【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售， 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅。 如果超過(guò) 20%的，應(yīng)就 其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。 二、國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 三、因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人 自行 轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 免征土地增值稅。 四、個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原 自用住房， 經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)： 時(shí)限 稅務(wù)處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計(jì)征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國(guó)郵政集團(tuán)公司向中國(guó)郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應(yīng)予免征的土地增值稅，應(yīng)予以退稅。 例題： 1.（ 2020 年多選題）下列各項(xiàng)中，屬于土地 增值稅免稅范圍的有（ ）。 5 年的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn) ，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) [答疑編號(hào) 3942080208] 『正確答案』 ABD 『答案解析』個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿 5 年或 5 年以上的住房，免征土地增值稅，但 C 選項(xiàng)所述為經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。 2.（ 2020 年）下列項(xiàng)目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 [答疑編號(hào) 3942080209] 『正確答案』 CD 『答案解析』選項(xiàng) A、 B 有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，沒(méi)有免稅優(yōu)惠。 第六節(jié) 征收管理 * 一、加強(qiáng)土地增值稅征收管理 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%。 二、納稅地點(diǎn) 土地增值稅的納稅人應(yīng)向 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 三、納 稅申報(bào) 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)合同簽訂后 7日 內(nèi)，到 房地產(chǎn)所在地 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 本章總結(jié) 章節(jié) 知識(shí)點(diǎn) 第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍 掌握征稅范圍 第二節(jié) 稅率 記住稅率，考試不給 第三節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目 掌握扣除項(xiàng)目，新 5 舊 3 第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算 掌握增值額、稅額計(jì)算，清算要求 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 熟悉稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 了解 第九章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法 本章考情分析 本章是多稅種章節(jié)。 作為歷年考試的非重點(diǎn)章，題型以客觀題為主， 每個(gè)稅種題量 2小題左右，分值 2～ 3分。本章相對(duì)重要的稅種：房產(chǎn)稅 單選題 多選題 計(jì)算題 綜合題 合計(jì) 2020年 3分 2020年 3分 3分 2020年 2分 1分 4分（有 1分增值稅的計(jì)算， 1分為車(chē)輛購(gòu)置稅的計(jì)算） 7分 預(yù)計(jì) 2020年分值為 5~10分。 本章內(nèi)容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內(nèi)容的基礎(chǔ)上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產(chǎn)稅 的相關(guān)規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 屬于相對(duì)重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計(jì)算題或綜合題，但難度不大。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的 計(jì)稅余值或租金收入 ，向 產(chǎn)權(quán)所有人 征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅征稅范圍限于 城鎮(zhèn)的經(jīng)營(yíng)性 房屋（除上海、重慶外）。 一、納稅義務(wù)人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產(chǎn)權(quán)所有人 情形 納稅人 由經(jīng)營(yíng)管理單位納稅 產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的 由集體單位和個(gè)人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個(gè)人無(wú)租使用房產(chǎn)管理部門(mén)、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由 使用人代為繳納房產(chǎn)稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，繳納房產(chǎn)稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國(guó)各地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的，應(yīng)向其在全國(guó)各地的房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理稅務(wù)登記 （二）征稅范圍 ，但 獨(dú)立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產(chǎn)稅 。 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)， 不包括農(nóng)村 。 ，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì) 出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房 應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 二、稅率、計(jì)稅依據(jù)與應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** （一）稅率 ：稅率為 %； ：稅率為 12%， 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫按 4%稅率征收房產(chǎn)稅 。 （二）計(jì)稅依據(jù) （經(jīng)營(yíng) 自用的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值 計(jì)稅價(jià)值：房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。 （ 1）房屋原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價(jià)。 對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。 （ 2）房屋 附屬設(shè)備和配套設(shè)施 的計(jì)稅規(guī)定 房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。 ① 凡以房屋為載體， 不可隨意移動(dòng) 的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng) 計(jì)入房產(chǎn)原值 ，計(jì)征房產(chǎn)稅。 ② 對(duì)于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來(lái)相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值；對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值。 （ 3）納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。 （ 4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主 共有 經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅 由 實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人 繳納房產(chǎn)稅。 情形 稅務(wù)處理 ① 自營(yíng)的 依照房產(chǎn)原值減除 10%至 30%后的余值計(jì)征，沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值 ② 出租的 依照租金收入計(jì)征 （ 5）對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)， 無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià) ，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于 ，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。 （ 6）投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計(jì)稅的規(guī)定 類型 稅務(wù)處理 ① 投資聯(lián)營(yíng) 以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅， 共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 的 從價(jià)計(jì)征 ：按房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)投資， 收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的 從租計(jì)征 ：由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅 ② 融資租賃 計(jì)稅依據(jù) 以房產(chǎn)余值計(jì)算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定 （出租的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)租金收入 如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。 對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租 金期限的， 免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 。 【例題 多選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 ，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn) [答疑編號(hào) 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項(xiàng) B由出租方按租金收入計(jì)繳房產(chǎn)稅。 【例題 單選題】（ 2020年）下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是（ ）。 [答疑編號(hào) 3942090102] 『正確答案』 B 『答案解析』對(duì)融資租賃房屋，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)以房產(chǎn)余值計(jì)算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況確定。 （三）應(yīng)納稅額的計(jì)算 *** 計(jì)稅方法 計(jì)稅依據(jù) 稅 率 稅額計(jì)算公式 從價(jià)計(jì)征 房產(chǎn)計(jì)稅余值 % 全年應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1扣除比例）% 從租計(jì)征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應(yīng)納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 單選題】（ 2020年）某 公司 2020年購(gòu)進(jìn)一處房產(chǎn)， 2020年 5月 1日用于投資聯(lián)營(yíng)（收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)），投資期 3年，當(dāng)年取得固定收入 l60萬(wàn)元。該房產(chǎn)原值 3000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為 30%，該公司 2020年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 [答疑編號(hào) 3942090103] 『正確答案』 B 『答案解析』應(yīng)納房產(chǎn)稅 =3000 （ 130%） 4/12%+16012% ＝ （萬(wàn)元） 【例題 單選題】張?zhí)m擁有兩處房產(chǎn)，一處原值 150萬(wàn)元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值 80萬(wàn)元的房產(chǎn)于 2020年 7月 1日出租給王新居住，按市場(chǎng)價(jià)每月取得租金收入 2400元。張?zhí)m當(dāng)年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 [答疑編號(hào) 3942090104] 『正確答案』 B 『答案解析』應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 24004%6 ＝ 576（元） 三、稅收優(yōu)惠 ** （一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì) 自用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的 出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務(wù)使用 的生產(chǎn)、營(yíng)業(yè)用房， 不屬于免稅范圍 。 （二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén) 撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)（全額或差額） 的單位所有的， 本身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務(wù)、業(yè)務(wù)的用房，應(yīng)照章納稅。 （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （四）個(gè)人所有 非營(yíng)業(yè)用 的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 對(duì)個(gè)人擁有的 營(yíng)業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應(yīng)照章納稅 。 （五）對(duì)行使國(guó)家行政管理職能的中國(guó)人民銀行總行（含國(guó)家外匯管理局）所屬分支機(jī)構(gòu) 自用的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 （六）天然林二期工程的稅收優(yōu)惠 期限： 2020年至