百仕達(dá)大廈寫字樓招租方案定稿(編輯修改稿)
2024-09-14 19:26 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 企業(yè)公民的責(zé)任和道德，還因?yàn)檫@片綠色，令我們的事業(yè)永續(xù)、健康，成功，不止因?yàn)樨?cái)富。 ”理念 4：以人為本，注重企業(yè)與社區(qū)的融合，強(qiáng)調(diào)社區(qū)認(rèn)同感和歸屬感的培養(yǎng)，入駐社區(qū)的企業(yè)、個(gè)人、機(jī)構(gòu)都在社區(qū)氣質(zhì)的培養(yǎng)中發(fā)揮作用。“H＝Happy,做社區(qū)鄰里一分子，人生加倍快樂(lè)。我們不再是 CBD 的匆匆過(guò)客，不再是不負(fù)責(zé)任的生意人，我們?nèi)松褪聵I(yè)成長(zhǎng)的每一步，在這里都能找到記憶。做快樂(lè)的企業(yè)，活快樂(lè)的人生。 ” 樓層規(guī)劃根據(jù)公司規(guī)劃和大廈定位，百仕達(dá)大廈以單層整租的方式出租，主要吸引租金承受能力強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的中大型企業(yè)，規(guī)劃兩層(26F、27F)分租，以滿足其它優(yōu)質(zhì)中小型客戶的租賃需求，分租樓層單層最多不超過(guò) 4 個(gè)客戶。同時(shí)，可根據(jù)租賃進(jìn)度，及時(shí)調(diào)整租賃分案，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求。 租金定位 租金定價(jià)策略租金定價(jià)策略在整個(gè)招租過(guò)程中較為重要，它將直接影響招租效果及開發(fā)商收益。定價(jià)既要保證項(xiàng)目的盈利水平，又要保證項(xiàng)目的招租效果，還要具有持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)力。而且無(wú)論怎樣盤算利潤(rùn)和成本，終歸要經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的考驗(yàn)，市場(chǎng)接受的價(jià)格是直接反映市場(chǎng)狀況的晴雨表。因此，在定價(jià)過(guò)程中，選取可比性較強(qiáng)的物業(yè)作為比較標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合周邊市場(chǎng)情況推算出該項(xiàng)目的出租價(jià)格區(qū)間。建議百仕達(dá)大廈寫字樓租金范圍定于 100150 元/平米?？紤]到公司品牌、區(qū)域規(guī)劃、宣傳推廣和客戶未來(lái)的接受能力等因素的影響，最終合理的出租價(jià)格，仍需經(jīng)過(guò)市場(chǎng)測(cè)試，隨市場(chǎng)的反應(yīng)按季度作出合理的調(diào)整。 價(jià)格表：樓層租金（元/平米/月）分割方式 備注36 議價(jià) 單層整租 預(yù)報(bào)價(jià) 12015035 議價(jià) 單層整租 預(yù)報(bào)價(jià) 12015034 120 單層整租 /33 120 單層整租 /32 120 單層整租 /31 120 單層整租 /30 120 單層整租 /29 120 單層整租 /28 120 單層整租 /27 120 分租 若整租，租金則為 100 元/平米26 120 分租 若整租，租金則為 100 元/平米25 / 自用 /24 / 自用 /以上為初始租期價(jià)格，2 年后隨市場(chǎng)價(jià)格重新報(bào)批。 租金回報(bào)分析思路說(shuō)明：A、選擇與項(xiàng)目特質(zhì)相近的樓盤，選取基中一套寫字樓，調(diào)查其租金和售價(jià)（考慮空置率影響，按全年平均出租 11 個(gè)月計(jì)算年租金） ，計(jì)算出其回報(bào)率；B、取上述項(xiàng)目的回報(bào)率范圍，結(jié)合本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)平均租金，計(jì)算出本項(xiàng)目的售價(jià)；C、從售價(jià)的角度，進(jìn)一步分析已擬定平均租金的合理性。項(xiàng)目 百仕達(dá)大廈 國(guó)貿(mào)大廈 鴻隆世紀(jì) 地王大廈租金 120 元/平米 80 元/平米 120 元/平米 130 元/平米售價(jià) /18000 元/平米 400平米，10 層30000——32022（150 平米） ，27 層31000－32500（200平米） ，32 層回報(bào)率 / % %——% %－%平均回報(bào)率 %－%百仕達(dá)大廈售價(jià) 26938——32039 分析小結(jié)：A、從選取的三個(gè)項(xiàng)目計(jì)算得知，平均回報(bào)率范圍在 %－%，按平均租金 120 元/平米計(jì)算，則可得出，百仕達(dá)大廈的銷售價(jià)格為 26938——32039 元，此價(jià)位相當(dāng)于百仕達(dá)花園四期的二手價(jià)格范圍。B、按樂(lè)湖現(xiàn)在的二手房銷售均價(jià) 35000 元/平米，平均回報(bào)率 %－%計(jì)算，百仕達(dá)大廈的租金范圍在 131－155 元/平米。C、考慮雖然百仕達(dá)花園是羅湖區(qū)高尙住宅小區(qū)的代表已廣泛接受，但百仕達(dá)大廈作為第一個(gè)區(qū)域?qū)懽謽?，仍需要一個(gè)推廣和接受的過(guò)程。因此，建議 120 元/平米的平均租金推向市場(chǎng)，隨著推廣的不斷深入，客戶逐步接受和認(rèn)可后，再根據(jù)實(shí)際情況作出調(diào)整。3. 租賃條件項(xiàng)目 百大廈寫字樓租金 100150 元/平米租金遞增方式 前 2 年租金單價(jià)保持不變，第 3 年起按 5%逐年遞增。租期原則上不超過(guò) 3 年，以下兩類企業(yè)可以放寬至 5 年： （1）具有行業(yè)品牌號(hào)召力、影響力、行業(yè)龍頭知名企業(yè) （2）租賃面積在 2 層以上的企業(yè)。免租裝修期500 平米以內(nèi) 個(gè)月；500 至 1000 平米 個(gè)月；1000 平米以上 個(gè)月；(如裝修期內(nèi)客戶提前完成裝修入住的,以實(shí)際入住日為計(jì)租日，免租期內(nèi)免租金、中央空調(diào)費(fèi)，不免物業(yè)管理費(fèi))。推廣優(yōu)惠竣工交付使用前：（1）租賃面積在 1000 平米以內(nèi)，簽訂租賃合同并交納租賃押金的客戶，給予 5%的租金優(yōu)惠；（2）租賃面積在 10003000 平米，簽訂租賃合同并交納租賃押金的客戶，給予 10%的租金優(yōu)惠；（3）租賃面積在 3000 平米以上，簽訂租賃合同并交納租賃押金的客戶，給予 15%的租金優(yōu)惠；竣工交付使用后三個(gè)月內(nèi)：（1）租賃面積在 1000 平米以內(nèi)，
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