【文章內容簡介】 系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市的地位將日益凸顯，加之人居環(huán)境的改善和城市品牌的提升，綜合競爭能力不斷增強。許多閩南金三角地區(qū)實力雄厚 的企業(yè)也開始注意樹立公司品牌和企業(yè)形象，辦公樓便是他們展示經濟實力和地位的極佳場所。因此我們相信廈門寫字樓市場未來是道路曲折，但前途光明的！ （六）寫字樓開發(fā)方向分析 一位未來學家曾經預言：在將來，企業(yè)的發(fā)展機會將屬于兩個極端，一就是“巨無霸”型的企業(yè)，二就是專業(yè)型的小企業(yè)，他們都擁有不可替代的社會功能。 規(guī)模小、投入少的企業(yè)都希望能在繁華的市中心找到適合自己的辦公空間，與一些知名的大公司比肩為鄰，尋找進一步發(fā)展的成長空間。但事實是，由于不少寫字樓用房面積過大、費用高，市場上可供選擇的經濟型寫字樓較少，一 定程度上使眾多的中小型公司只能寄居于居民小區(qū)。 有專業(yè)人士從目前廈門房地產市場的供求關系分析，供求雙方存在一個矛盾，即過剩的大面積、功能分散的高檔寫字樓，與短缺的、集合各種社會功能的經濟型寫字樓之間的矛盾。產生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場形勢大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些經濟型寫字樓項目上動腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。 事實上，不少公司表示其實他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。要 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 堵更要疏，有業(yè)界人士建議相關政府部門應加強引導，從規(guī)劃到 建設進行把關，如果市場上可供選擇的寫字樓多，那么一些小公司不僅不會把住所選在住宅樓里，就連已經開在小區(qū)里的公司自己都會慢慢搬離。 寫字樓事實上目前也并不是到了稀缺的地步，根據(jù)市建設與管理局的統(tǒng)計，截至今年 5 月，全市辦公寫字樓空置 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置面積 萬平方米。市建設與管理局的房地產開發(fā)與物業(yè)管理處同時表示，下一步將調整供應結構，引導開發(fā)企業(yè)多建設經濟型寫字樓。 （七）個案調查 見俯表 （八）廈門未來寫字樓市場變動趨勢分析 隨著城市大規(guī)劃方案的實施，整個廈門正在向東部發(fā) 展已成不爭的事實，東部吸引 大量的創(chuàng)業(yè)型 、科技型等新興行業(yè)的客戶進入 。 今后兩年商務樓宇將會放量供應。，其中，大部分都規(guī)劃有商務樓宇部分，市場供應不容樂觀。 與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏 低 ，廈門 核心商務區(qū) 寫字樓平均租金在 / m2 日，比廣州、深圳等發(fā)達城市低 3050%，由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價值。 投資性客戶將會持續(xù)成為商務樓宇的重要客戶來源之一。 新規(guī)劃的項目中，整體操作越來越比較到位，從定位、設計、戶型等諸多方面進一步拉近與國內發(fā)達城市如北京、深圳等的距離。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在產品 結構上標榜智能化寫字樓、商務中心等新型產品獨領風騷；同時概念型，個性化，小戶型寫字樓 將持續(xù) 熱銷。 （九）總結 廈門寫字樓市場經歷上世紀 90 年代最初的短暫輝煌后，迅速萎靡不振，一度成為房地產市場的“雞肋”。在住宅市場狂飆突進的映襯下，愈加顯得蒼白無光。一些寫字樓項目不得不改作住宅用途出售。同時，由于廈門第三產業(yè)相對于第二產業(yè)比重較小，商務需求也略顯不足。再加上廈門整體經濟規(guī)模偏小，民營經濟也不及泉州地區(qū)發(fā)達，自身需求也明顯不足。另外，“長三角”和“珠三角”對國際商務的吸引力遠大于“閩三角”，兩岸三通遙遙無期， 廈門乃至福建都有被邊緣化的危機?？梢?，廈門發(fā)展商務經濟的條件不足，這是廈門寫字樓開發(fā)不景氣的根本原因。 二、項目分析 ： （一）項目介紹（略） （二）項目周邊配套（略） （三）項目 SWOT 簡要分析 優(yōu)勢： （ 1）、位于湖濱北地段，黃金地段，配套優(yōu)越 （ 2）、緊靠員當湖、白鷺洲，環(huán)境優(yōu)美 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）、區(qū)域第一高樓，標志建筑 （ 4）、 3A 智能大廈，建設部第一棟智能示范工程 劣勢： （ 1）、開發(fā)商資質較低、知名度不高，開發(fā)項目極少。 （ 2）、工程建設周期較長，社會已有不良口碑。 （ 3）、項目體量大，整層銷售較難 消化。 （ 4）、 3A 智能配套已落伍，競爭力大為減弱。 機會 （ 1）、廈門寫字樓市場開始升溫 （ 2）、廈門開始住宅禁商，政府托市力度加大 （ 3）、廈門宏觀經濟發(fā)展良好，有利于企業(yè)傾向購置辦公物業(yè) 威脅 （ 1）、廈門濱北總部經濟辦公以自建為主，嚴重影響大型企業(yè)入駐本項目 （ 2）、廈門總體需求小，嚴重制約本項目大量銷售 （ 3）、九州大廈依靠低價侵蝕本項目目標客源 三、項目營銷策略 （一）項目市場定位 目標客群定位 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目的客戶定位要放開視野，廣泛定位。通過我們對廈門地區(qū)多年的經驗，在廈門發(fā)展的企業(yè)不但有 國內外知名企業(yè)、廈門知名企業(yè)、還有 IT 相關行業(yè)企業(yè)。因此，我們建議的客戶定位為： ? 國內外知名企業(yè) ? 廈門知名企業(yè) ? IT 相關行業(yè)，包括：金融機構，律師、會計師事務所，投資咨詢，商業(yè)，娛樂，會展，物流等。 ? 教育、科研和人力資源等行業(yè)。 ? 投資客戶，投資的客戶來源廣泛，從業(yè)人員多種多樣。 在 IT 相關行業(yè) 中，我們建議多關注中小型公司和企業(yè)。 （二）、項目形象定位及推廣主題 形象定位： 高品質、高性價比、成熟理想的高檔寫字樓 A) 高品質：產品設計的超前、合理性；產品施工質量的優(yōu)質性；產品新材料、新技術運用的科學性 ；人性化物業(yè)管理的親和性。 B) 高性價比：合理的租售價。 C) 成熟：便利的交通；共享中心繁華商業(yè)區(qū)； 推廣主題： “商務新空間 ,事業(yè)新境界?！? 主題含義： 商務新空間 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括和提煉。表示項目是這個 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市現(xiàn)代商業(yè)不可或缺的一部分，既可方便高效的從事商務活動；又可享受城市現(xiàn)代商業(yè)的繁榮和發(fā)展。 事業(yè)新境界 — 是對項目各項優(yōu)勢的概括、描繪和提升。表達項目擁有至尊的城市區(qū)位和跟更高、更尊榮的商務生活新品質，給人以豐富和自豪的想象空間。同時還暗示祝愿人們在此開啟全新美好的事業(yè)前景。 （三）產品策略 品質 定位 根據(jù)對區(qū)域市場的分析，并結合項目地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，以及軟硬件等多方面因素綜合考慮，我們將本項目定位為： 寫字樓市場高品質產品 功能定位 本項目物業(yè)功能定位為： 以高品質寫字樓為主，兼?zhèn)洮F(xiàn)代商業(yè)和服務。 （四）價格策略 銷售價格（收益還原法計算） 收益還原法計算銷售價格是建立在租價和售價有一定比例的基礎之上，也叫租售比法，實際上是與市場比較法相結合的一種計算方式。 A) 定價邊界條件 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 價格的制定與許多方面有關，如首付款方式、建筑的標準、營銷的投入、以及公司對回籠資金的計劃等，此價格的制定是根據(jù)：較 靈活的首付款支付方式，較高的建筑標準，營銷（廣告、銷售費用）投入為總銷售額的 ％， 12 個月的銷售周期的基礎上制定的。 B) 部分寫字樓的價格 在售項目數(shù)據(jù)：（包括大部分有比較價值的舊項目現(xiàn)在的價格）。 在租項目數(shù)據(jù)：項目周邊的可類比項目的日租金情況約在 12 元/建筑平方米，從本項目的實際情況來看，月租金 60 元 /建筑平方米（不含物業(yè)管理費、水電費）的租金市場接受度較好。根據(jù)現(xiàn)在廈門寫字樓在售寫字樓平均租售比為 155來計算（售價與月租之比）。 中閩大廈寫字樓的銷售均價為 =60*155=9300 元 /㎡ 上述我司提出的銷售價格建議，本著以市場為基礎，并考慮貴司成本原則。 價格策略 分層定價，一戶一價，兼顧通風、朝向、采光、景觀差異； 案名 類 別 立信廣場 華駿國際大廈 建設大廈 國 貿 大廈 帝豪大廈 銷售均價 9500元 /㎡ 7525 元/㎡ 6400元 /㎡ 7000元 /㎡ 6100 元 /㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓層差價： 6 層 — 20 層為 100 元 /平方米； 21 層 — 44 層為 60 元 /平方米。 朝向、采光、景觀差價： 100 元 — 300 元 /平方米。 具體的每戶價格表：（現(xiàn)略） 按照平開高走的策略，前期制定價格準確 ，并小步快升，為前期投資客戶提供升值空間。 價格：人民幣均價 9300 元 /平方米，總銷額約人民幣 7 億元。 3．付款方式： 實施靈活付款方式，切實減輕業(yè)主的資金壓力。 下面提到的付款方式為目前業(yè)內普遍采用的方式，推薦采用如下付款方式： A．一次性付款 ⑴．一次性付款 I （ 95 折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b) 簽訂委托后十天內，付總樓款的 40%（含定金）簽訂認購書； c) 簽訂認購書后二十天內付清余款，并簽訂正式買賣合同。 ⑵．一次性付款 II（ 96 折） a) 每單位交定金 1 萬元，簽訂委托書； b) 簽訂委托后十天內，付總樓款的 40%（含定金）簽訂認購書； c