【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的繼受人（即業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。 4. 臨時(shí)管理規(guī)約 的概念 臨時(shí)管理規(guī)約 一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定。 建設(shè)單位制定的 臨時(shí)管理規(guī)約 ，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 建設(shè)單位制定的 臨時(shí)管理規(guī)約 ，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售之前向物業(yè)買受人明示，對(duì) 臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容，向物業(yè)買受人陳述，并就容易導(dǎo)致購(gòu)房人混淆的地方進(jìn)行解釋說(shuō)明。 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守 臨時(shí)管理規(guī)約 進(jìn)行書面承諾。 2020 年 9 月建設(shè)部發(fā)布了《 臨時(shí)管理規(guī)約 （示范文本）》，明確了 臨時(shí)管理規(guī) 約 應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容。 三、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)制度（掌握并熟悉） 1．前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 通過(guò)投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。 由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)。 2. 招標(biāo)原則 物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)行為是一種通過(guò)市場(chǎng)化方式實(shí)現(xiàn)的雙向選擇，在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中必須嚴(yán)格遵循公開、公平、公正、合理和誠(chéng)實(shí)信用的基本原則。 3. 招標(biāo)形式 物業(yè) 管理招標(biāo)有公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。 4. 招標(biāo)文件的編制 《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。 招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函。招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)函應(yīng)載明：招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量；招標(biāo)項(xiàng)目的地點(diǎn)和報(bào)名投標(biāo)截止日期；獲取招標(biāo)文件的辦法、時(shí)間、地點(diǎn)；對(duì)招標(biāo)文件收取的費(fèi)用；需要公告或說(shuō)明的其它事項(xiàng)。 （ 2）技術(shù)性文件。應(yīng)出具對(duì)物業(yè)情況、管理服務(wù)要求以及其他應(yīng)詳 細(xì)說(shuō)明的物業(yè)說(shuō)明書，以及物業(yè)的設(shè)計(jì)施工圖紙。 （ 3）投標(biāo)人須知。要求投標(biāo)人了解在投標(biāo)活動(dòng)中應(yīng)遵循的規(guī)定和注意事項(xiàng)，包括 ①．對(duì)投標(biāo)人資質(zhì)、資金方面的要求（對(duì)合格投標(biāo)人的界定），指明投標(biāo)人應(yīng)準(zhǔn)備的企業(yè)資質(zhì)、資信證明、銀行保函、支付方式、投標(biāo)費(fèi)用等。 ②．項(xiàng)目承包方式和管理方式，明確項(xiàng)目是綜合性招標(biāo)還是分階段或單項(xiàng)招標(biāo)，是全委托管理方式還是顧問(wèn)服務(wù)方式。 ③．物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括物業(yè)管理服務(wù)期限、物業(yè)移交日期，給物業(yè)管理提供的條件 (如提供管理用房、商業(yè)用房面積 )、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 方式及維修基金標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。 ④．有關(guān)投標(biāo)程序方面的說(shuō)明，包括現(xiàn)場(chǎng)踏勘的組織、項(xiàng)目資料的提供、答疑安排、標(biāo)書投遞、撤換和修改投標(biāo)文件的期限和要求，開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的時(shí)間和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，中標(biāo)結(jié)果的公布形式等。 ⑤．投標(biāo)人應(yīng)遵循的規(guī)則與報(bào)價(jià)要求，包括標(biāo)書的構(gòu)成、報(bào)價(jià)的說(shuō)明、廢標(biāo)的界定和處理等。 ⑥．物業(yè)管理合同的格式、具體條款和合同簽訂的時(shí)間。 ⑦．附加說(shuō)明，包括標(biāo)書的編制依據(jù)，各種文件與表格、圖紙的要求。 ⑧．其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 （ 4）合同的條款。包括合同的一般條款和特殊條款。 （ 5）附件。包括附表、附圖、附文等。 5. 招標(biāo)項(xiàng)目備案 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的 10 日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 備案應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門提交以下材料： （ 1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件； （ 2）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書； （ 3）招標(biāo)文件； （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。 6. 招標(biāo)程序規(guī)則 《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理 暫行辦法》規(guī)定： （ 1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于 20 日。 （ 2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少 15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。 （ 3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的 疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。 （ 4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作： ①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前 30 日完成； ②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成； ③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前 90 日完成。 7. 投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件要求的內(nèi)容編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出相應(yīng)。 投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （ 1）投標(biāo) 函； （ 2）投標(biāo)報(bào)價(jià)； （ 3）物業(yè)管理方案； （ 4）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。 8. 投標(biāo)程序 （ 1）投標(biāo)文件的送達(dá) （ 2）投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回 （ 3）投標(biāo)禁止行為 《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定了以下禁止行為： ①投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。 ②投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。 ③投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。 ④禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。 9. 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) （ 1）開標(biāo) （ 2）評(píng)標(biāo) （ 3）中標(biāo) 10. 評(píng)標(biāo)委員會(huì) 評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家共同組成，成員為 5 人以上單數(shù)，其 中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部 門建立的專家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。 招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。 11. 違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處 10 萬(wàn)元以下的罰款。 四、物業(yè)承接查驗(yàn)制度（掌握并熟悉） 1. 物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義 我國(guó)實(shí)行物業(yè)承接查 驗(yàn)制度具有以下幾方面的現(xiàn)實(shí)意義： （ 1） 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)對(duì)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備以及檔案資料認(rèn)真清點(diǎn)驗(yàn)收，各方共同確認(rèn)交接內(nèi)容和交接結(jié)果，有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。 （ 2）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義。 （ 3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加 強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開展物業(yè)管理的必備條件。而在新老 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 交接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。 2. 物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分。 3. 物業(yè)的保修責(zé)任 物業(yè)保修責(zé)任是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。 五、 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理制度（掌握并熟悉） 1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的性質(zhì)和地位 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 屬于從事經(jīng) 營(yíng)活動(dòng)的市場(chǎng)主體。作為市場(chǎng)主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格，享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力，能夠獨(dú)立的承擔(dān)民事責(zé)任。 2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)管理的必要性 3. 取得資質(zhì)等級(jí)的條件 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。 4. 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 一級(jí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書由國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。 二級(jí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)頒發(fā)。 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政 府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí) 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。 5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 資質(zhì)等級(jí)的管理程序 6. 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 違規(guī)行為的行政處罰 六、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度（掌握并熟悉） 1. 物業(yè)管理的職業(yè)道德 職業(yè)道德是長(zhǎng)期從事職業(yè)勞動(dòng)過(guò)程中形成的群體職業(yè)觀念和職業(yè)要求，這些觀念和要求一方面對(duì)從業(yè)人員的職業(yè)行為發(fā)揮心理約束作用，另一方面經(jīng)過(guò)總結(jié)和提煉，上升為行業(yè)規(guī)則和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)并約束全行業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)行為。 從行業(yè)規(guī)范要求角度，物業(yè)管理職業(yè)道德主要有以下幾方面的內(nèi)容 ： （ 1）守法經(jīng)營(yíng) （ 2）誠(chéng)信經(jīng)營(yíng) （ 3）盡職盡責(zé)勝任本職工作 （ 4）努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能 （ 5）團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng) 2. 物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格 專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格，是政府專業(yè)主管部門對(duì)從事某一職業(yè)所必備的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力，所規(guī)范的基本要求。 職業(yè)資格包括從業(yè)資格和執(zhí)業(yè)資格兩類。 從業(yè)資格是政府規(guī)定專業(yè)技術(shù)人員從事某種專業(yè)技術(shù)性工作的學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的起點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)資格通過(guò)學(xué)歷認(rèn)定或考試均可取得。 執(zhí)業(yè)資格是政府對(duì)某些責(zé)任較大，社會(huì)通用性 強(qiáng)，關(guān)系公共利益的專業(yè)技術(shù)工作實(shí)行的準(zhǔn)入控制，是專業(yè)技術(shù)人員依法獨(dú)立開業(yè)或獨(dú)立從事某種專業(yè)技術(shù)工作學(xué)識(shí)、技術(shù)和能力的必備標(biāo)準(zhǔn)。 執(zhí)業(yè)資格必須通過(guò)考試方法取得，考試的報(bào)名條件根據(jù)不同專業(yè)由國(guó)家業(yè)務(wù)主管部門會(huì)同國(guó)家人事部共同確定并組織考試工作。 ３ . 物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定 國(guó)家人事部和建設(shè)部于 2020 年 11 月 16 日制定并頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。 物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度，由建設(shè)部、人事部按職責(zé)分工共同負(fù)責(zé)實(shí)施、指 導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。 縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門和人事行政部門按職責(zé)分工實(shí)施物業(yè)管理師職業(yè)準(zhǔn)入制度。 物業(yè)管理師資格考試內(nèi)容和考試方法物業(yè)管理師資格考試科目為《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)管理