【正文】 上；以上各項(xiàng)是依照我公司其他項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)制定的，全部標(biāo)準(zhǔn)皆達(dá)到或高于“物業(yè)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則”。致力于服務(wù)的原則公司認(rèn)為，最能體現(xiàn)管理水平差異的是服務(wù)。推行品牌質(zhì)量的原則公司在管理實(shí)踐中，廣泛吸納了境外先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，結(jié)合自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的積累，逐漸形成了一套高品質(zhì)，高標(biāo)準(zhǔn)，并可成功運(yùn)用到委托管理的物業(yè)項(xiàng)目中。二、管理期限 三年以上三、管理原則社會(huì)效益高于經(jīng)濟(jì)效益的原則。向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采，傳播企業(yè)特色，竭誠(chéng)盡力為每一位客戶提供卓越服務(wù)。公司的目標(biāo)是持續(xù)超越我們的顧客不斷增長(zhǎng)的期望。精選資料目 錄第一部分 企業(yè)商務(wù)文件 …………………………………………………… 03一、公司簡(jiǎn)介…………………………………………………………………04二、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照………………………………………………………05三、稅務(wù)登記證………………………………………………………………06四、組織代碼證 …………………………………………………………… 07五、物業(yè)管理資質(zhì)證書 …………………………………………………… 08六、中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位 ………………………………………… 09七、東莞市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位 ……………………………………… 10八、東莞市湖南衡陽商會(huì)單位 ………………………………………… 11九、干部培訓(xùn) ……………………………………………………………… 12十、保安形象 ……………………………………………………………… 13十一、管理規(guī)范 …………………………………………………………… 14十二、部分項(xiàng)目 …………………………………………………………… 15第二部分 物業(yè)管理服務(wù)方案 ………………………………………………15第一章 管理方式和管理目標(biāo)………………………………………………16第二章 管理架構(gòu)……………………………………………………………19第三章 安全管理……………………………………………………………21第四章 工程管理……………………………………………………………30第五章 清潔管理……………………………………………………………37第六章 綠化管理……………………………………………………………42第七章 服務(wù)管理……………………………………………………………45第八章 社區(qū)文化建設(shè)………………………………………………………49第九章 管理制度……………………………………………………………50第三部分 結(jié)束語 ……………………………………………………………70第十章 結(jié)束語………………………………………………………… 71第一部分 [ 企業(yè)商務(wù)文件 ]一、公司簡(jiǎn)介****物業(yè)管理有限公司是一家以發(fā)展物業(yè)管理為主的具有獨(dú)立法人資格的公司。從市場(chǎng)中汲取企業(yè)生存與發(fā)展的元素，從國(guó)內(nèi)外先進(jìn)物管企業(yè)中提取高品質(zhì)理念，以積極進(jìn)取的姿態(tài)，創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值，并回饋社會(huì)。我們的標(biāo)準(zhǔn)：軍事化管理+五星級(jí)服務(wù)我們的使命：為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、和諧、滿意的生活環(huán)境。如公司能提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)擴(kuò)公司品牌的知名度有深遠(yuǎn)影響。（1）、推行我們的服務(wù)方針。因?yàn)槲飿I(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，管理也是體現(xiàn)服務(wù)。第二章 管理架構(gòu)設(shè)立管理處，實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制由公司設(shè)管理處，并派一名有經(jīng)驗(yàn)的管理處經(jīng)理，代表我公司實(shí)施具體的日常管理與服務(wù)。（3）、具有較強(qiáng)的口頭和文字表達(dá)能力，具有很強(qiáng)的組織能力，協(xié)調(diào)能力、改革創(chuàng)新能力，能獨(dú)當(dāng)一面的負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。保潔部：負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所進(jìn)行清潔保養(yǎng)，營(yíng)造整潔舒適的居住和商務(wù)環(huán)境。同時(shí)，對(duì)管理工作中遇到的困難，如物業(yè)的工程質(zhì)量問題等，業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)應(yīng)提供幫助、協(xié)調(diào)。由于為公務(wù)人員宿舍居住區(qū)、花園多，勢(shì)必增加安全管理制度，但我公司能充分理解安全管理的重要性。我公司將選擇具有一定工作經(jīng)驗(yàn)、責(zé)任心強(qiáng)的保安主管，負(fù)責(zé)對(duì)保安員的管理和培訓(xùn)。經(jīng)不斷摸索和實(shí)踐，我司已形成了一整套已成型的軍事化管理制度，并可以移植到**物業(yè)管理中去。主要內(nèi)容：立正、稍息、跨立、停止間轉(zhuǎn)法、敬禮、步伐行進(jìn)與立定（三大步伐）、蹲下與起立、整齊報(bào)數(shù)。宿舍參照部隊(duì)營(yíng)房管理。（3）、運(yùn)出大件物品或批量貨物要憑業(yè)主或用戶開出的物品放行條，保安人員核對(duì)搬出物品與放行條上是否一致。（2）、禁止推銷人員進(jìn)入**物業(yè)，尤其防止名為辦事、實(shí)為推銷的人員混入**物業(yè)。（2）、檢查房間是否鎖好。（2）、防止有人從外圍進(jìn)入**物業(yè)破壞（放置易然易爆品等）。建立落實(shí)兩個(gè)系統(tǒng)的消防層級(jí)責(zé)任制。裝修審批內(nèi)如有裝修工程，須經(jīng)管理處審批，以保證裝修符合消防規(guī)范要求，尤其是燒焊工程要嚴(yán)格控制，采取足夠消防措施才可進(jìn)行。每半年組織一次用戶室內(nèi)消防安全檢查。其目的：（1）、檢閱管理處遇到火警時(shí)的應(yīng)變能力。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施的完好是**物業(yè)消防安全的有力保障，尤其是**物業(yè)消防自動(dòng)報(bào)警及消防自控系統(tǒng)要時(shí)刻保持在工作狀況。**物業(yè)內(nèi)可能出現(xiàn)的突發(fā)事件有：（1）、噴淋爆裂、泄水（2）、電梯困人（3）、煤氣泄漏（4）、爆炸（5）、水浸（暴雨排水不暢）（6）、不明物體（懷疑爆炸物）（7）、尋畔滋事等治安糾紛等等。臨時(shí)送貨車輛應(yīng)在送貨后馬上離開小區(qū)，以免影響車流暢通。做好車輛的安全防范工作。（4）、司機(jī)離開時(shí)，檢查車門窗是否關(guān)嚴(yán)。車主簽領(lǐng)時(shí)，要認(rèn)真核對(duì)其駕駛證、行駛證、復(fù)印身份證，與車主簽名的領(lǐng)條一起存檔。我公司對(duì)智能停車場(chǎng)的管理有一套制度，根據(jù)**物業(yè)的實(shí)際情況移植到車場(chǎng)管理中。出現(xiàn)煙感警鈴報(bào)警的情況，3分鐘內(nèi)到達(dá)報(bào)警地點(diǎn)核實(shí)情況，迅速組織撲救和疏散人員（如屬火警）。出現(xiàn)用戶報(bào)失竊的情況，5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織人員布控堵截，現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查處理，協(xié)助用戶報(bào)警。第四章 工程管理 一、整體設(shè)想工程管理是物業(yè)管理的重要組成部分，關(guān)系到**物業(yè)的整體形象，對(duì)**物業(yè)安全便利的居住環(huán)境起著舉足輕重的作用，搞好工程管理是**物業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)的保證。工程管理的目標(biāo)工程管理的目標(biāo)為：三個(gè)確保，五個(gè)完好，一個(gè)正常三個(gè)確保：保證供電設(shè)備正常運(yùn)行，確保供電不中斷；保證供汽設(shè)備正常運(yùn)行，確保天然汽正常；保證供水設(shè)備正常運(yùn)行，確保供水正常供給；五個(gè)完好：保證**物業(yè)電梯設(shè)施完好； 保證**物業(yè)消防設(shè)施完好； 保證**物業(yè)監(jiān)控設(shè)施完好； 保證**物業(yè)通訊設(shè)施完好； 保證供水排污設(shè)施完好一個(gè)正常：及時(shí)有效排除**物業(yè)用戶的設(shè)備故障，保證設(shè)備正常。工程部主管負(fù)責(zé)工程管理：A、具有大專以上學(xué)歷；B、具有助理工程師以上的技術(shù)職稱；C、有三年以上工程管理的工作經(jīng)驗(yàn)。設(shè)備運(yùn)行人員的管理根據(jù)政府部門的要求，有關(guān)工種員工都應(yīng)具有上崗證，實(shí)行持證上崗。（3）、運(yùn)行工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的運(yùn)行；負(fù)責(zé)機(jī)組的運(yùn)行。（2）、維修領(lǐng)班具體負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、弱電設(shè)備、污水處理設(shè)備、供暖設(shè)備和其他設(shè)備的維修管理。（3）、沒有特殊情況，維修當(dāng)天內(nèi)完成。24小時(shí)值班，隨時(shí)準(zhǔn)備為用戶服務(wù)。維修單上有專門的欄目，請(qǐng)用戶對(duì)維修工作的及時(shí)率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)技術(shù)提出意見，以便維修人員在今后的工作中加以改進(jìn)。對(duì)**物業(yè)的屋面的金屬樓梯、廣告支架、燈柱和霹雷網(wǎng)每年進(jìn)行一次處銹和油漆翻新。對(duì)主要設(shè)備（如消防、電梯、空調(diào)等）外判合約保養(yǎng)商的選擇，先由工程部對(duì)多家（一般3家以上）承判商的符合條件進(jìn)行篩選，然后將個(gè)承判商的規(guī)模、資質(zhì)、信譽(yù)、報(bào)價(jià)和專業(yè)能力等指標(biāo)一一比較，最后由開發(fā)商和工程主管決定承判商。因此，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理必須將清潔保潔提升到較高的水平。（四）、電梯電梯廂地面清潔（或地毯吸塵） 每日二次電梯廂壁及鍵盤抹凈 每日二次電梯廳清潔 每日一次電梯門大理石墻身摸凈 每日一次電梯口垃圾筒、果皮箱清理及清面清潔 每日二次電梯門槽清潔 每周一次電梯門及廂壁等不銹鋼上保護(hù)油 每周一次電梯廂頂抹塵清潔 每周一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：電梯廂內(nèi)無雜物、無污漬；廂壁、扶手、鍵盤、門壁表面光潔、美觀；門槽無積垢、無雜物。（九）殺蟲、滅鼠垃圾房清潔 每日一次垃圾房消毒 每周一次殺蟲