房地產項目的投資與融資(編輯修改稿)
2025-06-19 21:45 本頁面
【文章內容簡介】 ? 權益融資能力因素。房地產企業(yè)的權益融資能力表現(xiàn)為企業(yè)能爭取到投資者多大的投資額度。 6 房地產項目的投資與融資 （ 3）融資環(huán)境因素 ?財務環(huán)境因素。財務環(huán)境包括企業(yè)的財務經營狀況、企業(yè)資產規(guī)模、企業(yè)注冊性質、公司財務政策等。 ?金融投資環(huán)境因素。金融投資環(huán)境主要包括房地產金融政策的影響、房地產金融市場體系的狀況以及區(qū)域投資環(huán)境。 6 房地產項目的投資與融資 房地產融資的主要渠道 （ 1） 內部融資 ? 自有資金融資 ? 預售收入 （ 購房款或定金 ） （ 2） 外部融資 ? 銀行貸款：銀行貸款是房地產開發(fā)的傳統(tǒng)融資模式，同時也是我國房地產融資的主要渠道。包括流動資金貸款；房地產開發(fā)項目貸款；房地產抵押貸款三種。 6 房地產項目的投資與融資 ? 上市融資：直接上市 ， 借殼上市 ， 上市后再融資 。本質上兩種 ， 見下圖 。 直接上市（ IPO） 國內直接上市 香港 IPO 海外上市 ST公司重組等 場外協(xié)議轉讓 增發(fā)、可轉債、配股等 借殼上市 上市后再融資 上市融資 6 房地產項目的投資與融資 ? 海外投資基金：有三種方式 — 直接設立房地產開發(fā)企業(yè)，自主開發(fā)項目 — 與國內房地產公司結成聯(lián)盟，共同投資開發(fā)項目； — 直接收購國內房地產物業(yè)，通過長期持有或出售獲取利潤。 6 房地產項目的投資與融資 ? 合作開發(fā)：合作開發(fā)是指兩個或兩個以上的房地產企業(yè)為了實現(xiàn)資源共享、風險共擔、優(yōu)勢互補、增強競爭能力等戰(zhàn)略目標，以承諾和信任為基礎形成的各種合作行為。 幾種主要的合作方式見下表。 6 房地產項目的投資與融資 表 合作開發(fā)的幾種模式 模 式 特 征 案 例 資源互補型 一方有土地缺資金，另一方有資金缺土地。合作方式以大企業(yè)通過收購中小企業(yè)股權或項目的方式為主，也可以“強強”聯(lián)合。 2021年 3月，北京華遠和 SOHO中國“土地換資金”的合作案例 萬科已收購南都房產 80%的股份，獲得大量土地 市場聯(lián)盟型 多個企業(yè)共同出資成立項目公司或松散型的聯(lián)盟，或合作購置土地，或進行項目開發(fā) 萬科、建業(yè)等共同發(fā)起成立中城聯(lián)盟 綠城聯(lián)合其他開發(fā)商拿地 交叉營銷型 交叉營銷的最大特征在于，房地產企業(yè)與房地產業(yè)以外的企業(yè)通過結成聯(lián)盟，進行交叉營銷，以達到擴大業(yè)務的目的。 奧園置業(yè)和海爾集團共同成立“奧園海爾住宅產業(yè)化推進中心”，聯(lián)手推進住宅產業(yè)化 6 房地產項目的投資與融資 ? 房地產信托融資：房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物。從資金信托的角度出發(fā)，房地產信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人
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