【文章內(nèi)容簡介】 995年印發(fā)了 [建房字 ]（ 1995） 120 號 《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。 建設(shè)部于 1996年印發(fā)了 [建房物字 ] 008 號 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）》達標辦法的通知 。 ? 2. 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》 ? 《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知下發(fā)后，極大地調(diào)動了住宅物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)優(yōu)評先的積極性，在各地物業(yè)主管部門組織和指導(dǎo)下，住宅物業(yè)管理工作迅速向廣泛、縱深發(fā)展。與此同時，商業(yè)大廈、寫字樓等經(jīng)營辦公樓宇的物業(yè)管理活動，在各城市也廣泛開展起來。為加強對城市大廈的物業(yè)管理，提高城市大廈的物業(yè)管理水平， 1997年建設(shè)部印發(fā)了 [建房物字 ]第 011號 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》 ，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內(nèi)容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 ? 3.《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》 ? 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要， 2023年 5月，建設(shè)部發(fā)布了建住房物 [2023]008號 《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》。該通知指出：隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高，各地普遍反映原標準已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，如繼續(xù)執(zhí)行原標準，難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項目過多，失去其先進示范作用。為此，在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上，本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行修訂。 ? 修訂后的標準較原來的標準在條款設(shè)臵和評分細則上都提出了更高的要求。建設(shè)部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別 編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。 ? （三）物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)合格上崗制度 ? 針對物業(yè)管理人員素質(zhì)普遍偏低的狀況，為 全面提高隊伍素質(zhì)，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質(zhì)量， 1996年建設(shè)部人事教育勞動司與房地產(chǎn)業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》，通知主要內(nèi)容包括： ? 第一，關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗實施辦法。 實施辦法對培訓(xùn)目標、培訓(xùn)對象、培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)方式、教材、考試內(nèi)容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領(lǐng)導(dǎo)等都作了明確規(guī)定。 ? 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個了面的內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教學(xué)計劃。 ? 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。 物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理管理員崗位規(guī)范也包括三個內(nèi)容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓(xùn)教育計劃。 ? （四）《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)收費行為，保護消費者的正當權(quán)益，《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》實施后對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。 ? 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》，國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法的通知發(fā)改價格 [2023]1864號《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》。 ? （五）管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算，財政部 1998年頒布了 《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》 ，該規(guī)定結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理行為。 ? （六）《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 ? 為保障住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益，建設(shè)部、財政部于 1998年 11月印發(fā)了 《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》 ，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當建立住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應(yīng)當 專戶存儲、?？顚Ｓ?，嚴禁挪作他用 。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內(nèi)容。 ? （七）《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ? 為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理 ， 1999年建設(shè)部印發(fā)了 《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》 ，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質(zhì)評定，然后才能依法運營。 ? （八）《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 ? 為加強住宅室內(nèi)裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質(zhì)量和安全，維護公共安全和公共利益， 2023年 3月建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 (建設(shè)部令第 110號 )。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關(guān)行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關(guān)系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內(nèi)容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務(wù)的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 二 .《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設(shè) ? 2023年 6月 28日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設(shè)進入新階段?！稐l例》頒布后，國務(wù)院有關(guān)部門和地方各級政府及房地產(chǎn)主管部門紛紛開展相應(yīng)政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設(shè)的新高潮。 ? 《物業(yè)管理條例》正式頒布這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點： ? ● 配套性， 主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針； ? ● 經(jīng)驗性， 主要是總結(jié)物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓(xùn)，有針對性地作出制度安排； ? ● 操作性， 主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 ? 《物業(yè)管理條例》頒布后，制定的全國性政策法規(guī)： ? ● 2023年 6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會規(guī)程》； ? ● 2023年 9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》； ? ● 2023年 11月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》； ? ● 2023年 1月，中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》； ? ● 2023年 3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》； ? ● 2023年 7月，國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費明碼標價規(guī)定》； ? ● 2023年 9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》； ? ● 2023年 11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認定考試辦法》。 第四節(jié) 《物業(yè)管理條例》 ?一 .《條例》的立法過程 ?二 .《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則 ?三 .《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 ?四 .《條例》主要內(nèi)容簡介 ?五 .《條例》確立的基本法律關(guān)系 一 .《條例》的立法過程 ? 2023年 6月 8日，國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》。是我國物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，標志著我國物業(yè)管理進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。 ? 1999年 4月，建設(shè)部成立《條例》起草小組，開始起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作： ? （一）收集有關(guān)資料，了解國內(nèi)外物業(yè)管理的立法情況 ? （二）開展立法調(diào)研，掌握第一手材料 ? （三）進行專家論證，研討立法中的難點問題 ? （四）廣泛征求意見，以求彰顯民意 ? 2023年 10月 16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例》（草案）登報公開向社會征求意見。 ? 2023年 5月 28日，國務(wù)院常務(wù)會第九次會議審議并原則通過了《條例》（草案）。 二 .《條例》的指導(dǎo)思想和立法原則 ? 《條例》的立法指導(dǎo)思想： ? ● 強調(diào)保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系； ? ● 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系； ? ● 強調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過公平、公開和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項。 ? 《 條例》遵循的基本原則： ? （一）物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則 ? 明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。 ? （二）維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則 ? 《條例》對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責及其涉及業(yè)主共同利益事項的表決、有關(guān)政府部門行政監(jiān)督管理責任等作了明確規(guī)定，也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定?！稐l例》設(shè)定的法律責任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。 ? （三）現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則 ? 《條例》注重保持法規(guī)、政策的持續(xù)性和適度性，對被實踐證明是行之有效的制度，予以保留。《條例》注重肯定實踐成果，將在實踐中積累的良好經(jīng)驗，確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題，如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責任等，《條例》作出了明確規(guī)定?！稐l例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想，設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度，符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，符合未來立法趨勢。 ? （四）從實際出發(fā)，實事求是的原則 ? 我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市，在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下，充分考慮各地區(qū)的實際情況，對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定，有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法，授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。 三 .《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度 ? 《條例》就業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，