我國城市商業(yè)綜合體項目的風險規(guī)避研究(編輯修改稿)
2024-10-16 10:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 202020年開發(fā)商的公眾信息估算 ）如下（ *為假設的前提條件）： *若銷售金額按 /㎡均價 ,房屋投資金額 /㎡（按總投資 100億，土地投資 ，固定部分約 萬元 /㎡ ,可變部分 /㎡）均價計算； *兩期住宅各按 11萬㎡（ 23億247。 60%247。 /㎡≈ 11萬㎡）估算； *兩次投資時間按土地購臵時間和開工時間估算，假設資金為自籌； *銷售收入按開盤時間開始產(chǎn)生估算，假設交付時完成銷售全部收入； 分項 面積（㎡） 首次投資 二次投資 銷售收入 交付 時間 時間 金額（元） 時間 金額（元） 時間 金額（元） 住宅一期 11萬 億 住宅二期 11萬 購物中心 9萬 自持產(chǎn)權 五星級酒店 6萬 自持產(chǎn)權，委托運營 甲級寫字樓 酒店式產(chǎn)權 公寓 總計：可出售面積為 ㎡，可出售部分投資額 ，實現(xiàn)銷售收入估算為 ； 其中：住宅面積為 22萬㎡，總投資 （ +）億元，實現(xiàn)銷售收入估算為 ； 5A甲級寫字樓，面積 ㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 ； 酒店式產(chǎn)權公寓面積 ㎡，總投資 （ +）億元），實現(xiàn)銷售收入估算為 ； 先看本項目可售面積的年平均總投資收益率（ ROI）： 假設總投資 100億，土地投資 ，不計稅息收支，投資期間為首次投入到交付為計： ROI（住宅） = % = （ ） /（ ） +（ ）/（ ） ROI（甲級寫字樓） =ROI（酒店產(chǎn)權公寓） = % = （ ） /（ ） +（ ） /（ ） ROI（銷售總） = % = ROI（住宅）（ ）（權重） + ROI（酒店產(chǎn)權公寓）（ ）（權重） 若論本項目可售面積基準投資收益率（ Rc），雖然這里沒有現(xiàn)成的Rc值，但土地價格高，規(guī)模大周期長等帶來了本項目高昂的資金成本，投資機會成本、風險補貼率和通脹率等，決定本項目的 Rc值應該高于行業(yè)平均 Rc值（住宅開發(fā) Rc平均值約 8%左右），因此 從上述 4個 ROI值看，基本不存在超額利潤空間，住宅外的兩項按項目均價，其 ROI值還達不到行業(yè) Rc值，投資價值顯然不足。 再計算本項目盈虧平衡點（ BEP(Q)）的銷售面積： 本項目 BEP(Q)=CF/(pCUTU)=㎡≈ 20萬㎡ 其中 CF=固定成本≈項目土地投資額 =， CU=單位產(chǎn)品變動成本≈ /㎡， p=單位產(chǎn)品銷售價格≈ /㎡， TU=單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加≈ /㎡ %≈ /㎡ 項目住宅部分的面積是 22萬㎡，分別在 2020年 8月和 2020年 4月底開盤，如果銷售順利，這一盈虧平衡點，對控制項目的資金風險還是比較安全的。 但是要考慮彌補購物中心、超 5星級酒店等近 33億的投資交付后不能很快收回的風險，銷售部分投資期間所有的投資收益總額==，再刨去 %約 高昂的資金使用費等，所剩部分對這塊風險只能給予局部的彌補，完成銷售后，項目還存在一定初始投資回收問題。 就目前我國經(jīng)濟不景氣的變化形勢，后期銷售仍存在很大不確定性，結(jié)合項目 ROI和 BEP(Q)指標及非銷售部分的投資風險看，項目投資收益存在一定的財務風險。 （ 2）項目融資與現(xiàn)金流風險 投資總額 100億，總建設周期長達近 6年的鹿城廣場作為建筑規(guī)模達㎡， 5大高端業(yè)態(tài)組合的綜合體項目，并有 1/3的自持物業(yè)需要高額的運營費用支撐其滾動長期積累，項目融資和現(xiàn)金流壓力之高是不言而喻的，下面先從項目角度來分析融資與現(xiàn)金流風險。 自從 06年成功引入國際戰(zhàn)略投資者，綠城成為玩轉(zhuǎn)資本市場的房企代表。本項目土地購臵的巨資主要來自綠城在資本市場的募集，面臨的風險如下： 一是國際 資本市場高昂的融資服務費達 %，二是漫長的開發(fā)周期中環(huán)境市場巨大變數(shù)帶來償債能力風險；開發(fā)階段的現(xiàn)金流主要來源于供應商的墊資和銷售回款，這里風險是經(jīng)濟危機對人們消費信心的影響，特別是老板階層財富普遍縮水后。因此，住宅和 5A寫字樓銷售速度肯定要受到影響，并且寫字樓的消化速度慢于住宅消化速度，基本依靠本地中型以上民營企業(yè)消化，這造成項目現(xiàn)金流回收風險很大；運營階段商業(yè)地產(chǎn)通過租賃物管及增值服務成為現(xiàn)金流的融資工具，這個階段的融資和現(xiàn)金流的風險歸根到底就是商業(yè)地產(chǎn)運營的風險。 2. 項目規(guī)劃定位與業(yè) 態(tài)設計風險 （ 1）項目規(guī)劃定位的風險因素 “ 綠城 ? 鹿城廣場 ” 依山傍水，所在區(qū)塊將規(guī)劃濱江商務區(qū)及高檔CLD，有著不可復制的濱江人文景觀資源和自然生態(tài)環(huán)境，政府希望將其開發(fā)為大規(guī)模城市綜合體，為濱江商務居住區(qū)的人氣聚集和規(guī)模形成產(chǎn)生影響，成為代表溫州 “ 城市驕傲 ” 的標志性建筑，因此，項目尚未出生就在擁有稀貴的身份的同時承載了整個城市的厚望。這一理想定位的背后需要城市和所在區(qū)域的綜合經(jīng)濟能力、地段、交通、商圈以及商業(yè)金融環(huán)境等開發(fā)條件足夠的成熟度給予支撐。 國內(nèi)一線城市的綜合體開發(fā)，都反映了城市 綜合體與所在城市經(jīng)濟相匹配的必然結(jié)果，但恰恰這方面，本項目開發(fā)條件的支撐力是不足的。規(guī)劃定位中的風險因素一是溫州的城市建設落后，近年甚至呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化趨勢，除了老城區(qū)市中心有成熟完善的配套，新區(qū)板塊均未成熟，沒有形成 “ 多核多中心 ” 的現(xiàn)代化城市空間格局和城市綜合體的植根發(fā)展的人文環(huán)境。二是本項目周邊基本配套不全，商圈和居住群都未形成，周邊項目檔次低不利形成高尚社區(qū)；項目夾在舊城商業(yè)中心及楊府山規(guī)劃 CBD之間，地塊功能定位及人氣聚集存在一定影響。 （ 2）業(yè)態(tài)設計風險因素 城市綜合體是都市中各種物業(yè)功 能復合、互相作用、互為價值鏈的建筑、文化等的集合體，業(yè)態(tài)設計面臨著是大體量多功能相互作用的諸
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