【正文】 最好的鋪位 首層中等和較差 首層中等和較差 和吊 層最好的鋪位 第三批 最差的 鋪王和最好的 鋪王和最靚的和 二 最差的 第四批 吊 層和 夾 層 推貨依據： ? 第一批首層、二 層同時有鋪位推出初探市場。差價基本是大價差，不易拉升價格。 缺點 ： 由于第三批推出的貨量和位置，價 格較難拉升。 炒作項目，推廣概念 炒作管理服務品牌，展開招商推廣 與主力商家正式簽約 終端促銷 炒作開盤盛況 以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻占市場 開業(yè)慶典及開業(yè)專案策劃 推售安排 接受預售登記及前期招商 全面招商，異地招商聯絡； 接受銷售登記；促銷活動， 展示活動 。 在本項目還不為人廣知的情況下，前期的宣傳推廣側重于提高項目的知名度和炒作項目的商業(yè)價值，同時通過“新城市 MALL 休閑購物廣場 —— 威遠首席多業(yè)態(tài)一站式休閑購物廣場 ”概念和香港賽特摩爾經營管理集團入駐引入本項目的基本情況，前期是告知性宣傳，從 10 月份開始逐漸加大宣傳力度，到 11月份達到第一個小高潮，通過 DM 單、電視媒體、報紙的軟文廣告宣傳、新聞炒作、戶外廣告、項目現場包裝等方式，力爭在威遠地區(qū)項目的知名度達到 60%左右。通過沸揚炒作區(qū)域商圈，引起本地投資者及商家的廣泛關注，讓他們重新審度人民路商圈的商業(yè)價值并產生購買興趣。 2）公關活動 公關活動的目的是在業(yè)界樹立領引形象，站在城市規(guī)劃的角度提升發(fā)展商和運營商的信譽度和美譽度，加強項目的形象宣傳，提升項目的知名度及影響力，并借以推動項目的銷售氣氛，因此起在明確目的之后，可通過不同的方式或手段展開公關活動，具體建議如下： 活動一： 活動主題：威遠商業(yè)地產投資論壇 活動時間： 待定 活動地點：未定 具體內容： 提前向威遠地產界業(yè)內人士、媒體，發(fā)出邀請參加于 10 月 21 日我司在地舉辦的威遠商業(yè)地產投資論壇； 專題討論，導 出大型綜合性商業(yè)項目及產權式商鋪的遠大前景結論。 3）招商推廣 招商方式： 招商推薦會（活動）； 現場售樓部招商； 異地招商； 招商范圍：吊層、 1層、 2層、夾層 招商對象： 品牌生產企業(yè)，品牌代理商，經營商戶以及專營店。 推廣重點： ? 塑造項目品牌形象 ? 傳遞銷售 、招商信息 ? 項目概念演繹 ? 商圈價值 ? 項目賣點分析 ? 投資收益分析 ? 功能定位 ? 正式發(fā)售前的宣傳造勢 宣傳主題：新城市 MALL 休閑購物廣場 —— 輕松購鋪輕松賺 威遠最具投資價值商業(yè)地產 威遠商業(yè)旗艦 —— 誕生在即 四大主打業(yè)態(tài)，構筑現代商城 核心優(yōu)勢，投資潛力運勢不可擋 威遠商業(yè)地產原始股 —— 新城市 MALL 旗艦規(guī)模問鼎威遠財富天下 該階段是本項目的正式認購期，是項目推廣的關鍵時期，因此，必須集中 所有優(yōu)勢資源及各種有效手段，以確保項目開盤的成功。 ? 整合列舉一系列硬件及軟件內容，形成指標 現代化的商業(yè)項目運作，必然會有一系列的硬件及軟件指標，作為向現代化、專業(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展的本項目，更應明確硬件及軟件的各項具體內容，并以此形成商業(yè)化運作指標公告市場，給予市場投資者及商家信心。 1） 都市財富運動可使人們直白理解與財富相關聯； 2） 可包容各種財富演繹手法，如廣告宣傳、公關活動等； 3） 可使人們自發(fā)進一步了解該概念，發(fā)放磁場效應。 擴大科學與財富的關系 科學地創(chuàng)造財富 —— 帶出成功人士的發(fā)跡過程，即賺錢秘笈； 科學地運用財富 —— 運用科學的方法使既有財富增值，即如何去投資； 科學地享受財富 —— 由于科學地創(chuàng)造財富、科學地運用財富，因此最終可科學地享受財富 。 返租期：三年 返租樓層：所有樓層統(tǒng)一返租年限（ 部分樓層區(qū)域實行一次返租支付的方式 ，返租委托經營管理年限也不一樣） 返租方式建議： 一次性返還第一年租金，年返租率為 8%； 第二、三年按季返還，返租率同為 9%； 三年返租率合計為 26% 5)公關活動 活動一： 活動主題：齊來參與都市財富運動。 活動三 :旅游抽獎 9－ 10 月期間購鋪均可獲旅游抽獎，具體方式如下： 成交商鋪價格 獲抽獎票數 30萬以內 1票 31~50萬 2票 51~80萬 3票 81萬以上 4票 公開抽獎時間： 10 月份最后一個周日。 2）招商進入最后沖刺階段 2021 年 1 月份正式開業(yè)則 2021 年 11 月份進入最后沖刺階段，應加快加強項目的最后招商。 ? 對部分滯銷商鋪加大促銷力度 經過上一階段的戰(zhàn)役及本階段前期的銷售，可能產生一定數量的滯銷商鋪，為加快項目的整體銷售，應增加對該批滯銷商鋪的優(yōu)惠措施，以平衡項目銷售的勻速發(fā)發(fā)展。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式。 5）銷售方式 按常規(guī)方式進行銷售及招商。其中應用系統(tǒng)主要包括營銷通路的包裝和辦公事務應用系統(tǒng)、本項目定位為“ 威遠 首席 MAII”，在項目。 ? 返租方式 繼續(xù)執(zhí)行前期所定的返租方式 ? 招商優(yōu)惠 8） 公關活動 活動主題：新城 市 新春齊歡樂 活動時間： 待定 活動地點：現場 活動形式：現場 show 目的及作用： 促進氣氛，開業(yè)造勢； 帶動銷售。 4．第四階段推售計劃 (2021 年 2月－ 4 月中旬 ) 1）推售思路 全力促銷尾盤 推廣重點： 看得見的投資回報 看得見的升值潛力 商業(yè)運營營銷策劃活動方案 在持續(xù)期消化剩余單位 商鋪銷售適宜在銷售旺季推出，作為大型商業(yè)項目新開張后，加之春節(jié)來臨，會旺場一段時間才逐漸步入平淡，此階段前期商業(yè)氣氛較佳，而后期較淡，將影響投資者信心，不利于商鋪銷售，因此應在前期盡量消化剩余單位，及時回籠資金，降低風險。 ? 銷售方式 以常規(guī)方式進行銷售及招商。 ? 改變推廣戰(zhàn)術 一方面收縮上一階段的第一目標市場的投入資源，但仍保證一定的推廣力度；另一方面擴大威遠城 區(qū)以外的推廣區(qū)域，如在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)直銷的形式，挖掘其潛在購買力。 上一階段為項目的全面展現，以強大的陣容進行演繹，從而奠定市場地位及形象，本階段應承接前期主題思路，在大方向不改變的前提下作出細化演繹，使項目品牌形象得以持續(xù)并加以鞏固。 目的與作用： 1） 為公開發(fā)售而造勢； 2） 錯開與公開發(fā)售時間，避免影響； 3） 促進下 簽客戶數量的增加。 ? 銷售方式及促銷策略 以先到先選認籌方式公開發(fā)售。 例如：哥倫布發(fā)現新大陸 —— 本項目有如財富新大陸； 牛頓發(fā)現萬有引力 —— 本項目將發(fā)放萬有引力的財富磁吸效應； 達爾文發(fā)現進化論 —— 本項目為 MALL 一站式購物，為商業(yè)進化論。 第二主題是對第一主題的補充演繹，表示項目位置在城市新區(qū)，整個城市向南發(fā)展，金礦就在新城區(qū)，而該主題就類似“買鋪當然買趨勢”，都具 異曲同工之效，以此簡潔口語廣而告之，引發(fā)投資者及商家形成新的投資思維。 ? 制定完善的廣告宣傳計劃，立體炒作項目 預計公開發(fā)售時間為 12 月 1 日，那么制定的公開發(fā)售廣告計劃則提前一個禮拜實施，即約在 11 月下旬全面進行廣告投放；而在此之前，應以非硬性廣告在各類媒體上進行新聞報道；在公開發(fā)售之后，則設定約 1個月的公開 發(fā)售的續(xù)銷期，時間將順延至 2021 年 1 月中下旬，在此期間，將通過報紙、電臺等媒體手段立體炒作項目，以浩大的聲勢奠定項目的市場地位，影響甚至震撼威遠房地產界、商界，更為項目的持續(xù)熱銷打下良好基礎。如：“ 賽特的方向就是你的方向” ，本項目炒作的主要題材是主力店，如若不能盡快確定，將嚴重影響下一步的推廣，進而影響整個項目的銷售和招商工作。 目的及作用： 做為市場價格的初探，可以隨時控制； 消化一部分，為正式認籌做準備； 活動三： 活動主題：大型招商推廣會。 ? 炒作發(fā)展商品牌 本項目發(fā)展商實力雄厚，開發(fā)經驗豐富，但給市場的印象則較為低調，為使項目目標客戶更有信心，有必要加強發(fā)展商的形象宣傳，因此可 對發(fā)展商進行系列包裝并炒作發(fā)展商品牌，讓市場更多認識發(fā)展商，了解發(fā)展商對商業(yè)經營的信心，認知發(fā)展商對市場培育傾注精力的良苦用心，由此建立對發(fā)展商良好的信心，將有利于未來項目推廣。通過炒作區(qū)域商圈，使人們正其它媒體配合 晚會活動、地產業(yè)界論壇、各類促銷等。 主要媒體組合 電視廣告、華西都市報、城區(qū)戶外廣告、 DM單 DM單、戶外廣告炒作項目概念為主， 華西都市報、電視專訪節(jié)目為輔，同時段覆蓋，主攻項目形象。價格的拉升結合入駐的一級品牌主力店所選定的區(qū)域進行。 銷售預測 方案一 優(yōu)點 :以首層推貨易于產生銷售高潮； 鋪位的搭配較均衡，便于銷售控制；便于價格拉升； 資金回籠迅速； 缺點 ：第三批二 層較差的鋪位較多，可能會有滯銷情況，但如果 主力商 可以提前確定，部分差單位可變成較佳的單位，價格也可拉升。推出首層部分街鋪和首層內鋪以及 二 層中等鋪也是鑒于必須實現開門紅的目的；缺點是首層的好鋪位去的過早，對于下面的 貨價格拉升少了基礎支持。 ? 第四批推出 吊 層 和夾層 。 方案一、 二 層 首層 第一批 少量街鋪及中間內鋪試探市場 首層調價 第二批 二 中等和較差的位置 一層較好的鋪位 第三批 二層 最好的鋪位 一層較差鋪位 首層較差的和 二 層最好的鋪位 第四批 吊 層 及夾層 大量放市 吊層和夾層 大量放市 推貨的依據： ? 首先拿出 少量街鋪及中間內鋪， 做為 市場試探，較易操作，可以視情況加推。內部認購期為吸引人氣，建議采取低等價入市，此階段認購的客戶除享受折扣優(yōu)惠外，還可享受價目表3%~4%的額外降價 優(yōu)惠；公開發(fā)售后成交的客戶則按價，無額外優(yōu)惠；后期隨著項目的商業(yè) 形象、知名度等越來越有利，對價目表價格成交目表進行穩(wěn)步拉升，使整體實收均價達至目標值；至尾盤期針對少量滯銷單位采取額外優(yōu)惠 1%~2%的手段，刺激客戶成交。另一方面利用優(yōu)惠付款辦法進一步降低首付壓力。 各種付款方式的 銷售折扣應根據不同銷售時期的具體情況進行調整。 三、價格策略 本項目進行內部認購時，樓體形象還未成形、不利于展示的狀態(tài)下，項目的定價應考慮前期略低，以低價入市，吸引市場，聚集人氣，同時也為后期項目的升值提升預留空間。因此一個鋪位價值的發(fā)現與判斷，首先就是要分析人流的流向：鋪位若在未來的經營格局中將面臨更多的人流，必然擁有更多的商業(yè)機會，其商業(yè)價值 必然高于一般鋪位；若所在的位置不能很好地吸引人流，意味著此區(qū)域的商業(yè)價值相對較低，定價時相應鋪位的價格會相應拉低。 根根據據 目目 前前 新新 區(qū)區(qū) 地地 段段 租租 金金 價價 值值 ， 按按 最最 保保 守守 的的 租租 金金 反反 推推 售售 價價 的的 方方 法法 ， 對對 項項 目目 可可 能能 存存 在在 的的銷銷 售售 價價 格格 進進 行行 估估 算算 . 價值評價表 2 序號 評判因素 權重 評定分值 分值 南大街 蘭草街 中心街 外南街 順城街 人民路 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 27 18 19 18 19 17 A1 商業(yè)位置 5 5 4 3 4 3 2 A2 交通便利度 5 5 2 4 2 4 3 A3 周邊房屋素 質 5 4 3 3 3 3 4 A4 周邊居民質 素 5 3 3 3 3 3 5 A5 人流 5 5 4 3 4 3 1 A6 車流 5 5 2 3 2 3 2 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 12 6 4 6 6 17 B1 整體規(guī)劃 4 4 2 1 2 1 4 B2 外觀建筑風 格 4 4 2 1 1 2 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 2 1 1 1 1 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 1 1 1 1 3 B5 主題廣場 3 1 0 0 1 1 3 B6 動線組織 3 0 0 0 0 0 0 C 配套設施 (小計 ) 20 7 6 6 6 6 6 C1 公共配套設 計 4 1 1 1 1 1 1 C2 無障礙設計 4 1 1 1 1 1 1 C3 導購設施 3 1 1 1 1 1 1 C4 安全設施 3 1 1 1 1 1 1 C5 燈光設計 3 2 2 1 1 1 1 C6 其它設施 3 1 1 1 1 1 1 D 營銷管理 （小計） 6 0 0 0 0 0 0 D1 主題形象 3 0 0 0 0 0 0 D2 營銷策略 3 0 0 0 0 0 0 D3 主力店 4 0 0 0 0 0 0 D4 業(yè)態(tài)布局 4