【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 個(gè)大環(huán)境下，本項(xiàng)目正處于南 通發(fā)展即將井噴的黃金時(shí)間 21 出現(xiàn)，項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)，整體人口支撐，宏觀經(jīng)濟(jì)上都有一定的依托，在這樣一個(gè)黃金發(fā)展時(shí)機(jī)內(nèi)，本項(xiàng)目有獲得成功的能力。 但是，我們不能只看到機(jī)會(huì)而忽視威脅，同樣的，機(jī)遇也預(yù)示著挑戰(zhàn)，沒(méi)有準(zhǔn)備，是做不好一個(gè)成功的商業(yè)項(xiàng)目的。因此，更要求開發(fā)商和商業(yè)營(yíng)運(yùn)商，認(rèn)真做好產(chǎn)品定位，市場(chǎng)定位，項(xiàng)目推廣方案等一系列重要工作，為項(xiàng)目的最終成功奠定基礎(chǔ)。 同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目獲得成功之后，將有助于提升南通市的整體城市形象，并將更進(jìn)一步的提高南通在江蘇，乃至在整個(gè)“長(zhǎng)三角”地區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，這樣對(duì)于南通市來(lái)說(shuō)，也是 相輔相成，互利共榮的存在，項(xiàng)目最終的成功，將使得人們清楚的看見這樣一個(gè)事實(shí)，一個(gè)好的項(xiàng)目可以改變一個(gè)地區(qū)的城市經(jīng)濟(jì)格局。 二、 南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況 2021 年南通市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體發(fā)展概況 2021 年，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資在政策、市場(chǎng)及某些不確定因素的多重作用下，依然保持了較為強(qiáng)勁的增勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行也基本呈健康、理性的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；⒏邔踊?、城郊化趨勢(shì)明顯，產(chǎn)銷兩旺，已逐漸成為拉動(dòng)南通經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。 22 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2021 年，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資突破百億元，達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，高于同期規(guī)模以上投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，占規(guī)模以上投資的%，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。其中市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，高于市區(qū)同期規(guī)模以上投資增速 個(gè)百分點(diǎn)，占市區(qū)同期規(guī)模以上投資的 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 投資增速高開低走，逐步趨穩(wěn) 從 2021 年房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)投資增速走勢(shì)情況看，增速?gòu)?2 月份的 %的高位回落并逐步趨穩(wěn)（圖 1），全年投資增速比 16 月份上升 個(gè)百分點(diǎn)，比 13 月份上升 個(gè)百分點(diǎn)。從 10 月份開始增速趨于穩(wěn)定。圖1： 2021 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速走勢(shì)圖12 13 14 15 16 17 18 19 110 111 112增速%全市 市區(qū) ? 房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)相對(duì)集中 南通的房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在市區(qū)，且占比份額較大（圖 2）。 2021年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全市總數(shù)的 %；僅崇川區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資就占全市總數(shù)的 %，占市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資的%。從各個(gè)縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況看，海安、啟東占比份額略高于其他縣市，以如東房地產(chǎn)開發(fā)投資占比最低，僅占全市總數(shù)的 %。 23 從企業(yè)投資情況看，全市當(dāng)年完成投資超過(guò) 2 億元的企業(yè)共有 8 家，共計(jì)完成投 資 億元，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的 %。 圖2 ：2 0 0 6 年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比圖崇川區(qū)%開發(fā)區(qū)%港閘區(qū)%如皋%海安%如東%通州% 海門%啟東% ? 商品房施工及銷售情況 ? 施工規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大 2021 年，南通房地產(chǎn)企業(yè)施工各類商品房屋面積突破千萬(wàn)平方米，達(dá) 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中施工住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；施工辦公樓面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；施工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；施工其他房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。施工房屋 面積中11 層及以上高層建筑 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，房地產(chǎn)開發(fā)高層化趨勢(shì)明顯。 2021 年，市區(qū)施工房屋建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；其中施工住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；施工辦公樓 萬(wàn)平 24 方米，同比增長(zhǎng) %；施工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%；施工其他房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。施工面積中 11 層及以上高層建筑面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 ? 新開工面積增速減緩，市區(qū)新開工面積出現(xiàn)下降 2021 年，全市新開工各類商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)%，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中新開工住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開工辦公樓 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 2021 年，市區(qū)新開工房屋建筑面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，其中新開工住宅面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；新開工辦公樓 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開工商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 ? 大盤開發(fā)增多，施工周期延長(zhǎng) 2021 年，南通房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)?；厔?shì)明顯，全市超 10 萬(wàn)平方米的樓盤達(dá) 38 個(gè)，比去年同期多出 13 個(gè)，同比增長(zhǎng) %。大盤增多施工周期延長(zhǎng)，竣工面積增長(zhǎng)相對(duì)較緩，由于大盤相對(duì)集中在市區(qū)，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積甚至出現(xiàn)下降。 2021 年，南通竣工各類商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中市區(qū)竣工各類商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，比去年同期下降 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 銷售面積快速增長(zhǎng) 2021 年，全市銷售面 積增長(zhǎng)較快，全市銷售各類商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %； 25 其中銷售住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；住宅銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %；銷售辦公用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，辦公房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %；銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額 億元，同比增長(zhǎng)%。 2021 年，市區(qū)銷售各類商品房屋面積 萬(wàn)平方 米，同比增長(zhǎng)%，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %， 其中銷售住宅面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，住宅銷售額 億元，同比增長(zhǎng)%；銷售辦公房 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，辦公房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %；銷售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 ，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 ? 商品房?jī)r(jià)格情況 ◇ 商品房平均銷售價(jià)格上漲較快 2021 年，全市商品房屋平均售價(jià) 3212 元 /㎡，同比上漲 %，其中住宅平均售 價(jià) 2925元 /㎡ ,同比上漲 %。分縣市商品房住宅價(jià)格情況下：市區(qū)商品住宅平均售價(jià)為 3404 元 /㎡，同比上漲 %，其他縣市價(jià)格、漲幅分別為：海安縣（ 2030 元 /㎡ \%）、如皋市（ 1831 元 /㎡， %）、如東縣（ 2021 元 /㎡， %）、通州市（ 2543 元 /㎡， %）、海門市（ 2401元 /㎡， %）、啟東市（ 2793 元 /㎡， %）。 地區(qū) 商品住宅平均售價(jià)（元 /㎡ ） 漲幅（ %） 全市 2925 27 市區(qū) 3404 26 海安 2030 如 皋 1831 如東 2021 通州 2543 海門 2401 啟東 2794 2021 年，市區(qū)住宅平均售價(jià)為 3404 元 /㎡（含三區(qū)和低價(jià)位商品住宅），同比上漲 %。從全年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，市區(qū)住宅平均銷售價(jià)格雖然上漲較快，但絕對(duì)值不高。主要原因是去年銷售面積中，低價(jià)位商品房占了銷售面積的 %，低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格平抑了市區(qū)住宅平均銷售價(jià)格。剔除低價(jià)位商品房影響，市區(qū)住宅平均銷售價(jià)格達(dá)到 4467 元 /㎡。 ◇ 市區(qū)二手房（住宅）價(jià)格突破 4500 元 /㎡ 2021 年市區(qū)二手房重點(diǎn)調(diào)查資料顯示：二手房平均價(jià)格為 4636 元 /㎡，比去年同期上漲 517 元 /㎡，從樣本控制點(diǎn)價(jià)格抽樣報(bào)告情況看，平均價(jià)格在 4000 元 /㎡以下的樣本點(diǎn)僅有 4 個(gè)（且 3 個(gè)在開發(fā)區(qū)），占全部樣本控制點(diǎn)的 %。平均價(jià)格在 5000 元 /㎡以上的樣本點(diǎn)有 10 個(gè)，占全部樣本控制點(diǎn)的 %。 小結(jié)： 南通市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)快速發(fā)展的過(guò)程中，其在城區(qū)以及所在區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出了快速、明顯的發(fā)展勢(shì)頭。無(wú)論是整體供應(yīng)量、去化量以及價(jià)格的走勢(shì)都驗(yàn)證了這一點(diǎn)。 而在整 體發(fā)展的過(guò)程中，個(gè)案之間的相互競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈；從南通整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，本項(xiàng)目未來(lái)要在這整體市場(chǎng)中獲得立足 27 之地，并能夠最終成為區(qū)域內(nèi)代表南通未來(lái)消費(fèi)潮流的標(biāo)志性領(lǐng)域，還須對(duì)整體供應(yīng)的產(chǎn)品確立明確的產(chǎn)品差異化，并通過(guò)提高項(xiàng)目附加值及功能創(chuàng)新，提升產(chǎn)品的整體價(jià)值含量并最終為提升售價(jià)奠定基礎(chǔ)。 南通樓市板塊劃分概述 ? 中心板塊 范圍包括南大街、人民中路以及濠河周邊。由于該區(qū)域地處城市中心，土地資源有限，在售樓盤較少，是目前南通住宅市場(chǎng)的價(jià)格標(biāo)桿?？蛻魜?lái)源主要為向往城市生活的 周邊郊縣的私營(yíng)業(yè)主及市區(qū)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的中高層人士。 ? 北區(qū)板塊 范圍包括鐘秀路及其以北地區(qū)，這里云集著眾多批發(fā)市場(chǎng)，家居、裝修市場(chǎng)是一大特色。在售樓盤較少，如匯隆新城等，但盤量不大，價(jià)格在5000— 6000 元 /㎡，銷售情況良好，客戶來(lái)源主要是周邊的生意人及工薪階層。該區(qū)域在未來(lái)幾年將面臨拆遷、拓展、改造等。 28 ? 西區(qū)板塊 范圍主要為孩兒巷以西地區(qū)。由于對(duì)外交通發(fā)達(dá)，工廠較多，人員復(fù)雜，治安相對(duì)較差，南通的中青年購(gòu)房客戶對(duì)該區(qū)域認(rèn)同度較低。在售樓盤較少，主要以都市華城為代表，價(jià)格在 55006500 元 /㎡，客戶來(lái)源為本區(qū)域原居民及外來(lái)生意人。 ? 東區(qū)板塊 范圍主要為工農(nóng)路及其以東地區(qū)，是南通城市發(fā)展新興區(qū)域。土地資源供應(yīng)量大，可塑性強(qiáng)。尤其是工農(nóng)路，是南通市貫通南北的主干道，周邊規(guī)劃已基本到位，集中了大量的賓館、酒店及金融、政府部門，中青年購(gòu)房客戶認(rèn)知度較高。 ? 新城板塊 范圍主要為洪江路及世紀(jì)大道地區(qū)，是南通未來(lái)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。但目前區(qū)域人氣較低，配套設(shè)施不夠完善，但仍被眾多開發(fā)商及投資機(jī)構(gòu)看好?？蛻魜?lái)源為私營(yíng)業(yè)主、開發(fā)區(qū)的中高級(jí)管理人員和政府機(jī)關(guān)人員。 ? 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊 該板塊相對(duì)封閉，生活配套設(shè)施自成體系 ，但檔次較低，住宅分布在以管委會(huì)為中心的周邊，除了愛(ài)瑪花園外，基本上都是中低檔，價(jià)格在3500 元 /㎡左右，客戶以開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)工人及周邊原居民為主。 小結(jié)： 由于南通市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，根據(jù)城市各個(gè)區(qū)域不同的功能以及特色的形成，成就了南通不同的六大房地產(chǎn)發(fā)展板塊 對(duì)于本項(xiàng)目而言，雖然處于北區(qū)板塊，但因處于工農(nóng)北路的特殊位置，我們因盡量宣傳其有利的城市中軸地位，其附近多為傳統(tǒng)的專業(yè)市場(chǎng)（如 29 南方市場(chǎng)、方天大市場(chǎng)、新南方市場(chǎng)）為主，在整個(gè)南通地區(qū)又缺乏一個(gè)相對(duì)集中的餐飲賓館消費(fèi)市場(chǎng)，這對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)在區(qū)域市場(chǎng) 乃至整個(gè)南通市樹立地標(biāo)性的產(chǎn)品提供了有效的發(fā)揮空間，并在未來(lái)填補(bǔ)整個(gè)城市的消費(fèi)空白點(diǎn)，引領(lǐng)新的消費(fèi)潮流奠定了基礎(chǔ)。 在售案例 ☆天虹花園 天虹花園是南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出的新樓盤，公司引入新的經(jīng)營(yíng)理念，努力打造健康綠色生活住宅。小區(qū)設(shè)計(jì)體現(xiàn)大空間、大綠地，把建筑、小品、廣場(chǎng)、地坪、水系、山石、樹木、草地自然結(jié)合，形成“戶戶見景、步移景變”的特色。 小區(qū)規(guī)劃總面積 14700 平方米，包括多層普通住宅、多層復(fù)式住宅、小高層會(huì)所等建筑組成。 30 均價(jià)： 6500 元 /㎡ 容積率： 綠化率： 42% 建筑類別：多層、小高層 物業(yè)地址：城東區(qū)小石橋向東 800 米 ☆天潤(rùn)家園 天潤(rùn)家園坐落于人民東路北側(cè)，五一路 8 號(hào)，系南通天生港發(fā)電廠下屬企業(yè)開發(fā)。南接天虹花園，東臨五一路，項(xiàng)目占地 100 畝，規(guī)劃總建筑面積 106280 平方米，有 15 幢多層、 6 棟小高層、高層和公共服務(wù)設(shè)施組成的現(xiàn)代化復(fù)合型節(jié)能住宅， 項(xiàng)目分為兩期，現(xiàn)僅對(duì)天生港發(fā)電廠內(nèi)部職工銷售。 均價(jià)： 4380 元 /㎡ 容積率： 綠化率： 30% 建筑類別：多層、小高層、高層 物業(yè)地址：人民東路北側(cè)、五一路 8 號(hào) 31 ☆蘇建 花園城 蘇建花園城北起人民東路，南臨法倫寺河，西至五一路，東依無(wú)名河，地形方整，兩面環(huán)水，兩面臨路，環(huán)境優(yōu)雅，交通便捷，占地 400 畝，總規(guī)劃建筑面積 30 多萬(wàn)平方米，公建配套合理，商業(yè)、教育、居住用房齊全。 綠化系統(tǒng)布局采用點(diǎn)線面結(jié)合的方式，通過(guò)生態(tài)綠廊貫穿于住宅組團(tuán)之間，將綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)與步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)相結(jié)合，同時(shí)注重環(huán)路與流水地帶綠化設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)綠意盎然。 均價(jià)： 6000 元 /㎡ 容積率： 綠化率： % 32 建筑類別：多層、小高層、高層 物業(yè)地址：人民東路 508 號(hào) ☆都市豪庭 都市豪庭 位于繁華工農(nóng)路。地處交通便利，雄踞城市中央，典藏工農(nóng)路繁華。日趨升溫的優(yōu)越地段，自然條件極佳。 戶型簡(jiǎn)約、時(shí)尚、現(xiàn)代。多種戶型：尊貴大氣、經(jīng)濟(jì)溫馨、舒適安逸、淡定從容?？臻g布局分布合理，多面采光、通風(fēng)，使每個(gè)房間都有充沛的陽(yáng)光和新鮮的空氣。 起價(jià)： 6000 元 /㎡（一房一價(jià)） 容積率： 綠化率： 20% 建筑類別：高層 物業(yè)地址：小石橋南 50 米 33 ☆華都商業(yè)廣場(chǎng) 該項(xiàng)目位于南通市外環(huán)北路與濠西路的交界處，項(xiàng)目由“百安宜家”與“華都商業(yè)廣場(chǎng)（寫字樓部分）”構(gòu)成，其中：百安宜家家居 大賣