根據(jù)該指導(dǎo)思想，我們確定了“以各行業(yè)內(nèi)大眾化、經(jīng)常性、中檔次品牌、特色品牌 為主，以中高檔及高檔品牌為輔”的具體規(guī)劃思路，規(guī)劃品牌經(jīng)營定位 “中檔：中高檔：高檔：中低檔 ”分別為“50%：20%：10%：20%”；根據(jù)以上規(guī)劃思想，我們將項目 60—70%的商業(yè) 面積規(guī)劃為以滿足大眾化、中檔消 費需求，以穩(wěn)定項目后續(xù)運營；10—15%的商業(yè)面積規(guī)劃為滿足中高檔/中檔次偏高消費需求，目 標(biāo) 消費群體鎖定為福山區(qū)、煙臺市中高端消費市場； 10%的商業(yè)面積規(guī)劃為特色性、服務(wù)性或輔助性商業(yè)項目，凸 顯項目規(guī)劃的亮點與特色，營造良好購物環(huán)境，吸引客流；將剩余 10%的商業(yè)面積規(guī)劃為以滿足項目邊緣消費市場的中低檔消費需求， 該部分商業(yè)在后續(xù)經(jīng)營過程中將根據(jù)項目周邊消費市場、消費力的不斷升級逐步進行經(jīng)營定位調(diào)整；對一個接近 4 萬平米的大型商業(yè)物業(yè)，我 們根據(jù)樓層結(jié)構(gòu)主要規(guī)劃了六大商業(yè)功能（購物、餐 飲、娛樂、休閑、運 動、商務(wù)）、六大主力業(yè)態(tài)（超市、百貨、家電/家居、通訊/數(shù)碼、美食、娛樂）（二）一個持久而又有生命力的商業(yè)中心? 嘉誠?大都會以罕見商業(yè)風(fēng)情，灌溉百貨、超市、家 電、家居、娛樂、飲食、資訊、文化等多功能消 費的產(chǎn)業(yè)疊加組合，以至高的創(chuàng)意想象，實現(xiàn)著福山零售業(yè)革命性的升級。將項目精益求精、追求完美及綜合質(zhì)素№1的特質(zhì)傳達(dá)給消費者。 新福山城市發(fā)展是項目獲得新聞關(guān)注和造勢成功的賴以存在的前提和立足點。強化獨特且極富個性的項目形象，明確響亮地提出經(jīng)營理念，將消 費者的注意力鎖定在項目。23 / 56三、項目整體操作框架嘉誠實業(yè)有限公司企業(yè)實力 戰(zhàn)略規(guī)劃資源整合企業(yè)品牌嘉誠嘉誠?大都會應(yīng)當(dāng)仁不讓，在全國范 圍內(nèi)第一個搭建和諧的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，今天的商業(yè)競爭已經(jīng)不在是個體商業(yè)品牌的競爭，只有將商業(yè)及附屬資