【文章內(nèi)容簡介】 四、 激勵系統(tǒng) 1 激勵系統(tǒng)示意圖 2 激勵系統(tǒng)示意圖說明： 激勵是管理處內(nèi)部對員工管理的主要方式。每個員工的個人權(quán) 利需要得到尊重并應(yīng)始終保持旺盛的工作積極性，從而可以在一定程 度上獲得經(jīng)濟 效益和社會效益。 思想工作機制重在激發(fā)每一個員工的內(nèi)在潛能，充分調(diào)動員工 的個人積極性，適時做好深入細致思想工作，其主要工作方式有與員 工談心，組織有益的集體活動和家訪等。 獎懲機制應(yīng)以表揚獎勵為主，以處分為輔的原則，但獎懲要分 明，用優(yōu)勝劣汰的方式，純潔用工隊伍，在獎勵類型上，我們堅持以 精神鼓勵為主，物質(zhì)獎勵為輔。 工資福利機制重在考核，縮小固定部分工資，加大活動部分工 資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務(wù)，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚 團結(jié) 向上的團隊精神。 培養(yǎng)提升機制在實際工作中缺一不可，其培養(yǎng)的目標是使員工 有較強的事業(yè)心和敬業(yè)精神，對工作能做到一專多能，精益求精。在 用人提拔上不任人唯親，而是不拘一格選拔那些有真才實學(xué)的人才， 做到能者上，平者讓，庸者下，從而把培養(yǎng)提升、培訓(xùn)、進修等工作 有機地結(jié)合在一起，使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。 文化活動機制是溝通管理處內(nèi)部員工的橋梁，通過文化活動的 開展增強了員工的自信心和認同感，把員工的利益和公司的利益緊密 地結(jié)合在一起。文化活動的方式可有許多種，如：集體活動、旅游、 娛樂晚會和邀請家屬小孩共同聯(lián)歡等活動。 第三節(jié) 工作計劃 根據(jù)本項目情況，擬定管理方式和管理運作流程，具體計劃如下： 序號 項目 內(nèi)容 時間 一 前期介入階段 1. 收集工程施工進度、計劃、設(shè)計圖紙資料，及時編目分類存檔使 用。 2. 對工程建筑中的配套設(shè)備設(shè)施設(shè)計、選型、配套、安裝、調(diào)試， 進行滿足物管使用功能的評估及建議；建立收發(fā)文、存檔備案制度； 收集產(chǎn)品安裝、使用說明書等資料， 為編制規(guī)范高效作業(yè)指導(dǎo)書提供 依據(jù)。 3. 對售樓資料（合同、廣告、宣傳）收集，并對所涉及物管服務(wù)條 款進行咨詢、建議和答疑，促進售樓規(guī)范承諾，為日后物管服務(wù)奠定 優(yōu)良基礎(chǔ)。 二 制訂入伙方案與入伙資料準備 制訂入伙方案及入伙資料印制 三 接管驗收 1. 參與建設(shè)單位報驗的工程項目竣工驗收活動。 2. 與建設(shè)單位辦理物業(yè)管理接管驗收工作。 3. 辦理水、電、氣等能耗與施工單位的簽認交接簽收。 。 四 開荒保潔 1. 對項目進行全面開荒保潔。 2. 對項目進行作業(yè)頻次作業(yè) 區(qū)域進行初步界定。 五 業(yè)戶入伙階段 1. 入伙現(xiàn)場布置及人員培訓(xùn)，進行現(xiàn)場模擬。 2. 安排業(yè)戶入伙受理程序與工作的開展。 六 正常物管工作的開展 按照物業(yè)管理條例的內(nèi)容及相關(guān)規(guī)定進行 管理。 注：以上計劃根據(jù)項目實際銷售進度可調(diào)整。 第四節(jié) 物資裝備計劃 為確保 xxxx 一期的物業(yè)管理工作有序進行，我們著眼于 “必需、節(jié) 約、實用 ”的原則，配備物質(zhì)裝備，同時管理處依托 XXXX 雄厚 的資 金實力、人才實力，做到資源共享，更好地為業(yè)戶服務(wù)。擬定物資裝 備計劃如下： 一、 管理用房 管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機構(gòu)用房，具體安 排方案另定。 二、 員工宿舍 在管理用房面積中劃撥一定數(shù)量的住房面積，保證 24 小時職守在 xxxx一期管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。 三、 器械、工具、裝備以及辦公用品計劃詳見附表： 在物質(zhì)裝備的配備上完全按照 “必需、實用、節(jié)約 ”的原則，同 時為了保障 xxxx一期物業(yè)管理工作的有序進行， XXXX將依靠自身的 資金、人才優(yōu)勢全力支持 xxxx 一期管理處工作，做到物質(zhì)共享、資 源共享。 第五節(jié) 人員的配備 隨著管理方式、管理手段的現(xiàn)代化，物業(yè)管理隊伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生革命 性變化， xxxx 一期物業(yè)管理人員的配備已從勞動密集型向技術(shù)密集 型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。為此，我們在 人員配備上堅持以 XXXX 公司的 “精干、高效、敬業(yè) ”的用人原則為 基礎(chǔ)，確定 “重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德 ”的用人標準 ，嚴把 人才選聘關(guān)。管理層學(xué)歷上要求達到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引 進大專以上包括計算機網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。人才來源上我們 以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和 高水平。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié) 合的方式，運用激勵機制，充分調(diào)動全體員工的工作積極性，嚴格考 核，并實行 10%淘汰率，確保管理目標得以實現(xiàn)。 1 xxxx 一期管理處人員配備圖 2 人員配備說明 xxxx一期是集住宅和商業(yè)用房于一 體的綜合項目，為便于集中管理， 只設(shè)一個管理處，人員配置共 79 人。配置表如下： 部門 崗位 人數(shù) 管理區(qū)域 班次 配備標準 第四部分 xxxx 一期物業(yè)管理各項承諾及完成指標采取的措施 依照《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》《 xxx 普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共 服務(wù)費等級收費暫行辦法》，以及《 xxxx一期物業(yè)管理招投標要求》 中物業(yè)管理的招標要求，并結(jié)合我司 ISO90012020 質(zhì)量標準，公司 鄭重承諾：自接管 xxxx 一期之日起，按五級等級標準實施物業(yè) 管理 服務(wù)，兩年內(nèi)成為市級、省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年內(nèi)在硬件 條件符合要求的情況下，成為國家示范項目。 針對《招標書》中物業(yè)管理招標要求，我們對房屋、設(shè)備、安全護衛(wèi) 等各分項指標共 14 項以表格的形式予以承諾，并在列項中概述保障 各項指標完成的實際措施。 1 xxxx 一期各項管理指標承諾：（見下表） 序號 指標名稱 國家評分標準及指標 投標指標 1 房屋完好率 98% 2 房屋零修、急修及時率 98% 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% 維修工程質(zhì)量回訪率 100% 4 地下停車場完好率 95% 5 清潔保潔率 99% 6 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1‰以下 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰以下 7 大型及重要機電設(shè)備完好率 95% 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 9 違章發(fā)生與處理率 100% 發(fā)生率 ‰ 10 業(yè)戶有效投訴率 2‰以下 。業(yè)戶投訴處理率 95%。 投訴回訪率 95% 11 業(yè)戶對物業(yè)管理滿意率 95% 12 綠化完好率 95% 13 化糞 池、雨水井、污水井完好率 98% 14 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護，公共設(shè)施、 設(shè)備及場所的使用、維修、養(yǎng)護和管理 設(shè)備管理和維護及房屋本體的維修養(yǎng)護是 xxxx 一期物業(yè)管理的重要 內(nèi)容， xxxx 在物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，積累了較為豐 富的管理經(jīng)驗，既保障了廣大業(yè)戶的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。 在 xxxx 一期的機電設(shè)備及房屋修繕管理工作中，我們確立了 “管養(yǎng) 合一 ”的方針，制定了合理的養(yǎng)護計劃，建 立和健全科學(xué)的規(guī)章制度， 切實做到為業(yè)戶服務(wù)。實現(xiàn)業(yè)戶滿意，社會滿意。在前述 xxxx 一期 各項管理指標承諾中，我們已對房屋及設(shè)備、設(shè)施的管理指標實施措 施進行了闡述，此處對房屋及設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護計劃、定期養(yǎng)護 計劃作進一步的闡述。 1 公共設(shè)備、設(shè)施及場所的維修養(yǎng)護計劃 我們結(jié)合 xxxx 一期各種公用設(shè)施的使用年限，制訂了公用設(shè)施日常 維修方案和定期養(yǎng)護方案。根據(jù)《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修 基金管理辦法》規(guī)定，公用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、 水管、 落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、 綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、地下停車庫、公益性文體設(shè) 施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。每個方案，每一項內(nèi)容均從工作計 劃、實施方案、執(zhí)行標準、實施效果四個方面闡述，量化執(zhí)行標準， 實現(xiàn)科學(xué)性和實操性的高度統(tǒng)一。 2 房屋本體維修養(yǎng)護計劃 按招標書規(guī)定要求 xxxx 一期管理處負責(zé)住宅區(qū)房屋本體共用部位的 維修養(yǎng)護。根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中 規(guī)定，共用部位 是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、 本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。為了更好保護業(yè)戶的利益，我們結(jié) 合以往管理及貫標工作的經(jīng)驗，對上述房屋本體共用部位現(xiàn)制訂詳實 的維修養(yǎng)護計劃。 第二節(jié) 治安消防管理 1 治安隊伍建設(shè) 建立一支高素質(zhì)的治安隊伍 治安隊伍建設(shè)，按高標準，嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上 崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施 “準軍事化管理 ”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。 護衛(wèi)員選聘 以優(yōu)秀退伍軍人為主，應(yīng)具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技 能，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。護衛(wèi)員管理引入 輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行 10%淘汰制，保持護衛(wèi)員的高 素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。對護衛(wèi)員的選聘和培訓(xùn)要求已在第二節(jié)《擬采取的管 理方式》中作了闡述。 2 入住期治安管理 確立治安重點 加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控 人流控制 對來訪人員須進行訪問登記和離去注銷手續(xù)（對辦公式 公寓要注重管理方式），對外來裝修、搬運人員采取辦理出入 證管理， 并交管理押金，對他們的活動范圍、活動時間進行一定限制，嚴禁互 相亂竄。經(jīng)常與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)合查《暫住證》、《身份證》的證件，把 可疑分子清出小區(qū)。對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可 上前有禮貌地執(zhí)行驗證工作。 物流控制 對裝修材料流動實施申報制、盤查制和登記制。尤其是 裝修物品的搬出須提出申報，護衛(wèi)員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行 禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。 車流控制 兩個園區(qū)各設(shè)一個車輛進出入口 ,以便于管理 .。運輸物 資進入小區(qū)的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息 （因為有智能化系統(tǒng)，所以可以取代），針對實際情況，合理規(guī)劃行 車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。對汽車離開，實行登記放 行手續(xù)。 治安防范 “三崗 ”結(jié)合。全面防范實施 “三崗結(jié)合，即巡 邏崗、門衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安防點、線、面的配合與 行動 ”。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。我司在中標后， 將和建設(shè)方協(xié)商，盡快完善監(jiān)控設(shè)施，使智能化安防系統(tǒng)全面啟動， 正常運轉(zhuǎn)，發(fā)揮技防在治安管理中的重要作用。 3 常規(guī)治安管理 根據(jù)《 xxx 普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》及我 司管理指標的承諾，治安管理須達到五級等級標準，為此，我們擬采 用封閉式管理。具體措施為： 根據(jù)招標要求，我司在小區(qū)出入口實施 24 小時值班，安全護衛(wèi)