【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 獨(dú)立業(yè)務(wù)的各個(gè)事業(yè)部，使之獨(dú)立核算，各事業(yè)部則在總公司 制定的政策、目標(biāo)、計(jì)劃的指導(dǎo)和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要設(shè)置組織機(jī)構(gòu)，公司最高管理層負(fù)責(zé)重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問(wèn)題的決策權(quán)。如：資金使用、事業(yè)部負(fù)責(zé)人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的決策權(quán)等。 特點(diǎn)：（ 1）管理按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨(dú)立事業(yè)部；（ 2）每個(gè)事業(yè)部在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行獨(dú)立核算、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，對(duì)總公司負(fù)有完成利潤(rùn)的責(zé)任，且有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。 優(yōu)點(diǎn)：（ 1）以多樣化的服務(wù)來(lái)滿足業(yè)主及使用人的多樣化要求，可以控制風(fēng)險(xiǎn)。（風(fēng)險(xiǎn)?。? （ 2）有利于決策者擺脫日常管理工作，專業(yè)做好角色和大政方針 （ 3）有利于 調(diào)動(dòng)各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性 （ 4）有利于公司新業(yè)務(wù)的開展，提高管理、服務(wù)水平 （ 5）有利于提高管理的靈活性和對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的適應(yīng)性 缺點(diǎn)： （ 1）職能機(jī)構(gòu)重疊，管理人員浪費(fèi) （ 2）由于經(jīng)濟(jì)獨(dú)立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào) （ 3）職權(quán)下放過(guò)大，容易造成失控現(xiàn)象 適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè) 又稱規(guī)劃 目標(biāo)結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門與專業(yè)或項(xiàng)目組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，對(duì)專業(yè)化較強(qiáng)的物業(yè)管理公司比較適用。 特點(diǎn)： （ 1）在同一組織中既設(shè)置縱向職能部門，又建立橫向的管理 系統(tǒng)； （ 2）參加項(xiàng)目的成員受雙重領(lǐng)導(dǎo)，既受所屬職能部門的領(lǐng)導(dǎo)，又受項(xiàng)目組的領(lǐng)導(dǎo)。 優(yōu)點(diǎn)： （ 1）分工明確、專業(yè)化強(qiáng)，有利于發(fā)揮優(yōu)勢(shì) （ 2）有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合 （ 3）減少中間階層，傳遞信息快，而且及時(shí)準(zhǔn)確 （ 4）各項(xiàng)目組可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活變化，適應(yīng)性強(qiáng) 缺點(diǎn)： （ 1）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動(dòng) （ 2）需增加項(xiàng)目管理，人員較多，機(jī)構(gòu)臃腫 （ 3）雙重領(lǐng)導(dǎo)，部門關(guān)系復(fù)雜，職責(zé)不清 適用范圍：矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理種類較繁，綜合經(jīng)營(yíng)較強(qiáng)，專業(yè)服務(wù)組較多的物業(yè)管理公司。 以上 四種組織機(jī)構(gòu)類型，只是四種典型形式，并非適用任何一個(gè)物業(yè)公司的實(shí)際情況，需要根據(jù)各公司的具體情況調(diào)整，不存在最優(yōu)組織機(jī)構(gòu)類型，一般專業(yè)化強(qiáng)的小型物業(yè)公司采用直線式較好，綜合型的中、下型物業(yè)公司采用直線職能式較好，而大型、超大型物業(yè)公司采用事業(yè)部制，大、中、小型綜合性物業(yè)公司采用矩陣式組織機(jī)構(gòu)。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù) （一）權(quán)力： 9 項(xiàng) （二）義務(wù)： 4 項(xiàng) 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（ 指公司的實(shí)力和規(guī)模 ） 根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí) 3 個(gè)資質(zhì)等級(jí)和臨時(shí)資質(zhì)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，每?jī)赡旰硕ㄒ淮?。其中臨時(shí)資質(zhì)證書一年有效，期滿后申請(qǐng)三級(jí)資質(zhì)的評(píng)定。 第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì) 一、業(yè)主及業(yè)主大會(huì)的權(quán)利與義務(wù) 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主即房屋的所有權(quán)人。 （一） 10項(xiàng)權(quán)利 業(yè)主的基本權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。 （二） 6項(xiàng)義務(wù) （三）業(yè)主大會(huì)的職責(zé) 業(yè)主大會(huì)是由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的業(yè)主自治管 理組織。 一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到 50%以上；住宅出售已滿兩年的。 業(yè)主大會(huì)一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見，分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。 業(yè)主大會(huì)做出普通決議，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過(guò)才能生效；做出特別重大事項(xiàng)決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過(guò)才能生效。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有 6項(xiàng)。 二、業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主 委員會(huì)是按照法定程序由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 （一）業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，按建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)符合一定條件（ 6條），出現(xiàn)有關(guān)情形（ 7條），經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)資格終止。 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模大小，一般業(yè)主委員會(huì)設(shè)委員 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。 （二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé) 5項(xiàng) （三）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議： 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會(huì)議決定以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時(shí)公布 。 第三節(jié) 物業(yè)管理相關(guān)機(jī)構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門 （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì) （二）對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （三）對(duì)日常物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評(píng)和評(píng)比 二、工商、稅務(wù)和物價(jià)等行政主管部門 物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商、稅務(wù)、物價(jià)、公安或派出所、環(huán)衛(wèi)及園林部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 分工明確，密切配合 四、物業(yè)建設(shè)單位 物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)的所有人或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說(shuō)明書和工程質(zhì)量保證書。 在業(yè)主大會(huì) 選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理工作。 五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)與兩會(huì)的關(guān)系是平等的，是委托與受托的關(guān)系。主動(dòng)聽取兩會(huì)意見，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。為爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)的理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)定期或不定期地向業(yè)主委員會(huì)匯報(bào)工作。 六、專業(yè)性服務(wù)企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)自己下設(shè)的專業(yè) 服務(wù)部門可以實(shí)行承包責(zé)任制，對(duì)選聘的專業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行合同制。 七、街道辦事處和居委會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)和兩會(huì)都應(yīng)接受街道辦事處和居委會(huì)的工作指導(dǎo)，并積極配合其開展社區(qū)建設(shè)工作。 八、行業(yè)協(xié)會(huì) 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的活動(dòng)，接受其業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 第三章 住宅小區(qū)物業(yè)管理 （ 2 學(xué)時(shí)） 熟練掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、原則、目標(biāo)及要求；掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)；了解住宅小區(qū)的構(gòu)成及特點(diǎn)。 ： 住宅小區(qū)管理的內(nèi)容及目標(biāo)要求 ： 采用多媒體課件教學(xué)，課堂講授 及案例分析相結(jié)合 在我國(guó)，一般按原始設(shè)計(jì)用途把房屋建筑分為兩大類：居住物業(yè)與非居住物業(yè)。 居住物業(yè)是指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設(shè)備與設(shè)施，住宅是人們的永恒的追求。人類在衣食住行的基本活動(dòng)中，住是一個(gè)很重要的內(nèi)容，住宅是人類賴以生存的最基本的生活資料之一。 早在 1931年，當(dāng)時(shí)的美國(guó)總統(tǒng)胡佛在白宮召開的美國(guó)住房建設(shè)和住房自有會(huì)議上的講話中就指出：“沒(méi)有什么東西比住宅更能為謀求人們的幸福和社會(huì)安定做出貢獻(xiàn)”。至今，人們?yōu)榻鉀Q住房問(wèn)題仍一直在進(jìn)行著不懈努力。 享有合適的住房是每個(gè)人的權(quán)利。 滿足各階層的住房需求則是國(guó)家的義務(wù)。聯(lián)合國(guó)人類居住中心大會(huì)提出的以人為本、按照政府經(jīng)濟(jì)承受能力提供適宜經(jīng)濟(jì)住房的目標(biāo)，明確了國(guó)家在解決人類居住問(wèn)題上的作用。每個(gè)國(guó)家因政治經(jīng)濟(jì)文體背景不同，而采取不同的住房政策，以解決人們的住房問(wèn)題。 中國(guó)改革開放前，住宅建設(shè)基本上來(lái)自政府財(cái)政撥款，以租養(yǎng)房，而實(shí)際上因租金明顯偏低，使得一部分房屋因資金缺乏而失修失養(yǎng)，造成“一年新，二年舊，三年亂，四年破”的狀況。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民生活水平的提高，我國(guó)人民的居住水平也有了很大提高改善。除人均居住面積增加外，居住環(huán)境質(zhì)量也有 明顯提高，人們不但需有一個(gè)安全的、能供生存的空間，還需這個(gè)空間是舒適的、清潔的、美觀的，這對(duì)房屋提出了一個(gè)更高的需求?！靶】挡恍】?，關(guān)鍵看住房”（數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境、社區(qū)管理服務(wù)水平）。 第一節(jié) 住宅小區(qū)的構(gòu)成 一、住宅與住宅小區(qū) （一）住宅 住宅是家庭最基本的居住與生活空間，人生大約 2/3以上的時(shí)間是在家庭居住環(huán)境中度過(guò)的，所以住宅應(yīng)以家庭為核心，以人為本，滿足居住與生活的最基本需要，滿足人們居住水平逐步提高的需要。 家庭居住行為包括共同生活、個(gè)人生活、生理衛(wèi)生等行為。具體有起居、睡眠、學(xué)習(xí)（工作）、 家庭、休閑，進(jìn)而還有娛樂(lè)、社交等行為。 住宅建筑應(yīng)在戶型、結(jié)構(gòu)、平面及空間布局、廚衛(wèi)設(shè)施設(shè)備、建筑美觀上滿足不同功能與質(zhì)量要求，在采光、通風(fēng)、保溫（隔熱）、隔聲等物理環(huán)境與安全防衛(wèi)、社交、私秘性等社會(huì)心理方面使人們的居住感到安全、舒適及方便。 居住外部環(huán)境與家庭居住生活質(zhì)量密切相關(guān)。住宅的配套公共服務(wù)設(shè)施，綠化美化清潔的環(huán)境，室外游樂(lè)、休閑、活動(dòng)交往的場(chǎng)所，以及交通出行的便利都是人、住宅與環(huán)境協(xié)調(diào)的重要內(nèi)容。 人們對(duì)居住的需求由低到高可分為四個(gè)檔次或級(jí)別： Ⅰ級(jí)：生理需求。主要體現(xiàn)在對(duì)住宅遮風(fēng)避雨、飲食睡眠 、衛(wèi)生安全等最起碼的生存需求。 Ⅱ級(jí)：倫理需求。體現(xiàn)家庭成員之間合理分配居室的社會(huì)倫理需要。 Ⅲ級(jí)：發(fā)展需求。要求住房分別包括人際溝通和安靜適宜的閱讀、學(xué)習(xí)和工作的場(chǎng)所。 Ⅳ級(jí)：享受需求。主要體現(xiàn)舒適、美學(xué)和個(gè)性心理的追求。 在不同的社會(huì)發(fā)展階段，人們對(duì)每一個(gè)需求檔次的客觀標(biāo)準(zhǔn)不盡相同。即便是居住在最簡(jiǎn)陋破舊擁擠的住宅中，人們也可提高一幅畫，一盆花而體現(xiàn)對(duì)美的追求。但就整體而言，對(duì)低一級(jí)的需求難以滿足時(shí)，將難以充分考慮對(duì)高一級(jí)的需求。 （二）居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán) 城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。在 規(guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)，居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。 居住小區(qū)是一個(gè)集居住、服務(wù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)功能于一體的社會(huì)的縮影。 二、住宅小區(qū)的構(gòu)成 （一）居民 （二）居住設(shè)施 （三）居住的環(huán)境 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及特點(diǎn) 一、住宅小區(qū)的特點(diǎn) ，相對(duì)封閉獨(dú)立； ，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜； ，共用設(shè)施社會(huì)化； ，配套設(shè)施齊全 （住宅小區(qū)具有系統(tǒng)性；小區(qū)功能多樣性； 住宅產(chǎn)權(quán)多元性；小區(qū)的現(xiàn)代社會(huì)性） 二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理 物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 國(guó)務(wù)院頒布并于 2020年 9月 1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》重點(diǎn)規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)。 （一）管理主體：業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司和政府相關(guān)部門 （二）管理內(nèi)容：居民、設(shè)施、環(huán)境 （三）管理過(guò)程：早期介入；前期管理；中后期管理 忽視早期介入可能導(dǎo)致： 、情況不明 最終導(dǎo)致： 使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛 前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系。 開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。 開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系 開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關(guān)系 物業(yè)公司與業(yè)主：服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系 買受 人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無(wú)法成交，這是對(duì)開發(fā)企業(yè) 和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進(jìn)行的 管理。 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關(guān)系，而前期物業(yè)管理必須有委托關(guān)系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)權(quán)； 早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對(duì)象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對(duì)象； 在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導(dǎo)作用。 中后期管理： 裝修搬遷 管理 為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點(diǎn)工作： 。主要包括以下幾方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用公用部位、移動(dòng)或損壞公用設(shè)施和設(shè)備；不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標(biāo)；不得隨地亂扔建筑垃圾；（ 5）遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責(zé)；因裝修而造成他人或公用部位、設(shè)備或設(shè)施損壞的，責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 審何裝修設(shè)計(jì)圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違約行為及時(shí)勸阻并督促其改正。 檔案資料的建立 檔案 資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料；物業(yè)資料。 ：業(yè)主使用人姓名、進(jìn)戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項(xiàng)費(fèi)用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 ：主要包括物業(yè)的各種設(shè)計(jì)和竣工圖紙，位置、編號(hào)等。 檔案資料的建立主要應(yīng)抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。 收集的關(guān)鍵是盡可能完整。 整理的重點(diǎn)是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。 三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)： 雜性 第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)與要求 一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo) 贏得社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求： 《全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》； 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)