萬科：價(jià)格模型重點(diǎn)參考資料-廣州(編輯修改稿)
2025-06-17 01:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 成的 Pn的均價(jià)是否滿足公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要求； 2）棟均價(jià)檢驗(yàn)（產(chǎn)品差異檢驗(yàn)）：檢驗(yàn)各棟的均價(jià)，并比較各棟之間均價(jià)差異與產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異是否吻合？ 3）戶型均價(jià)檢驗(yàn)：檢驗(yàn)各種戶型之間的均價(jià)差異；并根據(jù)市場(chǎng)情況（通常是客戶儲(chǔ)備情況和周邊競(jìng)品戶型供應(yīng)量和價(jià)格情況）對(duì)戶型均價(jià)作出調(diào)整（附加調(diào)整因子）； 4）最高價(jià)、最低價(jià)檢驗(yàn)：對(duì)價(jià)差幅度的檢驗(yàn)，通常同一種住宅類產(chǎn)品的最高和最低價(jià)格的價(jià)差一般不超過 20％； 5）產(chǎn)品細(xì)節(jié)個(gè)別調(diào)整：例如家庭娛樂室面積、地下儲(chǔ)藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽臺(tái)及不封閉陽臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽光室個(gè)數(shù) ，等。 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （ 2）價(jià)格檢驗(yàn)的原理 設(shè) Sn為房源 n的面積矩陣，則均價(jià) Pn Sn 棟均價(jià) 戶型均價(jià) P＝ ∑1……n Sn P棟 1 S棟 1 P棟 1＝ ∑1…… 棟 1 S棟 1 P戶型 1 S戶型 1 P戶型 1＝ ∑1…… 戶型 1 S戶型 1 最高價(jià)＝ max（ Pn） 最低價(jià)＝ min （ Pn） 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格檢驗(yàn)子模型 （ 3）價(jià)格檢驗(yàn)的示例 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的三大維度 住宅的三大維度一般是：景觀、安靜度、朝向； 雖然影響居住品質(zhì)的因素很多，但歸類后，無外乎以上三大類； 層差一般不作為維度之一，因?yàn)樵诒举|(zhì)上，三大維度與基價(jià)的關(guān)系是相乘的系數(shù)關(guān)系，而層差是相加的差價(jià)數(shù)值關(guān)系。 藍(lán)山的三大維度如下： 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 1）單元編號(hào) ?部門：設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、營(yíng)銷部 ?階段成果：編號(hào)平面圖 （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） ?部門：設(shè)計(jì)部 ?階段成果：基本數(shù)據(jù)表，表內(nèi)包括單元、樓層、房號(hào)、套內(nèi)面積、建筑面積、戶型、家庭娛樂室面積、地下儲(chǔ)藏間（無采光）面積、地下采光井面積或個(gè)數(shù)、花園面積、封閉陽臺(tái)及不封閉陽臺(tái)個(gè)數(shù)、平屋頂（即天面）面積、露臺(tái)面積、結(jié)構(gòu)平臺(tái)面積或個(gè)數(shù)、陽光室個(gè)數(shù)等。 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 ?一般維度包括景觀、朝向、安靜度、戶型等，景觀主要考慮園林景觀，而小區(qū)外的特殊景觀可在層差上體現(xiàn) ?用百分比確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 維度的分值范圍以零為中值，兩邊的絕對(duì)值相等，如 ~ 例：目標(biāo)均價(jià) 6000元 /m2，價(jià)格拉差約1200元 /m2，則緯度的分值范圍可設(shè)為 ~ （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… X= （ 8）確定層差 標(biāo)準(zhǔn)樓層： 樓層 層差公式 價(jià)差 4F P+360 400 3F P40 60 2F P100 120 1F P220 0 C= 360 40 100 220 二、萬科價(jià)格模型（住宅版） —— 以藍(lán)山為例 住宅價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價(jià)格 …… 則房源 n的價(jià)格 ＝ P0
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