【文章內容簡介】 現(xiàn)全面建設小康社會的目標中，更應發(fā)揮其重要的作用。 (一 ) 實施物業(yè)管理有利促進經(jīng)濟增長 物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房 積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。 2021 年，北京物業(yè)管理產生的國內生產總值 70 億元，上海 78． 5 億元，深圳 50 億元，分別占城市國內生產總值的 2． 23％、 1． 45％和 2． 23％，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，物業(yè)管理所創(chuàng)造的國內生產總值將會越來越多。 (二 )實施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質量 經(jīng)濟發(fā)展的根本目的是提高人民生活水平。提高居住質量是全面建設小康社會的重要任務。提高居住質量，既要靠住宅建設的科技進步，大力推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，提高住 宅規(guī)劃、設計和建設水平，也要有良好的物業(yè)管理，提供房屋及其設施設備的維修養(yǎng)護、綠化、保潔等專業(yè)性服務，創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。 (三 )實施物業(yè)管理有利于增加就業(yè) 物業(yè)管理就業(yè)容量大，對擴大就業(yè)具有重要作用。目前，物業(yè)管理吸納的勞動力中大部分來自企事業(yè)單位下崗分流人員、農村剩余勞動力及部隊復轉軍人等，對于緩解農村剩余勞動力向非農產業(yè)的轉移和產業(yè)結構調整中的就業(yè)矛盾作出了重要貢獻。 (四 )實施物業(yè)管理有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 維護社會安定是全面建設小康社會的重要保障。物業(yè)管理是社區(qū)服務的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)對于維護社區(qū)環(huán)境和秩序具有積極作用。通過規(guī)范社區(qū)建設與物業(yè)管理各主體之間的關系，整合資源，可以推進物業(yè)管理與社區(qū)建設的協(xié)調發(fā)展，形成推進社區(qū)建設的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進社區(qū)安定和社區(qū)精神文明建設。 (五 )實施物業(yè)管理有利于推動房地產業(yè)的良性發(fā)展 物業(yè)管理作為房地產消費階段的管理環(huán)節(jié)，對房地產保值、增值有著重大影響 。房地產消費是一個漫長的時期，這一時期中，不僅房地產價值與物業(yè)維修養(yǎng)護好壞有直接關聯(lián)，而且房地產市場價格也隨著物業(yè)品牌的優(yōu)劣而隨時升降。良好的物業(yè)管理可以提升房地產的價值，低劣的物業(yè)管理或沒有物業(yè)管理，必然會直接或間接地影響房地產的保值、增值。 例題：物業(yè)管理在社會經(jīng)濟中的地位與作用表現(xiàn)在（ ACDE ）。（多選題） A．有利于促進經(jīng)濟增長 B．有利于提高人民文化素質 C．有利于增加就業(yè) D．有利于維護社區(qū)穩(wěn)定 E．有利于推動房地產業(yè)的良性發(fā)展 解析： B．“利于提高人民文化素質”沒有提及。 第 4 講講義 《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設 第三節(jié) 我國物業(yè)管理制度的歷史沿革 我國的物業(yè)管理之所以在短時間得以迅猛發(fā)展，始終離不開政府主管部門的推動和引導。在我國短暫的物業(yè)管理發(fā)展史中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以下三個原因： 一、我國當前仍處于計劃經(jīng)濟向市 場經(jīng)濟的轉型期，由福利制的房屋管理模式轉變?yōu)槭袌龌奈飿I(yè)管理模式，需要政府發(fā)揮應有的作用； 二、物業(yè)管理是我國城市管理的重要組成部分，物業(yè)管理的水平直接關系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要職能，從城市管理職能角度考慮，政府必須對物業(yè)管理進行適度干預； 三、普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的物業(yè)管理是廣大百姓的民生問題，直接關系到民眾的基本生活保障和社會的和諧穩(wěn)定，需要政府從全局的高度進行必要的監(jiān)管。 無論是推動引導，還是監(jiān)督管 理，政府主要通過制定相關法規(guī)政策并做好相應的文件貫徹和落實工作來發(fā)揮作用。我國的物業(yè)管理發(fā)展史，在一定意義上是物業(yè)管理制度建設的歷史。從我國物業(yè)管理制度建設的歷史沿革來看，可以《條例》為分水嶺，劃分成《條例》頒布前后兩個階段，兩個階段既存在著承繼的關系，也各自具有鮮明的特點。 一．《條例》頒布前的物業(yè)管理制度建設 從 20 世紀 90 年代初到《條例》頒布前，對于物業(yè)管理這一新生事物，無論國家還是地方都嘗試通過制度建設加以推動和規(guī)范。這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn) 以下特點：一是借鑒性，主要借鑒新加坡、香港特區(qū)等國家和地區(qū)的先進經(jīng)驗；二是過渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進式的方法進行改革；三是針對性，主要是針對當時當?shù)匚飿I(yè)管理實踐中出現(xiàn)的問題，選擇應對性的政策和方法。 我國的物業(yè)管理制度是由國家法規(guī)政策和地方性法規(guī)政策共同組成的，下面主要對全國性的法規(guī)政策進行簡要介紹。 (一 ) 城市新建住宅小區(qū)管理辦法 個人購房比例的迅猛增加致使住房產權多元化格局迅速形成，原有住房維修管 理體制已經(jīng)難以適應情況變化，業(yè)主與開發(fā)商及其維修管理機構的矛盾日益突出。建設部在認真總結一些地區(qū)物業(yè)管理基本做法與經(jīng)驗的基礎上，于 1994 年 3 月 23 日頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了城市新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的新體制，指明了我國房屋管理體制改革的前進方向。 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石，對我國建立物業(yè)管理活動秩序產生了重大影響。其中規(guī)范了以下幾項主要內容： (1)確定了物 業(yè)管理活動的主管部門； (2)確定了物業(yè)管理工作的基本內容； (3)明確了社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式； (4)確定了業(yè)主選舉產生物業(yè)管理委員會制度； (5)明確了管理委員會的權利與義務； (6)明確了物業(yè)管理企業(yè)的權利與義務； (7)確定了物業(yè)管理服務的合同制度與備案制度； (8)針對業(yè)主的主要違規(guī)行為提出管理措施； (9)針對物業(yè)管理企業(yè)的違規(guī)行為規(guī)定了行政處罰措施 (二 )物業(yè)管理服務考評標準 1．《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》 為貫徹建設部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，提高城市住宅小區(qū)的整體管理水平，推動社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理進程，建設部于 1995 年印發(fā)了《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》及考評驗收工作的通知。 2．《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》 1997 年建設部印發(fā)了《全國城市物業(yè)管 理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，針對大廈物業(yè)管理的情況和特點，規(guī)定了管理標準和考評內容，從此使大廈的物業(yè)管理也納入規(guī)范管理的軌道。 3．《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關考評驗收工作的通知》 根據(jù)全國物業(yè)管理迅猛發(fā)展的形勢需要， 2021 年 5 月，建設部發(fā)布了《關于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū) )標準及有關考評驗收工作的通知》。 修訂后的標準較原來的標準在條款設置和評分 細則上都提出了更高的要求。建 設部要求各地在考評驗收時必須從嚴掌握，使評選出的物業(yè)管 理項目真正體現(xiàn)先進性和示范性。通知附件分別編制了全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、示范大廈、示范工業(yè)區(qū)三個標準及評分細則。 (三 )物業(yè)管理從業(yè)人員培訓合格上崗制度 針對物業(yè)管理人員素質普遍偏低的狀況，為全面提高隊伍素質，規(guī)范物業(yè)管理人員行為，提升管理質量， 1996 年建設部人事教育勞動司與房地產業(yè)司聯(lián)合下發(fā)了《關于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗制度的通知》，通 知主要內容包括： 第一，關于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓合格上崗實施辦法。實施辦法對培訓目標、培訓對象、培訓內容、培訓方式、教材、考試內容、考試方法、崗位合格證書的頒發(fā)與管理、組織領導等都作了明確規(guī)定。實施辦法特別強調，崗位培訓質量是持證上崗工作的關鍵，建設部要求各地要高度重視培訓質量，嚴格把關，防止走過場，保證物業(yè)管理崗位培訓收到實效。 第二，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位規(guī)范包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備 能力，三是培訓教學計劃。 第三，物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范。物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員崗位規(guī)范也包括三個內容：一是崗位必備知識，二是崗位必備能力，三是培訓教育計劃。 培訓合格上崗制度實施后，全國已有近十萬物業(yè)管理從業(yè)人員經(jīng)過物業(yè)管理基礎理論和專業(yè)知識的培訓，極大地提高了物業(yè)管理人員的理論水平和專業(yè)素質。 (四 )《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務收費行為，保護消費 者的正當權益， 1996 年，國家計委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關、收費應當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務費用的構成、代辦性質的服務收費管理，以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》應當給予的行政處罰，都做了明確規(guī)定。該辦法還要求各級政府物價部門會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導?！冻鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》實施后，對維護物業(yè)管理正常收費秩序發(fā)揮了重大作用。 (五 )《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》 為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財務管理行為，有利于企業(yè)公平競爭，加強財務管理和經(jīng)濟核算，財政部 1998 年頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》，該規(guī)定結合物業(yè)管理企業(yè)的特點及其管理要求，從代管基金、成本、費用、營業(yè)收入和利潤等方面具體規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的財務管理行為。 (六 )《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》 為保障住房售后的維修管理，維護住房產權人和使用人的共同利益，建設部、財政部于 1998 年 11 月印發(fā)了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，該辦法規(guī)定：凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位共用設施設備維修基金，專項用于保修期滿后的大修、更新和改造。為了保證維修基金的安全，該辦法規(guī)定維修基金應當專戶存儲、?？顚Ｓ茫瑖澜沧魉?。同時，還詳細規(guī)定維修基金的繳交、代管和監(jiān)管等方面的內容。 (七 )《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》 在物業(yè)管理迅猛發(fā)展形勢下，眾多物業(yè)管理企業(yè)應運而生，其中一些企業(yè)在資傘、人員、經(jīng)驗和物質條件方面，難以適 應所承接物業(yè)管理項目的需要，從而給物業(yè)管理市場造成一定危害。為規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營活動的管理， 1999 年建設部印發(fā)了《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》，要求從事物業(yè)管理的企業(yè)必須按照《試行辦法》的規(guī)定，申請企業(yè)資質評定，然后才能依法運營。經(jīng)過幾年的試行，發(fā)揮了良好的效果，物業(yè)管理企業(yè)基本納入行業(yè)管理，物業(yè)管理市場也基本得到穩(wěn)定。 (八 )《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 為加強住宅室內裝飾裝修管理，保證裝飾裝修工程質量和安全，維護公共安全 和公共利益， 2021 年 3 月建設部發(fā)布了《住宅室內裝飾裝修管理辦法》 (建設部令第 110 號 )。該辦法明示了裝飾裝修活動的禁止行為，明確了裝修人、裝飾裝修企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及相關行政管理部門在裝飾裝修活動中的法律關系和法律責任，規(guī)定了裝飾裝修管理服務協(xié)議和裝飾裝修合同的主要內容。該辦法是物業(yè)管理企業(yè)提供裝飾裝修管理服務的法規(guī)依據(jù)，對規(guī)范裝飾裝修行為起到了重要作用。 《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 二、《條例》頒布后的物業(yè)管理制度建設 2021 年 6 月 8 日，《物業(yè)管理條例》正式頒布，這標志著我國物業(yè)管理法制建設進入新階段?！稐l例》頒布后，國務院有關部門和地方各級政府及房地產主管部門紛紛開展相應政策的立、改、廢工作，全國上下掀起物業(yè)管理制度建設的新高潮。這—— 階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點：一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實施細則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實《條例》為基本指針；二是經(jīng)驗性，主要是總結物業(yè)管理實踐的經(jīng)驗教訓，有針對性地作出制度安排；三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細化，使其在現(xiàn)實操作層面上得以實施。 應當肯定的是，從《條例》頒布至今，物業(yè)管理法制建設的成就有目共睹，一個內容全面、結構合理、科學規(guī)范、特色鮮明的物業(yè)管理法規(guī)體系已初步形成。 由于第三章將詳細論述物業(yè)管理的各項基本制度，這里