【正文】 ： ； :； 群： 第一章 擬采用的管理模式 一、 物業(yè)管理架構(gòu) 二、 物業(yè)管理崗位編制 管理處經(jīng)理 1 人 管理員 1 人 工程維修 2 人 保安領(lǐng)班 3 人 保安員 6 人 保潔 3 人 第二章 物業(yè)管理人員培訓(xùn) 一、 新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對(duì)新員工上崗培訓(xùn)工作做以 下安排： 員工上崗培訓(xùn)期 15 天為有薪培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述及管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)理念，投訴、應(yīng)急工作處理程序，實(shí)際演練等。 二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn) 通過實(shí)際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓(xùn)。 每位在崗員工每月參加 2 次公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會(huì)，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗(yàn)。 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法。 （ 1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓(xùn)內(nèi)容。 （ 2）在實(shí)際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評(píng)價(jià)員工工作的基礎(chǔ)。 （ 3）通 過理論與實(shí)踐考核，淘汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。 培訓(xùn)計(jì)劃及培訓(xùn)內(nèi)容提綱。 第三章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé) 一、 項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé) 全面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理，貫徹執(zhí)行 ISO 9000 質(zhì)量管理體系及 ISO14001 環(huán)境管理體系，完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 制定管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施，業(yè)務(wù)上接受總公司和上級(jí)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況。 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時(shí)關(guān)心員工生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和 積極的工作態(tài)度。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實(shí)安全、防火工作。 協(xié)調(diào)本部門與供水、供電、工商等和物業(yè)管理有關(guān)的部門的關(guān)系，便于開展各項(xiàng)工作。 認(rèn)真完成管理處其他工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其他工作任務(wù)。 二、 項(xiàng)目經(jīng)理助理崗位職責(zé) 協(xié)調(diào)經(jīng)理完成本管理處的各項(xiàng)工作。 認(rèn)真完成所分管的各項(xiàng)工作。 有權(quán)向經(jīng)理提出對(duì)下屬人員進(jìn)行獎(jiǎng)懲的建議。 遵照勞動(dòng)部門人事有關(guān)規(guī)定，在公司編制計(jì)劃，按程序辦理管理處招、調(diào)員工的事務(wù)工作，對(duì)部門的私招濫雇行為進(jìn)行處理。 有權(quán)處理顧客對(duì)其分管工作范圍內(nèi) 的投訴。 有權(quán)處理分管工作范圍內(nèi)的突發(fā)事件。 三、 物業(yè)清潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的清潔衛(wèi)生工作。 負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。 負(fù)責(zé)各區(qū)域的垃圾收集工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 四、 工程管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 在經(jīng)理助理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)機(jī)電安裝維修工程的全面管理工作。 負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，安全檢查工作的安排與落實(shí)。 履行管理處簽訂的設(shè)備管理合同，完成下達(dá)的各項(xiàng)管理指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 貫徹執(zhí)行公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊(cè)》，確保機(jī)電安裝維修工程管理的設(shè)施、設(shè)備 處于安全、良好的運(yùn)行狀態(tài)。 執(zhí)行政府部門的有關(guān)行業(yè)法規(guī)，加強(qiáng)安全管理和安全教育，建立各級(jí)安全制度，防止發(fā)生安全事故。 對(duì)設(shè)施、設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)的正常運(yùn)行每月必須進(jìn)行一次全面檢查，每月不少于一次夜間查崗。 負(fù)責(zé)員工的政治思想教育和專業(yè)技能培訓(xùn)，不斷提高員工的綜合能力和素質(zhì)。 負(fù)責(zé)組織對(duì)公司接管的機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及其配套設(shè)施的完善工作。 負(fù)責(zé)組織技術(shù)文件和設(shè)備檔案的接管、建立和管理工作 負(fù)責(zé)業(yè)戶對(duì)機(jī)電工作的投訴處理，負(fù)責(zé)本部門不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實(shí)施、跟蹤、檢查 。 1定期向經(jīng)理匯報(bào)工作，完成上級(jí)交辦的臨時(shí)任務(wù)。 五、 強(qiáng)電技工崗位職責(zé) 協(xié)助工程經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。 制定供電系統(tǒng)的最佳運(yùn)作方案，報(bào)上級(jí)審批后組織貫徹實(shí)施，保證設(shè)備 24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障能立即排除。 負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)的維保操作及制定供電設(shè)備的大、中、小修計(jì)劃。 根據(jù)系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行必要的技術(shù)改造，制定切實(shí)可行的節(jié)約能源措施，并保證實(shí)施，使供電方案為最優(yōu)。 完成上級(jí)交代的其他工作。 六、 弱電技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)消防自 動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的運(yùn)行，維護(hù)管理工作。 根據(jù)實(shí)際需求，開展各項(xiàng)弱電專業(yè)工程的增效、改造工作。 完成上級(jí)交辦的其他工作。 七、 暖通技工崗位職責(zé) 協(xié)助經(jīng)理開展工作，貫徹執(zhí)行經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指示。 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運(yùn)行、維保管理工作，保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行，保證各類末端空調(diào)設(shè)備的完好，無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重的滴漏現(xiàn)象，各類管道、法門無嚴(yán)重的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢， 負(fù)責(zé)按規(guī)定做好空調(diào)、給排水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)及制定設(shè)備的大、 中、小修計(jì)劃。 根據(jù)運(yùn)行實(shí)際情況，提出設(shè)備運(yùn)行節(jié)能措施，并保證實(shí)施，使系統(tǒng)能運(yùn)行在最優(yōu)狀態(tài)。 完成上級(jí)交辦的工作任務(wù)。 八、 維修工崗位職責(zé) 執(zhí)行管理部制定的《機(jī)電設(shè)備管理手冊(cè)》和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)施、設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修、保養(yǎng)方法，做一名合格的維修人員。 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備、設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好。 定期對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視 、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 積極完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。 九、 保安崗位職責(zé) 防范管理 (1) 物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭腥?24 小時(shí)立崗巡視保安服務(wù)。 (2) 不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 (3) 雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。 (4) 對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)行出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行）。禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及其他污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。 消防管理 道路交通管理 引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車，提 醒車主關(guān)好車門，貴重物品不留放車內(nèi)。 安全管理 (1) 為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序，按制定的巡視路線，確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。 (2) 對(duì)突發(fā)事件，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年 1～ 2 次）。 (3) 巡邏中遇到客戶的要求及時(shí)提供服務(wù)或立即通知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)處理。 (4) 當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼叫時(shí)，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心處理，并向上級(jí)報(bào)告，將處理結(jié)果反饋監(jiān)控中心。遇到緊急情況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。 (5) 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證，必要時(shí)帶到管理處處理。 監(jiān)控管理 (1)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通，由專人值班，定點(diǎn)監(jiān)控。 (2)填寫《中控室設(shè)備運(yùn)行記錄表》。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常情況應(yīng)立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。 (3)嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室，外訪者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員，按要求如實(shí)填寫《設(shè)備機(jī)房進(jìn)出登記表》。 (4)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。 (5)保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。 第四章 各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案 一、 公共設(shè)施設(shè)備管理方案 1. 房屋、建筑設(shè)施 工作程序 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編 制，委托維修的聯(lián)系工作； b. 每年 12 月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計(jì)劃表》； c. 組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督； d. 對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； e. 每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況