【文章內(nèi)容簡介】 規(guī) 范標(biāo)準(zhǔn) ； ? 負(fù)責(zé)審核關(guān)鍵工序、關(guān)鍵部位的施工方案； ? 主持 各階段的工程驗收； ? 負(fù)責(zé)對工程質(zhì)量情況進(jìn)行定期分析，形成質(zhì)量分析報告，對于典型問題形成案例， 交 工程技術(shù)部進(jìn)入案例信息庫。 4） 安全文明 管理 ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立 安全文明生產(chǎn)管理規(guī)范； ? 負(fù)責(zé)檢查施工單位的安全文明生產(chǎn)工作，定期組織相關(guān)單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行安全文明檢查； ? 配合政府相關(guān)部門進(jìn)行安全文明檢查； ? 負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場社會治安的綜合治理； ? 負(fù)責(zé) 監(jiān)督施工單位建立符合公司品牌形象的工地環(huán)境。 5）采購管理 ? 負(fù)責(zé)編制《項目設(shè)備及材料采購總體計劃》 及《 材料設(shè)備采購配合 計劃 》 ，并交由 合約成本部 審核； ? 配合進(jìn)行公司 組織的項目主體總包招標(biāo) 、 主要專業(yè)分包工程及主要設(shè)備 招標(biāo)； ? 負(fù)責(zé)在戰(zhàn)略供應(yīng)商信息庫中選擇供應(yīng)商，進(jìn)行權(quán)限范圍內(nèi)的采購工作 ； ? 負(fù)責(zé)審核施工單位編制的材料及設(shè)備進(jìn)場計劃，并跟蹤、督促計劃的執(zhí)行； ? 負(fù)責(zé) 大型設(shè)備或主要材料現(xiàn)場驗收、材料證明資料收集和手續(xù)辦理； ? 負(fù)責(zé) 評價公司供應(yīng)商，并知會 相關(guān)部門 錄入數(shù)據(jù)庫。 6） 設(shè)計變更管理 ? 負(fù)責(zé)審核工程施工階段限額范圍內(nèi)的設(shè)計變更； ? 主持 重大或超出限額的設(shè)計變更評審； ? 主持 審核為滿足客戶需求的設(shè)計變更。 7）項目檔案管理 ? 負(fù)責(zé)管理項 目各類相關(guān)檔案； ? 負(fù)責(zé) 進(jìn)行工程信息收集、總結(jié)，配合工程技術(shù)部建立和完善工程案例信息庫。 8）項目危機(jī)管理 ? 負(fù)責(zé)建立《項目危機(jī)事件防范處理制度》； ? 負(fù)責(zé)處理項目危機(jī)事件。 5．成本管理 ? 配合合約成本部落實項目總體目標(biāo)成本； ? 負(fù)責(zé) 編制項目預(yù)算， 配合 合約成本部備案抽查； ? 負(fù)責(zé)根據(jù)施工合同，編制工程款 季度 支付計劃，并交由財務(wù)部備案； ? 負(fù)責(zé)核對供應(yīng)商材料清單及施工單位 完成 工程量，并核算工程 進(jìn)度 款 ，辦理支付手續(xù)； ? 負(fù)責(zé)對項目成本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計、歸檔，制定月度動態(tài)成本 報表 交由合約成本部備案； ? 負(fù)責(zé)根據(jù)《項目結(jié)算計劃》 ，按時將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《 工程結(jié)算分析報告 》。 6．營銷管理 1）營銷策劃 ? 主持 營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； ? 負(fù)責(zé)編制 《 項目營銷推廣總體計劃 》，并組織評審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷推廣策劃方案 》，并組織評審； ? 負(fù)責(zé)編制 《 營銷費用預(yù)算 》 ， 并組織審核； ? 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2）營銷推廣 ? 負(fù)責(zé)按照 《 營銷推廣策劃方案 》開展 營銷推廣活動 。 3）銷售 管理 ? 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； ? 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； ? 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購 協(xié)議； ? 負(fù)責(zé)向 客戶服務(wù)部移交客戶資料 ，并配合 客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； ? 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。 4）售后服務(wù) ? 配合 項目入伙后的工程整改工作； ? 配合處理 重大投訴 。 7．項目合同管理 ? 負(fù)責(zé)洽談 權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同 ； ? 負(fù)責(zé)簽 定 合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實各項工作； ? 負(fù)責(zé)對項目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計 、 評估分析，并反饋至 相關(guān)部門。 7．項目收尾 ? 項目竣工驗收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項目檔案； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工 作； ? 主持項目 公司清算及固定資產(chǎn)處置； ? 項目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項目總結(jié)報告》。 9．運營管理 ? 負(fù)責(zé)按時完成月度綜合報表并交由運營管理部備案； ? 根據(jù)項目節(jié)點完成情況， 負(fù)責(zé) 按季度完成績效考核工作； ? 主持 各重要節(jié)點的匯報會議，提高項目運作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗。 第三部分 項目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 項目公司（部） 項目前期策劃小組 主責(zé)部門 協(xié)作部門 工程技術(shù)部 合約成本 部 運營 管理部 投資拓展部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 客戶服務(wù) 部 項目 拓展 項目策劃 設(shè)計管理 工程管理 營銷管理 客戶服務(wù) 1 財務(wù)部 （一）項目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作 職責(zé) 項目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會 投資拓展部 配合部門 運營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 投資拓展部 運營管理部 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo) 可行性研究 報告 項目實施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計劃》 控制要點 準(zhǔn)確收集資料 及時更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險 基礎(chǔ)資料翔實 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 土地信息收集分析 可行性研究 公司內(nèi)部評審 辦理土地獲取手續(xù) 初步確定拓展目標(biāo) 項目拓展工作流程圖 項 目 拓 展 工 作 流 程 圖土地信息收集分析初步確定拓展目標(biāo)可行性研究公司評審辦理土地獲取手續(xù)策 劃 、 方 案評 審 委 員 會客 戶服 務(wù) 部董 事 會投 資 咨 詢委 員 會財 務(wù) 部項 目 前 期 策 劃 小 組投 資 拓 展 部運 營管 理 部YNYN土 地 背 景資 料 調(diào) 查評 審評 審提 供 客 戶需 求 信 息進(jìn) 行市 場 調(diào) 研編 制 初 步 策 劃定 位 報 告獲 得 土 地使 用 權(quán) 益項 目 獲 取方 式簽 訂 土 地使 用 合 同初 步 確 定拓 展 目 標(biāo)項 目 立 項可 行 性報 告組 織 現(xiàn) 場 勘 察組 織 評 審制 定 可 行 性研 究 計 劃土 地 儲 備計 劃土 地 信息 收 集分 析 甄 選目 標(biāo) 土 地土 地 信 息庫 歸 檔基 礎(chǔ)研 究編 制 初 步 產(chǎn) 品建 議 書Y風(fēng) 險 控 制報 告（ 初 稿 ）初 步 項 目 總 體開 發(fā) 計 劃財 務(wù) 預(yù) 測資 金 籌 措方 案評 審N成 本 測 算報 告工 程 技 術(shù)特 點 分 析 項目拓展流程指引 1. 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項目。 2. 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項目發(fā)展體系的新項目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。 3. 職責(zé) . 投資拓展部： . 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔。 . 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 . 參考運營管理部提 供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 . 負(fù)責(zé)根據(jù)項目初步談判的結(jié)果，確定項目的運作方式， 組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項目現(xiàn)場勘查，并 組織編制 《項目 可行性 研究 報告 》 。 . 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項目的特點制定可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的 《 項目可行性 研究 報告 》 。 . 公司 評審：負(fù)責(zé)將 《 項目可行性 研究 報告 》 交由公司 投資 決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審。 . 負(fù)責(zé)按照公司通過的項目合作條件，取得項目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實施和跟蹤。 . 運營管理部： . 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入 ，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 . 項目前期策劃小組： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 《可行性研究計劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果 ，編制《 初步 策劃定位報告》 （含市場定位和產(chǎn)品定位） 、《初步產(chǎn)品建議書》、 《工程技術(shù)特點分析》、《成本測算報告》 。 . 財務(wù)部： . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù) 項目前期策劃小組 提供的成本、 開發(fā)計劃 等材料，完成 財務(wù)預(yù)測 和相關(guān) 財務(wù) 分析。 . 在項目可行性研究階段介入，根據(jù)項目獲取方式，制定資金 籌措方案 。 . 策劃、方案評審委員 會： . 在項目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 . 投資咨詢 委員會： . 在項目可行性研究階段后期，聽取項目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項目合作條件的實施，批準(zhǔn)項目交由公司董事會評審。 4. 工作程序 . 基礎(chǔ)研究 . 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； . 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項研究工作； . 各 分項研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； . 各分項工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點的總結(jié)報告中體現(xiàn)； . 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項負(fù)責(zé)人整理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； . 信息收集、甑別： . 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； . 土地信息的收集可 通過如下幾種渠道進(jìn)行： ? 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、 土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； ? 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計劃等信息；各類招商會與項目推介會等； ? 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 . 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對 土地信息進(jìn)行初步判斷，會議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理； . 通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項目發(fā)展人員為項目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會；未通過的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對該項土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 . 初步確定拓展目標(biāo) . 項目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項目進(jìn)展通報》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； . 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目情況，了解 該項目背景資料 及運營管理部提供的政府相關(guān)資料 ，初步判斷項目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項目用地購買操作方式的判斷； . 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項目實地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位 判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果 ， 并 綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項目發(fā)展報告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審； . 項目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。 . 項目可行性研究 . 項目可行性研究是對前期項目初步 判斷 的論證， 在項目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行 較為詳細(xì)的項目可行性分析， 最終形成《項目可行性研究 報告》； . 項目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總，根據(jù)項目情況，向公司 領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報 ，并制訂《可行性研究計劃》，該計劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任 主體 （責(zé)任人）、達(dá)到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點列出橫道圖，發(fā) 項目前期策劃小組 ； . 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計劃，組織 項目前期策劃小組 對項目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： ? 項目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括：項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； ? 項目負(fù)責(zé)人根據(jù)項目 背景材料評估項目 開發(fā) 風(fēng)險， 編寫《風(fēng)險控制報告》（初稿） ； ? 項目前期策劃小組 根據(jù)可行性研究計劃對項目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項目負(fù)責(zé)人， 編寫《初步策劃定位報告》 ； ? 項目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進(jìn)行評審，給出專業(yè)意見； ? 評審?fù)ㄟ^后