【正文】 2 0 0 5 年4 月 541926 284898713243500204060801002 0 0 4 年6 月 2 0 0 4 年8 月 2 0 0 4 年1 0 月 2 0 0 4 年1 2 月 2 0 0 5 年2 月 2 0 0 5 年4 月 53774098 4432 4628 4582 4537 463054873727 424501000202130004000500060002 00 4年6 月2 00 4年7 月2 00 4年8 月2 00 4年9 月2 00 4年1 0月2 00 4年1 1月2 00 4年1 2月2 00 5年1 月2 00 5年2 月2 00 5年3 月2 00 5年4 月價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 代表項(xiàng)目： （ 1）東渡：海天物流中心、象嶼大廈、銀龍大廈、裕成大廈 租金水平： 25—— 40 元 /平方米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。然而，目前該片區(qū)的辦公環(huán)境和配套設(shè)施欠缺，因此許多品牌貨運(yùn)物流公司會(huì)選擇臨近的西海岸和湖濱北路片區(qū)的寫字樓項(xiàng)目辦公，整個(gè)片區(qū)寫字樓的使用率還未飽和。片區(qū)內(nèi)有像中閩大廈、興業(yè)大廈、稅保大廈等中高檔寫字樓，位于湖濱南路的爛尾樓九州大廈由于臺(tái)灣立信集團(tuán)的入駐，也將成為廈門的中高檔寫字樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。而規(guī)劃中的裕景國際大酒店、萬豪大酒店、鉆石海岸等頂級(jí)建筑，更是讓人們對(duì)其 CBD 功能深信不疑。 一、廈門寫字樓分析 （一）寫字樓區(qū)域特征分析 目前在廈門的寫字樓主要分為三個(gè)層次，集中在五個(gè)區(qū)域：鷺江道片區(qū)、湖濱北路片區(qū)、富山片區(qū)、江頭片區(qū)、湖里－東渡片區(qū)等。 一、廈門寫字樓分析 ....................................................................... 3 （一）寫字樓區(qū)域特征分析 ....................................................................................... 3 （二）寫字樓銷售市場分析 ....................................................................................... 5 （三）寫字樓市 場因應(yīng)探討 ....................................................................................... 7 （四）市場復(fù)蘇跡象 ................................................................................................. 8 （五）寫字樓市場需求方向分析 ................................................................................ 9 （六）寫字樓開發(fā)方向分析 ......................................................................................11 （七）個(gè)案調(diào)查 ...................................................................................................... 12 （八）廈門未來寫字樓市場變動(dòng)趨勢分析 ................................................................ 12 （九）總結(jié) ............................................................................................................. 13 二、項(xiàng)目分析 ： .............................................................................. 13 （一）項(xiàng)目介紹（略） ............................................................................................ 13 （二）項(xiàng)目周邊配套（略） ..................................................................................... 13 （三 ）項(xiàng)目 SWOT 簡要分析 ................................................................................... 13 三、項(xiàng)目營銷策略 ......................................................................... 14 （一）項(xiàng)目市場定位 ............................................................................................... 14 （二）、項(xiàng)目形象定位及推廣主題 ............................................................................ 15 （三）產(chǎn)品策略 ...................................................................................................... 16 （四）價(jià)格策略 ...................................................................................................... 16 （五）、項(xiàng)目形象包裝策略 ...................................................................................... 19 （六）、項(xiàng)目整合營銷傳播策略 ............................................................................... 20 （七）、銷售策略 .................................................................................................... 24 四、銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略 ............................................................. 25 （一）招租和銷售同時(shí)進(jìn)行 ..................................................................................... 25 （二）推廣主導(dǎo)方針 ： .......................................................................................... 26 （三）樹立物業(yè)形象 ............................................................................................... 26 （四）品牌先導(dǎo)，銷售跟進(jìn)； ................................................................................. 26 （五）“短平快”之推廣戰(zhàn)略 ................................................................................... 26 （六）以點(diǎn)帶面 ...................................................................................................... 26 五、合作方式建議： ..................................................................... 26 六、我公司優(yōu)勢 ............................................................................. 28 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)，根據(jù)我們分 析，本項(xiàng)目由于歷史和當(dāng)前的原因，在設(shè)計(jì)和市場競爭等方面存在 問題 ． ． ，這些問題會(huì)直接影響到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 引 言 在接到中閩大廈項(xiàng)目策劃委托后，我司策劃部和市場部組成的臨時(shí)項(xiàng)目組經(jīng)過 1 月 14－ 15日為期 2天的現(xiàn)場實(shí)際勘查、競爭對(duì)手調(diào)查以及潛在目標(biāo)群體調(diào)查，本項(xiàng)目逐步在我們眼前清晰起來，它的價(jià)值越發(fā)明朗化，較好完成了整體策劃報(bào)告方案。我公司從實(shí)際出發(fā)，以客觀的角度對(duì)存在的問題進(jìn)行了分析，并提供了相應(yīng)的解決方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一層次：鷺江道片區(qū)。從政府將住宅項(xiàng)目鉆石廣場重新定位為寫字樓項(xiàng)目，以及在對(duì)爛尾樓第一廣場和建設(shè)大廈的處理中的優(yōu)惠措施中，我們可以看出廈門未來“外灘”的前景。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 代表項(xiàng)目： （ 1）富山：國貿(mào)大廈、 SOHO、帝豪大廈 租金水平： 35—— 50 平方米 /平方米 （ 2）濱北：中閩大廈、興業(yè)大廈、稅保大廈 租金水平： 40—— 60 元 /平方米 第三層次：湖里－東渡、江 頭片區(qū)。從城市業(yè)態(tài)上看，江頭是以建材、家裝、服裝等業(yè)態(tài)為主的閩南區(qū)域中心市場。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí) 開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。到 2021 年 1 月，寫字樓的銷售均價(jià)為 3088 元／平方米，比同期住宅的價(jià)格 3520 元／平方米低 300 多元。因此許多開發(fā)商不愿意介入寫字樓市場。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，銀行中心、國際銀行大廈、建行大廈等中高檔寫字樓的租金水平每平方米超過80 元，但其出租率均在 85％以上。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在