中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究(編輯修改稿)
2025-06-14 12:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 份有限公司 2 上實地產(chǎn) 3 北京首都開發(fā)控股有限公司 4 中國海外發(fā)展有限公司 5 合生創(chuàng)展集團有限公司 6 新世界中國地產(chǎn)有限公司 7 上海城投置地有限公司 8 中華企業(yè)股份有限公司 9 陽光 100置業(yè)集團有限公司 10 上海中環(huán)投資開發(fā)集團有限公司 31 中國房地產(chǎn)企業(yè)盈利性十強 企業(yè)盈利 TOP10 ? 盈利能力 10企業(yè)的凈利潤總額達 95億元其中中海地產(chǎn)、萬科兩家企業(yè)凈利潤均超過 20億元 10企業(yè)凈資產(chǎn)收益率呈穩(wěn)中有升的趨勢，平均上升 % 中海地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、萬科、上海三盛宏業(yè)等企業(yè)的總資產(chǎn)收益率維持在 610%之間 排名 企業(yè)名稱 1 中國海外發(fā)展有限公司 2 萬科企業(yè)股份有限公司 3 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 4 合生創(chuàng)展（集團）有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 金融街控股股份有限公司 7 上海三盛宏業(yè)投資有限公司 8 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 9 寧波銀億集團有限公司 10 中新集團（控股）有限公司 32 中國房地產(chǎn)企業(yè)成長性十強 企業(yè)成長 TOP10 ? 主要指標增長率顯著 ? 10企業(yè) 0406年主營業(yè)務收入年均增長率為 % 10企業(yè)凈利潤 3年平均增長率 % 10企業(yè)銷售額 3年平均增長率為% 10企業(yè)儲備面積總計達 11124萬平米，充足的土地儲備有力的保證了企業(yè)的長遠發(fā)展 排名 企業(yè)名稱 1 上實地產(chǎn) 2 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 恒大地產(chǎn)集團有限公司 4 大華集團 5 復地（集團）股份有限公司 6 重慶金科實業(yè)有限公司 7 南京棲霞建設(shè)股份有限公司 8 上海城開（集團）有限公司 9 武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司 10 上海市上投房地產(chǎn)有限公司 33 中國房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式 5 34 住宅類 開發(fā)公司 工業(yè) 地產(chǎn)公司 商業(yè) 地產(chǎn)公司 ? 規(guī)模優(yōu)勢型 ： ? 萬科 ? 招商 /金地 /華僑城 / ? 中糧 /保利 …… ? 區(qū)域優(yōu)勢型： ? 棲霞建設(shè) ? 上實發(fā)展 /天房發(fā)展 /北京城建 ? 華發(fā)股份 /陽光股份 /中華企業(yè) ? …… ? 海泰發(fā)展 ? 張江高科 /蘇州高新 ? 南京高科 …… ? 金融街 ? 中國國貿(mào) /浦東金橋 ? 陸家嘴 …… 從主要開發(fā)產(chǎn)品的差異區(qū)分出四種類型的企業(yè) 35 四種典型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢分析 住宅開發(fā)類 地產(chǎn)公司 工業(yè)地產(chǎn) 公司 商業(yè)地產(chǎn) 公司 規(guī)模優(yōu)勢型 ? 主業(yè)以住宅開發(fā)銷售為主，從發(fā)展 戰(zhàn)略層面出發(fā)，在全國各主要城市 設(shè)立分公司開展項目開發(fā)，實行統(tǒng) 一品牌，項目儲備業(yè)內(nèi)中居前 ? 優(yōu)勢 ：資源（人才、資金、營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌）共享，持續(xù)擴張能力強 ? 劣勢 ：內(nèi)部協(xié)調(diào)難度大，管理成本高，資金壓力緊張 ? 主業(yè)以商業(yè)物業(yè)出租（開 發(fā)）為主，通過長期持有 寫字樓、商鋪、公寓等商 業(yè)物業(yè)獲取出租收入，多 集中于城市金融、貿(mào)易區(qū) ? 優(yōu)勢 ：出租收入穩(wěn)定、 現(xiàn)金流充沛、因人民幣升 值等因素拉動資產(chǎn)升值， 受政策調(diào)控影響小 ? 劣勢 ：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟狀況對出租率影響大，業(yè)績難以出現(xiàn)大幅增長 ? 以工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā) 區(qū)的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開 發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè) 施服務為主業(yè)，多以經(jīng)濟或 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺 ? 優(yōu)勢 ：經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛，享受資產(chǎn)增值溢價，受地產(chǎn)政策調(diào)控影響較小 ? 劣勢 ：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及政府支持力度對其影響較大，業(yè)績較難出現(xiàn)大幅增長 區(qū)域優(yōu)勢型 ? 主業(yè)以住宅開發(fā)銷售為主。在某個 區(qū)域（或城市）內(nèi)具有較長時間的 開發(fā)歷史，綜合開發(fā)實力、市場份 額、品牌影響等在區(qū)域內(nèi)排名居前 ? 優(yōu)勢 ：區(qū)域市場具有豐富的社會資源和品牌優(yōu)勢，管理成本與土地成本低 ? 劣勢 ：持續(xù)擴張能力受限制，因行業(yè)調(diào)控導致的區(qū)域市場波動影響大 36 典型企業(yè)分析 1 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 / 張江高科 37 萬科 2021年度業(yè)績報告 項目 2021 2021 變動 主營 業(yè)務收入 +% 凈利潤 +% 單位：億元 2021年度主要財務指標 ◇ 核心業(yè)務：大眾住宅項目開發(fā) ◇ 主營業(yè)務：房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理 ◇ 輔助業(yè)務：酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營 38 萬科的企業(yè)發(fā)展歷程 1984年 公司成立 1988年 公開發(fā)行 A股股票，更名為“深圳萬科企業(yè)股份公司”，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域 1991年 開始跨地域經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務，同年提出“人才是萬科的資本” 1992年 確定大眾住宅項目為核心業(yè)務，正式開始業(yè)務調(diào)整 1993年 向海外投資者發(fā)行 B股并更名，確定戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，走專業(yè)化道路 2021年 華潤成為萬科第一大股東，持有股份占總股本的 % 2021年 轉(zhuǎn)讓萬佳百貨，成為專一的房地產(chǎn)公司，全面完成業(yè)務調(diào)整 2021年 初步完成“ 3＋ X”的區(qū)域發(fā)展布局，房地產(chǎn)業(yè)務擴展到全國 19個城市 2021年 萬科集團 20周年，發(fā)布未來 10年的中長期發(fā)展規(guī)劃 39 萬科的企業(yè)治理組織結(jié)構(gòu) 董事會 經(jīng)理層 股東會 監(jiān)事會 其中第一大股東與公司的股權(quán)關(guān)系如下所示： 40 萬科的組織結(jié)構(gòu)演變 ?兩級管理架構(gòu)： 總部 ——一線公司 ?三級管理架構(gòu)： 戰(zhàn)略總部 ——專業(yè)區(qū)域 ——執(zhí)行一線 將過去總部負責的設(shè)計、工程、銷售等專業(yè)管理職能逐 步下放到區(qū)域中心 管理架構(gòu) 41 產(chǎn)品線主要負責 從產(chǎn)品的客戶分 析，規(guī)劃設(shè)計， 到工程管理，營 銷的全過程 負責融資、財務 安排，運營管理，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。在運營線上，資金管理中心的職責是對外負責集團間接融資，對內(nèi)進行項目資金管理與監(jiān)控 包括人力資源、物業(yè)、客戶服 務、總經(jīng)理辦公室等。另外董事會辦公室負責投資者關(guān)系，媒體關(guān)系和研究工作 運營線 管理線 產(chǎn)品線 負責公司的內(nèi)部審計、風險防范等。其職責不僅是風險控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤 監(jiān)控線 四大主線管理體系 42 萬科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專注于商品住宅開發(fā) ? 2021 年按照全國商品房銷售額口徑計算，萬科在全國商品住宅市場占有率約
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