【文章內(nèi)容簡介】 獨立業(yè)務的各個事業(yè)部，使之獨立核算，各事業(yè)部則在總公司 制定的政策、目標、計劃的指導和控制下，根據(jù)物業(yè)經(jīng)營管理的需要設置組織機構(gòu)，公司最高管理層負責重要方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問題的決策權。如：資金使用、事業(yè)部負責人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的決策權等。 特點：（ 1）管理按內(nèi)容和專業(yè)的不同，建立獨立事業(yè)部；（ 2）每個事業(yè)部在總公司的領導下，實行獨立核算、獨立經(jīng)營，對總公司負有完成利潤的責任，且有經(jīng)營自主權。 優(yōu)點：（ 1）以多樣化的服務來滿足業(yè)主及使用人的多樣化要求，可以控制風險。（風險?。? （ 2）有利于決策者擺脫日常管理工作，專業(yè)做好角色和大政方針 （ 3）有利于 調(diào)動各事業(yè)部的積極性和創(chuàng)造性 （ 4）有利于公司新業(yè)務的開展，提高管理、服務水平 （ 5）有利于提高管理的靈活性和對市場競爭的適應性 缺點： （ 1）職能機構(gòu)重疊，管理人員浪費 （ 2）由于經(jīng)濟獨立核算，容易造成各自為政現(xiàn)象，各事業(yè)部的利益難以協(xié)調(diào) （ 3）職權下放過大，容易造成失控現(xiàn)象 適用范圍：大型物業(yè)管理企業(yè) 又稱規(guī)劃 目標結(jié)構(gòu)組織，是由職能部門與專業(yè)或項目組相互配合所形成的組織形態(tài)，形同矩陣而得名，對專業(yè)化較強的物業(yè)管理公司比較適用。 特點： （ 1）在同一組織中既設置縱向職能部門，又建立橫向的管理 系統(tǒng)； （ 2）參加項目的成員受雙重領導，既受所屬職能部門的領導，又受項目組的領導。 優(yōu)點： （ 1）分工明確、專業(yè)化強，有利于發(fā)揮優(yōu)勢 （ 2）有利于各部門之間的相互協(xié)調(diào)和配合 （ 3）減少中間階層，傳遞信息快，而且及時準確 （ 4）各項目組可以根據(jù)特定的任務和目標靈活變化，適應性強 缺點： （ 1）組織結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性差，人員經(jīng)常變動 （ 2）需增加項目管理，人員較多，機構(gòu)臃腫 （ 3）雙重領導，部門關系復雜，職責不清 適用范圍：矩陣組織結(jié)構(gòu)適用于規(guī)模較大，物業(yè)管理種類較繁，綜合經(jīng)營較強，專業(yè)服務組較多的物業(yè)管理公司。 以上 四種組織機構(gòu)類型，只是四種典型形式，并非適用任何一個物業(yè)公司的實際情況，需要根據(jù)各公司的具體情況調(diào)整，不存在最優(yōu)組織機構(gòu)類型，一般專業(yè)化強的小型物業(yè)公司采用直線式較好，綜合型的中、下型物業(yè)公司采用直線職能式較好，而大型、超大型物業(yè)公司采用事業(yè)部制，大、中、小型綜合性物業(yè)公司采用矩陣式組織機構(gòu)。 四、物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務 （一）權力： 9 項 （二）義務： 4 項 五、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理（ 指公司的實力和規(guī)模 ） 根據(jù)建設部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，物業(yè)管理企業(yè)劃分為一級、二級、三級 3 個資質(zhì)等級和臨時資質(zhì)。 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級實行動態(tài)管理，每兩年核定一次。其中臨時資質(zhì)證書一年有效，期滿后申請三級資質(zhì)的評定。 第二節(jié) 業(yè)主大會與業(yè)主委員會 一、業(yè)主及業(yè)主大會的權利與義務 根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主即房屋的所有權人。 （一） 10項權利 業(yè)主的基本權利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項權利和參與物業(yè)管理、要求管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同提供相應的管理與服務的權利。 （二） 6項義務 （三）業(yè)主大會的職責 業(yè)主大會是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的業(yè)主自治管 理組織。 一個物業(yè)區(qū)域內(nèi)成立一個業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出售建筑面積達到30%以上；新建商品住宅出售建筑面積達到 50%以上；住宅出售已滿兩年的。 業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見，分為定期會議和臨時會議。 業(yè)主大會做出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權 1/2 以上通過才能生效；做出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權 2/3以上通過才能生效。 業(yè)主大會的職責有 6項。 二、業(yè)主委員會 業(yè)主 委員會是按照法定程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 （一）業(yè)主委員會的產(chǎn)生 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，按建設部《業(yè)主大會規(guī)程》，業(yè)主委員會委員應符合一定條件（ 6條），出現(xiàn)有關情形（ 7條），經(jīng)業(yè)主大會會議通過資格終止。 根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模大小，一般業(yè)主委員會設委員 5～ 15 名，主任 1 名，副主任 1～ 2名。 （二）業(yè)主委員會的職責 5項 （三）業(yè)主委員會會議： 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，選舉產(chǎn)生主任、副主任；會議決定以書面形式在物業(yè)區(qū)域內(nèi)及時公布 。 第三節(jié) 物業(yè)管理相關機構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門 （一）審批物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì) （二）對物業(yè)管理招投標活動實施監(jiān)督管理 （三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比 二、工商、稅務和物價等行政主管部門 物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商、稅務、物價、公安或派出所、環(huán)衛(wèi)及園林部門的監(jiān)督和指導。 三、供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位 分工明確，密切配合 四、物業(yè)建設單位 物業(yè)開發(fā)建設單位應當向物業(yè)的所有人或物業(yè)管理公司提供物業(yè)的使用說明書和工程質(zhì)量保證書。 在業(yè)主大會 選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，物業(yè)的建設單位應按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理工作。 五、業(yè)主大會和業(yè)主委員會 物業(yè)管理企業(yè)與兩會的關系是平等的，是委托與受托的關系。主動聽取兩會意見，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用。為爭取業(yè)主委員會的理解和支持，物業(yè)管理企業(yè)應定期或不定期地向業(yè)主委員會匯報工作。 六、專業(yè)性服務企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。物業(yè)管理企業(yè)對自己下設的專業(yè) 服務部門可以實行承包責任制，對選聘的專業(yè)服務企業(yè)實行合同制。 七、街道辦事處和居委會 物業(yè)管理企業(yè)和兩會都應接受街道辦事處和居委會的工作指導，并積極配合其開展社區(qū)建設工作。 八、行業(yè)協(xié)會 物業(yè)管理企業(yè)應積極參加物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的活動，接受其業(yè)務指導。 第三章 住宅小區(qū)物業(yè)管理 （ 2 學時） 熟練掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容、原則、目標及要求；掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點；了解住宅小區(qū)的構(gòu)成及特點。 ： 住宅小區(qū)管理的內(nèi)容及目標要求 ： 采用多媒體課件教學，課堂講授 及案例分析相結(jié)合 在我國，一般按原始設計用途把房屋建筑分為兩大類：居住物業(yè)與非居住物業(yè)。 居住物業(yè)是指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設備與設施，住宅是人們的永恒的追求。人類在衣食住行的基本活動中，住是一個很重要的內(nèi)容，住宅是人類賴以生存的最基本的生活資料之一。 早在 1931年，當時的美國總統(tǒng)胡佛在白宮召開的美國住房建設和住房自有會議上的講話中就指出：“沒有什么東西比住宅更能為謀求人們的幸福和社會安定做出貢獻”。至今，人們?yōu)榻鉀Q住房問題仍一直在進行著不懈努力。 享有合適的住房是每個人的權利。 滿足各階層的住房需求則是國家的義務。聯(lián)合國人類居住中心大會提出的以人為本、按照政府經(jīng)濟承受能力提供適宜經(jīng)濟住房的目標，明確了國家在解決人類居住問題上的作用。每個國家因政治經(jīng)濟文體背景不同，而采取不同的住房政策，以解決人們的住房問題。 中國改革開放前，住宅建設基本上來自政府財政撥款，以租養(yǎng)房，而實際上因租金明顯偏低，使得一部分房屋因資金缺乏而失修失養(yǎng)，造成“一年新，二年舊，三年亂，四年破”的狀況。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展與人民生活水平的提高，我國人民的居住水平也有了很大提高改善。除人均居住面積增加外，居住環(huán)境質(zhì)量也有 明顯提高，人們不但需有一個安全的、能供生存的空間，還需這個空間是舒適的、清潔的、美觀的，這對房屋提出了一個更高的需求?！靶】挡恍】担P鍵看住房”（數(shù)量、質(zhì)量、環(huán)境、社區(qū)管理服務水平）。 第一節(jié) 住宅小區(qū)的構(gòu)成 一、住宅與住宅小區(qū) （一）住宅 住宅是家庭最基本的居住與生活空間，人生大約 2/3以上的時間是在家庭居住環(huán)境中度過的，所以住宅應以家庭為核心，以人為本，滿足居住與生活的最基本需要，滿足人們居住水平逐步提高的需要。 家庭居住行為包括共同生活、個人生活、生理衛(wèi)生等行為。具體有起居、睡眠、學習（工作）、 家庭、休閑，進而還有娛樂、社交等行為。 住宅建筑應在戶型、結(jié)構(gòu)、平面及空間布局、廚衛(wèi)設施設備、建筑美觀上滿足不同功能與質(zhì)量要求，在采光、通風、保溫（隔熱）、隔聲等物理環(huán)境與安全防衛(wèi)、社交、私秘性等社會心理方面使人們的居住感到安全、舒適及方便。 居住外部環(huán)境與家庭居住生活質(zhì)量密切相關。住宅的配套公共服務設施，綠化美化清潔的環(huán)境，室外游樂、休閑、活動交往的場所，以及交通出行的便利都是人、住宅與環(huán)境協(xié)調(diào)的重要內(nèi)容。 人們對居住的需求由低到高可分為四個檔次或級別： Ⅰ級：生理需求。主要體現(xiàn)在對住宅遮風避雨、飲食睡眠 、衛(wèi)生安全等最起碼的生存需求。 Ⅱ級：倫理需求。體現(xiàn)家庭成員之間合理分配居室的社會倫理需要。 Ⅲ級：發(fā)展需求。要求住房分別包括人際溝通和安靜適宜的閱讀、學習和工作的場所。 Ⅳ級：享受需求。主要體現(xiàn)舒適、美學和個性心理的追求。 在不同的社會發(fā)展階段，人們對每一個需求檔次的客觀標準不盡相同。即便是居住在最簡陋破舊擁擠的住宅中，人們也可提高一幅畫，一盆花而體現(xiàn)對美的追求。但就整體而言，對低一級的需求難以滿足時，將難以充分考慮對高一級的需求。 （二）居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團 城市居民的居住生活聚居地稱為居住區(qū)。在 規(guī)劃設計中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)，居住小區(qū)、住宅組團三級。 居住小區(qū)是一個集居住、服務、經(jīng)濟、社會功能于一體的社會的縮影。 二、住宅小區(qū)的構(gòu)成 （一）居民 （二）居住設施 （三）居住的環(huán)境 第二節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及特點 一、住宅小區(qū)的特點 ，相對封閉獨立； ，人口結(jié)構(gòu)復雜； ，共用設施社會化； ，配套設施齊全 （住宅小區(qū)具有系統(tǒng)性；小區(qū)功能多樣性； 住宅產(chǎn)權多元性；小區(qū)的現(xiàn)代社會性） 二、住宅小區(qū)的物業(yè)管理 物業(yè)管理是住宅小區(qū)業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。 國務院頒布并于 2020年 9月 1日起施行的《物業(yè)管理條例》重點規(guī)范了住宅小區(qū)的物業(yè)管理活動。 （一）管理主體：業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司和政府相關部門 （二）管理內(nèi)容：居民、設施、環(huán)境 （三）管理過程：早期介入；前期管理；中后期管理 忽視早期介入可能導致： 、情況不明 最終導致： 使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛 前期物業(yè)管理中權利主體的相互關系 前期物業(yè)管理階段，形成了開發(fā)企業(yè)、受托的物業(yè)管理企業(yè)以及業(yè)主三個權利主體共存的法律關系。 開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)達成的前期物業(yè)管理委托合同須向行業(yè)主管部門備案。 開發(fā)商與業(yè)主：買賣關系 開發(fā)商與物業(yè)公司：合同聘用關系 物業(yè)公司與業(yè)主：服務與被服務關系 買受 人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業(yè)買賣無法成交，這是對開發(fā)企業(yè) 和物業(yè)管理企業(yè)最有效的制約。反之，業(yè)主一旦接受了這份合同的規(guī)定內(nèi)容，也就必須在前期物業(yè)管理階段服從物業(yè)管理企業(yè)依法依約進行的 管理。 前期物業(yè)管理與早期介入的區(qū)別 早期介入的物業(yè)管理企業(yè)不一定與開發(fā)企業(yè)確定管理合同委托關系，而前期物業(yè)管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業(yè)管理經(jīng)營權； 早期介入一般還未確定物業(yè)與業(yè)主等具體管理對象，而前期物業(yè)管理必須有明確的管理對象； 在早期介入工作中，物業(yè)管理企業(yè)只是起輔助作用，而在前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理企業(yè)起主導作用。 中后期管理： 裝修搬遷 管理 為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作： 。主要包括以下幾方面：裝修不得損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞建筑物外墻面貌；不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；不提排放有毒、有害物質(zhì)和噪聲超標；不得隨地亂扔建筑垃圾；（ 5）遵守用火用電規(guī)定，履行防火職責；因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。 審何裝修設計圖紙，派員巡視施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違約行為及時勸阻并督促其改正。 檔案資料的建立 檔案 資料包括兩種：業(yè)主或使用人的資料；物業(yè)資料。 ：業(yè)主使用人姓名、進戶人員情況、聯(lián)系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。 ：主要包括物業(yè)的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。 檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié)。 收集的關鍵是盡可能完整。 整理的重點是去偽存真，留下物業(yè)管理有用的資料。 歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進行科學地分類與保存。 三、住宅小區(qū)物業(yè)管理的特點： 雜性 第三節(jié) 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求 一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標 贏得社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一 二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求： 《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》； 《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務