【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 06Q3 06Q1 07Q3 07Q1 08Q3 08Q1 09Q3 09指數(shù) (Q1 2003 = 100)供應(yīng)、吸納和空置率5 00501001502002503003502021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021,000 sm1 001020304050%供應(yīng) 吸納 空置率市場(chǎng)表現(xiàn) 成都 截至 2021年四季度 CB Richard Ellis | Page 27 2021F 2021F 2021F 2021 2021 2021 2021 2021F 1 0 . 0 % 5 . 0 % 0 . 0 % 5 . 0 % 1 0 . 0 % 1 5 . 0 % 2 0 . 0 %租金 售價(jià)市場(chǎng)預(yù)期 成都 ? 2021年全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將達(dá)到 76萬(wàn)平方米， 供應(yīng)增勢(shì)明顯 ， 將出現(xiàn)以仁恒指地廣場(chǎng)和航天科技大廈為代表的國(guó)際甲級(jí)寫(xiě)字樓 。 ? 預(yù)計(jì) 2021年全年平均租金將由于部分高端項(xiàng)目的入市而有所拉高 ， 但多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目租金將趨于平穩(wěn) 。 CB Richard Ellis | Page 28 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓 市場(chǎng) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓整體售租價(jià)對(duì)比、市場(chǎng)表現(xiàn)及發(fā)展趨勢(shì) CB Richard Ellis | Page 29 市場(chǎng)表現(xiàn) 截至 2021年四季度 ? 2021 年第四季度， 沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)持續(xù)回暖， 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金報(bào)價(jià)較上季度上升 ％ , 至每月每平方米 6 元。本季度， 全市共有兩幢優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓 (新世紀(jì)商務(wù)大廈和皇朝萬(wàn)鑫國(guó)際大廈 B座 )供應(yīng)市場(chǎng)， 為市場(chǎng)帶來(lái) 5 9,9 7 1平方米新增供應(yīng)， 市場(chǎng)平均空置率也因此上升了 個(gè)百分點(diǎn)， 至 ％ . 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)、吸納及空置率 2 0 0 0 0020210400006000080000100000120210140000Q1 03Q2 03Q3 03Q4 03Q1 04Q2 04Q3 04Q4 04Q1 05Q2 05Q3 05Q4 05Q1 06Q2 06Q3 06Q4 06Q1 07Q2 07Q3 07Q4 07Q1 08Q2 08Q3 08Q4 08Q1 09Q2 09Q3 09Q4 09新增供應(yīng)0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 0 . 0 %空置率(%)新增供應(yīng) 吸納量 空置率 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓租金及售價(jià)指數(shù)020406080100120140160180Q1 03Q2 03Q3 03Q4 03Q1 04Q2 04Q3 04Q4 04Q1 05Q2 05Q3 05Q4 05Q1 06Q2 06Q3 06Q4 06Q1 07Q2 07Q3 07Q4 07Q1 08Q2 08Q3 08Q4 08Q1 09Q2 09Q3 09Q4 09指數(shù) (2003 Q1 = 100)租金指數(shù) 售價(jià)指數(shù)沈陽(yáng) CB Richard Ellis | Page 30 來(lái)源：世邦魏理仕研究部 2021年第四季度沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)掃描 沈陽(yáng) 金廊 太原街 三好街 市場(chǎng)存量 1,120,217 714,084 220,533 155,600 租金叫價(jià) (人民幣每月每平方米 ) 季度環(huán)比 % % % 0% 資本價(jià)格 (人民幣每平方米） 9,683 9,683 8,600 季度環(huán)比 % % 空置率 (%) % % % % 季度環(huán)比 pts pts + pts + pts 沈陽(yáng) CB Richard Ellis | Page 31 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng) 供應(yīng)高峰 0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0001,600,0002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021沈陽(yáng) CB Richard Ellis | Page 32 優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓供應(yīng)量 區(qū)域供應(yīng)量 (2 0 0 3 2 0 0 9 )56%44%沈河 和平區(qū)域供應(yīng)量 ( 2 0 1 0 2 0 1 2 )57%27%10%4% 2%沈河 和平 渾南 皇姑 鐵西沈陽(yáng) CB Richard Ellis | Page 33 市場(chǎng)展望 ? 考慮到未來(lái)較大規(guī)模的供應(yīng)，沈陽(yáng)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率也將進(jìn)一步的上升。 ? 沈陽(yáng) GDP的增長(zhǎng)，及沈陽(yáng)作為東北地域中心的地位逐步顯現(xiàn)等，將帶動(dòng)沈陽(yáng)市場(chǎng)對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的需求。 2021F 2021F 2021 2021 2021 2021 2021 2021 3 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 3 0 . 0 0 %售價(jià) 租金沈陽(yáng) CB Richard Ellis | Page 34 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 入市 時(shí)間 建筑面積 租金報(bào)價(jià) (*) 實(shí)際平均成交 價(jià) 每年免租期 物管費(fèi) 空置率 主要租戶(hù) (人民幣 /平方米 /月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (截至 09年 第 4季 ) (一 ) 和平區(qū) 富麗華國(guó)際商務(wù)中心 2021 Q3 20210 110 NA 依租期等條件而定 30 30% 三星 /瑞表集團(tuán) /Nike 皇朝萬(wàn)鑫大廈 A座 2021 Q3 30000 107 100 依租期等條件而定 17 47% 先鋒集團(tuán) 速倍科技 派特森英語(yǔ) 總統(tǒng)大廈 2021 Q4 77000 75 6570 13 根據(jù)租期等條件而定 20 3% 紅塔集團(tuán) /強(qiáng)生 /LG化學(xué) /利比 城市廣場(chǎng) 2021 Q1 33000 75 70 13 根據(jù)租期等條件而定 21 6% 奧林巴斯 /索尼 /諾基亞 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之租賃分析 (*) 不包含物業(yè)管理費(fèi) , 以建筑面積計(jì)算 CB Richard Ellis | Page 35 寫(xiě)字樓名稱(chēng) 入市時(shí)間 建筑 面積 租金報(bào)價(jià) (*) 實(shí)際平均成 交價(jià) 每年免租期 物管費(fèi) 空置率 主要租戶(hù) (人民幣 /平方米 /月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (月 ) (人民幣 /平方米 /月 ) (截至 09年第 4季 ) (二 ) 沈河區(qū) 北方傳媒大廈 2021Q3 35000 105 95100 13，根據(jù)租期等條件而定 26 0% 華潤(rùn)置地 /加信奧美 /輝瑞制藥 /中國(guó)五礦 財(cái)富中心 E座 2021Q3 42900 101 9095 13 根據(jù)租期等條件而定 16 5% 西門(mén)子 /恒隆地產(chǎn) /通力電梯 /中意人壽 卓越大廈 2021Q3 34000 85 70 依租期等條件而定，最長(zhǎng)可達(dá) 6個(gè)月 24 55% 中宏保險(xiǎn) /華為 /黃岡網(wǎng)校 方圓大廈 2021Q2 48000 70 70 13 根據(jù)租期等條件而定 2% 上海浦東發(fā)展銀行 /韓亞銀行（中國(guó)）分行 /日本三菱東京日聯(lián)銀行 (*) 不包含物業(yè)管理費(fèi) , 以建筑面積計(jì)算 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之租賃分析 CB Richard Ellis | Page 36 第一章 沈陽(yáng)市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (1) 沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì) (3) 沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 37 現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上主要 甲級(jí) 寫(xiě)字樓之總供應(yīng)量 / 總租賃狀況分析 自 2021年第 4季度至 2021年 3月 , 沈陽(yáng)市場(chǎng)上暫時(shí)沒(méi)有新的 甲級(jí) 寫(xiě)字樓供應(yīng)。由于 2021年全球金融風(fēng)暴導(dǎo)致整體市場(chǎng)吸納量下降 , 隨著 2021年下半年經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇 , 吸納量不斷地提升 , 預(yù)計(jì)在 2021年的整體吸納量將會(huì)有更明顯的增長(zhǎng) 。 主要 甲級(jí) 寫(xiě)字樓之總供應(yīng)量 / 總租賃狀況分析 季度 甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積 吸納量 空置率 租金 (平方米 ) (平方米 ) (%) (元 /月 /平方米 ) 1Q2021 4,600 % 2Q2021 4,400 % 3Q2021 35,000 17,000 % 4Q2021 6,500 % 1Q2021 6,800 % 2Q2021 13,900 % 3Q2021 5,800 % 4Q2021 1,900 % 1Q2021 1,600 % 2Q2021 2,800 % 3Q2021 20,126 8,400 % 4Q2021 4,100 % 1Q2021 5,900 % 2Q2021 3,000 % 3Q2021 65,005 17,300 % 4Q2021 19,000 % 2021年 : 32,500平方米 2021年 : 28,400平方米 2021年 : 16,900平方米 2021年 : 27,400平方米 過(guò)去 4年的平均吸納量 : 26,300平方米 吸納量( 平方米)050001000015000202102500030000350002021年 2021年 2021年 2021年吸納量( 平方米)CB Richard Ellis | Page 38 未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目之供應(yīng)量、入市時(shí)間分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 供應(yīng)面積 (平方米 ) 開(kāi)發(fā)商 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 1 SK大廈 30,000 SK 2021年第 2季 2 領(lǐng)先國(guó)際大廈 A 70,000 新拓置業(yè) 待定 (整體銷(xiāo)售 ) 3 環(huán)球國(guó)際大廈 40,000 555 /太平洋 2021年第 2季 4 華晨中際大廈 54,300 華晨集團(tuán) 2021年第 2季 5 茂業(yè)中心 70,000 茂業(yè)置業(yè) 2021年 6 瑞安中心 50,000 瑞安建業(yè) 2021年下旬 7 華潤(rùn)中心 70,000 華潤(rùn)置業(yè) 2021年下旬 8 華強(qiáng)大廈 50,000 深圳華強(qiáng) 2021年底 8 城市廣場(chǎng) 待定 恒隆地產(chǎn) 2021年 9 ifc沈陽(yáng)國(guó)際金融中心 100,000 恒基兆業(yè) 2021~15 (待定 ) 10 裕景中心 240米高 裕景地產(chǎn) 待定 11 嘉里中心 240米高 嘉里建設(shè) 待定 CB Richard Ellis | Page 39 第一章 沈陽(yáng)市及區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (1) 沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓發(fā)展?fàn)顩r (2) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓價(jià)格走勢(shì) (3) 沈陽(yáng)市寫(xiě)字樓供應(yīng)狀 況 (4) 沈陽(yáng)寫(xiě)字樓狀況及案例分析 (5) 項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析 (6) 可比案例分析 (7) 總結(jié) CB Richard Ellis | Page 40 財(cái)富中心 E座 北方傳媒 大廈 總統(tǒng)大廈 沈陽(yáng) 甲級(jí) 寫(xiě)字樓之區(qū)域分布圖