【文章內(nèi)容簡介】 位于威遠(yuǎn)新區(qū)的中心 ，錢景一片光明 。 威遠(yuǎn)整體規(guī)劃向南發(fā)展，在新區(qū)擬建成大型生活社區(qū)，由多個樓盤在區(qū)域內(nèi)形成組團(tuán)，配套功能逐步完善，錢景光明。 六 、 新城市 MALL 為業(yè)主提供超值服務(wù) —— 高效率、低成本統(tǒng)一 推廣促銷運作。借助由商業(yè)專家組成的商場運營公司成熟的商業(yè)管理和運作經(jīng) 驗，以及發(fā)達(dá)的資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，共享長期經(jīng)營推廣，提供統(tǒng)一促銷推介，不僅提升和維護(hù)了品牌形象也進(jìn)一步提升了商場 的經(jīng)營價值。為客戶節(jié)約推廣費用和保證經(jīng)營旺場，真正貼心為客戶服務(wù)。 八 、 新城市 MALL 廣場聘請國際化商業(yè)專家，對商鋪作精心規(guī)劃分割 。專家對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 11106 平方米，“易投資、易出租”的商鋪，將交通規(guī)劃為主道 ，輔道 2 米 。專業(yè)的人流導(dǎo)向設(shè)計便于組織商業(yè)人流，并根據(jù)首層 三面臨街的特點，以及超市和名店城帶來的龐 大雙重人流，為商鋪的保值升值注入強(qiáng)大信心保證。 九 、 華夏雙星 房地產(chǎn)實力承諾、長遠(yuǎn)保障 2021 年元月開業(yè)。 華夏雙星 、 香港賽特摩爾商業(yè) 強(qiáng)勢聯(lián)合，利用強(qiáng)大的加盟商咨詢和網(wǎng)絡(luò)平 臺。為充分保障投資和自營業(yè)主的利益，不僅將首層黃金旺鋪定位為名品館 ，而且還提供近千家潮流品牌加盟商資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，用實力保證 2021 年元月盛大開業(yè)。 十、 科學(xué)的商業(yè)動線設(shè)計，掀起威遠(yuǎn)購物狂潮！ A、新城市 MALL 休閑購物廣場商業(yè)動線設(shè)計時依據(jù)目前國內(nèi)流行的商業(yè)業(yè)態(tài)動線設(shè)計，將人流通行有效的組織，使之在整個購物廣場中形成渦旋狀人流； B、 整個購物 廣場將大型百貨，超市，家電和餐飲娛樂商業(yè)有機(jī)的串聯(lián)，讓人們有效的穿越與滯留，整個購物廣場采用全開放無封閉式設(shè)計； C、 利用主入口和輔助入口及臨街商鋪的通透性，將人流引進(jìn)購物廣場內(nèi)部，充分利用廣場布局的重要節(jié)點，設(shè)置具有知名度和影響力的品牌形象店，以大品牌帶動小品牌，有效地提升購物廣場水平人流的拉動力； D、首創(chuàng)雙首層并運用自動扶梯有效的將平面人流垂直提升，使整個商業(yè)人流形成平面與垂直面的立體結(jié)合，讓每一位經(jīng)營商家都能享有巨大人氣所帶來的商業(yè)資源，而購物者也能充分的享受購物的樂趣和歡樂。 第四部分 價格策 略 一、 厘定價格的相關(guān)因素 價格與物業(yè)品質(zhì)、目標(biāo)客戶、市場狀況等方面有著密切關(guān)系，本項目厘定價格時首要考慮的因素主要體現(xiàn)在以下幾個方面： ? 整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ? 市場的供求狀況 ? 物業(yè)自身客觀條件：地理位置、質(zhì)素 ? 目標(biāo)客戶的價格接受程度和價值取向 ? 宣傳推廣是否理想 二、價格定位 各樓層定價基數(shù)說明 新城市 MALL 廣場各樓層的價格 (租金、售價 )都是以首層作為基數(shù)，乘以一定的樓層系數(shù)得來的。 樓層系數(shù)是參照新城市 MALL 市與項目基本情況及經(jīng)營范圍類似的商場并且銷售成功的案例 (重點選擇家和超市、九鼎超市、人民超市、飛龍超 市 )的樓層系數(shù)并結(jié)合新城市 MALL 廣場的具體情況得出的。 威遠(yuǎn)人民大廈租金及售價定位 價值評價表 1 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 26 28 20 22 A1 商業(yè)位置 5 4 5 4 5 3 A2 交通便利度 5 5 3 4 3 A3 周邊房屋素 質(zhì) 5 5 4 3 3 4 A4 周邊居民質(zhì) 素 5 5 4 3 3 4 A5 人流 5 4 5 4 5 3 A6 車流 5 5 4 4 0 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 10 9 20 7 B1 整體規(guī)劃 4 4 4 B2 外觀建筑風(fēng) 格 4 4 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 3 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 3 0 3 B5 主題廣場 3 0 0 0 3 0 B6 動線組織 3 2 2 3 3 C 配套設(shè)施 (小計 ) 20 6 6 6 17 6 16 C1 公共配套設(shè) 計 4 1 1 1 1 1 C2 無障礙設(shè)計 4 1 1 1 4 1 3 C3 導(dǎo)購設(shè)施 3 1 1 1 3 1 3 C4 安全設(shè)施 3 1 1 1 3 1 C5 燈光設(shè)計 3 1 1 1 3 1 3 C6 其它設(shè)施 3 1 1 1 3 1 2 D 營銷管理 （小計） 30 9 9 9 30 10 30 D1 主題形象 3 1 1 1 3 1 3 D2 營銷策略 3 1 1 1 3 2 3 D3 主力店 4 1 1 1 4 1 4 D4 業(yè)態(tài)布局 4 1 1 1 4 1 4 D5 人流設(shè)計 （商場內(nèi)） 2 1 1 1 2 1 2 D6 經(jīng)營管理模 式 3 1 1 1 3 1 3 D7 商業(yè)管理公 司 2 0 0 0 2 0 2 D8 促銷活動 2 1 1 1 2 1 2 D9 經(jīng)營管理 3 1 1 1 3 1 3 D10 品牌控制 2 0 0 0 2 0 2 D11 物業(yè)服務(wù) 2 1 1 1 2 1 2 價值實現(xiàn)表 序號 評判因素 權(quán)重 分值 價值實現(xiàn)度 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 30 26 28 20 22 B 規(guī)劃及建筑 20 10 10 9 20 7 C 配套設(shè)施 20 6 6 6 17 6 16 D 營銷管理 30 9 9 9 30 10 30 價值實現(xiàn) 度 100% 51% 53% 44% 89% % 83% 價值實現(xiàn)下的租金及售價定位 租金統(tǒng)計及分析 價值實現(xiàn)下的租金及售 價定 商場租金表 （元 /㎡ /月） 項目 最低租金 最高租金 平均租金 人民超市 10 18 14 飛龍超市 15 25 20 九鼎超市 8 12 10 家和超市 13 25 19 平均租金 11 18 城區(qū)商鋪租金調(diào)查 由由 于于 目目 前前 在在 新新 區(qū)區(qū) 不不 具具 備備 與與 項項 目目 類類 似似 的的 可可 比比 項項 目目 ， 所所 參參 考考 的的 租租 金金 是是 以以 城城 區(qū)區(qū) 中中 低低檔檔 次次 、 不不 成成 規(guī)規(guī) 模模 的的 店店 鋪鋪 作作 為為 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 的的 ， 本本 項項 目目 的的 租租 金金 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 具具 有有 一一 定定 的的 提提 升升 空空 間間 。 根根據(jù)據(jù) 目目 前前 新新 區(qū)區(qū) 地地 段段 租租 金金 價價 值值 ， 按按 最最 保保 守守 的的 租租 金金 反反 推推 售售 價價 的的 方方 法法 ， 對對 項項 目目 可可 能能 存存 在在 的的銷銷 售售 價價 格格 進(jìn)進(jìn) 行行 估估 算算 . 價值評價表 2 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 南大街 蘭草街 中心街 外南街 順城街 人民路 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 27 18 19 18 19 17 A1 商業(yè)位置 5 5 4 3 4 3 2 A2 交通便利度 5 5 2 4 2 4 3 A3 周邊房屋素 質(zhì) 5 4 3 3 3 3 4 A4 周邊居民質(zhì) 素 5 3 3 3 3 3 5 A5 人流 5 5 4 3 4 3 1 A6 車流 5 5 2 3 2 3 2 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 12 6 4 6 6 17 B1 整體規(guī)劃 4 4 2 1 2 1 4 B2 外觀建筑風(fēng) 格 4 4 2 1 1 2 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 2 1 1 1 1 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 1 1 1 1 3 B5 主題廣場 3 1 0 0 1 1 3 B6 動線組織 3 0 0 0 0 0 0 C 配套設(shè)施 (小計 ) 20 7 6 6 6 6 6 C1 公共配套設(shè) 計 4 1 1 1 1 1 1 C2 無障礙設(shè)計 4 1 1 1 1 1 1 C3 導(dǎo)購設(shè)施 3 1 1 1 1 1 1 C4 安全設(shè)施 3 1 1 1 1 1 1 C5 燈光設(shè)計 3 2 2 1 1 1 1 C6 其它設(shè)施 3 1 1 1 1 1 1 D 營銷管理 （小計） 6 0 0 0 0 0 0 D1 主題形象 3 0 0 0 0 0 0 D2 營銷策略 3 0 0 0 0 0 0 D3 主力店 4 0 0 0 0 0 0 D4 業(yè)態(tài)布局 4 2 4 1 3 1 1 D5 人流設(shè)計 2 0 0 0 0 0 0 （商場內(nèi)） D6 經(jīng)營管理 模式 3 0 0 0 0 0 0 D7 商業(yè)管理公 司 2 0 0 0 0 0 0 D8 促銷活動 2 0 0 0 0 0 0 D9 經(jīng)營管理 3 0 0 0 0 0 0 D10 品牌控制 2 0 0 0 0 0 0 D11 物業(yè)服務(wù) 2 0 0 0 0 0 0 合計 100 46 30 29 30 31 40 價值實現(xiàn)度 100% 46% 30% 29% 30% 31% 40% 價值實現(xiàn)表 序號 評判因素 權(quán)重 分值 價值實現(xiàn)度 南大街 蘭草街 中心街 外南 街 順城街 人民街 A 周邊環(huán)境 30 27 18 19 18 19 17 B 規(guī)劃及建筑 20 12 6 4 6 6 17 C 配套設(shè)施 20 7 6 6 6 6 6 D 營銷管理 30 0 0 0 0 0 0 價值實現(xiàn)度 100% 46% 30% 29% 30% 31% 40% 價值實現(xiàn)下的租金及售價定位 租金統(tǒng)計及分析 各商業(yè)街租金統(tǒng)計表（元 /㎡月） 商業(yè)街名稱 南大街 蘭草街 中心街 蘿卜巷 順城街 廣場街 人民路 最高租金 60 80 40 60 20 35 12 最低租金 30 50 15 30 10 15 8 平均租金 45 65 28 45 15 25 10 根據(jù)以上分析：項目租金 =平均租金 *價值實現(xiàn)度 /平均價值實現(xiàn)度 =*83%/%=27 元 (物業(yè)調(diào)整后 ) 還原利率 ：確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為 8% 即 :項目平均售價 =(3750*) =3700（ 元 ) (此是根據(jù)現(xiàn)有其他商場物業(yè)比較得出的數(shù)據(jù)，項目具體定價 建議再參照周邊商鋪價格適當(dāng)提高此價 ) 新城市 MALL 廣場樓層系數(shù)說明 新城市 MALL 廣場各樓層系數(shù)說明： 吊 層樓層系數(shù) 是考慮到 吊 層 作為主力超市 城整體經(jīng)營， 且局部臨街，參照類城市制定而得出 。 二層樓層系數(shù) 、 是根據(jù)一般商業(yè)項目一、二層樓層系數(shù) ()一、三層樓層系數(shù) ()，適當(dāng)調(diào)低其樓層系數(shù)。 新新 城城 市市 MALL廣廣 場場 各各 樓樓 層層 系系 數(shù)數(shù) 樓層 建筑面積均價 (元 /m2) 樓層系數(shù) 吊層 35003800 一層 5400 1 二層 29703200 0． 55 夾層 22002500 0． 4 xx 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 租租 金金 預(yù)預(yù) 測測 表表 樓層 樓層系數(shù) 建筑面積均價 (元 /m2) 吊層 29 一層 1 45 二層 23 夾層 18 定價指導(dǎo)原則： 項目與項目之間會因為自身質(zhì)素的不同而存在價格差異，項目內(nèi)部也會因為各單位具體情況的不同而存在定價上的差異，而商業(yè)項目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是 人流的影響 。因此一個鋪位價值的發(fā)現(xiàn)與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經(jīng)營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機(jī)會，其商業(yè)價值 必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應(yīng)鋪位的價格會相應(yīng)拉低。 商業(yè)項目的價格差異主要通過 層差、位置差 、 出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差來反映 ，但具體到本項目目，因為是經(jīng)營式商鋪的定位，面積的分割相對比較跨度大，投資者購買商鋪自己經(jīng)營的機(jī)會 占一定比例 ， 但 目前的鋪位平面布局 與 未來的經(jīng)營格局 會不一樣 。經(jīng)過綜合考慮之后，影響本項目價格的主要因素為位置差、出入口影響差、臨“街”深度差、臨“街”面寬差、臨空面差等。這些也是商業(yè)項目定價的主要參考 因素。 三、價格策略 本項目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購時，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應(yīng)考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預(yù)留空間。建議項目的價格策略為“低價入市、逐級加價”，即初期以中價格、高姿態(tài)吸引市場關(guān)注，在以自身的品質(zhì)獲得市場追捧后逐級加價。調(diào)價可采用折扣變化和提高單價策略（內(nèi)部認(rèn)購期采 用降低折扣，其他銷售期采用提高單價的方式），最終