【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 術(shù)核定單 （包括質(zhì)量事故處理記錄） G．隱蔽工程驗(yàn)收簽證 19 H．沉降觀(guān)察記錄 I． 竣工驗(yàn)收證明書(shū) J．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū) K．新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū) L．水電、衛(wèi)生器具、機(jī)電等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū) M．砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 N．供水的試壓報(bào)告 O．綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料 P．其他技術(shù)資料 管理處需建立的資料 1． 物業(yè)資料 A．各物業(yè)基本資料 B．各物業(yè)功能分區(qū)資料 C．各物業(yè)設(shè)備資料 2． 業(yè)主資料 A．業(yè)主公約 B．辦公及居住人員名冊(cè) C．各住宅單位居住人員資料 3． 日常管理資料 A．保潔管理記錄 ◆ 日常巡查記錄 ◆ 綠化消殺記錄 ◆ 水箱清洗記錄 ◆ 二次供水化驗(yàn)單 B．車(chē)輛管理檔案 ◆ 車(chē)輛詳細(xì)資料 ◆ 地下車(chē)庫(kù)使用公約 20 ◆ 車(chē)輛出入及停放記錄 C．裝修管理檔案 ◆ 裝修通知書(shū)（附圖紙） ◆ 裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū) ◆ 臨時(shí)施工人員登記表 ◆ 施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 D．維修服務(wù)檔案 ◆ 維修服務(wù)登記表 ◆ 內(nèi)部服務(wù)協(xié)議書(shū) ◆ 維修服務(wù)回訪(fǎng)記錄 E．收費(fèi)管理檔案 ◆ 月收費(fèi)明細(xì)表及匯總表 ◆ 每季度管理費(fèi)收支公布單 ◆ 委托銀 行代收款協(xié)議書(shū) ◆ 管理處與外單位簽訂的各類(lèi)合同 F．設(shè)備管理檔案 ◆ 各類(lèi)公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 ◆ 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修及運(yùn)行記錄 ◆ 設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄 ◆ 設(shè)備檢查記錄 G．社區(qū)文化檔案 ◆ 各項(xiàng)活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施記錄 ◆ 圖片及錄像 ◆ 新聞媒介報(bào)道剪集 ◆ 業(yè)主反饋意見(jiàn)及各項(xiàng)建議 H．業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 I．服務(wù)質(zhì)量回訪(fǎng)記錄 21 J．業(yè)主投訴及處理記錄 K．員工管理檔案 ◆ 員工個(gè)人詳細(xì)資料 ◆ 員工業(yè)績(jī)考核記錄 ◆ 員工內(nèi)務(wù)管理檢查記錄 L．培訓(xùn)檔案 ◆ 各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 ◆ 培訓(xùn)結(jié)果考核及跟查 記錄 ◆ 軍事訓(xùn)練及消防演習(xí)記錄 M．行政文件 ◆ 政府部門(mén)文件 ◆ 管理處及物業(yè)公司文件 ◆ 管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 二、檔案、資料管理辦法 檔案、資料建立及管理運(yùn)作流程示意圖 檔案資料管理運(yùn)作流程圖 潤(rùn)和谷 提供的資料 借閱文件 管理處 檔案管理室 管理處 建立的資料 作廢文件 張貼文件 復(fù)印文件 22 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及 最終達(dá)到效果 23 壹 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)計(jì)劃 一、 保潔與綠化管理 保潔與綠化管理范圍 ◆ 保潔與綠化管理工作將在潤(rùn)和谷授權(quán)之區(qū)域內(nèi)作業(yè)。 ◆ 管理內(nèi)容主要為：樓內(nèi)保潔、樓外及外墻保潔、機(jī)電橋 廂、垃圾收集清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)與 “四害 ”消殺等。 管理模式與作業(yè)要求 ◆ 管理模式：根據(jù)保潔區(qū)域劃分責(zé)任范圍（保潔崗），落實(shí)責(zé) 任人；根據(jù)各保潔環(huán)節(jié)不同和小區(qū)內(nèi)不同的物 業(yè)特點(diǎn)，將定時(shí)或定期集中作業(yè)方式與日常巡 視保潔的作業(yè)方式相結(jié)合，制定物業(yè)保潔方案， 實(shí)行全天候保潔。 ◆ 作業(yè)要求：嚴(yán)格按照 ISO9002 質(zhì)量保證體系文件有關(guān) 程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求，規(guī)范化作業(yè)。 保 潔之目的及概念 保潔的目的 保潔作業(yè)的根本是清除建筑、建材表面附著的污垢，最終達(dá)到提高建筑美觀(guān)、保護(hù)建材壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。 提高建筑美觀(guān) 保護(hù)建材壽命 注重環(huán)境衛(wèi)生 24 保潔的概念 物業(yè)的保潔因其建材、場(chǎng)所、使用者、用途的不同，其相應(yīng)的清潔方法也不同，清潔也是千變?nèi)f化，正是這樣的變化對(duì)作業(yè)人員也提出專(zhuān)業(yè)化、廣泛的建材和冼劑知識(shí)的要求。 ? 針對(duì)不同的建材采用不同清潔方法（如石材、金屬、塑膠等） ? 針對(duì)不同的場(chǎng)所采用不同的清潔方法 (洗手間、辦公區(qū)、走廊、停車(chē)場(chǎng)等） ? 針對(duì)清潔分類(lèi)采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特 種清潔等） ? 針對(duì)用途不同采用不同的清潔方法 公司之保潔原則 ? 要求物業(yè)清潔區(qū)域內(nèi)任何部位必須干凈整潔，無(wú)衛(wèi)生死角 ? 關(guān)切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺(jué) ? 垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染 ? 最大程度減少對(duì)辦公秩序和環(huán)境的影響，為物業(yè)使用人提供最大便利。 保持建材常用常新 ? 使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建材外觀(guān)干凈、常新，不受損壞 ? 使用無(wú)污染洗劑，保持環(huán)境的清新 ? 采用保護(hù)措施，避免建材使用中的最小磨損 作業(yè)情況督查 ? 現(xiàn)場(chǎng)管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書(shū) ? 各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢 ? 各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)、監(jiān)督檢查 樹(shù)立良好的社 會(huì)形象，創(chuàng)造一流的工作生活環(huán)境 ? 使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈、整潔 25 ? 選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育 ? 嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化 清潔作業(yè)的實(shí)施與方法 清潔的實(shí)施 正如前所述每幢物業(yè)的情況不同，故對(duì)其作業(yè)的實(shí)施也相對(duì)不同： 進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查 制定完善的作業(yè)計(jì)劃 劃分作業(yè)不同的區(qū)域進(jìn)行 制定全面的建材保護(hù)措施及方法 綠化管理 ? 綠化維護(hù)與管理是高檔次物業(yè)管理必不可少的內(nèi)容，起到點(diǎn)綴美化的作用。 ? 根據(jù)營(yíng)區(qū)人員、地理、整體環(huán)境等因素進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)。 ? 合理規(guī)劃 小區(qū)綠化布置，根據(jù)季節(jié)的不同選擇葉和花卉相匹配的盆景 。 物業(yè)公司 作業(yè)計(jì)劃策定 劃分作業(yè)區(qū)域 調(diào) 查 分 析 制定建材保護(hù)措施 26 并配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)高的 園藝師 。 ? 各綠化區(qū)域?qū)⒃O(shè)溫馨提示，室外綠化植物配掛精致之品種名稱(chēng)卡。 ? 日常養(yǎng)護(hù) ： 對(duì)公共部位及室內(nèi)盆景定時(shí)采取澆水、施肥、修枝、除雜草、松土、剪葉、補(bǔ)角、除蟲(chóng)害日常保養(yǎng)工作。 ? 重點(diǎn)養(yǎng)護(hù) ： 對(duì)區(qū)域內(nèi)的名貴盆栽進(jìn)行重點(diǎn)養(yǎng)護(hù)，悉心打理。 ? 科學(xué)澆灌 ： 根據(jù)盆栽植物特點(diǎn)，設(shè)計(jì)科學(xué)的澆水、排水管理方法。 ? 病蟲(chóng)害防治 ： 加強(qiáng)病蟲(chóng)害防治，預(yù)防為主，定期施以防治措施。 ? 低溫預(yù)防 ： 特別注意植物的 冬季保暖 ，制定周詳?shù)姆赖蜏毓芾碛?jì)劃。冬季密切注意天氣預(yù)報(bào)，及早采取防凍 措施。 ? 加強(qiáng)巡視 ： 對(duì)名貴品種加強(qiáng)巡查頻度，做到萬(wàn)無(wú)一失。 保潔、綠化管理特別事項(xiàng) ? 對(duì)日常辦公環(huán)境和工作秩序可能造成影響的非日常保潔工作，將定期安排于非工作日進(jìn)行。 ? 日常大面積保潔工作安排于上班前、下班后進(jìn)行。 ? 日常辦公時(shí)間以保潔員巡查保潔為主，減少對(duì)正常工作的影響。 ? 人員流量較多的業(yè)務(wù)區(qū)域注意保持整潔。 ? 保潔管理工作嚴(yán)格遵守 潤(rùn)和谷 的規(guī)定和要求，對(duì)未經(jīng)予授權(quán)的部門(mén)或區(qū)域嚴(yán)禁擅入作業(yè)。 ? 綠化消殺作業(yè)于非工作日進(jìn)行，避免藥物對(duì)人的影響。如果藥性較長(zhǎng)，則置警示牌醒示。 ? 各保潔崗負(fù)責(zé)各自區(qū)域的垃圾收集，放于指定地點(diǎn)， 定時(shí)清運(yùn)。 二、 設(shè)備設(shè)施管理 機(jī)電設(shè)備及其配套公用設(shè)施是物業(yè)使用功能的生命線(xiàn)，在日常管理中尤為重要。本公司將針對(duì)小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備的特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的作業(yè)規(guī)程及操作程序。 27 設(shè)備管理范圍 ◆ 供配電系統(tǒng) ◆ 給排水系統(tǒng) ◆ 消防