【文章內容簡介】 )符合出廠要求； b. 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活； c. 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象； d. 電氣控制和各元件齊全，正常可靠，性 能完好； e. 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損； f. 管道設備等無銹蝕、無滲漏。 增壓泵 增壓泵運轉平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標準。 消火栓及配套設施 a. 各層消火栓箱及附件齊全完好； b. 啟動報警按鈕完好、性能可靠； c. 各層消火栓出水壓力符合要求； d. 消防接合器齊全、有效，無泄漏； e. 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活； f. 消防進水環(huán)網暢通，閥門便于操作，并有明顯標記。 消防報警 a. 消火栓泵運轉應與報警聯(lián)動； b. 報警裝置應可靠、 正常，杜絕誤報。 6. 弱電設備 工作程序 維修人員 a. 按《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》和《弱電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內容要求進行周期檢查、保養(yǎng)，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內； b. 弱電設備、設施維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》； c. 弱電設備發(fā)生異常和故障及時報告設備主管，記錄《設備故障記錄表》，及時排除異常和故障。 電工 a. 每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備，記錄《信號收視設備 巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備主管，督促維修保養(yǎng)。 保安人員 a. 負責監(jiān)控中心設備的日常運行操作，每班清潔監(jiān)控室及設備表面，每次交接班時巡視周界報警系統(tǒng)探頭和設備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對講系統(tǒng)的設備，并記錄《監(jiān)控、對講設備巡視記錄表》； b. 發(fā)現(xiàn)異常情況，及時報告保安主管、設備主管。 設備主管 a. 負責設備的技術資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設備、設施（年度）周期檢查、保 養(yǎng)計劃表》，并按運行情況制訂《房屋、設備、設施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設備的運行管理并按《設備維修保養(yǎng)分承包方服務質量監(jiān)管辦法》對分承包方進行監(jiān)管。對弱電設備維修保養(yǎng)工作進行檢查、驗證； d. 每周巡視弱電房設備 ,檢查巡視記錄； e. 每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設備的運行狀況，填寫《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢 查記錄，根據(jù)《設備完好率標準》填寫《設備完好率月度統(tǒng)計表》交經理審核后報公司公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修 記錄、故障記錄進行檢查驗證； g. 每季匯總設備故障情況，填寫《設備故障記錄（季度）匯總表》，報經理審核后，交公司主管部門； h. 按《應急預案》規(guī)定負責處理應急事件； i. 協(xié)助管理處主任做好分承包方的評審、評價和初選工作。 質量標準 攝像監(jiān)控系統(tǒng) a. 控制臺 各控制器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等； 操作鍵盤靈活、可靠； 電源鎖開關完好。 b. 顯示屏 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設計要求； 各顯示器接線清楚，無隨意拉接線； 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 c. 電源設備 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定； 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為； 高、低壓電源嚴格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉線； 二路電源切換正常、可靠； 設備接地保護、防護等安全、可靠。 d. 攝像機 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全； 帶云臺、帶變焦的攝像機應調節(jié)自如，符合性能要求； 各攝像機防護罩應齊全 (特別是室外型 )； 各攝像機鏡頭的光圈調定正確，確保顯像清晰，符合設計要求。 保安防盜系統(tǒng)質量標準 a. 對講裝置 戶內對講裝置能與大門通話。信號良好； 門衛(wèi)能與戶內通話。聯(lián)系情況良好； 巡更系統(tǒng) a. 主機、序號機功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。 周界報警系統(tǒng) a. 光電識別器性能良好； b. 信號傳輸線路良好； c. 聲光聯(lián)動控制良好。 7. 中央空調系統(tǒng)管理方案 暖通及空調系統(tǒng)由風系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、通風系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。 空調系統(tǒng)操作安全管理 ，必須有經過專業(yè)培訓的合格工程技術人員從事空調設備操作。 ，其設備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的，當空氣中按體積計超過 ~%時，就會使人中毒。在這種濃度下，人如果停留半小時，就可能發(fā)生危險。同時與空氣混合，含量達到 ~27%（體積計）時，遇明火還會發(fā)生爆炸。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。因此，在各類型制冷裝置中，均設有安全防護裝置。 制冷設備檢修管理 ，委托合格分承包方或自行組織力量對空調系統(tǒng)所涉及、對伐片、冷凍油、過濾器 、密封性電器線路等進行檢測或更換，對所有壓力控制器設定值，電機絕緣值進行檢測； 、冷卻小泵的保養(yǎng)，對小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進行檢測或保養(yǎng)； 、分機盤管、空調箱進行電機測試，皮帶、濾網、積水盤風量調節(jié)閥等進行保養(yǎng)； 8. 電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)管理方案 （ 1）每日巡視檢查 每日電梯投入正式運行前，對電梯作準備性的試運行。對電梯機械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運行動作的正確性，運行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患，保持電梯的正常運行。 （ 2）每周檢查保養(yǎng) 每周對電梯的機構和部件做一次 保養(yǎng)、檢查，并經行全面的清潔、潤滑（制動器銷軸、導向輪、轎頂輪、對重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動門機構傳動裝置、自動門機構杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關銷軸） （ 3）每月檢查保養(yǎng) 每月對電梯機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調整，調整工作必須按技術要求進行。使每臺電梯的整體結構處于良好的狀態(tài)下進行工作（蝸輪、蝸桿軸的滾動軸承、電動機滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關漲繩輪、選層器運動部位、門導軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補償裝 置漲繩輪）。 （ 4）每季度檢查保養(yǎng) 每季度對電梯的季度保養(yǎng)機構和部件做一次檢查保養(yǎng)。認真檢查機構和部件的使用情況，并進行必要的保養(yǎng)，潤滑，調整，調整工作按技術要求進行（曳引鋼絲繩、自動門機構鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關、導軌、滑動導靴）。 （ 5）每年度檢查保養(yǎng) 電梯每年進行一次完整的安全檢測和技術檢驗。內容為所有的機械、電氣安全裝置的有效和可靠程度，主要零部件的磨損程度，并檢修或更換已超過磨損量的零 件，修復不可靠的機電安全部件。對整機進行一次清洗保養(yǎng)，加油潤滑（自動門機構鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器 、極限鋼絲繩、補償繩、曳引機減速器）。 （ 6）專項試驗 、錯相保護功能的試驗。 二、 消防管理方案 一直以來，黨和國家非常重視消防工作，我司已將消防安全管理工作做為物業(yè)管理的重點和難點來抓。稍有不慎，出現(xiàn)火災意外，就可能對業(yè)主（使用人）的生命財產造成重大損失。根據(jù)大樓的消防實際情況和消防安全要求，我司將把大樓的消防工作 擺上日常物業(yè)管理議事日程來抓，制定一系列的消防安全管理方法和措施，具體內容包括： ⑴ 建立三級防火責任制和消防工作領導小組； ⑵ 制訂消防安全“日”、“月”檢查制度，制訂落實大院重要部位防火措施，加強消防安全檢查，每年至少舉行一次消防演習； ⑶加強消防設施設備管理，對大樓的消防設施設備實行定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時向有關部門報告，并加以整改確保消防系統(tǒng) 100%處于正常待投入使用的狀態(tài)； ⑷加強防火管理，建立動火作業(yè)審批制度，做到動火作業(yè)安全； ⑸建立義務消防制度，組建義務消防隊，開展消防宣傳教育，制定滅火和應急 疏散預案，定期進行消防演練，提高滅火撲救能力。 ⑹