【正文】 公司經(jīng)理公司副經(jīng)理公司副經(jīng)理工程技術(shù)部綜合服務(wù)中心安全管理部 部門職責(zé)綜合服務(wù)中心①負(fù)責(zé)公司對外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)。五、管理方式、工作計劃和物質(zhì)裝備 管理方式公司在某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢，吸收同業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵機(jī)制和責(zé)權(quán)分明、層層負(fù)責(zé)的工作管理體系，堅持以人為本原則，實(shí)行人性化管理 管理體系根據(jù)局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的要求，我們采用直線型組織結(jié)構(gòu)。，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保危機(jī)能夠妥善化解。、資料組及保安組、按專業(yè)領(lǐng)域?qū)σ平豁椖?、現(xiàn)狀問題，實(shí)行逐項移交，登記造冊，留備后查。，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。，及時與某某辦公室溝通。、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展辦公區(qū)內(nèi)各部門信息反饋和互通，認(rèn)真正確地對待每一位人員提出的問題，每年兩次開展機(jī)關(guān)內(nèi)意見調(diào)查，了解各部門和各住戶的需求，及時處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。 氛圍文化倡導(dǎo)“自然和諧”的價值觀，推進(jìn)環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的一項重要工作。在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使物業(yè)管理質(zhì)價相符，物有所值。 室外管網(wǎng)、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應(yīng)安裝水暖電器室調(diào)設(shè)備等，由于施工過程長，不同程度存在隱患，返修率會比較高。 綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護(hù)成本高。物業(yè)管理用房約90㎡（不含各專用值班室）。住宅區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250㎡，公共車棚一座約140㎡，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房兩間，區(qū)間道路硬化。大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)。酒店區(qū)實(shí)施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經(jīng)營者負(fù)責(zé)管理維護(hù)）。小區(qū)占地約000㎡，分為辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑面積為000㎡，各項配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某某辦公區(qū)域，建筑面積000㎡；東側(cè)為酒店區(qū)域，建筑面積000㎡；首層入口分別位于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒店）區(qū)廣場地面為花崗巖石材鋪砌。綠化占地約12200㎡，其中：辦公（酒店）區(qū)綠化面積約3000㎡（有酒店經(jīng)營者負(fù)責(zé)管理維護(hù)），住宅區(qū)綠化及園林小品占地面積約9200㎡。安防系統(tǒng)辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)分設(shè)。庭院路燈43盞。住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會職責(zé)。 機(jī)關(guān)大樓裝有中央空調(diào)，雖節(jié)能，但其運(yùn)轉(zhuǎn)維修費(fèi)用較高；由于生活區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時間，會造成單位面積承擔(dān)固定性費(fèi)用過高。 新設(shè)立公司一無資質(zhì)，二無經(jīng)驗，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)范化的運(yùn)作，保證局機(jī)關(guān)物管公司與局機(jī)關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系。四、局機(jī)關(guān)物業(yè)管理重點(diǎn)工作局機(jī)關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗，但有信心和熱情，并有從事多年機(jī)關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗，其管理水平應(yīng)勿庸置疑。，堅持財務(wù)公開制度，每半年向某某辦公室匯報一次管理服務(wù)、財務(wù)收支報表和本體基金報表，接受某某機(jī)關(guān)的監(jiān)督。，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負(fù)擔(dān)。、辦公區(qū)接收運(yùn)作平穩(wěn)后，服務(wù)中心開展大堂禮儀接待服務(wù)。，實(shí)行24小時機(jī)房值守和嚴(yán)格的機(jī)房準(zhǔn)入制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。，對設(shè)備進(jìn)行強(qiáng)制定期維保，保證設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。它的特點(diǎn)是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡單，責(zé)任分明，聯(lián)系簡捷，適合量化管理的要求。②負(fù)責(zé)某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)申請、投訴受理和處理。⑤負(fù)責(zé)社區(qū)文化的開展。⑦負(fù)責(zé)公司行政、總務(wù)工作。⑾負(fù)責(zé)公共區(qū)域及周邊的清潔、綠化消殺工作。④負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)。⑧負(fù)責(zé)工程類外包控制。③負(fù)責(zé)消防設(shè)備、設(shè)施、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作。⑦參與小區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動和便民服務(wù)活動。②獎勵。使員工體驗出自己的利益與公司的生存和發(fā)展融為一體而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感和敬業(yè)心。①公司組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受市房管局監(jiān)督指導(dǎo)。保險機(jī)制①公司將保險分為物業(yè)管理公司內(nèi)部員工保險、小區(qū)設(shè)備、設(shè)施保險及責(zé)任險三種。③公司將定期與不定期地采取各種形式與某某辦公室進(jìn)行溝通交流，將其作為服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新和改進(jìn)工作的重要方法。信息反饋和處理機(jī)制①公司綜合服務(wù)中心承擔(dān)某某機(jī)關(guān)信息控制中心的職能，包括信息的收集、處理和提供。③綜合服務(wù)中心收集與處理的信息類別：自動控制信息，主要是電子管理數(shù)據(jù)。公司內(nèi)部計劃、指令及作業(yè)單。對某某機(jī)關(guān)這樣的集辦公、生活的高檔社區(qū)，管理公司不僅要注意同社會環(huán)境的溝通，而更主要把相當(dāng)大的注意力放在組織內(nèi)的溝通聯(lián)絡(luò)上。進(jìn)駐初期①細(xì)分各系統(tǒng)，做相應(yīng)的分類、分區(qū)，安排專人跟進(jìn)設(shè)備設(shè)施情況，并將情況匯總。在出現(xiàn)偏差時進(jìn)行糾正和修訂。在管理隊伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵機(jī)制，充分調(diào)動全體員工工作的積極性，結(jié)合獎勤罰懶手段，并實(shí)行末位淘汰制，保持隊伍的高昂的生命力和競爭力，以確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。②具有二年相關(guān)工作經(jīng)驗，受過專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)。綜合服務(wù)中心1人。安全管理部：（13人）保安主管代輪休，機(jī)關(guān)大門崗4人，住宅大門崗3人，監(jiān)控室3人，辦公、住宅巡邏崗2人。制定目標(biāo)如下： ①各業(yè)務(wù)、專業(yè)人員的持證上崗率100％，初中級職稱人員占管理人員比率30％以上，中專以上學(xué)歷占管理人員比率70％以上，各類人員培訓(xùn)合格率100％；②專門職業(yè)、特殊工程需要按行業(yè)規(guī)定通過職業(yè)培訓(xùn)持證上崗：③財務(wù)出納需獲取會計證，通過電腦操作培訓(xùn)。 培訓(xùn)方式組織保障設(shè)置兼職培訓(xùn)工作人員，建立公司員工教育培訓(xùn)工作體系，準(zhǔn)確識別培訓(xùn)需求，制定年度培訓(xùn)大綱，季度月度培訓(xùn)實(shí)施計劃，編制內(nèi)培訓(xùn)教材，并組織落實(shí)建立員工培訓(xùn)檔案，規(guī)定考核辦法，將員工培訓(xùn)績效與工資獎金、晉升、淘汰緊密掛鉤，創(chuàng)造一種積極求知、努力向上、不進(jìn)則淘汰的工作氛圍。鼓勵措施要求一專多能，鼓勵外培取證，自修學(xué)業(yè)，費(fèi)用報銷。④安全教育、消防知識。③本崗位業(yè)務(wù)技能、應(yīng)知應(yīng)會培訓(xùn)。二、按人員層次劃分a主要管理層①物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)。b一般管理層（含工程技術(shù)人員）①本崗位專業(yè)技術(shù)知識、專業(yè)職稱培訓(xùn)。⑤每年至少拓展一門新業(yè)務(wù)技能。④了解相關(guān)法律法規(guī)。儀容：儀表：男員工：頭發(fā)不能及耳，隨時保持修整。儀態(tài)：制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。紐扣要全部扣好，穿西裝制服時，不論男女第一顆紐扣須扣上，不得敞開外衣，卷著褲腳、衣袖，若打領(lǐng)帶必須結(jié)正。只準(zhǔn)穿著皮鞋上班，禁止涼鞋，女職工只穿肉色襪，其它顏色和帶花邊，通花襪子一律不準(zhǔn)，褲頭不得露出裙腳，襪子不得有破洞。與客人交談時應(yīng)眼望對方，頻頻點(diǎn)頭稱是。不得隨地吐痰，亂丟雜物。不得無所表示，等客人先開口。不準(zhǔn)講粗語，不得使用蔑視和污辱性的語言。不得模仿他人的語言語調(diào)和談話。說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請”、“謝”字不離口。要注意稱呼客人姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“女士”。無論從客人手上接過任何物品中，都要講“謝謝”?？腿藖頃r要問好，注意講“歡迎，您好”客人走時，注意講“再見”，“歡迎您下次再來”。 錄用、培訓(xùn)①嚴(yán)把用人關(guān)，規(guī)范人員選用、招聘程序。②注重系統(tǒng)性的全員培訓(xùn)。③建立有效的業(yè)績考評體系和激勵機(jī)制。同時加強(qiáng)上下級、同級的縱橫向溝通，充分授權(quán)，給予各類人員積極主動工作的動力與空間，在內(nèi)部營造優(yōu)勝劣汰、積極向上的氛圍。對外協(xié)調(diào)強(qiáng)調(diào)相互尊重、守信譽(yù)、講效率。某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司將以體制建設(shè)和員工素質(zhì)教育為重點(diǎn)，強(qiáng)化員工的服務(wù)觀念，提供優(yōu)良的管理服務(wù)。，年度崗位輪換率10％，淘汰率5％?！秵T工守冊》，規(guī)范管理員工行為，倡導(dǎo)講文明樹新風(fēng)，敬業(yè)奉獻(xiàn)。每年，公司負(fù)責(zé)人與部門、部門與班組、班組與個人簽訂目標(biāo)責(zé)任書，同時持續(xù)地實(shí)施公正、客觀有效的月度考核、年度考評，其考核考評結(jié)果與部門、個人效益及時掛鉤，獎勤罰懶，不斷提高工作質(zhì)量、效率，從而有計劃、有步驟地實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)。因此，搞好某某機(jī)關(guān)的氛圍文化和環(huán)境文化十分必要和迫切。①建立南陽市某某機(jī)關(guān)活動中心；②利用南陽某某機(jī)關(guān)活動中心舉辦各種活動，并對中心工作加以改進(jìn)。④參與機(jī)關(guān)文藝演出活動，強(qiáng)化對外文化交流。氛圍文化建設(shè)資金主要來源于管理費(fèi)用，以及業(yè)主贊助。只有充分發(fā)動全體業(yè)戶，建立全員強(qiáng)烈的環(huán)保意識，整個環(huán)境保持工作才能落到處，某某機(jī)關(guān)辦公及生活小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生才能真正搞好。③環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)境衛(wèi)生管理由公司綜合服務(wù)中心負(fù)責(zé)，根據(jù)公司編制的程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定要求開展工作。⑤垃圾分類管理的實(shí)施：將辦公垃圾分為可回收垃圾（如紙張、塑料、橡膠等）、不可加收垃圾二大類；垃圾分類收集容器為二個容器一組，分別以顏色和文字表示二類不同種類垃圾分類，員工將生產(chǎn)垃圾自行分類并對應(yīng)投放；公司綜合服務(wù)中心手推垃圾車以顏色和文字標(biāo)明，分類收集、運(yùn)送至規(guī)定場地進(jìn)行處理。③設(shè)立綠地溫馨小提示宣傳教育欄，定期開展愛護(hù)環(huán)境、保護(hù)自然的宣傳教育的其它公益宣傳活動。消防管理。氛圍文化活動。人事管理。質(zhì)量監(jiān)控和統(tǒng)計分析職能。 日常物業(yè)管理。會計工作由某某物業(yè)財務(wù)部負(fù)責(zé)。①某某機(jī)關(guān)辦公及生活小區(qū)各項服務(wù)費(fèi)的收取嚴(yán)格執(zhí)行市房管、物價部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因管理工作而聘請的專營公司及其它聘請人員的費(fèi)用。本體基金用于房屋本體公用部分的維修養(yǎng)護(hù)，為保護(hù)某某機(jī)關(guān)各業(yè)戶權(quán)益，公司以房屋本體為單位進(jìn)行專（記）帳管理，按規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，設(shè)立專用帳號有儲本物業(yè)的本體維修基金，并且嚴(yán)格遵守〔1997〕39號文中《房屋本體維修基金管理規(guī)定》，實(shí)行依法規(guī)范使用。局機(jī)關(guān)設(shè)備的運(yùn)行管理由各服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負(fù)責(zé)，停車場管理外圍系統(tǒng)由安全管理部門負(fù)責(zé)等，其余基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理。設(shè)備常見簡單維修，如：更換燈具、開關(guān)、疏通下水道等維修工作均由工程部完成。總的房屋建筑平積*100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標(biāo)準(zhǔn)》責(zé)任到人，嚴(yán)格執(zhí)行日常巡視檢查和維修保障制度，同時嚴(yán)格裝修管理，并建立檔案管理。3保潔率99％以上∑已保潔的面積247?！普{(diào)查住戶人數(shù)100％參考《國家物業(yè)管理考評評比標(biāo)準(zhǔn)》工程部嚴(yán)格把關(guān)，按照作業(yè)要求，一步到位，杜絕返工，同時建立住戶維修回訪制度，及時征求住