【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目概況 位置 位于金田路與福中路交匯處東南 用地面積 平方米 覆蓋率 % 綠地率 20% 建筑面積 71007 平方米 樓高 150 米 層數(shù) 33 層（不含避難層） 層高 首三層層高為 5 米至 米， 45 層為 米，辦公層為 米，避難層為 米和 米 實(shí)用率 70%以上 電梯 客梯 1 2 部，貨梯 2 部 建設(shè)單位 深圳市雙瀛投資有限公司 設(shè)計(jì)單位 香港華藝 施工單位 中鐵建三分局 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 ■ S（優(yōu)勢(shì) ） 位于 CBD 核心地帶，有優(yōu)越的社會(huì)資源配置； 建筑形象氣派，富有時(shí)代氣息 建筑細(xì)節(jié)人性化處理（呼吸式空間，西向遮陽(yáng)節(jié)能窗） 交通網(wǎng) 絡(luò)通暢 ■ W（劣勢(shì)） 公共交通便利度不夠 發(fā)展商在深圳市品牌的影響力不夠 ■ T（機(jī)會(huì) ） 中國(guó)入世，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化，國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的國(guó)內(nèi)化； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越強(qiáng)大，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)具有強(qiáng)大的吸引力； 深圳經(jīng)濟(jì)狀況的良性發(fā)展，形成良好的國(guó)際商務(wù)平臺(tái) 深港自由貿(mào)易區(qū)的建立，帶來(lái)國(guó)際化商務(wù)機(jī)會(huì) 中心區(qū) CBD的日漸成熟，區(qū)域商業(yè)價(jià)值越來(lái)越被社會(huì)認(rèn)同 ■ O(威脅 )： 周邊在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目及 待開(kāi)發(fā)地塊 的眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 寫(xiě)字樓市場(chǎng)的同質(zhì)化，為營(yíng)銷推廣提出更高的要求 三、物業(yè)定位 核心定位 后 WTO 時(shí)代 CBD 先鋒 —— 第五代寫(xiě)字樓 【概念定義】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 所謂第 五 代寫(xiě)字樓， 是對(duì)第四代寫(xiě)字樓的超越，是能夠充分體現(xiàn)“國(guó)際化、資訊化、人性化”的 5A 高 標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)平臺(tái)。 第五代寫(xiě)字樓 在第 四 代的功能基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)以客戶需求為中心， 以健康化、資訊化、人性化、智能化、環(huán)?；?guó)際化、可持續(xù)化為支撐，旨在提供低成本、高效率的商務(wù)平臺(tái)，提倡人性化的溝通 、 交流 與服務(wù) ，注重辦公空間對(duì)企業(yè)文化和員工 心理和專業(yè) 素質(zhì)的培養(yǎng)和提高，引導(dǎo)智能化，強(qiáng)化綠色環(huán)保辦公理念 和健康理念 ， 達(dá)到可持續(xù)化發(fā)展， 以 及滿足全球經(jīng)濟(jì)一體化的需要，從而達(dá)到國(guó)際化商務(wù)社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 【定位依據(jù)】 目前深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)還停留在“第四代的領(lǐng)先性”，而第五代的概念其既包容第四代的基本特征，也有對(duì)第四代的超越。這樣，第五代寫(xiě)字樓不會(huì)脫離市場(chǎng)的基本準(zhǔn)則，又能夠在市場(chǎng)中保持“市場(chǎng)領(lǐng)先性”，形成本身差異性的核心競(jìng)爭(zhēng)力，有利于在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 【深圳寫(xiě)字樓發(fā)展歷程解析】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 歷程 基本特征 代表性物業(yè) 解析 第 一 代 僅僅具備寫(xiě)字樓的雛形；一些企業(yè)自建的辦公樓；談不上什 么企業(yè)形象。 物資大廈 水務(wù)大 廈 辦公空間概念：獨(dú)立辦公空間的集中布局，規(guī)模不大；一般以自用為主 第 二 代 在滿足客戶的辦公需求上具備寫(xiě)字樓的基本功能，而且在形象、規(guī)模上比第一代寫(xiě)字樓有明顯的躍升。有一定的分割靈活性以及簡(jiǎn)單的智能化方面。 國(guó)貿(mào)大廈 發(fā)展中心大廈 講究商務(wù)形象，建筑體量比第一代大，仍然是第一代建筑空間概念的簡(jiǎn)單提升。有智能化的運(yùn)用。 第 三 代 開(kāi)始對(duì)戶型靈活分割，智能化水平有所提升。 地王大廈 賽格廣場(chǎng) 建筑設(shè)計(jì)的人性化，建筑配置的科技化。 第 四 代 開(kāi)始考慮客戶的貼身需求，提高舒適度，加入環(huán)保 辦公理念，大大提高了智能化水平。 中央商務(wù)大廈 時(shí)代金融中心 在滿足客戶對(duì)寫(xiě)字樓功能需要的同時(shí)，注重引入人性化、環(huán)保、國(guó)際概念。 第 五 代 是第四代的提升與超越。既 包容第四代的基本特征，也有在質(zhì)的方面“人性化”的超越。 安聯(lián)大廈 同時(shí)具有 國(guó)際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)保化、可持續(xù)化等七大特征，是 高舒適度的國(guó)際商務(wù)空間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 定位剖析 【 健康化 】 ◎ 衡量健康寫(xiě)字樓的指標(biāo)有很多，主要 是對(duì) 空氣、空間及 環(huán)境的考慮。 ◎ 健康寫(xiě)字樓對(duì) “兩空一綠 ”有很高的要求。健康寫(xiě)字樓必定空氣質(zhì)量高 ——有利人體健康；空間感強(qiáng) ——不會(huì)使人感到壓抑；綠化率高 ——悅目。對(duì)于長(zhǎng)時(shí)間工作在寫(xiě)字樓里的人們來(lái)說(shuō)，室外空氣新鮮而彌足珍貴，只有與室外大自然親密接觸的寫(xiě)字樓方能匹配 “健康 ”二字。 健康化 第五代寫(xiě)字樓的價(jià)值支撐 人性化 智能化 環(huán)保化 國(guó)際化 可持續(xù)化 資訊化 建筑的健康性：滿足人的生理、心理的健康。 商務(wù)的舒適性：提供滿足業(yè)主需要的服務(wù)或支持 。 建筑的科技性：社會(huì)安全保障、生活高效性 。 建筑的社會(huì)性：承擔(dān)環(huán)境的和諧責(zé)任 商務(wù)的國(guó)際化：國(guó)際商務(wù)空間（不是概念，是平臺(tái)） 商務(wù)的信息化：構(gòu)筑物業(yè)內(nèi)部的信息共享空間 建筑的超前性：可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 ◎ 本項(xiàng)目 中庭空間可作為緩沖空間，其位于建筑體中部，工作空間圍繞中庭布置?？諝馔ㄟ^(guò)對(duì)流沿中庭上升達(dá)內(nèi)外玻璃壁之間而形成良好的自然通風(fēng)。同時(shí)，每隔四層設(shè)一空中綠化花園，它又可補(bǔ)充中庭采光的不足，使建筑具有雙面采光的良好效果。 ◎ 此外，方案設(shè)計(jì)為了 使中庭部分享有更充足的陽(yáng)光，在中庭一側(cè)設(shè)計(jì)了垂直反光墻板，引入陽(yáng)光，使更多的自然光折射于中庭中。概括來(lái)說(shuō)：就是新鮮空氣方便進(jìn)入室內(nèi)的呼吸式空間設(shè)計(jì)、綠色辦公、陽(yáng)光辦公、注重職員心理健康 ◎ 從美學(xué)、心理學(xué)、社會(huì)學(xué)等人性化的角度整合項(xiàng)目的有效資源，使其具有更高層次的舒適度指標(biāo)：心理健康。 【人性化】 ◎ 人性化建筑設(shè)計(jì)。部分單位的室外休息平臺(tái)、預(yù)留分體空調(diào)位滿足不同業(yè)主的需要。 ◎ 所有出入口設(shè)置殘疾人專用坡道、所有洗手間預(yù)留殘疾人用廁 ◎ 建筑軸線與城市規(guī)劃的“龍”脊線相吻合。 ◎ 人性化服務(wù)：以“滿足人的需要”為宗旨的全 過(guò)程服務(wù)，除滿足人的心理感受外，重要的是提供“高效、實(shí)用”的商務(wù)服務(wù)，構(gòu)建“全方位服務(wù)平臺(tái)”（能夠?qū)Υ髲B業(yè)主所有非業(yè)務(wù)性的事務(wù)性工作提供全方位支持，比如五星級(jí)酒店水準(zhǔn)的服務(wù)平臺(tái)，商務(wù)支持平臺(tái)，資訊交流平臺(tái)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 【 智能化 】 ◎ 除必須具備 5A：樓宇自動(dòng)化（ BAS）、辦公自動(dòng)化（ OAS）、通訊自動(dòng)化（ CAS）、安保自動(dòng)化（ SAS）、消防自動(dòng)化（ FAS）之外 ◎ 還必須提供一些特殊智能化系統(tǒng)：如智能門(mén)禁識(shí)別系統(tǒng)、可視呼叫系統(tǒng)、自動(dòng)提醒系統(tǒng) 【 環(huán)保化 】 ◎ 外墻玻璃不反光，不會(huì)造成光污染 ◎ 多種節(jié)能設(shè)施，如采用低輻射鍍膜 中空玻璃，減低空調(diào)負(fù)荷和室內(nèi)燈具耗電量。 【 國(guó)際化 】 ◎ 高效、先進(jìn)、實(shí)用、安全、節(jié)能、資訊等全方面的設(shè)計(jì)達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平 ◎ 物業(yè)管理：聘請(qǐng) 國(guó)際化水準(zhǔn)的知名物業(yè) 管理，如第一太平戴維斯，提供國(guó)際水準(zhǔn)的服務(wù) ◎ 多語(yǔ)種語(yǔ)言服務(wù)平臺(tái) （物業(yè)管理具有應(yīng)付國(guó)際化語(yǔ)言溝通交流的能力） 【 可持續(xù)化 】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 ◎ 在智能化方面預(yù)留充足的升級(jí)換代空間 ◎ 在硬件上要求可分可合，為用戶對(duì)內(nèi)部的調(diào)整創(chuàng)造最大的便利 形象定位 21CN 資訊國(guó)際商務(wù)港 第 五 代寫(xiě)字樓 同時(shí)具有 國(guó)際化、資訊化、人性化、健康化、智能化、環(huán)?；?、可持續(xù)化等七大特征 。 第五 代寫(xiě)字樓與第四代相比， 其超越性的獨(dú)特價(jià)值為： ◎ 國(guó)際化：多語(yǔ)種服務(wù)平臺(tái)、國(guó)際化物業(yè)管理。 ◎ 資訊化：構(gòu)建大廈資訊交流支助平臺(tái)。 ◎ 健康化：更高層次滿足人心理需要的健康平臺(tái)。 ◎ 可持續(xù)化：在智能化、人性化、國(guó)際化諸方面存在提升 空間。 【定位解析】 1）突出核心競(jìng)爭(zhēng)力元素，彰顯第五代寫(xiě)字樓的獨(dú)特內(nèi)涵，一舉領(lǐng)跑深圳 CBD 2）走高檔次、高品位和高智能化（ 5A）路線，打造高舒適度的國(guó)際商務(wù)空間 3）資訊科技帶來(lái)的“高效、實(shí)用、信息”的先鋒物業(yè)――資訊化國(guó)際商務(wù)平臺(tái) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 4） 21CN 資訊商務(wù)港，突出資訊價(jià)值、商務(wù) 價(jià)值（ 21CN 代表最新、最時(shí)尚的） 【命名方向】 1）命名，是項(xiàng)目整合營(yíng)銷的一部分，應(yīng)該緊扣樓盤(pán)的核心價(jià)值，將樓盤(pán)名字賦予一定的內(nèi)涵，從而承載足夠的樓盤(pán)信息，易于記憶，便于傳播。 2）推薦命名： 21CN 先鋒國(guó)際大廈（簡(jiǎn)稱：先鋒國(guó)際） 21CN 資訊國(guó)際大廈（簡(jiǎn)稱：資訊國(guó)際） 客戶定位 【目標(biāo)客戶的基本特征】 ◎ 有購(gòu)買本項(xiàng)目最小單位的經(jīng)濟(jì)能力 ◎ 有國(guó)際商務(wù)的形象和空間需要 【客戶的行業(yè)】 ◎ 投資公司 ◎ 外資顧問(wèn)、咨詢公司 ◎ 高新科技 ◎ 物流公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán) 之系統(tǒng)資料。 附件：中央商務(wù)大廈、江蘇大廈、地王大廈入駐行業(yè)一覽表 行業(yè) 江蘇大廈 地王大廈 中央商務(wù)大廈 投資、實(shí)業(yè)、貿(mào)易 35% % 27% 顧問(wèn)、咨詢 2