時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)銷推廣操作方案(編輯修改稿)
2025-06-06 12:10 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 認(rèn)識(shí)，避免出現(xiàn)因?yàn)閮烧叩牟坏轿灰鸬匿N售阻滯。原則五：“化整為零”銷售策略此銷售策略是為了避免重復(fù)銷售，縮小銷售周期，最大限制的節(jié)省銷售費(fèi)用，有效有節(jié)制地把握市場(chǎng)。其整體思想是把物業(yè)分成不同類型，針對(duì)不同客戶制定各不相同的銷售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。把物業(yè)分整體市場(chǎng)的二部分、二階段進(jìn)行，即在接受認(rèn)購(gòu)的同時(shí)接受登記，發(fā)展商拿出一部分物業(yè)一開始就可以認(rèn)購(gòu)，另外，一部分物業(yè)只接受登記，進(jìn)行“集中銷售”。操作方式效果預(yù)測(cè)：這種方式對(duì)前一種有一個(gè)保險(xiǎn)的思想，既滿足了一部分人急于搶購(gòu)的心理狀態(tài)，也滿足了一部分人想優(yōu)中選優(yōu)的心理狀態(tài)，對(duì)物業(yè)的成功把握更大，更貼近實(shí)際一點(diǎn)。 推廣周期 以12月8日作為正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)日，至2004年7月8日基本收尾， 八個(gè)月完成近80%左右的銷售額。 此項(xiàng)目規(guī)模不大，主力推廣周期較短。鑒于貴司的實(shí)際需要和市場(chǎng) 的現(xiàn)狀，金佰利將項(xiàng)目的主力推廣期放置在正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間，而正式 發(fā)售期則放置在2004年5月份左右（五證齊全）。 根據(jù)以上的劃分設(shè)想本項(xiàng)目的推廣期按如下分布：準(zhǔn)備期，引導(dǎo)期，接受咨詢期，正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，春節(jié)銷售期，公開發(fā)售期，尾盤掃蕩期。 準(zhǔn)備期u 時(shí)間 8月1日—8月25日u 目的 為銷售做前期準(zhǔn)備工作252。 商場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)的定稿（初步設(shè)計(jì)完稿、效果圖制作完畢、施工圖制作）252。 商場(chǎng)內(nèi)部格局的調(diào)整結(jié)束252。 商場(chǎng)模型制作252。 售樓處完工（包括售樓處內(nèi)部的包裝、樣板房等）252。 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)拆遷結(jié)束252。 步行街炒做相關(guān)準(zhǔn)備252。 各主要路口宣傳牌的豎立及宣傳畫面的設(shè)計(jì)。252。 廣告宣傳資料的方案準(zhǔn)備結(jié)束（樓書、單張、）252。 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝到位 市場(chǎng)形象導(dǎo)入期（引導(dǎo)期）u 時(shí)間 8月26日9月30日u 目的：一個(gè)新項(xiàng)目的介入，市場(chǎng)的反應(yīng)必然是非常謹(jǐn)慎的。在“以我為主”的前提下，充分對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝和形象塑造；通過采取一系列的有關(guān)步行街的軟性廣告宣傳和政府相關(guān)政策出臺(tái)及相關(guān)活動(dòng)的舉行，吸引市場(chǎng)關(guān)注步行街及本項(xiàng)目，并使之產(chǎn)生濃厚興趣，為項(xiàng)目正式發(fā)售時(shí)吸引他們到現(xiàn)場(chǎng)參觀打下心理基礎(chǔ)。u 廣告目標(biāo)：在正式公開發(fā)售前，通過步行街的渲染逐步推出本物業(yè)形象，刺激引發(fā)目標(biāo)受眾關(guān)注，為正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)造勢(shì)。營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，進(jìn)行售樓處主題包裝和工地現(xiàn)場(chǎng)包裝； 8月30日前后，在政府對(duì)啟動(dòng)惠陽(yáng)中心商業(yè)步行街即惠陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)正式啟動(dòng)通告公布之即，爭(zhēng)取市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)到現(xiàn)場(chǎng)視察并表態(tài)或題詞，從新聞的角度對(duì)此進(jìn)行報(bào)道（電臺(tái)、電視）。u 推廣主題：惠陽(yáng)中心步行商業(yè)街全面規(guī)劃啟動(dòng)u 賣點(diǎn)拆求：政府啟動(dòng)步行街的公告（新聞發(fā)布會(huì)），本商業(yè)廣場(chǎng)公告；惠陽(yáng)商業(yè)新格局高峰論壇即惠陽(yáng)中心步行商業(yè)街規(guī)劃研討會(huì)；項(xiàng)目整體形象；企業(yè)形象；內(nèi)部認(rèn)購(gòu)信息；u 媒介組合：口碑宣傳、電視廣告、戶外廣告、工地形象墻及售樓中心、座談會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)等；A、電視廣告：政府步行街公告公布的同時(shí)，將項(xiàng)目概況在電視新聞上做以簡(jiǎn)要介紹；B、戶外廣告：在市場(chǎng)各主要路口樹立大型廣告牌、彩旗、燈桿旗、燈箱（或大型指示牌）；C、工地圍墻：將工地圍墻做成項(xiàng)目戶外展板及路燈以吸引關(guān)注；u 工作內(nèi)容：A、 安排銷售人員在售樓處接受咨詢（積累客戶），戶外走訪商戶，積累有效客戶；B、 配合政府公告，前期投放適量電視新聞性質(zhì)的廣告（項(xiàng)目簡(jiǎn)介）；C、 積極籌備開展相應(yīng)的PR公關(guān)活動(dòng)（如新聞發(fā)布會(huì)、座談會(huì)）；D、 加強(qiáng)銷售人員培訓(xùn)及現(xiàn)場(chǎng)演習(xí)示范；E、 銷售員開盤前期市場(chǎng)摸底，以走銷方式積累有效客戶；u 銷售目標(biāo)：積累有效客戶到10%。接受咨詢期u 時(shí)間： 10月1日——12月7日u 目的：通過前期對(duì)步行街的炒做以及售樓處各包裝的渲染，吸引部分客戶對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行咨詢，導(dǎo)入期主要是試探市場(chǎng)，并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)，對(duì)正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的售價(jià)、付款方式、折扣、廣告主題等進(jìn)行校正； u 推廣主題：惠陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)——惠陽(yáng)中心步行商業(yè)街旗艦式商業(yè)廣場(chǎng)即將隆重推出！u 現(xiàn)場(chǎng)組織： 通過前段時(shí)間部分消息的發(fā)布，向社會(huì)正式公開項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)登記，認(rèn)購(gòu)的方式進(jìn)行周循環(huán)登記，即對(duì)有購(gòu)買意向的客戶在一周內(nèi)進(jìn)行登記，每位登記客戶只需交納888元人民幣（或666元）就可以享受在每周統(tǒng)一選購(gòu)當(dāng)天所享受的優(yōu)惠折扣和挑選鋪位的權(quán)利（周內(nèi)其他時(shí)間不享受該優(yōu)惠，此舉意在集中銷售）。這一過程從前一輪認(rèn)購(gòu)登記到后一輪認(rèn)購(gòu)登記，在過程中定期推出不同方位的物業(yè)和價(jià)位。u 媒體策略：由于此期間屬于接受咨詢期，主要針對(duì)周邊客戶 巨幅內(nèi)容：商業(yè)1號(hào)，挺進(jìn)惠陽(yáng)！時(shí)代廣場(chǎng)領(lǐng)袖財(cái)神鋪，登記火爆，即將認(rèn)購(gòu)！宣傳用語(yǔ)選擇：252。 惠陽(yáng)中心步行商業(yè)街龍頭老大——誰做惠陽(yáng)大富翁？”252。 惠陽(yáng)時(shí)代廣場(chǎng)——賺錢之城，把惠陽(yáng)裝進(jìn)錢包”，252。 漲！ 漲！ 漲！3500元/M2起買高成長(zhǎng)鋪王，一萬博百萬，十萬博千萬”。252。 商業(yè)1號(hào)，八大黃金保障”。252。 2010年，惠陽(yáng)商業(yè)極地何在？時(shí)代廣場(chǎng)，舞動(dòng)惠陽(yáng)投資龍頭！頂級(jí)商圈規(guī)劃，超常規(guī)發(fā)展252。 搶！搶！搶！50年產(chǎn)權(quán)收益賺翻天！ 買鋪即收2—3年租金 6000元坐擁中心步行商業(yè)街年20億消費(fèi)大市場(chǎng) 作擁中心商圈核心地帶，想不旺都難！ 產(chǎn)權(quán)式商城投資新模式，引領(lǐng)全民投資狂潮！ 252。 把惠陽(yáng)裝進(jìn)錢包！北京有個(gè)王府井，廣州有個(gè)北京路，上海有個(gè)南京路；惠陽(yáng)有個(gè)時(shí)代廣場(chǎng)；252。 旺！旺！旺！ 10萬元=25M2金鋪 搶！搶！搶！ 金四面八方財(cái)，地段決勝，地利成就規(guī)模，天時(shí)造就專業(yè)，人和斂聚財(cái)富252。 一鋪養(yǎng)三代 黃金地段輻射30萬消費(fèi)人群 集中優(yōu)勢(shì)規(guī)模經(jīng)營(yíng) 大型主題“一站式”動(dòng)感購(gòu)物商城 252。 6000元坐擁商業(yè)中心區(qū)年20億消費(fèi)大市場(chǎng)u 銷售目標(biāo)：積累有效客戶到30%。正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期u 時(shí)間： 12月8日——1月15日u 目的：通過強(qiáng)烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造，及大力度的廣告宣傳，力爭(zhēng)以最快的速度完成大部分銷售任務(wù)。u 媒體組織： 有針對(duì)性的散發(fā)傳單（針對(duì)周邊商戶）。 運(yùn)用媒體宣布業(yè)主優(yōu)先、優(yōu)惠、限時(shí)（正式內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 前一個(gè)月）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。（售樓現(xiàn)場(chǎng)或展點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)、戶外、電 視）； 公開內(nèi)部認(rèn)購(gòu)第一天，惠陽(yáng)黃金時(shí)段的電視廣告。 交通要道處的條幅、巨幅，主要公共場(chǎng)所的派單，惠陽(yáng)主 要交通要道的派單同時(shí)進(jìn)行。 以后每周大頻率播放電視廣告（新聞+形象廣告）， 據(jù)銷售業(yè)績(jī)調(diào)整銷售策略。
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