北海廣場(chǎng)四層商業(yè)營(yíng)銷方案(存儲(chǔ)版)
【正文】 、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，我們的市場(chǎng)的空白點(diǎn)是： 主題鮮明、差異性較強(qiáng)、引導(dǎo)消費(fèi)潮流、對(duì)空間配套要求不高的商業(yè)形態(tài) 這類可選 的 商業(yè)業(yè)態(tài)有： 紅粉街區(qū) 、電玩 世界 、酒吧風(fēng)情 區(qū) 、娛樂休閑 城 等。 四樓與 1至 3層商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性 目前 2— 3樓已確定為蘇果超市； 1樓預(yù)期將大多為獨(dú)立式品牌店； 那么四樓的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)可以設(shè)定為：女人時(shí)尚服飾、咖啡酒吧、電玩游戲、桑拿休閑、 KTV夜總會(huì)等 ； 投資收益、租金 收益 與回報(bào)率分析： 1）投資安全性分析： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 利潤(rùn)率 （毛利） 安全性 制約 限制 因素 女人時(shí)尚服飾類 較高（ 100— 150%以上利潤(rùn)） 極高 人流量 ，后期經(jīng)營(yíng)與管理 咖啡酒吧 快餐 類 較高 一般 當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平 與人流量 電玩網(wǎng)吧游戲類 中等（ 60%左右） 一般 政策限制與同行 之間的 競(jìng)爭(zhēng) 桑拿休閑 中等偏上 一般 同行競(jìng)爭(zhēng) 、停車場(chǎng)需求 較高 、對(duì)建筑的要求等 KTV夜總會(huì) 較高 有風(fēng)險(xiǎn) 政策限制，對(duì)周邊環(huán)境及四樓以上住戶的影響等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最 快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3）多方利益分析 開發(fā)商、管理商、經(jīng)營(yíng)戶、投資戶利益關(guān)系 A、開發(fā)商 需在前期支付管理公司一定的費(fèi)用，用于其市場(chǎng)培育，相對(duì)而言，增加了投入成本；但此部分費(fèi)用可在后期管理公司的管理費(fèi)收益中收回。 在四樓出現(xiàn)滯銷或其它抗性情況下，以一樓商鋪的銷售刺激市場(chǎng)。 建議 將蘇果扶手電梯延伸至四樓 （由于蘇果電梯沿東側(cè)設(shè)置，為一獨(dú)立電梯區(qū)間，因此四樓客戶應(yīng)不影響蘇果的管理，并可以增加蘇果的人氣） 物流 ：建議將 西側(cè)上四樓的兩部電梯中的一部改為客貨兩用電梯（四樓的商業(yè)形態(tài)貨運(yùn)量不會(huì)太大）。 E區(qū)共 16間商鋪，建議統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)自助式休閑快餐。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)估計(jì)，北海廣場(chǎng)四樓的 租金 能達(dá)到每平米 1元以上，而打包整租，則租金在 （蘇果依據(jù)） 再按我們假定承諾頭三年每年 8%租金回報(bào)計(jì)算，一間 10平米的商鋪，單價(jià) 4200元，共 ，每年將付出租金 3360元，每平米日租金達(dá)到。 女人消費(fèi)較為盲目，男人消費(fèi)較為理智； 年青人消費(fèi)較為盲目 ，成長(zhǎng)人消費(fèi)較為理智； 日常生活用品消費(fèi)較為盲目，大件用品消費(fèi)較為理智； 集團(tuán)消費(fèi)較為盲目，個(gè)人消費(fèi)較為理智，等等 因此，我們可以考慮從“ 女人 年青人 日常生活用品 集團(tuán)購(gòu)買 ”消費(fèi)心理鏈定位我們的主題。 而從我們前期對(duì)幾家專業(yè)經(jīng)營(yíng)商家的接洽結(jié)果來(lái)看，效果亦不是十分理想。因此，我們必須在前期鎖定經(jīng)營(yíng) 主題 ， 并 采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 管理 的形式 培育市場(chǎng)。 因此，此類銷售模式也被國(guó)家政策否定。開發(fā)商得到了物業(yè)前期的 經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，進(jìn)而可以對(duì)賣場(chǎng)統(tǒng)一招商、規(guī)劃和管理。 缺陷：返租期過后，由于業(yè)主找不到自己的鋪位，接受不了商家的低租金，投資收益將失去保障。 優(yōu)勢(shì)：直接銷售商鋪，對(duì)投資者而言，可以自由使用該商鋪，可出租給商家亦可自己經(jīng)營(yíng)，靈活度較高。因此， 高郵三層以上的商業(yè)市場(chǎng)定性為： 陌生市場(chǎng) 混沌市場(chǎng) 案例借鑒 ： 南京棲霞天韻， 項(xiàng)目 一至四層為商業(yè) 形態(tài)。 3） 三層以上經(jīng)營(yíng)不善 ：三層以上的商業(yè)用房空置嚴(yán)重，如春天百貨、人民商城等幾家高郵老品牌商城的三層都是空置，農(nóng)工商超市三層的經(jīng)營(yíng)也十分慘淡，能否維持也是個(gè)未知數(shù)。外街、內(nèi)
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