【文章內(nèi)容簡介】 限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 ** 一、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠 納稅人建造 普通標準 住宅出售， 增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅。 如果超過 20%的，應就 其全部增值額按規(guī)定計稅。 二、國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 三、因城市實施規(guī)劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人 自行 轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 免征土地增值稅。 四、個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠 個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原 自用住房， 經(jīng)向稅務機關申報核準： 時限 稅務處理 居住滿 5 年或 5 年以上的 免征 居住滿 3 年未滿 5 年的 減半征稅 居住未滿 3 年的 按規(guī)定計征土地增值稅 五、公租房和郵政速遞物流業(yè)務重組改制的稅收優(yōu)惠 、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公 租房 房源，且增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅； ，中國郵政集團公司向中國郵政速遞物流股份有限公司、各省郵政公司向各省郵政速遞物流有限公司轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)權應繳納的土地增值稅，予以免征。已繳納的應予免征的土地增值稅，應予以退稅。 例題： 1.（ 2020 年多選題）下列各項中，屬于土地 增值稅免稅范圍的有（ ）。 5 年的經(jīng)營性房產(chǎn) ，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) [答疑編號 3942080208] 『正確答案』 ABD 『答案解析』個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿 5 年或 5 年以上的住房，免征土地增值稅，但 C 選項所述為經(jīng)營性房產(chǎn)，不享受免稅優(yōu)惠。 2.（ 2020 年）下列項目中，按稅法規(guī)定可以免征土地增值稅的有（ ）。 [答疑編號 3942080209] 『正確答案』 CD 『答案解析』選項 A、 B 有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，沒有免稅優(yōu)惠。 第六節(jié) 征收管理 * 一、加強土地增值稅征收管理 除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于 %，西部地區(qū)省份不得低于 1%。 二、納稅地點 土地增值稅的納稅人應向 房地產(chǎn)所在地 主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 三、納 稅申報 納稅人應在轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)合同簽訂后 7日 內(nèi)，到 房地產(chǎn)所在地 主管稅務機關申報納稅。 本章總結(jié) 章節(jié) 知識點 第一節(jié) 納稅義務人與征稅范圍 掌握征稅范圍 第二節(jié) 稅率 記住稅率，考試不給 第三節(jié) 應稅收入與扣除項目 掌握扣除項目，新 5 舊 3 第四節(jié) 應納稅額的計算 掌握增值額、稅額計算，清算要求 第五節(jié) 稅收優(yōu)惠 熟悉稅收優(yōu)惠 第六節(jié) 征收管理 了解 第九章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法和耕地占用稅法 本章考情分析 本章是多稅種章節(jié)。 作為歷年考試的非重點章，題型以客觀題為主， 每個稅種題量 2小題左右，分值 2～ 3分。本章相對重要的稅種：房產(chǎn)稅 單選題 多選題 計算題 綜合題 合計 2020年 3分 2020年 3分 3分 2020年 2分 1分 4分（有 1分增值稅的計算， 1分為車輛購置稅的計算） 7分 預計 2020年分值為 5~10分。 本章內(nèi)容： 3節(jié) 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法 第三節(jié) 耕地占用稅法 2020年教材在刪除部分內(nèi)容的基礎上，新增：（ 1）人保投資控股有限公司房產(chǎn)稅 的相關規(guī)定；（ 2）天然林資源的稅收優(yōu)惠。 第一節(jié) 房產(chǎn)稅法 屬于相對重要的小稅種，考試題型除單選題、多選題外，還可涉及計算題或綜合題，但難度不大。 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房屋的 計稅余值或租金收入 ，向 產(chǎn)權所有人 征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅征稅范圍限于 城鎮(zhèn)的經(jīng)營性 房屋（除上海、重慶外）。 一、納稅義務人與征稅范圍 ** （一）納稅人 —— 房屋產(chǎn)權所有人 情形 納稅人 由經(jīng)營管理單位納稅 產(chǎn)權屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅 由 承典人 納稅 、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 由房產(chǎn) 代管人 或者 使用人 納稅 納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應由 使用人代為繳納房產(chǎn)稅 2020年 1月 1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，繳納房產(chǎn)稅 7.（ 2020年新增）人保投資控股有限公司在全國各地擁有房產(chǎn)的，應向其在全國各地的房產(chǎn)所在地主管稅務機關申報辦理稅務登記 （二）征稅范圍 ，但 獨立于房屋之 外 的建筑物（ 如水塔、圍墻、室外游泳池 等）不屬于房屋， 不征房產(chǎn)稅 。 ：城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)， 不包括農(nóng)村 。 ，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對 出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房 應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 二、稅率、計稅依據(jù)與應納稅額的計算 *** （一）稅率 ：稅率為 %； ：稅率為 12%， 對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，暫按 4%稅率征收房產(chǎn)稅 。 （二）計稅依據(jù) （經(jīng)營 自用的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)的計稅價值 計稅價值：房產(chǎn)原值一次減除 10%～ 30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。 （ 1）房屋原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價。 對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。 （ 2）房屋 附屬設備和配套設施 的計稅規(guī)定 房產(chǎn)原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。 ① 凡以房屋為載體， 不可隨意移動 的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應 計入房產(chǎn)原值 ，計征房產(chǎn)稅。 ② 對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。 （ 3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建的，要相應增加房屋的原值。 （ 4）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主 共有 經(jīng)營性房產(chǎn)繳納房產(chǎn)稅 由 實際經(jīng)營的代管人或使用人 繳納房產(chǎn)稅。 情形 稅務處理 ① 自營的 依照房產(chǎn)原值減除 10%至 30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務機關參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值 ② 出租的 依照租金收入計征 （ 5）對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)， 無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價 ，包括為取得土地使用權支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于 ，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。 （ 6）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定 類型 稅務處理 ① 投資聯(lián)營 以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅， 共擔風險 的 從價計征 ：按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅 以房產(chǎn)投資， 收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的 從租計征 ：由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅 ② 融資租賃 計稅依據(jù) 以房產(chǎn)余值計算征收 納稅人（ 2020年修訂） 由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定 （出租的房產(chǎn)） —— 房產(chǎn)租金收入 如果是以勞務或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應根據(jù)當?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標準租金額從租計征。 對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租 金期限的， 免收租金期間由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅 。 【例題 多選題】下列各項中，應依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有（ ）。 ，收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險的房產(chǎn) [答疑編號 3942090101] 『正確答案』 ACD 『答案解析』選項 B由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。 【例題 單選題】（ 2020年）下列各項中，應作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)是（ ）。 [答疑編號 3942090102] 『正確答案』 B 『答案解析』對融資租賃房屋，在計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收，至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人，由當?shù)囟悇諜C關根據(jù)實際情況確定。 （三）應納稅額的計算 *** 計稅方法 計稅依據(jù) 稅 率 稅額計算公式 從價計征 房產(chǎn)計稅余值 % 全年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值 （ 1扣除比例）% 從租計征 房屋租金 12%（或 4%） 全年應納稅額＝租金收入 12% （或 4%） 【例題 單選題】（ 2020年）某 公司 2020年購進一處房產(chǎn)， 2020年 5月 1日用于投資聯(lián)營（收取固定收入，不承擔聯(lián)營風險），投資期 3年，當年取得固定收入 l60萬元。該房產(chǎn)原值 3000萬元，當?shù)卣?guī)定的減除幅度為 30%，該公司 2020年應繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 [答疑編號 3942090103] 『正確答案』 B 『答案解析』應納房產(chǎn)稅 =3000 （ 130%） 4/12%+16012% ＝ （萬元） 【例題 單選題】張?zhí)m擁有兩處房產(chǎn)，一處原值 150萬元的房產(chǎn)供自己和家人居住，另一處原值 80萬元的房產(chǎn)于 2020年 7月 1日出租給王新居住，按市場價每月取得租金收入 2400元。張?zhí)m當年應繳納的房產(chǎn)稅為（ ）。 [答疑編號 3942090104] 『正確答案』 B 『答案解析』應納房產(chǎn)稅＝ 24004%6 ＝ 576（元） 三、稅收優(yōu)惠 ** （一）國家機關、人民團體、軍隊 自用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。但上述免稅單位的 出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用 的生產(chǎn)、營業(yè)用房， 不屬于免稅范圍 。 （二）由國家財政部門 撥付事業(yè)經(jīng)費（全額或差額） 的單位所有的， 本身業(yè)務范圍內(nèi)使用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 上述單位所屬的附屬工廠、商店、招待所等不屬于單位公務、業(yè)務的用房，應照章納稅。 （三）宗教寺廟、公園、名勝古跡 自用的 房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 （四）個人所有 非營業(yè)用 的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 對個人擁有的 營業(yè)用房或者出租的房產(chǎn)，應照章納稅 。 （五）對行使國家行政管理職能的中國人民銀行總行（含國家外匯管理局）所屬分支機構(gòu) 自用的 房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。 （六）天然林二期工程的稅收優(yōu)惠 期限： 2020年至