【文章內(nèi)容簡介】 本控制信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、歸檔，制定月度動態(tài)成本報表交由合約成本部備案； 負(fù)責(zé)根據(jù)《項(xiàng)目結(jié)算計(jì)劃》，按時將工程結(jié)算資料移交至合約成本部，并配合合約成本部完成《工程結(jié)算分析報告》。 6．營銷管理 ）營銷策劃 主持營銷策劃公司和廣告策劃公司的選定評審工作； 負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營銷推廣總體計(jì)劃》，并組織評審； 負(fù)責(zé)編制《營銷推廣策劃方案》，并組織評審； 負(fù)責(zé)編制《營銷費(fèi)用預(yù)算》，并組織審核； 負(fù)責(zé)選擇物業(yè)管理公司，并組 織審核、優(yōu)化物業(yè)管理方案。 2）營銷推廣 負(fù)責(zé)按照《營銷推廣策劃方案》開展?fàn)I銷推廣活動。 3）銷售管理 負(fù)責(zé)預(yù)售查丈和竣工查丈； 負(fù)責(zé)辦理商品房預(yù)售申請，領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》； 負(fù)責(zé)簽訂認(rèn)購協(xié)議； 負(fù)責(zé)向客戶服務(wù)部移交客戶資料，并配合客戶服務(wù)部與客戶簽訂銷售合同； 與客戶服務(wù)部共同負(fù)責(zé)銷售代理公司的管理和評估。 4）售后服務(wù) 配合項(xiàng)目入伙后的工程整改工作； 配合處理重大投訴。 7．項(xiàng)目合同管理 負(fù)責(zé)洽談權(quán)限范圍內(nèi)的相關(guān)合同； 負(fù)責(zé)簽定合同，并嚴(yán)格按照合同規(guī)定落實(shí)各項(xiàng)工作； 負(fù) 責(zé)對項(xiàng)目相關(guān)合同執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、評估分析，并反饋至相關(guān)部門。 7．項(xiàng)目收尾 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后負(fù)責(zé)向政府相關(guān)部門移交工程技術(shù)檔案； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)向公司檔案管理部門移交項(xiàng)目檔案； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)與物業(yè)管理公司之間的資料交接工作； 主持項(xiàng)目公司清算及固定資產(chǎn)處置； 項(xiàng)目結(jié)束后負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目總結(jié)報告》。 9．運(yùn)營管理 負(fù)責(zé)按時完成月度綜合報表并交由運(yùn)營管理部備案； 根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完成情況，負(fù)責(zé)按季度完成績效考核工作； 主持各重要節(jié)點(diǎn)的匯報會議，提高項(xiàng)目運(yùn)作水平，積累相關(guān)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 第三部分 項(xiàng)目開發(fā)工作流程 一、地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)工作流程示意圖 和 （一）項(xiàng)目拓展工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項(xiàng)目拓展工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 投資拓展部 投資拓展部 投資拓展部 公司董事會 投資拓展部 配合部門 運(yùn)營管理部 產(chǎn)品研究部 營銷策劃部 合約成本部 工程技術(shù)部 客戶服務(wù)部 財務(wù)部 投資拓展部 運(yùn)營管理部 提交成果 土地信息庫 分析土地信息甄選目標(biāo)地塊初步確定拓展目標(biāo) 可行性 研究 報告 項(xiàng)目實(shí)施決議 《土地合同》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《付清地價款證明》 《土地證》 《固定資產(chǎn)投資計(jì)劃》 控制要點(diǎn) 準(zhǔn)確收集資料及時更新數(shù)據(jù) 調(diào)查土地背景 防范潛在風(fēng)險 基礎(chǔ)資料翔實(shí) 科學(xué)理性分析 咨詢專業(yè)意見慎重決策 確保手續(xù)完備避免法律糾紛 項(xiàng)目拓展工作流程圖 項(xiàng)目拓展流程指引 目的 為保持公司可持續(xù)性發(fā)展，拓展房地產(chǎn)新項(xiàng)目。 適用范圍 適用于房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展體系的新項(xiàng)目拓展獲取工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。 職責(zé) 投資拓展部： 負(fù)責(zé)組織基礎(chǔ)研究，定期制定《土地儲備計(jì)劃》，并對研究成果進(jìn)行歸檔。 以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目初步談判的結(jié)果，確定項(xiàng)目的運(yùn)作方式，組織公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場勘查，并組織編制《項(xiàng)目可行性研究報告》。 可行性研究：負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)制定可行性研究計(jì)劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組展開相應(yīng)流程工作，最終形成包含固定內(nèi)容的《項(xiàng)目可行性研究報告》。 公司評審：負(fù)責(zé)將《項(xiàng)目可行性研究報告》交由公司投資決策委員會評審，評審?fù)ㄟ^后， 提交公司董事會評審。 負(fù)責(zé)按照公司通過的項(xiàng)目合作條件，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)利，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 運(yùn)營管理部： 在初步確定拓展目標(biāo)階段介入，協(xié)助投資拓展部從政府相關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 項(xiàng)目前期策劃小組： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)《可行性研究計(jì)劃》及現(xiàn)場勘查結(jié)果，編制《初步策劃定位報告》（含市場定位和產(chǎn)品定位）、《初步產(chǎn)品建議書》、《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》、《成本測算報告》。 財務(wù)部： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù) 項(xiàng)目前期策劃小組提供的成本、開發(fā)計(jì)劃等材料，完成財務(wù)預(yù)測和相關(guān)財務(wù)分析。 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，根據(jù)項(xiàng)目獲取方式，制定資金籌措方案。 策劃、方案評審委員會： 在項(xiàng)目可行性研究階段介入，參加初步策劃定位報告的評審，提出調(diào)整意見，把控策劃水平。 投資咨詢委員會： 在項(xiàng)目可行性研究階段后期，聽取項(xiàng)目可行性研究成果匯報，提出綜合調(diào)整意見，決定項(xiàng)目合作條件的實(shí)施，批準(zhǔn)項(xiàng)目交由公司董事會評審。 工作程序 基礎(chǔ)研究 基礎(chǔ)研究是為確定公司房地產(chǎn)土地儲備動態(tài)計(jì)劃、提高房地產(chǎn)新項(xiàng)目可行性分析技術(shù)水平所進(jìn) 行的持續(xù)性動態(tài)研究工作； 基礎(chǔ)研究包含土地信息研究、宏觀市場研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、經(jīng)濟(jì)動態(tài)研究、政策法規(guī)研究、項(xiàng)目風(fēng)險研究、公司戰(zhàn)略研究和競爭對手研究等分項(xiàng)研究工作； 各分項(xiàng)研究工作由投資拓展部牽頭完成，做到專項(xiàng)有專人負(fù)責(zé)，然后再充分利用內(nèi)外資源，予以功能完善和健全； 各分項(xiàng)工作需及時把握動態(tài)信息，做到及時收集、及時分析，其研究成果可在即時報告中和以年度為節(jié)點(diǎn)的總結(jié)報告中體現(xiàn)； 基礎(chǔ)研究需指定一人為總負(fù)責(zé)人，專門負(fù)責(zé)整個基礎(chǔ)研究計(jì)劃的制定、監(jiān)督和基礎(chǔ)研究庫的整理，基礎(chǔ)資料和研究成果需由該項(xiàng)負(fù)責(zé)人整 理，經(jīng)編號后放入各基礎(chǔ)研究庫歸檔； 信息收集、甑別： 投資拓展部成員均是土地信息收集的責(zé)任人，但需指定一人為土地信息負(fù)責(zé)人，專項(xiàng)負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等； 土地信息的收集可通過如下幾種渠道進(jìn)行： 政府公告收集類：從相關(guān)網(wǎng)站或政府部門獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、掛牌、拍賣公告和法院拍賣土地信息公告、產(chǎn)權(quán)交易中心對擁有土地儲備的企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的掛牌公告； 其他主動收集信息類：主動了解各區(qū)土地利用規(guī)劃，舊城改造和土地供應(yīng)計(jì)劃等信息；各類招商會與項(xiàng)目推介會等； 其他被動收集信息類：土地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 了解到有效土地信息后，需于當(dāng)日最遲不超過兩日內(nèi)填寫《土地信息采集表》，投資拓展部不定期對各土地信息進(jìn)行合議，根據(jù)公司土地儲備要求對土地信息進(jìn)行初步判斷，會議由土地信息負(fù)責(zé)人記錄并存檔，會議結(jié)果知會經(jīng)理； 通過初步判斷的土地信息進(jìn)入初步確定拓展目標(biāo)階段，原則上指定負(fù)責(zé)土地所在片區(qū)的項(xiàng)目發(fā)展人員為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人接管后續(xù)工作，并通過《土地信息采集表》將土地情況向公司領(lǐng)導(dǎo)知會；未通過的信息由土地信息負(fù)責(zé)人填寫判斷意見，存入土地信息庫，并統(tǒng)一答復(fù)信息提供人 ，此后由土地信息負(fù)責(zé)人對該項(xiàng)土地的后續(xù)成交情況或條件變化情況加以跟蹤。 初步確定拓展目標(biāo) 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人按統(tǒng)一格式及時填制每周的《新項(xiàng)目進(jìn)展通報》，交土地信息負(fù)責(zé)人匯總； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目情況，了解該項(xiàng)目背景資料及運(yùn)營管理部提供的政府相關(guān)資料，初步判斷項(xiàng)目的操作方式，資料匯總后提請公司法律顧問或公司法務(wù)人員提供意見，最終做出項(xiàng)目用地購買操作方式的判斷； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地勘察和周邊市場的簡易調(diào)查，根據(jù)市場情況和項(xiàng)目特點(diǎn)做出初步項(xiàng)目定位判斷及初步經(jīng)濟(jì)測算結(jié)果，并綜合其他相關(guān)信息，形成簡易的《新項(xiàng)目發(fā) 展報告》，進(jìn)行部門內(nèi)部評審； 項(xiàng)目經(jīng)部門內(nèi)部評審確定后，進(jìn)入可行性研究階段，未通過則根據(jù)會議意見進(jìn)行調(diào)整或放棄。 項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目可行性研究是對前期項(xiàng)目初步判斷的論證，在項(xiàng)目前期策劃小組的配合下，進(jìn)行較為詳細(xì)的項(xiàng)目可行性分析，最終形成《項(xiàng)目可行性研究報告》； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人首先將內(nèi)部評審會上的意見匯總，根據(jù)項(xiàng)目情況，向公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行匯報，并制訂《可行性研究計(jì)劃》，該計(jì)劃需包含各相應(yīng)工作的責(zé)任主體（責(zé)任人）、達(dá)到效果和時間要求，并根據(jù)時間節(jié)點(diǎn)列出橫道圖，發(fā)項(xiàng)目前期策劃小組； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)可行性研究計(jì) 劃，組織項(xiàng)目前期策劃小組對項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并組織完成如下工作： 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)一步完善項(xiàng)目背景調(diào)研，包括：項(xiàng)目獲得方式的流程、土地方資信情況、項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)項(xiàng)目背景材料評估項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險，編寫《風(fēng)險控制報告》（初稿）； 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)可行性研究計(jì)劃對項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行調(diào)研，反饋給項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，編寫《初步策劃定位報告》； 項(xiàng)目前期策劃小組主持完成對《初步策劃定位報告》的評審工作，策劃、方案評審委員會針對《初步策劃定位報告》進(jìn)行評審，給出專業(yè)意見； 評 審?fù)ㄟ^后，項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)評審意見，繼續(xù)深化定位，完成《初步產(chǎn)品意見書》； 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》編寫《初步項(xiàng)目開發(fā)總體計(jì)劃》 項(xiàng)目前期策劃小組根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》，編寫《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，并根據(jù)《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》和《初步產(chǎn)品建議書》進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報告》； 財務(wù)部根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，完成經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。 投資拓展部最終組織各方面材料，形成固定格式的項(xiàng)目可行性報告，協(xié)同項(xiàng)目前期策劃小組進(jìn)行內(nèi)部審議，通過后以《新項(xiàng)目可行性研究報告 評審會會議通知》申請召開公司新項(xiàng)目評審會。 決策評審 投資決策評審會聽取項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對項(xiàng)目可行性研究的匯報，最終由集體討論決定。項(xiàng)目評審?fù)ㄟ^后，提交公司董事會評審確定； 若項(xiàng)目在上述環(huán)節(jié)中未獲通過，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人則需要根據(jù)會議意見對可行性研究進(jìn)行綜合調(diào)整或放棄該項(xiàng)目； 項(xiàng)目論證會通過后，若無需進(jìn)一步解決的問題，則有投資拓展部負(fù)責(zé)按照項(xiàng)目評審會通過的項(xiàng)目合作條件獲得項(xiàng)目，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。 項(xiàng)目拓展階段各部門工作職責(zé) 投資拓展部： 收集土地信息建立信息庫： 定期制定《土地儲備計(jì)劃》，并對研究 成果進(jìn)行歸檔，建立土地信息庫。以基礎(chǔ)研究為指引進(jìn)行土地信息收集，并給予篩選。 初步確定拓展目標(biāo)： 分析土地信息，甄選目標(biāo)地塊，并參考運(yùn)營管理部提供的土地背景資料，初步確定拓展目標(biāo)。 組織可行性研究： 負(fù)責(zé)制訂《可行性研究計(jì)劃》，組織進(jìn)行可行性研究，匯總相關(guān)資料，完成《項(xiàng)目可行性研究報告》。 組織評審： 將項(xiàng)目可行性報告提交公司投資決策委員會評審 ,通過后報董事會評審。 辦理土地獲取手續(xù)： 負(fù)責(zé)按照公司審批通過的項(xiàng)目合作條件，辦理土地獲取手續(xù)，取得項(xiàng)目開發(fā)權(quán)益，并負(fù)責(zé)合作條件的實(shí)施和跟蹤。必要時 ，運(yùn)營管理部配合相關(guān)工作。 財務(wù)部： 項(xiàng)目可行性分析： 根據(jù)項(xiàng)目成本、產(chǎn)品建議等材料，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測分析，完成財務(wù)預(yù)測及資金籌措方案。 產(chǎn)品研究部： 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，根據(jù)地塊的地形、地貌及周邊環(huán)境進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃分析，完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》。 營銷策劃部： 項(xiàng)目可行性分析： 參與項(xiàng)目前期策劃小組工作，進(jìn)行項(xiàng)目所在區(qū)域的初步市場調(diào)研，根據(jù)初步市場調(diào)研報告，完成《初步策劃定位報告》和《初步產(chǎn)品建議書》。 運(yùn)營管理部： 收集項(xiàng)目背景資料： 從政府相 關(guān)部門（規(guī)劃、國土、環(huán)保）收集項(xiàng)目相關(guān)背景資料及最新規(guī)劃（含功能定位、市政交通、配套設(shè)施等）。 協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)： 協(xié)助投資拓展部辦理土地手續(xù)。 合約成本部： 成本測算： 根據(jù)《初步產(chǎn)品建議書》和《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》，進(jìn)行成本測算，完成《成本測算報告》 工程技術(shù)部 工程技術(shù)特點(diǎn)分析： 對地塊的地形、地貌、地質(zhì)水文條件等進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)《產(chǎn)品初步產(chǎn)品建議書》，完成《工程技術(shù)特點(diǎn)分析》。 （二）項(xiàng)目策劃工作流程及各相關(guān)部門工作職責(zé) 項(xiàng)目策劃工作流程示意圖 主要工作流程 責(zé)任部門 項(xiàng) 目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 項(xiàng)目公司（部）／ 項(xiàng)目前期策劃小組 配合部門 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 財務(wù)部 營銷策劃部 產(chǎn)品研究部 合約成本部 運(yùn)營管理部 財務(wù)部 提交成果 《項(xiàng)目開發(fā)綱要》包括： 策劃定位