北海廣場四層商業(yè)營銷方案(編輯修改稿)
2025-06-18 05:38 本頁面
【文章內容簡介】 經(jīng)營管理公司一次性支付業(yè)主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經(jīng)營權。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的 經(jīng)營管理權，進而可以對賣場統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。 優(yōu)勢： 由于開發(fā)商的大力托市， 委托經(jīng)營期結束之后業(yè)主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩(wěn)定，投資回報有保障。 缺陷：開發(fā)商 需要支付一定的擁金給 經(jīng)營管理公司 培育市場，資金需求較高。同時，經(jīng)營管理公司的選擇也非常重要。 帶租約銷售模式 先租后賣產權商鋪 帶租約銷售是指開發(fā)商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。 優(yōu)勢：帶租約銷售由于開發(fā)商在銷售商鋪前已經(jīng)進行招商，因此對商鋪整體業(yè)態(tài)控制的較好，也有利于統(tǒng)一經(jīng)營定位。同時，對于投資者而言，商戶 的租金真實反映了商鋪售價水平，水份較少。 缺陷：帶租約銷售使投資者承擔了被動接受商家的風險，一旦商家經(jīng)營無力，租金回報將降低。 因此，此類銷售模式也被國家政策否定。 以上銷售模式根據(jù)不同的物業(yè)形態(tài)可自由組合，比如街鋪采用單體產權，內鋪或賣場采用帶租約或托管等形式。 三、嘉臣北海廣場四樓可行性營銷思路 根據(jù)以上 我們 對高郵市場 的 分析，以及對商鋪銷售模式的比較，我們認為嘉臣北海廣場四樓可以采用的銷售模式是： 單體產權 +托管銷售模式 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 其理由如下： 從高郵普通市民的投資意識而言，購買商鋪的行為目的仍是要 能買到一間看得見、摸得著的不動產?！疤摂M商鋪”很難接受，很難想象 投資者對自己 購 買的是商場的一間廁所或一個通道是一種什么 心 態(tài)； 由于在高郵這類三四線城市三層以上的商業(yè)經(jīng)營接受度不高，目前市場的現(xiàn)狀將會造成投資者對此類物業(yè)投資熱情的降低。因此，我們必須在前期鎖定經(jīng)營 主題 ， 并 采用統(tǒng)一經(jīng)營 管理 的形式 培育市場。 出于高郵三層以上商鋪接受度不高，以及托管式銷售存在一定市場風險的現(xiàn)實 ， 我們建議采用“小面積、低總價、高收益”的模式啟動市場，以此達到提高售價預期值的目標。 具體的營銷思路是： 控制面積 ：單間商鋪面積 劃分在 1020 平米左右 小鋪 旺 銷 控制總價 ：單套商鋪總價在 5萬 10 萬元之間 舉手所得 獨立產權 ：每套商鋪都擁有獨立的產權 眼見為實 統(tǒng)一經(jīng)營 ：投資者將商鋪 托管 給經(jīng)營管理公司， 經(jīng)營 公司一次性付給出租方三年的租金 （每年 8%，共 24%的租金，在操作上可以抵銷售價總價 看得見的回報 自營并存 ：在四樓劃分出一定的區(qū)域，可以讓業(yè)主按照統(tǒng)一的經(jīng)營業(yè)態(tài)要求自 行 經(jīng)營 靈活需求易接受 提高單價： 由于承諾一次性兌付三年的租金，銷售單價可適當提高，以制造四樓商鋪的價 值感 預期 的價值感 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 北海廣場四樓經(jīng)營主題定位 一、主題定位
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