【文章內容簡介】 位于威遠新區(qū)的中心 ，錢景一片光明 。 威遠整體規(guī)劃向南發(fā)展，在新區(qū)擬建成大型生活社區(qū)，由多個樓盤在區(qū)域內形成組團，配套功能逐步完善，錢景光明。 六 、 新城市 MALL 為業(yè)主提供超值服務 —— 高效率、低成本統(tǒng)一 推廣促銷運作。借助由商業(yè)專家組成的商場運營公司成熟的商業(yè)管理和運作經 驗，以及發(fā)達的資訊網絡平臺，共享長期經營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介，不僅提升和維護了品牌形象也進一步提升了商場 的經營價值。為客戶節(jié)約推廣費用和保證經營旺場，真正貼心為客戶服務。 八 、 新城市 MALL 廣場聘請國際化商業(yè)專家，對商鋪作精心規(guī)劃分割 。專家對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 11106 平方米，“易投資、易出租”的商鋪，將交通規(guī)劃為主道 ，輔道 2 米 。專業(yè)的人流導向設計便于組織商業(yè)人流，并根據首層 三面臨街的特點，以及超市和名店城帶來的龐 大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強大信心保證。 九 、 華夏雙星 房地產實力承諾、長遠保障 2021 年元月開業(yè)。 華夏雙星 、 香港賽特摩爾商業(yè) 強勢聯合，利用強大的加盟商咨詢和網絡平 臺。為充分保障投資和自營業(yè)主的利益，不僅將首層黃金旺鋪定位為名品館 ，而且還提供近千家潮流品牌加盟商資訊網絡平臺，用實力保證 2021 年元月盛大開業(yè)。 十、 科學的商業(yè)動線設計，掀起威遠購物狂潮！ A、新城市 MALL 休閑購物廣場商業(yè)動線設計時依據目前國內流行的商業(yè)業(yè)態(tài)動線設計，將人流通行有效的組織，使之在整個購物廣場中形成渦旋狀人流； B、 整個購物 廣場將大型百貨，超市，家電和餐飲娛樂商業(yè)有機的串聯，讓人們有效的穿越與滯留，整個購物廣場采用全開放無封閉式設計； C、 利用主入口和輔助入口及臨街商鋪的通透性，將人流引進購物廣場內部，充分利用廣場布局的重要節(jié)點，設置具有知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動小品牌，有效地提升購物廣場水平人流的拉動力； D、首創(chuàng)雙首層并運用自動扶梯有效的將平面人流垂直提升，使整個商業(yè)人流形成平面與垂直面的立體結合，讓每一位經營商家都能享有巨大人氣所帶來的商業(yè)資源，而購物者也能充分的享受購物的樂趣和歡樂。 第四部分 價格策 略 一、 厘定價格的相關因素 價格與物業(yè)品質、目標客戶、市場狀況等方面有著密切關系，本項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現在以下幾個方面： ? 整體的經濟環(huán)境 ? 市場的供求狀況 ? 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質素 ? 目標客戶的價格接受程度和價值取向 ? 宣傳推廣是否理想 二、價格定位 各樓層定價基數說明 新城市 MALL 廣場各樓層的價格 (租金、售價 )都是以首層作為基數，乘以一定的樓層系數得來的。 樓層系數是參照新城市 MALL 市與項目基本情況及經營范圍類似的商場并且銷售成功的案例 (重點選擇家和超市、九鼎超市、人民超市、飛龍超 市 )的樓層系數并結合新城市 MALL 廣場的具體情況得出的。 威遠人民大廈租金及售價定位 價值評價表 1 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 26 28 20 22 A1 商業(yè)位置 5 4 5 4 5 3 A2 交通便利度 5 5 3 4 3 A3 周邊房屋素 質 5 5 4 3 3 4 A4 周邊居民質 素 5 5 4 3 3 4 A5 人流 5 4 5 4 5 3 A6 車流 5 5 4 4 0 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 10 9 20 7 B1 整體規(guī)劃 4 4 4 B2 外觀建筑風 格 4 4 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 3 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 3 0 3 B5 主題廣場 3 0 0 0 3 0 B6 動線組織 3 2 2 3 3 C 配套設施 (小計 ) 20 6 6 6 17 6 16 C1 公共配套設 計 4 1 1 1 1 1 C2 無障礙設計 4 1 1 1 4 1 3 C3 導購設施 3 1 1 1 3 1 3 C4 安全設施 3 1 1 1 3 1 C5 燈光設計 3 1 1 1 3 1 3 C6 其它設施 3 1 1 1 3 1 2 D 營銷管理 （小計） 30 9 9 9 30 10 30 D1 主題形象 3 1 1 1 3 1 3 D2 營銷策略 3 1 1 1 3 2 3 D3 主力店 4 1 1 1 4 1 4 D4 業(yè)態(tài)布局 4 1 1 1 4 1 4 D5 人流設計 （商場內） 2 1 1 1 2 1 2 D6 經營管理模 式 3 1 1 1 3 1 3 D7 商業(yè)管理公 司 2 0 0 0 2 0 2 D8 促銷活動 2 1 1 1 2 1 2 D9 經營管理 3 1 1 1 3 1 3 D10 品牌控制 2 0 0 0 2 0 2 D11 物業(yè)服務 2 1 1 1 2 1 2 價值實現表 序號 評判因素 權重 分值 價值實現度 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 30 26 28 20 22 B 規(guī)劃及建筑 20 10 10 9 20 7 C 配套設施 20 6 6 6 17 6 16 D 營銷管理 30 9 9 9 30 10 30 價值實現 度 100% 51% 53% 44% 89% % 83% 價值實現下的租金及售價定位 租金統(tǒng)計及分析 價值實現下的租金及售 價定 商場租金表 （元 /㎡ /月） 項目 最低租金 最高租金 平均租金 人民超市 10 18 14 飛龍超市 15 25 20 九鼎超市 8 12 10 家和超市 13 25 19 平均租金 11 18 城區(qū)商鋪租金調查 由由 于于 目目 前前 在在 新新 區(qū)區(qū) 不不 具具 備備 與與 項項 目目 類類 似似 的的 可可 比比 項項 目目 ， 所所 參參 考考 的的 租租 金金 是是 以以 城城 區(qū)區(qū) 中中 低低檔檔 次次 、 不不 成成 規(guī)規(guī) 模模 的的 店店 鋪鋪 作作 為為 基基 準準 的的 ， 本本 項項 目目 的的 租租 金金 標標 準準 具具 有有 一一 定定 的的 提提 升升 空空 間間 。 根根據據 目目 前前 新新 區(qū)區(qū) 地地 段段 租租 金金 價價 值值 ， 按按 最最 保保 守守 的的 租租 金金 反反 推推 售售 價價 的的 方方 法法 ， 對對 項項 目目 可可 能能 存存 在在 的的銷銷 售售 價價 格格 進進 行行 估估 算算 . 價值評價表 2 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 南大街 蘭草街 中心街 外南街 順城街 人民路 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 27 18 19 18 19 17 A1 商業(yè)位置 5 5 4 3 4 3 2 A2 交通便利度 5 5 2 4 2 4 3 A3 周邊房屋素 質 5 4 3 3 3 3 4 A4 周邊居民質 素 5 3 3 3 3 3 5 A5 人流 5 5 4 3 4 3 1 A6 車流 5 5 2 3 2 3 2 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 12 6 4 6 6 17 B1 整體規(guī)劃 4 4 2 1 2 1 4 B2 外觀建筑風 格 4 4 2 1 1 2 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 2 1 1 1 1 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 1 1 1 1 3 B5 主題廣場 3 1 0 0 1 1 3 B6 動線組織 3 0 0 0 0 0 0 C 配套設施 (小計 ) 20 7 6 6 6 6 6 C1 公共配套設 計 4 1 1 1 1 1 1 C2 無障礙設計 4 1 1 1 1 1 1 C3 導購設施 3 1 1 1 1 1 1 C4 安全設施 3 1 1 1 1 1 1 C5 燈光設計 3 2 2 1 1 1 1 C6 其它設施 3 1 1 1 1 1 1 D 營銷管理 （小計） 6 0 0 0 0 0 0 D1 主題形象 3 0 0 0 0 0 0 D2 營銷策略 3 0 0 0 0 0 0 D3 主力店 4 0 0 0 0 0 0 D4 業(yè)態(tài)布局 4 2 4 1 3 1 1 D5 人流設計 2 0 0 0 0 0 0 （商場內） D6 經營管理 模式 3 0 0 0 0 0 0 D7 商業(yè)管理公 司 2 0 0 0 0 0 0 D8 促銷活動 2 0 0 0 0 0 0 D9 經營管理 3 0 0 0 0 0 0 D10 品牌控制 2 0 0 0 0 0 0 D11 物業(yè)服務 2 0 0 0 0 0 0 合計 100 46 30 29 30 31 40 價值實現度 100% 46% 30% 29% 30% 31% 40% 價值實現表 序號 評判因素 權重 分值 價值實現度 南大街 蘭草街 中心街 外南 街 順城街 人民街 A 周邊環(huán)境 30 27 18 19 18 19 17 B 規(guī)劃及建筑 20 12 6 4 6 6 17 C 配套設施 20 7 6 6 6 6 6 D 營銷管理 30 0 0 0 0 0 0 價值實現度 100% 46% 30% 29% 30% 31% 40% 價值實現下的租金及售價定位 租金統(tǒng)計及分析 各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元 /㎡月） 商業(yè)街名稱 南大街 蘭草街 中心街 蘿卜巷 順城街 廣場街 人民路 最高租金 60 80 40 60 20 35 12 最低租金 30 50 15 30 10 15 8 平均租金 45 65 28 45 15 25 10 根據以上分析：項目租金 =平均租金 *價值實現度 /平均價值實現度 =*83%/%=27 元 (物業(yè)調整后 ) 還原利率 ：確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數取還原利率為 8% 即 :項目平均售價 =(3750*) =3700（ 元 ) (此是根據現有其他商場物業(yè)比較得出的數據，項目具體定價 建議再參照周邊商鋪價格適當提高此價 ) 新城市 MALL 廣場樓層系數說明 新城市 MALL 廣場各樓層系數說明： 吊 層樓層系數 是考慮到 吊 層 作為主力超市 城整體經營， 且局部臨街，參照類城市制定而得出 。 二層樓層系數 、 是根據一般商業(yè)項目一、二層樓層系數 ()一、三層樓層系數 ()，適當調低其樓層系數。 新新 城城 市市 MALL廣廣 場場 各各 樓樓 層層 系系 數數 樓層 建筑面積均價 (元 /m2) 樓層系數 吊層 35003800 一層 5400 1 二層 29703200 0． 55 夾層 22002500 0． 4 xx 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 租租 金金 預預 測測 表表 樓層 樓層系數 建筑面積均價 (元 /m2) 吊層 29 一層 1 45 二層 23 夾層 18 定價指導原則： 項目與項目之間會因為自身質素的不同而存在價格差異，項目內部也會因為各單位具體情況的不同而存在定價上的差異，而商業(yè)項目差異存在的唯一主導因素就是 人流的影響 。因此一個鋪位價值的發(fā)現與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機會，其商業(yè)價值 必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應鋪位的價格會相應拉低。 商業(yè)項目的價格差異主要通過 層差、位置差 、 出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差來反映 ，但具體到本項目目，因為是經營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪自己經營的機會 占一定比例 ， 但 目前的鋪位平面布局 與 未來的經營格局 會不一樣 。經過綜合考慮之后，影響本項目價格的主要因素為位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差等。這些也是商業(yè)項目定價的主要參考 因素。 三、價格策略 本項目進行內部認購時，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預留空間。建議項目的價格策略為“低價入市、逐級加價”，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關注，在以自身的品質獲得市場追捧后逐級加價。調價可采用折扣變化和提高單價策略（內部認購期采 用降低折扣，其他銷售期采用提高單價的方式），最終