【正文】 機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方案一、物業(yè)概況小區(qū)位于濱河大道東段，前擁白河，背靠獨(dú)山，風(fēng)景十分秀美。小區(qū)占地約000㎡，分為辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)兩部分。辦公（酒店）大樓地面以上樓高0層，地下室一層，建筑面積為000㎡，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全；大樓以00軸線為界，西側(cè)為某某辦公區(qū)域，建筑面積000㎡；東側(cè)為酒店區(qū)域，建筑面積000㎡；首層入口分別位于大樓西側(cè)和大樓正面；辦公（酒店）區(qū)廣場(chǎng)地面為花崗巖石材鋪砌。住宅區(qū)位于小區(qū)后半部分，為0幢1單元和1幢4單元的7層單體住宅樓，7層為復(fù)式樓；室內(nèi)水電等各種配套設(shè)施齊全；總建筑面積為00㎡。機(jī)關(guān)大樓的建筑主體均為框支結(jié)構(gòu)，外墻面貼有瓷磚、干掛石材；辦公區(qū)入口設(shè)在小區(qū)前側(cè)，住宅區(qū)入口設(shè)在小區(qū)的東側(cè)，均設(shè)有門衛(wèi)室，安裝有電動(dòng)伸縮門，辦公區(qū)四周建有封閉圍欄，住宅區(qū)三面圍墻一面圍欄。酒店區(qū)實(shí)施了亮化工程，各種路燈、草坪燈、地埋燈、射燈等燈具齊全（有酒店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)）。綠化占地約12200㎡，其中：辦公（酒店）區(qū)綠化面積約3000㎡（有酒店經(jīng)營(yíng)者負(fù)責(zé)管理維護(hù)），住宅區(qū)綠化及園林小品占地面積約9200㎡。機(jī)關(guān)大樓安裝有3臺(tái)開利空調(diào)主機(jī)、3臺(tái)上海三菱電梯（酒店區(qū)域2部，辦公區(qū)域1部），設(shè)有消防噴淋、消防栓、消防自動(dòng)報(bào)警及監(jiān)控系統(tǒng)、供配電、給排水、空調(diào)（制冷、供熱）系統(tǒng)；辦公（酒店）區(qū)、住宅區(qū)各設(shè)一套安防閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng)。供電系統(tǒng)室外配置有四臺(tái)箱式變壓器。大樓的供電、供熱（制冷）、消防、供水等系統(tǒng)與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)。安防系統(tǒng)辦公（酒店）區(qū)和住宅區(qū)分設(shè)。辦公區(qū)（不含酒店）有化糞池1個(gè)，容積20 m3；深水井7眼，深水泵7臺(tái)（套），地下蓄水池一個(gè)，容積300 m3。地下有供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。住宅區(qū)有管理和商業(yè)用房10間約250㎡，公共車棚一座約140㎡，公共衛(wèi)生間一處，公用液化氣瓶房?jī)砷g，區(qū)間道路硬化。庭院路燈43盞。住宅區(qū)有化糞池6個(gè)，容積36 m3；地下供水管道，雨、污水管道，地溫空調(diào)及熱水管道若干。辦公及住宅區(qū)有線電視、電話及寬帶網(wǎng)線均入室進(jìn)戶。物業(yè)管理用房約90㎡（不含各專用值班室）。住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，暫有某某辦公室代理行使業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。二、分析說明從物業(yè)管理角度對(duì)比南陽(yáng)市其它辦公、生活小區(qū)（樓宇），某某機(jī)關(guān)的物業(yè)管理呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 建筑容積率低，占地面積大。需控制的入口多，從而使物管服務(wù)單價(jià)偏高。 綠地面積大，多為沙石垃圾物填墊，土層薄，肥力差，耐澇怕旱，耗水量大，綠地養(yǎng)護(hù)成本高。 機(jī)關(guān)大樓裝有中央空調(diào)，雖節(jié)能，但其運(yùn)轉(zhuǎn)維修費(fèi)用較高；由于生活區(qū)入住率低，大樓賓館部分開業(yè)啟用還需一段時(shí)間，會(huì)造成單位面積承擔(dān)固定性費(fèi)用過高。 大樓的供電、供熱、消防、供水等系統(tǒng)比較復(fù)雜，且與其后面住宅區(qū)共用一套系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)公司的工程管理水平要求高（這對(duì)提高設(shè)備利用率降低設(shè)備運(yùn)作成本至關(guān)重要）。 由于設(shè)備共用，各部分費(fèi)用的分?jǐn)偣芾碛幸欢ǖ碾y度。 室外管網(wǎng)、大樓屋頂、住宅局部、部分門窗、供應(yīng)安裝水暖電器室調(diào)設(shè)備等，由于施工過程長(zhǎng)，不同程度存在隱患，返修率會(huì)比較高。 新設(shè)立公司一無資質(zhì)，二無經(jīng)驗(yàn)，員工未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)質(zhì)量和工作效率與業(yè)主期望有較大差距。 某某機(jī)關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)定位高檔社區(qū)，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與之匹配。三、管理服務(wù)目標(biāo) 常規(guī)性的物業(yè)管理：提供高質(zhì)量、高穩(wěn)定性具有較強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力的物業(yè)管理服務(wù)，并保證各項(xiàng)物業(yè)管理過程處于實(shí)時(shí)監(jiān)督、有效控制和持續(xù)改進(jìn)中，具體的管理指標(biāo)參照物業(yè)管理評(píng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。在提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理的同時(shí)，通過有效降低和控制成本，在可行的情況下，可酌情開展經(jīng)營(yíng)性收益來減少某某涉及物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，使物業(yè)管理質(zhì)價(jià)相符，物有所值。依據(jù)有關(guān)法規(guī)和規(guī)范的規(guī)定，進(jìn)行規(guī)范化的運(yùn)作，保證局機(jī)關(guān)物管公司與局機(jī)關(guān)各科室、各住戶建立良好的溝通渠道，并保持密切的聯(lián)系。虛心聽取意見，并及時(shí)處理，以此來促進(jìn)物業(yè)管理工作更好地開展，增加業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意度。 “業(yè)主至上，服務(wù)第一！”局機(jī)關(guān)物業(yè)公司全體員工將以扎實(shí)的工作作風(fēng)，專業(yè)的技術(shù)實(shí)力，無微不致的服務(wù)，為局機(jī)關(guān)提供超值的物業(yè)管理服務(wù)。 氛圍文化倡導(dǎo)“自然和諧”的價(jià)值觀，推進(jìn)環(huán)境文化，將氛圍文化服務(wù)作為某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的一項(xiàng)重要工作。四、局機(jī)關(guān)物業(yè)管理重點(diǎn)工作局機(jī)關(guān)物業(yè)公司主要管理人員均來自系統(tǒng)內(nèi)各單位，雖無物業(yè)管理的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，但有信心和熱情，并有從事多年機(jī)關(guān)管理服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，其管理水平應(yīng)勿庸置疑。在此，僅就以下重大工作和措施承諾如下：：履行應(yīng)盡職責(zé)，嚴(yán)格依法依規(guī)管理，服務(wù)公開、規(guī)范、透明某某機(jī)關(guān)辦公室與局機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司是一個(gè)委托被委托的關(guān)系，正確處理兩者的關(guān)系對(duì)于協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理有很大關(guān)系和重要意義。加強(qiáng)彼此之間的合作關(guān)系，加大溝通力度，為此我們將采取下列方法：、嚴(yán)格執(zhí)行《國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例》，同時(shí)按照公司內(nèi)部管理體系規(guī)范運(yùn)作，協(xié)調(diào)各方關(guān)系，建立合作、協(xié)調(diào)、監(jiān)管、互利的共贏關(guān)系。、充分利用各種形式的宣傳與溝通的途徑，開展辦公區(qū)內(nèi)各部門信息反饋和互通，認(rèn)真正確地對(duì)待每一位人員提出的問題，每年兩次開展機(jī)關(guān)內(nèi)意見調(diào)查，了解各部門和各住戶的需求，及時(shí)處理、反饋，努力提高大樓內(nèi)各部門的滿意率。，堅(jiān)持財(cái)務(wù)公開制度，每半年向某某辦公室匯報(bào)一次管理服務(wù)、財(cái)務(wù)收支報(bào)表和本體基金報(bào)表，接受某某機(jī)關(guān)的監(jiān)督。評(píng)議物業(yè)管理績(jī)效，傾聽各部門和業(yè)戶的意見，使聯(lián)系會(huì)議成為某某機(jī)關(guān)與物業(yè)管理公司之間溝通的橋梁。，及時(shí)與某某辦公室溝通。，管理中采取各種節(jié)約措施降低成本，減輕某某的負(fù)擔(dān)。，培養(yǎng)員工服務(wù)工作的職業(yè)素養(yǎng)，并以案例及實(shí)踐來鍛煉員工的品質(zhì)，建立自信?！秵T工守冊(cè)》、《作業(yè)指導(dǎo)書》來規(guī)范員工的著裝，行為。，其表現(xiàn)直接體現(xiàn)出物管的工作水平。、辦公區(qū)接收運(yùn)作平穩(wěn)后，服務(wù)中心開展大堂禮儀接待服務(wù)。根據(jù)要求和實(shí)際情況，我們充分地準(zhǔn)備，做出了如下部署和安排：，移交期人員配置充分，全面接收，實(shí)行專業(yè)對(duì)口交接，確保移交順利進(jìn)行，保障某某機(jī)關(guān)的正常運(yùn)作。、副經(jīng)理張獻(xiàn)為副組長(zhǎng)，全面領(lǐng)導(dǎo)移交工作，各部門主管及聘請(qǐng)的各專業(yè)工程師組成的移交接管工作小組，根據(jù)某某實(shí)際工作需要，水電、空調(diào)、管網(wǎng)、消防、監(jiān)控等工程序列工作由公司副經(jīng)理趙宏運(yùn)帶領(lǐng)專業(yè)技工提前進(jìn)駐。、資料組及保安組、按專業(yè)領(lǐng)域?qū)σ平豁?xiàng)目、現(xiàn)狀問題，實(shí)行逐項(xiàng)移交，登記造冊(cè)，留備后查。，實(shí)行24小時(shí)機(jī)房值守和嚴(yán)格的機(jī)房準(zhǔn)入制度，確保設(shè)備正常運(yùn)行。，并嚴(yán)格執(zhí)行，按要求填寫相關(guān)運(yùn)行記錄表，及時(shí)備案。，實(shí)時(shí)監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，確保設(shè)備萬無一失。，制定各種應(yīng)急預(yù)案，并多次演練，確保危機(jī)能夠妥善化解。，對(duì)設(shè)備進(jìn)行強(qiáng)制定期維保，保證設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。，有計(jì)劃、分步驟精心組織實(shí)施小本體、設(shè)備、設(shè)施和環(huán)境的改造更新工程我們認(rèn)為：要達(dá)到高水平的管理應(yīng)軟硬件齊抓，在抓服務(wù)抓質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)某某機(jī)關(guān)辦公區(qū)、生活區(qū)不合理或不經(jīng)濟(jì)的部分硬件完善提高。具體實(shí)施方案和計(jì)劃須公司移交進(jìn)駐后在年度計(jì)劃中以附件的形式提出。五、管理方式、工作計(jì)劃和物質(zhì)裝備 管理方式公司在某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理的全方位服務(wù)中，充分發(fā)揮管理層敬業(yè)精神，充分利用某某品牌形象和資源優(yōu)勢(shì)，吸收同業(yè)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，建立完善的約束激勵(lì)機(jī)制和責(zé)權(quán)分明、層層負(fù)責(zé)的工作管理體系，堅(jiān)持以人為本原則，實(shí)行人性化管理 管理體系根據(jù)局機(jī)關(guān)物業(yè)管理的要求，我們采用直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)排列，體現(xiàn)南陽(yáng)某某辦公樓管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，責(zé)任分明，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。某某機(jī)關(guān)物業(yè)管理公司的組織構(gòu)架，實(shí)行某某辦公室監(jiān)督與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理方式。實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展企業(yè)化管理，嚴(yán)格履行“南陽(yáng)市某某機(jī)關(guān)物業(yè)服務(wù)管理合同”中規(guī)定的權(quán)務(wù)、義務(wù)和責(zé)任。機(jī)關(guān)物業(yè)管理服務(wù)公司組織構(gòu)架圖 公司經(jīng)理公司副經(jīng)理公司副經(jīng)理工程技術(shù)部綜合服務(wù)中心安全管理部 部門職責(zé)綜合服務(wù)中心①負(fù)責(zé)公司對(duì)外公共關(guān)系的處理與協(xié)調(diào)。②負(fù)責(zé)某某辦公室、訪客以及業(yè)戶等提出的服務(wù)申請(qǐng)、投訴受理和處理。并定期組織進(jìn)行各辦公單位和業(yè)戶意見調(diào)查，回訪、統(tǒng)計(jì)、分析工作。③負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)清潔、綠化、安保等管理控制。④負(fù)責(zé)組織公司的安全、質(zhì)量檢查、提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的驗(yàn)證。⑤負(fù)責(zé)社區(qū)文化的開展。⑥負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理各類信息、記錄的匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞。定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表。為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)。⑦負(fù)責(zé)公司行政、總務(wù)工作。⑧負(fù)責(zé)公司人事、勞資、培訓(xùn)工作。⑨負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理工作。⑩負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房、檔案的管理。⑾負(fù)責(zé)公共區(qū)域及周邊的清潔、綠化消殺工作。工程部①負(fù)責(zé)機(jī)關(guān)各設(shè)備設(shè)施的接管。②負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的（重點(diǎn)賓館）二次裝修的技術(shù)監(jiān)督工作。③負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)。④負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)備的運(yùn)行管理、維修保養(yǎng)。⑤負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)。⑥負(fù)責(zé)智能體系末端設(shè)備、設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。⑦負(fù)責(zé)裝修巡視監(jiān)督檢查。⑧負(fù)責(zé)工程類外包控制。⑨負(fù)責(zé)水、電、冷暖等物耗供應(yīng)采購(gòu)的計(jì)量核算工作，并進(jìn)行成本控制。安全管理部①負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作，對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照《治安管理處罰條例》界定權(quán)限予以處理，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件。②負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理。③負(fù)責(zé)消防設(shè)備、設(shè)施、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作。④協(xié)助社區(qū)內(nèi)房屋裝修管理。⑤負(fù)責(zé)小區(qū)交通組織和停車場(chǎng)（棚）的管理。⑥負(fù)責(zé)閉路電視監(jiān)控及紅外防盜、消防監(jiān)控的運(yùn)行操作。⑦參與小區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)。 運(yùn)作機(jī)制激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制主要通過周密的計(jì)劃，目標(biāo)管理和借助良好的組織結(jié)構(gòu)所明確的職責(zé)，把勤奮—業(yè)績(jī)—薪酬—自身價(jià)值這一關(guān)系結(jié)合到整個(gè)的管理系統(tǒng)中去，將個(gè)人目標(biāo)與公司目標(biāo)有機(jī)的結(jié)合一致。①培訓(xùn)。通過培訓(xùn)教育有效地提高員工的專業(yè)素質(zhì)、服務(wù)心理、道德修養(yǎng)、敬業(yè)精神，組建高標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)化員工隊(duì)伍。②獎(jiǎng)勵(lì)。按崗位責(zé)任制和工作責(zé)任制，對(duì)員工在工作中取得的成效給予必要的物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和榮譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)。在獎(jiǎng)勵(lì)的同時(shí)，建立完善處罰手段予以輔助。③職能與管理。使員工體驗(yàn)出自己的利益與公司的生存和發(fā)展融為一體而產(chǎn)生強(qiáng)烈的責(zé)任感和敬業(yè)心。④富于激情。不斷地給員工提供具有挑戰(zhàn)性的工作機(jī)會(huì)。監(jiān)督機(jī)制監(jiān)督機(jī)制包括實(shí)現(xiàn)政府、某某辦公室和局廣大干部職工對(duì)機(jī)關(guān)物管公司管理活動(dòng)的監(jiān)察和監(jiān)督及公司各職能體系的相互制約機(jī)制和監(jiān)督。①公司組織行為及所有內(nèi)、外部管理制度合乎法規(guī)、政策要求，并接受市房管局監(jiān)督指導(dǎo)。②履行委托合同中所有規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，接受某某辦公室的監(jiān)督。③公司在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、管理質(zhì)量、財(cái)稅等方面接受政府各專業(yè)的監(jiān)督。④公司綜合服