【正文】 位可以采取銷控措施； ? 認(rèn)購后主要結(jié)合入駐品牌商家的情況，以位置相對理想但價格不是太高的鋪位進(jìn)行銷售； ? 后期清盤期主要采取大折扣，讓客戶感到有一定的優(yōu)惠。 ? 以商場進(jìn)入裝修期和成功招商為市場契機(jī)，增加客戶的信心，促成下單； ? 階段性銷售成果的取得促成猶豫型客戶； ? 以地產(chǎn)開發(fā)商的形象和商業(yè)經(jīng)營管理的形象進(jìn)行專訪，樹立品牌形象； 持續(xù)銷售 期： ? 按照既定的推貨節(jié)奏，進(jìn)一步提升銷售均價； ? 舉行各類現(xiàn)場促銷活動，刺激市場； ? 充分利用良好的工程形象，將銷售推向第二次高潮； ? 通過老客戶口碑效應(yīng)挖掘新客戶； ? 向其他片區(qū)輻 射開發(fā)目標(biāo)客戶； 清盤期： ? 該階段為發(fā)展商回收利潤階段，快速銷售，消化 剩余單位，回籠資金； ? 結(jié)合銷售均價給客戶一定優(yōu)惠，如多打折扣等； ? 充分利用已開業(yè)現(xiàn)鋪形象，加速客戶成交； ? 充分利用項目開業(yè)后經(jīng)營盛況，刺激購買。 銷售組織形式： 1）、人員配備：實施全員銷售的人海戰(zhàn)術(shù)，采用累積控制。 4）外地如自貢設(shè)置臨時招商聯(lián)絡(luò)點(diǎn)。 二、新城市 MALL 廣場在市政 的交通規(guī)劃劃 中，成為新 區(qū) 中軸線 。 四、新城市 MALL 借助主力店的規(guī)劃， 和知名零售企業(yè)一起賺錢， 物業(yè)增值在即 。 六 、 新城市 MALL 為業(yè)主提供超值服務(wù) —— 高效率、低成本統(tǒng)一 推廣促銷運(yùn)作。專家對商鋪整體分割規(guī)劃，將其間隔成為 11106 平方米，“易投資、易出租”的商鋪，將交通規(guī)劃為主道 ，輔道 2 米 。為充分保障投資和自營業(yè)主的利益，不僅將首層黃金旺鋪定位為名品館 ，而且還提供近千家潮流品牌加盟商資訊網(wǎng)絡(luò)平臺，用實力保證 2021 年元月盛大開業(yè)。 威遠(yuǎn)人民大廈租金及售價定位 價值評價表 1 序號 評判因素 權(quán)重 評定分值 分值 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 (小計 ) 30 26 28 20 22 A1 商業(yè)位置 5 4 5 4 5 3 A2 交通便利度 5 5 3 4 3 A3 周邊房屋素 質(zhì) 5 5 4 3 3 4 A4 周邊居民質(zhì) 素 5 5 4 3 3 4 A5 人流 5 4 5 4 5 3 A6 車流 5 5 4 4 0 B 規(guī)劃及建筑 (小計 ) 20 10 10 9 20 7 B1 整體規(guī)劃 4 4 4 B2 外觀建筑風(fēng) 格 4 4 4 B3 建筑空間規(guī) 劃 3 3 3 B4 停車位、便 利、大小 3 1 3 0 3 B5 主題廣場 3 0 0 0 3 0 B6 動線組織 3 2 2 3 3 C 配套設(shè)施 (小計 ) 20 6 6 6 17 6 16 C1 公共配套設(shè) 計 4 1 1 1 1 1 C2 無障礙設(shè)計 4 1 1 1 4 1 3 C3 導(dǎo)購設(shè)施 3 1 1 1 3 1 3 C4 安全設(shè)施 3 1 1 1 3 1 C5 燈光設(shè)計 3 1 1 1 3 1 3 C6 其它設(shè)施 3 1 1 1 3 1 2 D 營銷管理 （小計） 30 9 9 9 30 10 30 D1 主題形象 3 1 1 1 3 1 3 D2 營銷策略 3 1 1 1 3 2 3 D3 主力店 4 1 1 1 4 1 4 D4 業(yè)態(tài)布局 4 1 1 1 4 1 4 D5 人流設(shè)計 （商場內(nèi)） 2 1 1 1 2 1 2 D6 經(jīng)營管理模 式 3 1 1 1 3 1 3 D7 商業(yè)管理公 司 2 0 0 0 2 0 2 D8 促銷活動 2 1 1 1 2 1 2 D9 經(jīng)營管理 3 1 1 1 3 1 3 D10 品牌控制 2 0 0 0 2 0 2 D11 物業(yè)服務(wù) 2 1 1 1 2 1 2 價值實現(xiàn)表 序號 評判因素 權(quán)重 分值 價值實現(xiàn)度 人民超市 飛龍超市 九鼎超市 美好家園 家和超市 人民大廈 A 周邊環(huán)境 30 26 28 20 22 B 規(guī)劃及建筑 20 10 10 9 20 7 C 配套設(shè)施 20 6 6 6 17 6 16 D 營銷管理 30 9 9 9 30 10 30 價值實現(xiàn) 度 100% 51% 53% 44% 89% % 83% 價值實現(xiàn)下的租金及售價定位 租金統(tǒng)計及分析 價值實現(xiàn)下的租金及售 價定 商場租金表 （元 /㎡ /月） 項目 最低租金 最高租金 平均租金 人民超市 10 18 14 飛龍超市 15 25 20 九鼎超市 8 12 10 家和超市 13 25 19 平均租金 11 18 城區(qū)商鋪租金調(diào)查 由由 于于 目目 前前 在在 新新 區(qū)區(qū) 不不 具具 備備 與與 項項 目目 類類 似似 的的 可可 比比 項項 目目 ， 所所 參參 考考 的的 租租 金金 是是 以以 城城 區(qū)區(qū) 中中 低低檔檔 次次 、 不不 成成 規(guī)規(guī) 模模 的的 店店 鋪鋪 作作 為為 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 的的 ， 本本 項項 目目 的的 租租 金金 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 具具 有有 一一 定定 的的 提提 升升 空空 間間 。 新新 城城 市市 MALL廣廣 場場 各各 樓樓 層層 系系 數(shù)數(shù) 樓層 建筑面積均價 (元 /m2) 樓層系數(shù) 吊層 35003800 一層 5400 1 二層 29703200 0． 55 夾層 22002500 0． 4 xx 廣廣 場場 各各 樓樓 層層 租租 金金 預(yù)預(yù) 測測 表表 樓層 樓層系數(shù) 建筑面積均價 (元 /m2) 吊層 29 一層 1 45 二層 23 夾層 18 定價指導(dǎo)原則： 項目與項目之間會因為自身質(zhì)素的不同而存在價格差異，項目內(nèi)部也會因為各單位具體情況的不同而存在定價上的差異，而商業(yè)項目差異存在的唯一主導(dǎo)因素就是 人流的影響 。這些也是商業(yè)項目定價的主要參考 因素。另 見【附件、價目表】 四、付款方式及折扣控制 由于本項目的目標(biāo)客戶以投資客為主，應(yīng)充分考慮其對于資金周轉(zhuǎn) 的需要，建議發(fā)展商盡量爭取按靈活的付款方式， 根據(jù)商業(yè)運(yùn)營階段進(jìn)行收款 。建議采取縮小付款方式間折扣，將客戶自然引導(dǎo)為選擇 分期 付款方式來降低客戶付款的資金壓力。 六、價格控制 為了在銷售各階段都能聚集人氣，保持銷售的順利進(jìn)行，建議分階段安排不同價目表，對各銷售階段進(jìn)行有步驟 的階段價格控制。 敝司對本項目的推貨節(jié)奏有兩個方案建議 如果項目開始全推首層，可能會很快賣完但是吊層的銷售會是很大的問題；如果開始全推吊 層，很大的可能是銷售出現(xiàn)停滯，風(fēng)險相當(dāng)大， 因此 設(shè)計兩套推貨方式。 ? 第三批借前一批熱銷的勢頭，推出首層和二 層所有鋪位在市場熱烈認(rèn)購的情況下，用大價差的方式拉動的銷售。 ? 第二批是在多人排隊的情況下解籌。 ? 第四批同上。 結(jié)論 ：綜合兩種推貨方式，建議采用第一種。 招商成果推 廣 主力商家進(jìn)駐，招商階段性完完成； 正式開盤發(fā)售。 推廣重點(diǎn)： ? 炒作新城區(qū) —— 威遠(yuǎn)城南板塊商圈價值 ? 介紹項目的基本情況和整體定位 ? 開發(fā)商、 營運(yùn)商品牌推廣和實力介紹 ? 發(fā)布招商消息和主力商家的簽約信息 ? 發(fā)布接受預(yù)售登記信息 ? 正式登記認(rèn)購前造勢 ? 產(chǎn)權(quán)式商鋪的趨勢，商業(yè)地產(chǎn)在城市營銷及發(fā)展歷程中的重要意義 ? 新城市 MALL 的經(jīng)營理念及商業(yè)規(guī)劃 宣傳主題 ：新城市 MALL 休閑購物廣場 —— 威遠(yuǎn)首席財富旺地 ? 炒作區(qū)域商圈 本區(qū)域新建高檔小區(qū)集中，人居環(huán)境及人口素質(zhì)良好，隨著新建住宅小區(qū)的全面入住，以及人們對生活素質(zhì)的要求的不斷提高，現(xiàn)有的周邊區(qū)域商業(yè)配套已明顯不能滿足人們的需要，由此將產(chǎn)生新的需求。 ? 做好項目的形象包裝及推廣 先行制作項目的一系列形象物料、現(xiàn)場包裝及戶外廣告，便于項目提早進(jìn)行形象滲透，以良好的項目形象給人們先期認(rèn)知，并引發(fā)對本項的想象及興趣，通過廣泛宣傳達(dá)到蓄水作用。 目的及作用： 做為項目炒作的一部分，擴(kuò)大項目影響力，推廣營運(yùn)概念； 營造新聞熱點(diǎn)，為正式發(fā)售造勢； 活動二： 活動主題：威遠(yuǎn)幾大企業(yè)內(nèi)部投資推介會 活動時間：待定 活動地點(diǎn)：企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)場 具體內(nèi)容： 提前通過 DM單，發(fā)出召開投資推介會的信息； 專家講課，并發(fā)出內(nèi)部購買優(yōu)先選鋪信息。餐飲娛樂 及其他配套設(shè)施 招商策略： 固本吸遠(yuǎn)，遠(yuǎn)交近攻的策略； 主力店為前陣，品牌做基礎(chǔ)； 放水養(yǎng)魚，安商、養(yǎng)商政策； 招商廣告操作： 月份 招商部 階段 媒體選擇 廣告主題 預(yù)計投放時間 備注 9 月 份 招商準(zhǔn)備期 DM（夾報） 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、整 體形象 28 日 — 30日 車體廣告 （分線路） 品牌、概念、形象、招商信息推廣 － 招商插頁 項目簡介，商業(yè)規(guī)劃 9 月底到位 DM 單 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 2 2 30 發(fā)放 DM 單 跨街橫幅 品牌推廣 9 月底 戶外廣告牌 品牌、概念、形象、 招商信息推廣 — 10 月 份 招商實施期 DM 單（夾報） 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、項目簡介、商業(yè)規(guī)劃 7 日發(fā)放DM 單（包括自貢） 招商推薦會＼外地招商 招商推薦會 項目招商推薦 會 24 日 彩車廣告 項目廣告、招商廣告 15 日 車身廣告 （分線路） 品牌、概念、形象、招商信息推廣 整月 跨街橫幅 招商廣告 15 日 — 18日 戶外廣告 牌 品牌、概念、形象、 招商信息推廣 整月 電視廣告 招商信息廣告 10 日到位 DM單 項目推薦會情況，商家入駐宣傳 月底到位 電視專題 主力店的簽約儀式 29 日 11 月 份 招商實施期＼裝修期 電視專訪 招商完成情況＼商家進(jìn)場裝修＼主力商入駐率 18 日 戶外廣告牌 商鋪招商廣告 整月 車體廣告（分線路） 品牌、概念、形象、招商信息推廣 整月 12 月 裝修期＼開業(yè)前期 DM 單 商場的開業(yè)廣告 10 日開始發(fā)放 開業(yè)方案 （專份 案） 注：接商圈炒作的連續(xù)性 ，必須有題材炒作把項目繼續(xù)炒熱。 ? 完成項目的整體包裝 確定一系列的項目包裝，并于發(fā)售前落實完成，在未正式發(fā)售之前，提前讓市場接收項目信息，以良好的形象迎接市場的關(guān)注，并為公開發(fā)售前的正式推廣做好鋪墊準(zhǔn)備，整體包裝包括有戶外廣告，現(xiàn)場包裝及項目宣傳物料等。 2）推廣主題 ? 主題形象 第一主題： 威 遠(yuǎn) 首 席 M A L L 第二主題： 掘 金 新 威 遠(yuǎn) 主題闡釋： 第一主題前文已闡釋。 演繹設(shè)想： 科學(xué)與財富相結(jié)合、相類比 表現(xiàn)形式：選取人們熟悉的西方科學(xué)家及經(jīng)典理論融洽演繹。 3）推售節(jié)奏 推貨節(jié)奏的快慢，要視乎市場需求而定，如何給予市場投資者供不應(yīng)求，貨源緊俏的感覺，使其實現(xiàn)快速成交，而實質(zhì)上又要準(zhǔn)備充足的供貨，則需準(zhǔn)確掌握市場需求的脈膊，靈活調(diào)節(jié)推貨節(jié)奏。 活動時間：公開發(fā)售前一天，即 12月日 （具本日期待定） 上午 10： 00 活動地點(diǎn)：現(xiàn)場 活動形式：現(xiàn)場主題 show 活動內(nèi)容：各類型具質(zhì)素的表演活動。 旅游獎項：一等獎 新馬泰 7 天游 10名 （注：每名中獎?wù)呖蓭?1名家屬同游） 3．第三階段推售計劃（ 2021 年 12月－ 2021 年 1月） 1）推售思路 承接前期推廣思路，并作出細(xì)化演繹。 3）公告開業(yè)盛典 2021 年 1 月份正式開業(yè)，可以此作為利好進(jìn)行宣傳推廣，給予市場工程信心，給予投資者及商家壓力，促使其加快成交。 ? 增加招商的推廣力度 在上一階段是以銷售為主要推廣操作，淡化了招商，在本階段 可增加的推廣力度，以達(dá)到招商推動銷售，招商與銷售齊頭并進(jìn)的雙喜局面。 公關(guān)活動 活動一 ：開業(yè)答謝各位威遠(yuǎn)父老鄉(xiāng)親 活動二 ：開業(yè)文藝表演 活動三：類同城市商 業(yè)項目觀摩考察 目的及作用： 加深投資者對商業(yè)的認(rèn)識和理解； 增強(qiáng)投資者的投資欲望。 6）推廣主題 思路決定財路，眼光決定勝負(fù)！ 商鋪投資之射雕英雄 ” 賺 ” ! 商鋪投資之豪門 ” 夜宴 ” ! 天下無賊之機(jī)不可失 主題闡釋：以春節(jié)作為引子，帶出最后的優(yōu)質(zhì)商鋪，使市場正視，并且給予市場投資者壓力，不把握最后機(jī)會就會“錯失良