稅法第八章土地增值稅(編輯修改稿)
2025-06-19 00:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 2021年 7月購置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時(shí)不能取得評(píng)估價(jià)格，原購房發(fā)票注明購房款 300萬元，購入時(shí)繳納契稅 9萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加合計(jì) ，繳納印花稅，上述金額和憑證均經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)，則該房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的金額是（ ）萬元。 ? ? 【 答案 】 C ? 【 解析 】 該房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除的金額 =300（ 1+5% 4） +9++=（萬元）。 ? 地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。 ? 【 例題 單選題 】 轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。（ 2021年原制度） ? ? ? ? ? 【 答案 】 ABD ? 【 例題 判斷題 】 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 ( )（ 2021年） ? 【 答案 】 ? 【 難點(diǎn)歸納 1】 從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。 ? 新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除： ? ； ? ； ? ； ? ； ? （從事房地產(chǎn)開發(fā)的）。 ? 存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除： ? ； ? ； ? 。 ? 【 例題 多選題 】 以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算其土地增值稅增值額均能扣除的項(xiàng)目有（ ）。 ? ? ? 【 答案 】 AC 第五節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 ? 一、增值額的確定 ? （一）通過收入減除扣除項(xiàng)目求得 ? （二）關(guān)于評(píng)估價(jià)格的使用 ? 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（ 1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的；（ 2）提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的；（ 3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 ? 【 解釋 】 ? 據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估。 ? 。 ? 。 ? 【 提示 】 評(píng)估價(jià)有評(píng)估找收入和評(píng)估成本之分。 ? 【 例題 單選題 】 按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。（ 2021年） ? ? ? ? 30%后的余值扣除 ? 【 答案 】 C ? 二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法 ? （一）計(jì)算土地增值稅的步驟和公式 ? 第一步，計(jì)算收入總額 ? 第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額 ? 第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額 ? 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入 規(guī)定扣除項(xiàng)目金額 ? 第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù) ? 第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為： ? 應(yīng)納稅額 =增值額 稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) ? （二）土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律 ? 關(guān)于土地增值稅的計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng) “ 步驟型 ” 到 “ 關(guān)系加分?jǐn)傂?” 的變化。 ? 【 例題 計(jì)算題 】 某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于 1997年 3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入 15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率 5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的 7%,教育費(fèi)附加征收率為營業(yè)稅稅額的 3%，印花稅稅率為 ‰ ）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為 3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為 4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?,也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為 10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（ 1997年） ? 【 答案及解析 】 這是一個(gè)傳統(tǒng)的土地增值稅的計(jì)算題，考核傳統(tǒng)的計(jì)算步驟和各項(xiàng)目的基本扣除規(guī)定。 ? （ 1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入： ? 轉(zhuǎn)讓收入為 15000萬元。 ? （ 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： ? ①取得土地使用權(quán)所支付的金額為 3000萬元 ? ②房地產(chǎn)開發(fā)成本為 4000萬元 ? ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為： ? （ 3000+4000） 10%=700（萬元） ? ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 : ? 15000 5%+15
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