【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %。 20202020年城鎮(zhèn) 農(nóng)村人均可支配收入1336614918166334320 4500 5332050001000015000202002020 2020 2020元城鎮(zhèn)可支配收入 農(nóng)村可支配收入 分析： 房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上通行的計(jì)算模式，即要看這個(gè)地方或城市的房?jī)r(jià)收入比是多少，“房?jī)r(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房?jī)r(jià)與每戶居民的平均年收入 之比。聯(lián)合國(guó)人居中心得出的“合理的住房?jī)r(jià)格”的房?jī)r(jià)收入比為 3－ 6 年 ，世界銀行專家的說(shuō)法為 4－ 6年 。目前按照 3 口之家計(jì)算，萬(wàn)州城鎮(zhèn)居民家庭年收入約為 5 萬(wàn)，一套 60 平米兩居室總價(jià)為 30萬(wàn)左右。萬(wàn)州目前樓市價(jià)格處于房地產(chǎn)泡沫邊緣。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 19 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 二、萬(wàn)州產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 （一）、三大產(chǎn)業(yè)變動(dòng)情況 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由去年的 :: 調(diào)整為 ::，第二產(chǎn)業(yè)占萬(wàn)州生產(chǎn)總值的比重比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 （二）、工業(yè)生產(chǎn)情況 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū)縣。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 248 戶，比去年增加 38 戶。產(chǎn)值過(guò)億元工業(yè)企業(yè)增加到 48 戶，其中， 50億元級(jí)的 1 戶， 40億元級(jí)的1 戶， 20 億元級(jí)的 1 戶 ,10 億元級(jí)的 4 戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中，重 點(diǎn)企業(yè)總產(chǎn)值 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 20 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 億元，增長(zhǎng) %；大中型企業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)到 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)利稅總額 億元，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 億元，增長(zhǎng) %；產(chǎn)品銷售率 %，提高 個(gè)百分點(diǎn)；全員勞動(dòng)生產(chǎn)率 萬(wàn)元 /人，增長(zhǎng) %。 五大特色產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值 億元 , 比上年增長(zhǎng) %，其中，鹽氣化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；紡織服裝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元 ，增長(zhǎng) %；食品藥品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；機(jī)械電子產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；新型材料產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 （三）、固定資產(chǎn)投資 2 0 0 8 2 0 1 0 年固定資產(chǎn)投資1 2 8 . 1 91982 7 2 . 434201002003004002020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元2020年 2020年 2020年 2020年 萬(wàn)州 2020 年固定資產(chǎn)投資 342 億元，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第 3 位，增長(zhǎng)速度排名第一位。受三峽庫(kù)區(qū)移民政策帶動(dòng)，萬(wàn)州固定資產(chǎn)投資一直保持較高的增長(zhǎng)速度，尤其進(jìn)入 2020 年以后，年平均增長(zhǎng)速度保持 30%以上。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 21 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 三、萬(wàn)州金融貿(mào)易發(fā)展 （一）、金融存款情況 1 7 5 . 9 82 0 8 . 4 72 4 6 . 4 22 8 7 . 3 38 . 1 0 %1 8 . 5 0 % 1 8 . 5 0 % 1 6 . 6 0 %0501001502002503003502020年 2020年 2020年 2020年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %存款余額 增長(zhǎng)率 金融業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。 2020 年末全區(qū)金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額 億元，比年初增長(zhǎng) %。其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，增長(zhǎng) %。本外幣貸款余額 億元，增長(zhǎng) %；其中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 億元，增長(zhǎng) %。 （二）、社會(huì)零售總額 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫(kù)區(qū)首位。分城鄉(xiāng)看，城 鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；零售貿(mào)易業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %；住宿和餐飲業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) %。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 22 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （三）、進(jìn)出口貿(mào)易 全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 14050 萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng) %。其中，出口 8038 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。萬(wàn)州保稅倉(cāng)庫(kù)正式啟用。重慶宜化、三峽紡織、昊元生物等企業(yè)出口大幅增長(zhǎng)。成功舉辦“ 2020? 全國(guó)對(duì)口支援三峽工程重慶庫(kù)區(qū)經(jīng)貿(mào) 洽談會(huì)”和“三峽庫(kù)區(qū)發(fā)展論壇”。實(shí)施招商引資項(xiàng)目 140 個(gè)，到位資金 億元，比上年增長(zhǎng)%。實(shí)際利用外資金額 6446 萬(wàn)美元，增長(zhǎng) %。實(shí)際利用內(nèi)資 億元，增長(zhǎng) %。對(duì)口支援無(wú)償援助資金到位 1 億元。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、國(guó)中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬(wàn)州。 四、萬(wàn)州區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2020 年末，全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。常住人口為 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人，其中，城區(qū)人口為 75 萬(wàn)人。全年出生人口 24649 人，人口出生率為 ‰；死亡人口 20875 人，人口死亡率 ‰；人口自然增長(zhǎng)率為 ‰。 2 0 0 7 2 0 1 0 年萬(wàn)州常駐人口與城鎮(zhèn)人口1 5 1 . 9 1 1 5 3 . 3 2 1 5 4 . 2 2 1557 4 . 7 4 7 8 . 2 2 7 9 . 4 3 8 1 . 4 30501001502002020年 2020年 2020年 2020年萬(wàn)人常駐人口 城鎮(zhèn)人口 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 23 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 全區(qū)常住人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%；居住鄉(xiāng)村人口為 萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?%。與 2020年第五次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加 萬(wàn)人，鄉(xiāng)村人口減少 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重上升 個(gè)百分點(diǎn)。 70020406080100萬(wàn)人2020年 2020年常住城鎮(zhèn)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口 分析： 萬(wàn)州城市化進(jìn)程的人口主要以巫山、奉節(jié)、云陽(yáng)等庫(kù)區(qū) 移民為主，與主城的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口相比質(zhì)素較低，對(duì)萬(wàn)州的整體消費(fèi)支撐不足。 主城人口平穩(wěn)增長(zhǎng)： 按照重慶市 2020 年 3 月 13日通過(guò)的《關(guān)于加快把萬(wàn)州建成重慶第二大城市的決定》，預(yù)計(jì)到 2020 年，萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬(wàn)人。 城市化進(jìn)程的主力人群為：從巫山、巫溪、奉節(jié)、云陽(yáng)、城口等庫(kù)區(qū)縣，湖北利川、四川達(dá)州市，以及本區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民組成的“新移民”大軍。 2020 年，新增建成區(qū)面積 6 平方公里，達(dá)到 51 平方公里。新增城區(qū)人口 萬(wàn)人，達(dá)到 75 萬(wàn)人。城鎮(zhèn)化率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 根據(jù)未來(lái)規(guī)劃 2020 年萬(wàn)州 城鎮(zhèn)人口達(dá)到 85 萬(wàn)人，平均每年城鎮(zhèn)人口恒產(chǎn)集團(tuán) 第 24 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 增加 5 萬(wàn)人，以 人為一戶進(jìn)行計(jì)算，得出 2020 年市場(chǎng)需要 萬(wàn)套房，扣除 2020 計(jì)劃發(fā)展保障房 30萬(wàn)平方米，即 2020 年擁有保障房 5000 套，則總計(jì)市場(chǎng)剛需商品房 9000 套 。 （二）、教育人口 2020 年，全區(qū)共有學(xué)校 266 所 ,其中普通高等院校 4 所，普通中等職業(yè)學(xué)校 16所，普通中學(xué) 60所，小學(xué) 186 所。全年在校生 萬(wàn)人 ,其中普通高等院校 萬(wàn)人，普通中等職業(yè)學(xué)校 萬(wàn)人，普通中學(xué) 萬(wàn)人，小學(xué) 萬(wàn)人。全區(qū)有幼兒園 177 所 ,在園幼兒 。全區(qū)小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) %。市級(jí)示范幼兒園由 4 所增加到 7 所，市級(jí)重點(diǎn)中學(xué)從 2 所增加到 4 所，普通高考錄取人數(shù)連續(xù) 4 年保持在萬(wàn)人以上，連續(xù) 12年位于全市各區(qū)縣第一。 高等學(xué)校的學(xué)生群體是萬(wàn)州未來(lái)的重要購(gòu)房人群，但由于萬(wàn)州不具備大量吸納大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期工作和定居的資源優(yōu)勢(shì)，在大學(xué)畢業(yè)生留在萬(wàn)州進(jìn)行長(zhǎng)期發(fā)展并購(gòu)房的人群，估計(jì)主要以萬(wàn)州籍為主，約占學(xué)生總量的 10%左右，即 3800 人左右。在扣除購(gòu)房的需求、購(gòu)房支付能力、性別交叉情況、婚姻情況等因素后， 該部分人群產(chǎn)生的實(shí)際購(gòu)房需求約在每年 1000— 2020 套。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 25 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) （三）、個(gè)體工商戶及私營(yíng)業(yè)主統(tǒng)計(jì) 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)375954135534000360003800040000420202020年 2020年戶個(gè)體工商戶 個(gè)體工商戶統(tǒng)計(jì)421047353800400042004400460048002020年 2020年戶個(gè)體工商戶 從 2020 年開(kāi)始萬(wàn)州私營(yíng)企業(yè)數(shù)大幅度上升，到 2020 年，萬(wàn)州 個(gè)體工商戶約 4 萬(wàn)戶 ， 私營(yíng)企業(yè)約 5 千戶 。其中個(gè)體工商戶是普通住宅的重要購(gòu)買群體，而私營(yíng)企業(yè)主則是洋房、別墅的重要消費(fèi)群體。 （四）、結(jié)離婚登記情況 20202020年 萬(wàn)州結(jié)婚和離婚登記情況121331275413211137892762 30643251379402020400060008000100001202014000160002020年 2020年 2020年 2020年對(duì)結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 離婚登記對(duì)數(shù)恒產(chǎn)集團(tuán) 第 26 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 結(jié)離婚的剛性需求分析： 2020 年結(jié)婚登記對(duì)數(shù) 13789 對(duì)，同比增長(zhǎng)%。離婚登記對(duì)數(shù) 3794 對(duì)，同比增長(zhǎng) %。以上三年平均合計(jì)約 1500 對(duì)。其中結(jié)婚人群，按照有約 30%需要購(gòu)置商品房計(jì)算，則每年需要消化約 4000 套住宅，而離婚人群購(gòu)房率較低，估計(jì)約 10%左右，離婚人群將產(chǎn)生約 150 套左右的購(gòu)房需求。 以上合計(jì)約 4200套購(gòu)房需求。 （五）、私家汽車擁有量 0123萬(wàn)輛2020年 2020年 2020年 2020年私家車擁有量私家車 分析：至 2020 年萬(wàn)州私家車擁有量為 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) 15%，意味著萬(wàn)州擁有至少 3 萬(wàn)個(gè)中高端客戶家庭。 【奧雷英分析】從萬(wàn)州城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)速率來(lái) 看， 2020 年萬(wàn)州市場(chǎng)所需商品房 9000 套；從萬(wàn)州結(jié)離婚情況來(lái)看， 2020 年萬(wàn)州市場(chǎng)所需商品房 4200 套。可以得出結(jié)論 2020 年市場(chǎng)上剛需性房屋 13200 套 。（其中扣除了 80萬(wàn)平方米的保障性住房） 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 27 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 五、萬(wàn)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié) 2020 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元 ，經(jīng)濟(jì)總量列全市第 4 位 。比上年增長(zhǎng) %，增速列全市第 3 位。 2020 年萬(wàn)州人均 GDP 達(dá)到 32350 元 2020 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ，同比增長(zhǎng) %，工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量列全市第 3 位，增速列全市第 6 位，工業(yè)躋身全市十強(qiáng)區(qū) 縣。 2020 年固定資產(chǎn)投資 342 億元 ，與重慶主城八區(qū)對(duì)比排名第 3位，增長(zhǎng)速度排名第一位。 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元 ，比上年增長(zhǎng) %，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額 億元 ，同比增長(zhǎng) 29%，總量居全市第 7 位，三峽庫(kù)區(qū)首位。 2020年末，全區(qū)戶籍人口 萬(wàn)人 ，其中城區(qū)人口為 75萬(wàn)人。 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 28 頁(yè) 共 112 頁(yè) 奧雷英地產(chǎn) 第三部分 全國(guó)樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 1 最新政策導(dǎo)向 2 銀行資金緊縮 3 全國(guó)樓市情況 4 保障房因素 5 恒產(chǎn)集團(tuán) 第 29 頁(yè) 共 112 頁(yè)