【正文】 福山的未來 ――將是香港城市文化融入其中的城市，而嘉誠這要求統(tǒng)一認(rèn)識，通力合作，執(zhí)行到位。E、甲方免 費完成乙方租 賃 物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程，并 協(xié)助乙方辦理其二次裝修申 報、報建、驗收等手續(xù)。因此，在描述項 目的商業(yè)價值時，不能只著眼于 項目本身，還應(yīng)從全局考慮，了解整個生態(tài)系統(tǒng)的健康狀況以及所有要素在系統(tǒng)中扮演的角色。二是強化文化基因，尋求溝通語言。早晨可以晨練，白天可以購物觀光，晚上可以休 閑。產(chǎn) 品 線 獨一無二的商業(yè)規(guī)劃 精益求精產(chǎn)品品質(zhì) 后 續(xù)經(jīng)營保障體系目的：張揚項目的品質(zhì)。項目招商、銷售、推廣 標(biāo)的明確，相互促進在項目操作的每一個階段，招商、銷售和推廣都應(yīng)明確目標(biāo)，不能亂，不能想當(dāng)然，必須有系統(tǒng)、分階段、有重點的整體推進，否則就將事倍功半。15－25 歲屬于沖動性消費心理，而且有很大的自主支配權(quán)，喜歡相互攀比，追求新事物，新潮流，帶有一定消費的盲目性。主張 3：第一說法應(yīng)該應(yīng)用廣告創(chuàng)造出獨有的“位置” 。● 方便：項目外部交通四通八達(dá)，內(nèi)部立體循環(huán)，靈活方便，易于銷售租賃。跟風(fēng)扎堆就會產(chǎn)生“ 精神領(lǐng)袖”， 領(lǐng)袖后面就有跟風(fēng)者。這 類 業(yè) 主 首 選 關(guān) 心 人 流 、商 業(yè) 氛 圍 、挑 剔 面 積 規(guī) 模 及 使 用 率 因 素 。目標(biāo)群體消費置業(yè)投資日趨理性。項目地有私人小車者占 5％以上，他 們是成功一派代表，私家車的年擁有量也體現(xiàn)出本城市經(jīng)濟發(fā)展的速度及人民生活水平的提高。大都會就將成 為一座豐碑，一個奇跡。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增 長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 26%。（5）物超所值的價位。（四）項目威脅點分析－T項目地網(wǎng)點房租價低廣告媒體信任度差競爭市場變化莫測置業(yè)投資消費心理掌握難度大9 / 56第二卷 市場分析10 / 56一、置業(yè)投資市場分析相對目標(biāo)群體置業(yè)投資的眾多購買需求因素，我們這里對幾個重要方面做一簡要論述，其目的是為市場定位及目標(biāo)群體的定位提供有力的依據(jù)。正 因 為 煙 臺 人 自 強 不 息 ，因 而 追 求 “健 康 ”、“愛 撫 ”、“快 樂 ”是 終 身 的 夢 想 ，增 值 無 限 的 商 業(yè) 中 心 ，是步 入 “富 人 ”行 列 的 蹺 板 ，嘉 誠 ?大 都 會 是 賺 錢 的 搖 錢 樹 ，增 值 保 值 創(chuàng) 富 的 誘 惑 將 直 擊 煙 臺 人 需 求 財 富 “心 智 ”的 靶 心 。消費者希望能買到價廉物美的商品。制造競爭優(yōu)勢當(dāng)今成功品牌的競爭優(yōu)勢來源于正確的定位。嚴(yán)格將競爭物業(yè)間隔開來，以時尚、休閑的消費理念，吸引眾多目標(biāo)客戶青睞。其他旅游消費客戶：專程旅游、探親而前來購物觀光消費，具一定的沖 動性和隨意性；傳統(tǒng)的中檔商品較受歡迎，消費力以中高為主；是主力消費群體的補充之一，從而帶動購物、餐 飲、娛樂消費。嘉誠?大都會應(yīng)當(dāng)仁不讓，在全國范 圍內(nèi)第一個搭建和諧的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，今天的商業(yè)競爭已經(jīng)不在是個體商業(yè)品牌的競爭，只有將商業(yè)及附屬資源有效整合成完成的生態(tài)系統(tǒng)，才是長遠(yuǎn)發(fā)展和持續(xù)經(jīng)營的根本。嘉誠 ——多元化、便捷創(chuàng)新的服務(wù)業(yè)態(tài)，提升 經(jīng)營效益及提供消費者全新的消費生活感受。每年項目將設(shè)立 200 萬推廣基金，專門用于對進駐項目的品牌商家進行品牌推廣、品牌宣 揚和品牌服務(wù)活動，例如開展嘉誠?大都會品牌服務(wù)月活動、推出嘉誠?大都會品牌誠信方陣等；36 / 56第三、長期開展豐富多彩的文化營銷活動。簽約時間：2022 年 6 月 31 日前。二、銷售節(jié)奏設(shè)計確定靜態(tài)節(jié)奏：準(zhǔn)備階段―一期認(rèn)籌認(rèn)購― 一期開盤― 二期認(rèn)籌認(rèn)購―二期開盤―三期認(rèn)籌認(rèn)購― 三期開盤―開業(yè)設(shè)計思想：整體項目公開發(fā)售分期推出，此舉主要針對媒體發(fā)布時間長，效果接受需反復(fù) “試水”，樓 盤設(shè)二期推廣銷售，為整體銷售節(jié)奏設(shè)上推廣高潮。層高 8 米可帶 3 年租約的獨立式商鋪；整體規(guī)劃為珠寶、銀行、通訊、 鐘表、眼鏡等業(yè)態(tài)；一次性返還 3 年租金 24%可 5 成 10 年按揭不同區(qū)位執(zhí)行不同價格； 3 年后自主經(jīng)營或自行出租；核心利益點：巨大升值空間47 / 56經(jīng)營靈活，收益保障內(nèi)鋪——帶租約的產(chǎn)權(quán)商鋪主力面積約 1020 平方米一層層高 米,二層及以上高 米（有待確認(rèn)）10 年返租期，總投資回報 90%；分區(qū)規(guī)劃；可做 5 成 10 年按揭，不同區(qū)域執(zhí)行不同價格；10 年后可繼續(xù)委托經(jīng)營，也可自行 經(jīng)營，還可申 請回購；投資門檻低、穩(wěn)定成長性收益， 經(jīng)營前景， 0 風(fēng)險六、價格執(zhí)行策略——定價目標(biāo)假設(shè)為目標(biāo)利潤、快 節(jié)奏回收資金、領(lǐng)導(dǎo) 市場 定價原則定價目標(biāo)利潤導(dǎo)向投資導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利 潤最大化目 標(biāo)利潤快節(jié) 奏回收資金市場份 額穩(wěn)步增長避免 競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo) 市場48 / 56中開高走仍是首要原則，商業(yè)房地產(chǎn)人氣和聚勢是營銷的首要任務(wù)；以福山目前可比性實際成交價作為入市的基本價格體系基礎(chǔ)，集合項目營銷實際效果進行溢價能力的客觀評估，再確定入市均價，這樣既能保證項目的收益，又保留了項目的價格提升空間；依據(jù)引資進度及具體發(fā)展態(tài)勢分階段調(diào)整價格；產(chǎn)品分類調(diào)整原則核心均價的確定 定價步驟市場比較確定參考均價（市調(diào)深入）市場結(jié)構(gòu)分析確定定價區(qū)間（市場供給研究的深入）產(chǎn)品策劃提升的溢價能力（準(zhǔn)確實效的包裝推廣）目標(biāo)均價確定（認(rèn)籌前確定具體分區(qū)均價）因此，根據(jù)福山臨街底商商鋪銷售價格及消費者心理接受能力判斷參考均價在：獨立臨街商鋪：600010000 元產(chǎn)權(quán)式商鋪：30006000 元之間；目 標(biāo)均價＝ 市場比準(zhǔn)價＋K?產(chǎn)品組合溢價+ 品牌溢價市 場 比較法 品牌塑造活動 與行為必殺技中的組合 產(chǎn)品組合產(chǎn)品價格折射率49 / 56市場供給屬于稀缺產(chǎn)品形態(tài)，溢價能力在 3%左右；通過產(chǎn)品策劃與包裝，溢價能力在 5%左右；如果按最高值計算，項目最高可實現(xiàn)的核心價格應(yīng)在：獨立底商： 10000 （1+3%+5%）=10800 元/平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 6000 （1+3%+5%）=6480 元/平方米 價格趨勢： 價格實行“ 中開高走”的策略，在強銷期間，核心均價力爭達(dá)到： 臨街底商：10000 元/平方米11000 元/平方米 產(chǎn)權(quán)式商鋪： 1 層：7000 元/平方米2 層：5000 元/平方米 3 層：4500 元/平方米 4 層：4000 元/平方米 5 層：3500 元/平米50 / 56嘉誠?大都會最終確定銷售保底均價為：一層沿福海路沿街商鋪：12022 元一層其余商鋪：8000 元；二層商鋪：6000 元；三層商鋪：5000 元；四層商鋪：4500 元；五層商鋪：4000 元51 / 56第八卷 項目推廣執(zhí)行52 / 56一、推廣案名嘉誠55 / 569 +內(nèi)部認(rèn)購 軟硬 整版彩色 煙臺晚報 萬元10 ?大都會明日盛大開盤 硬廣 1/2 版彩色 煙臺晚報 萬元11 ?大都會金日盛情綻放 硬廣 整版彩色 煙臺晚報（三） 、印刷及制作清單印刷部分項目 規(guī)格、尺寸 數(shù)量 完成時間 備注招商手冊 42*32 1000 冊投資手冊 42*32 3000 冊手提袋 24*38*8 3000 個信封 標(biāo)準(zhǔn)尺寸 2022 個派發(fā) DM 8 開 2 萬份投資 DM 4 開 5000 份委托經(jīng)營合同 A4 5000 本認(rèn)購書 A4 2022 份計算單 A4 5000 份制作部分項目 工藝 規(guī)格、尺寸 數(shù)量 完成時間銷售中心招牌 燈箱招牌 300*100 1銷售中心門楣 噴繪 實際尺寸 1銷售中心背景墻 噴繪 實際尺寸 1現(xiàn)場圍墻 實際尺寸 若干紙杯 按正常規(guī)格 2022 個遮陽傘（禮品） 2022 個56 / 56銷售中心展板 寫真 實際尺寸 若干樓體 條幅 若干。若 買方 3 年后自行經(jīng)營或出租的，所購商鋪經(jīng)營商品的主題、檔次、形象須經(jīng)經(jīng)營管理公司審核通過后方可經(jīng)營；若所有經(jīng)營商品的主題、檔次、形象與統(tǒng)一經(jīng)營管理的規(guī)定相矛盾時，由業(yè)主委員會統(tǒng)一決策和裁決。我們 將在推廣策略和廣告策略中， 進行整合營銷 策劃。簽約收費標(biāo)準(zhǔn)：合同信用保證金 50 萬元。第一、推出“ 大都會會員卡”，廣泛招募會員， 實行會 員消費。把握零售商 業(yè)領(lǐng)域的市場與資源——通過對現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種、業(yè)態(tài)及市場已有資源的整合來實現(xiàn)。? 嘉誠?大都會是第一家具有美學(xué)風(fēng)格的商場；“嘉誠?大都會” 不只是購物場所，而將全面地介入消 費者的生活情境，扮演著生活美學(xué)顧問、文化活動推動者等諸多角色，豐富福山消費者的生活創(chuàng)意。二、項目意義建立福山甚至煙臺大型商業(yè)地產(chǎn)項目價值體系；嘉誠?大都會的最大意義在于其對行業(yè)所做出的突出卓越的貢獻，它建立了煙臺大型商業(yè)地產(chǎn)項目的價值體系，即能和煙臺商業(yè)發(fā)展的趨勢接軌，又符合福山商 業(yè)特色，既能保障投 資 者、 經(jīng)營者、消費者的利益，又能持續(xù)發(fā)展，它一定能成為宣言書、播種機和行業(yè)旗手。包括：古玩、字畫、玉器、家居用品、服裝、鞋類、化妝品、音像圖書制品等。其中“福山” 指項目所在區(qū)域及以福山為核心的輻射地區(qū)， “首席”指填補市場空白，具有唯一性；“時尚休閑”指引領(lǐng)消費時尚，輕松購物，愜意休閑，與 時代潮流接軌；“購物中心”是集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的大型購 物廣場。● 推廣：廣告、包裝、租售一切圍繞“ 持續(xù)經(jīng)營”的品牌戰(zhàn)略操盤。鑒于目前福山商業(yè)購物環(huán)境狀況，市民普遍希望能夠擁有寬敞、明亮、 優(yōu)雅、設(shè)施齊備的購物商場。煙臺人務(wù)實直爽是眾所周知的，還因為“憨厚”的煙臺人自強不息、民風(fēng)淳樸，具有中華民族獨特的文化特征，所以才打造了譽 滿全國的港口旅游城市。項目地人口近 5 年極有迅猛增長的勢頭。六、項目 swot 分析（一）項目優(yōu)勢分析－S項目自身硬件優(yōu)勢（1）地段絕佳（2）功能俱全（3）交通便利（4）人流量大（5）項目周邊高尚成熟住宅小區(qū)形成規(guī)?；?，帶來足夠消費人群（6）商業(yè)運作品牌化（7）商業(yè)結(jié)構(gòu)量化，大型、中型、小型兼顧項目自身軟件優(yōu)勢（1）開發(fā)商資金實力雄厚，且有一定的“口碑”，目標(biāo)群體信任度大（2）立體交叉，循環(huán)購物（3）商業(yè)文化氛圍。分析結(jié)論：地理位置優(yōu)越，外來人口逐年增多；基礎(chǔ)設(shè)施完善；經(jīng)濟實力雄厚。這里不是我們的故鄉(xiāng)，卻一定是我們事業(yè)的主場！3 / 56第一卷 項目分析4 / 56一、項目位置項目位于福山區(qū)中央大道福海路與永安街交叉口西北角。項目坐落于福山中心區(qū)南北主干道福海路中心位置，根據(jù)福海路綜合改造概念性規(guī)劃，將北起同三高速路，南至青龍山，總長約 公里的福海路定位確定為特色化、復(fù)合型的城市中心大道，定位主要有三點：（1）再造環(huán)境，重塑形象， （2）整合功能，提升價 值， （3）著眼未來，改善交通， 該規(guī)劃實施后，將全面提升福海路的 綜合功能，提升土地使用價值，突出地域特色和時代精神。商業(yè)氛圍有，但尚未達(dá)到鼎沸，需由我 項目引領(lǐng)實現(xiàn) 。這批人一時難以改變其生活方式，時尚消費理念未形成，是相對比較盲目的客戶，容易感性沖 動投資。這是“ 禍”“ ?！?質(zhì)變 的規(guī)律?！?價格：項目租售價格物超所值，無限增 值潛力深深吸引投 資者。心理學(xué)家認(rèn)為：人們?nèi)菀子涀∥痪拥谝坏氖挛铩?5－35 歲具有一定的經(jīng)濟能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂，消費心理較為成熟。 對嘉誠? 大都會而言， 資源整合可沿著四個方面進行：城市 線——福山的城市競爭力所帶來的行業(yè)變化；政策線——政府重點建設(shè)與政策支持、傾斜；項目線——項目本身的集群優(yōu)勢（和諧商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)）；資源線——行業(yè)內(nèi)資源與跨行業(yè)資源整合（縱向整合與平行整合）；重視項目持續(xù)經(jīng)營管理體系建設(shè)；無數(shù)大型商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營慘淡的事實告訴我們，必須高度重視項目持續(xù)經(jīng)營管理體系的建設(shè)，并且絕對不能等到項目開業(yè)前半年左右才來做，從項目一開始，對后續(xù)經(jīng)營管理的平臺就必須進行搭建，豐富 經(jīng)營方式，完善管理模式，制定行 業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，理 順商戶關(guān)系，強化企劃能力等等才能給商戶信心，才能未雨綢繆。并強調(diào)物業(yè) 的后期經(jīng)