【正文】 實(shí)務(wù)》、《物業(yè)管理綜合能力》和《物業(yè)經(jīng)營管理》。 建設(shè)部為物業(yè)管理師資格注冊審批機(jī)構(gòu)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門為物業(yè)管理師資格注冊審查機(jī)構(gòu)。 物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任。 物業(yè)管理師只能在一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的管理工作。 七、住宅 專項(xiàng)維修資金制度（掌握并熟悉） （ 見補(bǔ)充教材 ） 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 本章復(fù)習(xí)綱要： 一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有先導(dǎo)作用，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理（熟悉） ，必須依法設(shè)立?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)劃分為 4 個(gè)資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起 30 日 內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請后 30 日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。 2. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)一般可以劃分為四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段、房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段、房地產(chǎn)租售經(jīng)營階段。城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理，包括審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和實(shí)施監(jiān)督檢查兩個(gè)方面。審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過程，就是通過對修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過程，也是城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施 管理的過程。規(guī)劃管理的主要方式是依據(jù)《城市規(guī)劃法》審批、核發(fā) “一書兩證 ”，即，項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 3．房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求。按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃 主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。為加強(qiáng)對建筑活動(dòng)的監(jiān)督管理，維護(hù)建筑市場秩序，保證建筑工程的質(zhì)量和安全，建設(shè)部根據(jù)《建筑法》對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提出工程報(bào)建與施工許可證制度。建設(shè)單位在開工前，應(yīng)當(dāng)向工程所在地的建設(shè)行政主管部門提請報(bào)建，并申領(lǐng)施工許可證。未取得施工許可證的建筑工程，一律不得開工。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起 15日內(nèi)，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理（熟悉） 1. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可以分為有 償轉(zhuǎn)讓與無償轉(zhuǎn)讓兩種不同性質(zhì)。無償轉(zhuǎn)讓主要是因繼承行為或贈(zèng)與行為發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓主要是因買賣、交換以及其他合法方式發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 2. 土地使用權(quán)的處理原則《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》，結(jié)合現(xiàn)實(shí)城市房地產(chǎn)的土地情況和實(shí)施管理的可行性，對出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓原則，分別作出規(guī)定。 3. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，規(guī)定了必要程序： （ 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同； （ 2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽 訂后 30 日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報(bào)成交價(jià)格； （ 3）房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 7 日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)，7 日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理； （ 4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場查勘和評估； （ 5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)； （ 6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 4. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 5. 禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》明確了 以下不得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況： ① 達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓； ② 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)力受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)； ③ 依法收回土地使用權(quán)的； ④ 共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； ⑤ 權(quán)屬有爭議的； ⑥ 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； ⑦ 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 四、商品房銷售管理（掌握） 1. 商品房預(yù)售管理《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售規(guī)定了條件和管理程序： ① 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ② 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可 證； ③ 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； ④ 開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 2. 商品房現(xiàn)售條件：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件： ① 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； ② 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； ③ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ④ 己通過竣工驗(yàn)收； ⑤ 拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； ⑥ 供水、供電、供熱、燃?xì)狻?通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； ⑦ 物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 3. 商品房銷售原則無論商品房預(yù)售與現(xiàn)售，都必須遵守以下原則： （ 1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。 （ 2）商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。 （ 4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取 返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 （ 5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。 4. 商品房銷售合同商品房的銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： （ 1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； （ 2）商品房基本狀況； （ 3）商品房的銷售方式； （ 4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （ 5）交付使用條件及日期； （ 6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （ 7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （ 8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （ 9）面積差異的處理方式； （ 10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； （ 11）解決爭議的方法： （ 12）違約責(zé)任； （ 13）雙方約定的其他事項(xiàng)。 5. 商品房銷售程序與方式 （ 1）商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件 （ 2）預(yù)訂商品 房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)訂費(fèi)用 （ 3）商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式 （ 4）銷售代理規(guī)則 （ 5）商品房交付 （ 6）協(xié)助購房人辦理產(chǎn)權(quán)證書 五、房屋租賃管理（掌握） 房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。 1. 房屋租賃的主要原則 ① 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、互利的原則 ② 對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租 ③ 應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策 ④ 房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有 對房屋的處分權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋 ⑤ 在租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定 ⑥ 房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定 ⑦ 公有房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策 ⑧ 將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家 2. 房屋租賃合同房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款： （ 1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住所； （ 2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況； （ 3）租賃用途； （ 4）租賃期限； （ 5）租金及交付方 式； （ 6）房屋修繕責(zé)任； （ 7）轉(zhuǎn)租的約定： （ 8）變更和解除合同的條件； （ 9）違約責(zé)任； （ 10）當(dāng)事人約定的其他條款。 3. 禁止性及相關(guān)規(guī)定根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和為了維護(hù)房屋租賃市場秩序，以下情況不得進(jìn)行房屋租賃： ① 未依法取得房屋所有權(quán)證的； ② 司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； ③ 共有房屋未取得共有人同意的； ④ 權(quán)屬有爭議的； ⑤ 屬于違法建筑的； ⑥ 不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的； ⑦ 已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的； ⑧ 不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的； ⑨ 有關(guān)法律、法規(guī) 規(guī)定禁止出租的其他情形。 4. 房屋租賃登記當(dāng)事人簽訂、變更、終止租賃合同，均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案 六、房地產(chǎn)中介服務(wù)（掌握） 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易價(jià)格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。七、房地產(chǎn)抵押管理（掌握） 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式， 一是在建工程抵押； 二是預(yù)購商品房貸款抵押房地產(chǎn)抵押的主要原則房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押當(dāng)事 人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起 30 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。 八、房地產(chǎn)權(quán)屬登記（掌握） 房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府房地產(chǎn)行政主管部門針對房地產(chǎn)權(quán)利人的申請，對申請權(quán)利進(jìn)行審查、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 （ 1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對違反登記規(guī)定的給予行政處罰。 （ 2）對權(quán)利申請人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)，不符 要求的不予登記。 （ 3）實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度，頒發(fā)的權(quán)屬證件受法律保護(hù)，具有公信力，是房地產(chǎn)權(quán)利人進(jìn)行房地產(chǎn)活動(dòng)的憑證。 （ 4）法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤消權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序。房屋權(quán)屬登記分為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。房屋權(quán)屬證書有《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則 九、房屋維修養(yǎng)護(hù)管理（熟