論物業(yè)管理公司與開發(fā)商權(quán)責(zé)的區(qū)分-論文(編輯修改稿)
2024-10-15 17:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ： 9 從業(yè)人員學(xué)歷情況16223339689625147575499814% % % % %0100000202000300000400000500000600000碩士研究生 本科生 大專生 中專生 高中生人數(shù)所占百分比 開發(fā)商遺留問題過多，服務(wù)職責(zé)不到位 開發(fā)商的遺留問題長期得不到解決，這是造成兩者矛盾與糾紛的一個重要原因。據(jù)調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近 70%是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛， 由于房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，小區(qū)分期建設(shè)及附屬配套工程未完全竣工而提前交房，一些配套設(shè)施如水、電、氣等工程不配套，遺留了一些問題，這些遺留問題長期得不到解決給物業(yè)公司后期工作的開展帶來了不少困難，嚴重影響到物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量。 。 部分開發(fā)商在規(guī)劃設(shè) 計、施工階段遺留下來的諸如工程質(zhì)量低劣、配套設(shè)施不完善、虛假承諾以及更改原設(shè)計方案等問題較多。特別是墻體裂縫、房屋滲水等房屋質(zhì)量問題近年來成為業(yè)主投拆的最大熱點。這本來是應(yīng)該由開發(fā)商解決的問題，但是，業(yè)主在找開發(fā)商交涉、索賠中得不到滿意答復(fù)時就會 直接將矛頭對準了物業(yè)公司，此時物業(yè)公司就成為了開發(fā)商的“替罪羊”。 “事實上，不少物業(yè)糾紛多是因開發(fā)遺留問題或承諾不到位引起，糾 10 紛兩端的主體是開發(fā)商和業(yè)主，而非物業(yè)公司與業(yè)主。 ”北京均豪物業(yè)管理公司企宣部經(jīng)理柴嘉成認為，業(yè)主維權(quán)首先應(yīng)該理清各種矛盾的源頭。比如房屋質(zhì) 量、綠地面積縮水、配套設(shè)施不到位等很多爭議較大的糾紛，都是開發(fā)商在工程建設(shè)上的遺留問題。而這些問題屬于業(yè)主與開發(fā)商簽訂購房合同的約定范疇，而非物業(yè)公司的 ?管理 ?范圍。 ”一位不愿具名的物業(yè)公司管理人員王先生表示，早在業(yè)主簽訂購房合同的時候，就應(yīng)該預(yù)先考慮到住房質(zhì)量以及相關(guān)配套設(shè)施問題，從而與開發(fā)商做出相應(yīng)約定，而不是等到入住發(fā)現(xiàn)問題后，將賬全賴在物業(yè)公司頭上。北京市建委對 2020 年年底至 2020 年物業(yè)糾紛的一項調(diào)查表明， 40%以上的物業(yè)糾紛，由開發(fā)商遺留的問題導(dǎo)致?！氨M管如此，有經(jīng)驗的物業(yè)公司在進駐住宅項目之 前，就應(yīng)該前期介入，預(yù)先摸清開發(fā)遺留問題，比如工程質(zhì)量、設(shè)計缺陷等等，并通過和開發(fā)商溝通、協(xié)商，在進入之前解決問題。 ”北京安信行物業(yè)公司市場總監(jiān)表示，如果開發(fā)商不愿意投入經(jīng)費解決遺留問題，物業(yè)公司完全可以選擇不進入。但不可避免有一些小型物業(yè)公司迫于競爭壓力，在開發(fā)商不愿解決遺留問題的情況下，還是會選擇接管小區(qū)。在進入新項目時，物業(yè)管理公司中標與否的大權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中，如物業(yè)管理開辦費給與不給，給多少，都是開發(fā)商說了算，否則將遭遇出局。因此，有些物業(yè)公司為了中標，在與開發(fā)商交接項目的過程中，處處遷就、妥 協(xié)。這也為日后頻發(fā)物業(yè)糾紛埋下了隱患。 表一： 2020 年十二省會城市商品房施工面積與竣工面積倍數(shù)比 序號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 城市 濟南 貴陽 鄭州 長沙 南昌 武漢 合肥 南京 西安 11 施工面積 竣工面積 施工面積/竣工面積 政府對物業(yè)管理不夠重視 政府對物業(yè)管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠 現(xiàn)階段各地政府還沒有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。 具體原因有以下幾點 ： 首先， 城市住宅小區(qū)物業(yè)管理是以房地產(chǎn)業(yè)為依托發(fā)展起來的，作為其一個售后服務(wù)部門，并沒有引起政府和相關(guān)部門的重視，加之物業(yè)管理所涉及的部門過多、服務(wù)種類復(fù)雜，因而導(dǎo)致政府制定的物業(yè)管理法規(guī)不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的需要，尤其是在規(guī)范物業(yè)管理市場方面，沒有一個具有針對性、指導(dǎo)性的文件或法規(guī)。 其次， 由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響，政府與物業(yè)管理企業(yè)沒有完全分開，政府仍習(xí)慣于對企業(yè)經(jīng)營活動進行直接干預(yù)， 缺少服務(wù)意識 使得政府職能嚴重錯位或越位，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)缺少自由發(fā)展的空間。 再次， 政府在對物業(yè)管理企業(yè)的管理上，缺乏服務(wù)意 識，沒有建立一套宏觀的管理目標和行之有效的管理手段，尤其在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，是實行招投標制還是采取自愿形式，沒有一個明確的政策規(guī)定，使企業(yè)的發(fā)展在一些方面陷入盲目狀態(tài)。 最后， 政府對物業(yè)管理的宏觀管理目標不明確，是進行分業(yè)經(jīng)營還是 12 分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營共存，物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商，難以真正獨立出來。 物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)不完善 物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不是很強，目前除了建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》和國家發(fā)改委、建設(shè)部共同 發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》外，我國的《民法通則》、《合同法》等法律中尚無專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之已有法規(guī)的規(guī)定又不夠詳盡，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。 首先， 物業(yè)法規(guī)落后于實踐 ； 現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度，目前還處于起步階段，存著不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調(diào)的缺陷，相關(guān)法規(guī)精神，因各地物業(yè)管理法規(guī)制度的執(zhí)行細則均有不同版本，各施各法，上下無法統(tǒng)一形成完整、系統(tǒng)的體系，這些法規(guī)性的文件之間明顯存在著不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾。物業(yè)管理的法規(guī)建設(shè)落后于物業(yè)管理的實踐，故專業(yè)管理公司的管理難度 亦相應(yīng)地增加。 其次， 物業(yè)管理法規(guī)制度不健全 ； 縱觀市場，實際上國內(nèi)有不少法規(guī)制度已正式頒布執(zhí)行，這對物業(yè)管理市場的規(guī)范及管理有一定的作用?？墒沁@些法規(guī)制度雖然存在，但相關(guān)政府機構(gòu)沒有落實監(jiān)管或監(jiān)管不力，引致漏洞。同時，在市場上還缺乏針對商業(yè)辦公大廈及商場的物業(yè)管理法規(guī)制
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