【正文】 系工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； d. 每周巡視水泵房設(shè)備 ,檢查巡視記錄、交接班記錄； e. 每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《給排水系統(tǒng)檢查表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 低壓開關(guān)柜 a. 耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定； b. 開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全 、完整、固定、牢靠，盤面油漆應(yīng)完好； c. 電器或端子排接線應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全； d. 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好； e. 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好； f. 雙電源箱能自動(dòng)切換； g. 控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。 水、電 a. 各種照明電器線 路完好，無(wú)老化，開關(guān)、插座、燈泡正常工作。 第四章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、 公共設(shè)施設(shè)備管理方案 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編 制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄《房屋、設(shè)施檢查表》，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》，填寫《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類記錄表》，經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門； f. 每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況，填寫《房屋完好情 況匯總表》，上報(bào)公司主管部門。 (3)嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。 (5) 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證，必要時(shí)帶到管理處處理。 (2) 對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。 (4) 對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。 積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無(wú)超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無(wú)嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢， 負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、 中、小修計(jì)劃。 負(fù)責(zé)消防自 動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作 負(fù)責(zé)業(yè)戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查 。 執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。 四、 工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。 三、 物業(yè)清潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 （ 2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。 每位在崗員工每月參加 2 次公司組織的工作指引培訓(xùn)。 ： ； :； 群： 第一章 擬采用的管理模式 一、 物業(yè)管理架構(gòu) 二、 物業(yè)管理崗位編制 管理處經(jīng)理 1 人 管理員 1 人 工程維修 2 人 保安領(lǐng)班 3 人 保安員 6 人 保潔 3 人 第二章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、 新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以 下安排： 員工上崗培訓(xùn)期 15 天為有薪培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 （ 3）通 過(guò)理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。 遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。 對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 1定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。 根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 九、 保安崗位職責(zé) 防范管理 (1) 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時(shí)立崗巡視保安服務(wù)。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 (3) 巡邏中遇到客戶的要求及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。 監(jiān)控管理 (1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 主體結(jié)構(gòu) a. 屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好，無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn)； b. 鋼砼框架構(gòu)件完好牢固，保護(hù)層無(wú)剝落，主筋無(wú)外露現(xiàn)象，確保構(gòu)件的承載能力； c. 基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象，確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。 b. 上、下水管完好，用水正常，水箱流水暢通，排水系統(tǒng)暢通。 照明設(shè)備 a. 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊； b. 開關(guān)切斷相線，照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn)； c. 照明線路的絕緣確保良好，接線頭不外露，燈具高度符合規(guī)定； d. 防爆潮濕場(chǎng)所應(yīng)用防爆防潮燈具； 防雷接 地裝置 a. 接地電阻值應(yīng)符合要求； b. 接地線應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象； c. 接地體焊接應(yīng)牢固，防腐處理應(yīng)均勻。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門； f. 對(duì)每 次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)經(jīng)理審核后，交公司主管部門； h. 每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄《水箱清洗消毒記錄表》； i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 污水處理系統(tǒng) a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常聲； b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象； c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)堵塞； f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象； g. 氣浮除渣設(shè)備完好； h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正常可靠； j. 消毒裝置完好、有效； k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全； l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求 。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。按日常巡視記錄及定期檢查 記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門；