【文章內(nèi)容簡介】 在支持這一點(diǎn)。今年 16月房地產(chǎn)市場供給累計(jì)同比增加但景氣逐月下降， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，同比增長 %，比同期固定資產(chǎn)投資增幅高 ， 16月房地產(chǎn)市場需求增長持續(xù)減緩。受調(diào)控政策影響， 2020年四季度至 2020年 16月各種主要類型物業(yè)的銷售面積均同比減少，并且下降程度均高于一季度降幅。當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求矛盾迅速變化， 90 平方米以下商品住宅（不包括經(jīng)濟(jì)適用房）空置面積大幅增加， 2020年 6月末其空置面積增幅達(dá)到 %。房 地產(chǎn)價(jià)格作為資產(chǎn)價(jià)格，其變動(dòng)主要是受未來預(yù)期回報(bào)的影響，包括未來經(jīng)濟(jì)景氣變化、通貨膨脹預(yù)期與貨幣政策預(yù)期的影響。大量的購房群體處在觀望，并非沒有購買力。在交易量方面， 16 月 40 個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計(jì)成交面積同比分別下降 %、 %。北京交易量下降已經(jīng)接近了 50%，上海大概是 40%，比北京好一點(diǎn)。交易的下降是比房價(jià)現(xiàn)在堅(jiān)挺不動(dòng)更重要的危險(xiǎn)信號(hào)， 交易量下降，說明消費(fèi)市場、購房市場購房愿望在下降。交易量的下降會(huì)體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率，沒有交易了，各種各樣的稅收都沒有。另外，會(huì)直接影響到投資。因 為，房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資 20%、 24%、 25%左右，可能今年年底會(huì)回到 20%。消費(fèi)者不買房，開發(fā)商就不買地。目前，土地市場情況直接影響投資。 對(duì)于房地產(chǎn)目前供大于求，失衡的情況， 有兩種估計(jì)。一種估計(jì)認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)滯脹態(tài)勢形成， 主要的負(fù)面作用還是影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，將來的發(fā)展。另外一種估計(jì)認(rèn)為，現(xiàn)在是理性的回調(diào) ，去年的高歌猛進(jìn)態(tài)勢必須有理性的回調(diào)， 下調(diào)的空間還沒有到位。因?yàn)闃莾r(jià)還在漲，固定資產(chǎn)投資比例中房地產(chǎn)投資占比還很大，房地產(chǎn)投資也在漲。市場供需雙方第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 10 都還有承受力，不會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)有負(fù)面影響。 最近人大財(cái) 經(jīng)委經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告認(rèn)為房地產(chǎn)市場走勢可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)， 本人同意人大財(cái)經(jīng)委的看法。對(duì)于價(jià)格上漲趨緩和成交量大幅下降的同時(shí)投資仍高速增長的現(xiàn)象，全國人大財(cái)經(jīng)委建議：一方面，要深入調(diào)查研究房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈、交易量和開發(fā)投資方面的情況，密切關(guān)注并及時(shí)分析房地產(chǎn)市場走勢， 穩(wěn)定和調(diào)整調(diào)控政策 ，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)預(yù)期 。另一方面，要科學(xué)評(píng)估和防范房地產(chǎn)市場對(duì)地方財(cái)政和金融體系產(chǎn)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)，把握好 政策調(diào)整 的節(jié)奏和力度，避免出現(xiàn)因房價(jià)大幅回落而集中暴露財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)造成大的沖擊。資金鏈主要指開發(fā)商的資金鏈，交易量是指市場這塊， 開發(fā)投資畢竟占比很大。這個(gè)看法在業(yè)內(nèi)得到很多支持。 人大財(cái)經(jīng)委報(bào)告出來后，下半年信號(hào)已釋放比較充分。中央會(huì)議上提出經(jīng)濟(jì)工作的目標(biāo)，要繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。經(jīng)濟(jì)增長是放在最前面的，努力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，繼續(xù)把抑制物價(jià)過快上漲擺在突出位置、努力把物價(jià)漲幅控制在合理的區(qū)間內(nèi)。顧名思義，什么是合理區(qū)間？年初要求控制在 ，現(xiàn)在看來難度非常大。下半年政策中，對(duì) CPI的追蹤要合理，要把經(jīng)濟(jì)增長放在第一位。第二必須穩(wěn)定政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。所有的宏觀調(diào)控政策都有滯后期，必須適時(shí)微調(diào)，把握好宏觀調(diào)控 的重點(diǎn)、節(jié)奏、力度。重點(diǎn)、節(jié)奏、力度這 6個(gè)字很重要。哪些是重點(diǎn)？中小企業(yè)是重點(diǎn)？還是出口是重點(diǎn)？還是金融政策是重點(diǎn)？還是財(cái)政是重點(diǎn)？還是房地產(chǎn)？要堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待，有保有壓。全國各個(gè)城市表象不一、癥狀不一，有的“發(fā)燒”、有的正常發(fā)展，不能一刀切，要靈活而準(zhǔn)確地解決問題。通俗地說，就是“精確制導(dǎo)”。如果能“精確制導(dǎo) ”，是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控一個(gè)很大進(jìn)步。原來房產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)都是一刀切， 從央行的 121號(hào)文件、 2020年開始一直到 2020年一直是一刀切。今年提出微調(diào)中的重點(diǎn)、節(jié)奏、力度，靈活而準(zhǔn)確地解決問題，區(qū)別對(duì)待是個(gè)非常 大的進(jìn)步。中央的提法和上半年可做對(duì)比，其中有些新的精神出臺(tái)。 當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中和房地產(chǎn)聯(lián)系較大的 最敏感的環(huán)節(jié)是金融 — 房地產(chǎn) 。最敏感不一定是占的比重最大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的深層含義是脫離不了它的金融本性。只要有了房產(chǎn)，它就是資產(chǎn)，只要承認(rèn)它是資產(chǎn)，就受整個(gè)資本市場的牽連和動(dòng)蕩。中國 往往一說金融就是銀行，金融肯定不僅僅是銀行。 但是，由于中國融資的來源主要在銀行，所以一定影響銀行。當(dāng)前僅僅是銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)，并沒有引起大規(guī)模問題。只是引起了一些例如潛在的不良客戶，同時(shí)，影響了銀行的利潤率。因?yàn)?，房產(chǎn)交易萎縮后，個(gè) 貸和開發(fā)貸減少，產(chǎn)生了巨大的存貸差。今年，由于上調(diào)準(zhǔn)備金，股市不好等等因素，導(dǎo)致銀行儲(chǔ)蓄率在 5 月又上升了 5000個(gè)億。錢回流到銀行，銀行的利潤從哪來？準(zhǔn)備金率提高影響資金流動(dòng)性，銀行失去流動(dòng)性又哪 來利潤？因此，這些都屬于密切關(guān)注區(qū)。對(duì)銀行來講，金融環(huán)節(jié)很敏感， 需要再分析、調(diào)查、討論。金融環(huán)節(jié)在國際上也是非常敏感的。 關(guān)于影響房價(jià)的因素。 使用性需求，中低收入保障性住房這方面的使用性需求非常重要。房價(jià)有投資 性需求，一旦有了資產(chǎn)，就用價(jià)格來體現(xiàn)，交易中也是用價(jià)格來體現(xiàn)的， 房產(chǎn)的現(xiàn)值和期值都會(huì)體現(xiàn)。房地產(chǎn)供給彈性很 小，買了地到蓋房子，中 間起碼一年半。但需求彈性非常大， 去年全民炒股、買房，房價(jià)上去了，需求一下子很大。今年彈性沒了，消費(fèi)者都不買房，交易量下降了。并不是需求沒有了，而是需求的彈性沒有了。供給的剛 性和需求的彈性之間是反差的。經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)新的平衡，這個(gè)局面不可能永遠(yuǎn)僵持下去。預(yù)計(jì) 房地產(chǎn)投資在今年下半年，明年上半年不會(huì)高歌猛進(jìn)地增 長，在吸納了去年的翹尾后會(huì)平和。供給和需求之間可能建立新的平衡， 尤其是保障性住房大量上市后，平衡正在重新建立中，這是可以預(yù)期的。 當(dāng)經(jīng)濟(jì)過快下滑時(shí)需要房地產(chǎn)提供投資和消費(fèi)。 在國家統(tǒng)計(jì)局的分類中，房地產(chǎn)屬于投資，占投資的百分之二十幾，拉動(dòng) GDP增長貢獻(xiàn)在 2個(gè)百分點(diǎn)左右，如果 GDP增長 10%的情況下也是 20%左右。各個(gè)發(fā)達(dá)國家在快速增長期，房地產(chǎn)占 GDP的比重差不多都是 10%左右，在固定資產(chǎn)投資中也差不多這個(gè)占比，中國并沒有大幅度地偏離。如果經(jīng)濟(jì)下滑，一定要房第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 11 地產(chǎn)提供投資和消費(fèi)。畢竟在中國經(jīng)濟(jì)的三駕馬車中（投資、消費(fèi)和進(jìn)出口），進(jìn)出口由于匯率問題現(xiàn)在需要壓一下。剩下投資和消費(fèi)。消費(fèi)不管放在哪，總在居民的可支配收入當(dāng)中。消費(fèi)中的引擎、 發(fā)動(dòng)機(jī)，在當(dāng)年，一個(gè)是汽車，一個(gè)是住房。汽車現(xiàn)在 交易量是下降的， 房地產(chǎn)也是交易量也是下降的。如果找不到其他的發(fā)動(dòng)機(jī)，中國經(jīng)濟(jì)在消費(fèi)這個(gè)領(lǐng)域和再投資這個(gè)領(lǐng)域會(huì)同時(shí)出現(xiàn)問題。關(guān)鍵看整個(gè)經(jīng)濟(jì)的走勢需要房地產(chǎn)做什么，這點(diǎn)很重要。 怎么理解穩(wěn)定當(dāng)中的微調(diào)， 怎么理解 把持調(diào)控的重點(diǎn)、節(jié)奏、力度。首先基調(diào)是“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”， 已經(jīng)釋放出“穩(wěn)定并引導(dǎo)房地產(chǎn)進(jìn)一步健康發(fā)展”的信號(hào)。其次，當(dāng)前穩(wěn)定政策和恢復(fù)市場需求這點(diǎn)很重要。由于這次信號(hào)釋放中，有一個(gè)是關(guān)于內(nèi)需，要把中國內(nèi)需和消費(fèi)拉起來。如果提到內(nèi)需和消費(fèi)，那肯定離不開房地產(chǎn)?；謴?fù)市場，首先應(yīng)該積極釋放對(duì)普通住宅和中低 收入住房的合理需求，防止房價(jià)大幅波動(dòng)。其次，要恢 復(fù)供需雙方正常合理的融資需求。 不光是開發(fā)商，買房者也需要合理的融資需求。最后，因地制宜制定調(diào)控政策，穩(wěn)定和恢復(fù)房地產(chǎn)市場。 政策調(diào)整的節(jié)奏和力度問題當(dāng)前需要在觀察一段 時(shí)間 ，以便“精確制導(dǎo)”。 一個(gè)是交易量進(jìn)一步下滑還是恢復(fù)？這個(gè)信號(hào)還不完全一樣。有的地方繼續(xù)下滑，有的地方已經(jīng)開始恢復(fù)。 另一個(gè)是銀行風(fēng)險(xiǎn)是繼續(xù)加大還是緩解？這里不是指“斷供”， “斷供”不會(huì)形成中國銀行大量不良資產(chǎn)。銀行風(fēng)險(xiǎn)在于銀行本身，它作為商業(yè)銀行，很多都是上市銀行，它的利潤怎么去保證？金融業(yè)對(duì) GDP的貢獻(xiàn)怎么去解決？因?yàn)?，明顯地，金融板塊和房地產(chǎn)板塊在股市上空前緊密聯(lián)系、互動(dòng)。再一個(gè)是房價(jià)下滑還是穩(wěn)定可控？現(xiàn)在房價(jià)環(huán)比增幅下降，并不是房價(jià)本身負(fù)增長，如果同比下滑 10%，對(duì)經(jīng)濟(jì)、金融會(huì)造成負(fù)面影響， 房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率要保持在 2 個(gè)百分點(diǎn)以上。現(xiàn)在有各種各樣的說法。有的認(rèn)為“保 8”，有的認(rèn)為8%就是硬著陸了，應(yīng)該“保 10”。 中央提出保證資本市場和房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展， 下一步政策微調(diào)可能需要再觀察一段，起碼到三季度，還有 8月、 9月份。 現(xiàn)在政策微調(diào)信號(hào)放出來之后政府、企業(yè)、購房群體有些什么變化 ？第一 ，成都市政府出臺(tái) 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見 》。第二， 重慶市政府將投入 百億資金 收購市面上的中低價(jià)商品房用于拆遷戶安置。 第三，上海銀監(jiān)局明確要求 ，商業(yè)銀行要在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先滿足優(yōu)質(zhì)開發(fā)項(xiàng)目和開發(fā)企業(yè)合理的資金需求，支持本地居民改善型購房需求。改善性購房包括第二套，這個(gè)信號(hào)與上海“兩業(yè)“影響 GDP下滑 。第四，上海消息， 六大房產(chǎn)商聯(lián)合銀行降價(jià)，房產(chǎn)商銀行抱團(tuán)過冬 。上海包括綠地、大華、萬科、金地、仁恒和招商在內(nèi)的六大房產(chǎn)商與中國銀行上海分行推出“長城理想之家房車卡”，中行房車 卡可為客戶提供買房打折、貸款省息和房產(chǎn)中介交易傭金優(yōu)惠等多項(xiàng)創(chuàng)新功能。最后，“深圳萬人購房團(tuán)首戰(zhàn)告捷，購房價(jià)至少低市價(jià)兩成”。有人說是鬧劇，不管成功與否，只要真的有一萬個(gè)人參加，能說深圳市場需求沒有了嗎？市場、政府、企業(yè)、購房群體之間在這期間釋放出一些動(dòng)態(tài)，間接表明了當(dāng)前房市下一步走向。回顧原來的政策，在從緊貨幣政策之下，哪些是執(zhí)行地非常到位的？哪些是和目標(biāo)相反的？是去年， 2020 年下半年，無論是論壇還是年會(huì) 都不約而同認(rèn)為，宏觀調(diào)控越調(diào)，房價(jià) 越高，一片指責(zé)，認(rèn)為宏調(diào)在房價(jià)這個(gè)問題上沒穩(wěn)定，老百姓意見很大， 建 設(shè)部壓力也很大。 回想一下， 政策中有軟肋， 其中一個(gè)是 國際金融環(huán)境影響， 始終沒有把它和政策一起考慮。第一，當(dāng)年加入 WTO時(shí)，認(rèn)為房產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，加入 WTO對(duì)中國房地產(chǎn)不會(huì)產(chǎn)生影響。 沒預(yù)計(jì)到鋼材成本增大對(duì)房地產(chǎn)沖擊那么大，造成房地產(chǎn)剛性成本增加， 結(jié)果是外資、黑錢大舉進(jìn)入。 第二個(gè)是去年 美國次貸危機(jī)時(shí)，說對(duì)中國沒影響。 中國沒有資產(chǎn)證券化，因?yàn)槊绹拇钨J危機(jī)是資產(chǎn)證券化引起的。當(dāng)時(shí) 估計(jì)次貸危機(jī)是 2020 億美元 ，結(jié)果 目前估計(jì)是 1 萬億美元，在全世界引起沖擊?，F(xiàn)在第二輪 直接沖擊到房地美、房利美，沖擊到美國的經(jīng)濟(jì)問題 ， 房地美與 房利美事件后影響了我國外匯儲(chǔ)備安全。 第三個(gè)是 當(dāng)前美聯(lián)儲(chǔ)和財(cái)政部聯(lián)手解救“二美”，意在止住美國房地產(chǎn)的頹勢。 有觀點(diǎn) 又認(rèn)為和中國國 情不一樣，這是第三輪說第四屆中國房地產(chǎn)業(yè)分析和預(yù)測高峰論壇 12 不一樣了。認(rèn)為中國政府不必要出手“救市”， 但能說和中國沒關(guān)系嗎？ 房價(jià)下降對(duì)美國實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)， 美國房價(jià)下降后抑制了消費(fèi)和投資。中國也是這樣的情況，抑制了消費(fèi)和投資。提高了失業(yè)率，大量房地產(chǎn)中小企業(yè)出局，優(yōu)勝劣汰。但中小企業(yè)對(duì)就業(yè)貢獻(xiàn)率很大，尤其對(duì)農(nóng)民工這方面，貢獻(xiàn)率很大。 美國刺激房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候也采取零首付、銀行利息低等政策，中國發(fā)展那幾年也是低利息， 這兩個(gè)政 策取向是一樣的。結(jié)果中國進(jìn)入了加息周期，去年提高準(zhǔn)備金、加息，和美國就不同步了，美國開始減息。這么一加一減，熱錢就進(jìn)來了，形成匯率問題、利率問題和美國反向。原來發(fā)展那幾年是同向的，現(xiàn)在是反向的。如果繼續(xù)減息，對(duì)中國的出口、匯率、外資涌入三方面都會(huì)產(chǎn)生影響。中國必須保證一定的投資和依靠內(nèi)需和消費(fèi)以求經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定較快增長。 房地產(chǎn)必須服從大局，并擔(dān)負(fù)著經(jīng)濟(jì)上行和下行的作用， 與美國的關(guān)系會(huì)影響政府的政策取向，不是影響政府對(duì)房地產(chǎn)本身的政策，而是服從于大局。經(jīng)濟(jì)的上行或下行中，房地產(chǎn)應(yīng)不應(yīng)該擔(dān)負(fù)一定的責(zé)任？怎樣擔(dān)負(fù)責(zé)任 ？ 外資也是防不勝防的軟肋。 外資進(jìn)入中國， 不管是合理、合法進(jìn)入，還是外匯出口創(chuàng)匯，還是熱錢，有沒有退出方面的攔截？有沒有限制？結(jié)果，央行決策部門領(lǐng)導(dǎo)說，幾乎沒有辦法限制它退出，早就修好了退出的通道，早就拿好了出口的鑰匙。 所以，當(dāng)中國在大講交易量下降、預(yù)期不好， 結(jié)果，外資進(jìn)來的特別多。在兩個(gè)領(lǐng)域：一個(gè)是土地，一個(gè)是高檔物業(yè)。這 兩方面股權(quán)融資、直接操作都很多。外資進(jìn)來后一定是推升樓價(jià)后退出， 進(jìn)入是為了出去 。所以，對(duì)中國房地產(chǎn)市場的判斷，外方和中方有很大的差別， 這也值得我們考慮。不要一相情愿老說自己的事情，看看別 人怎么考慮這個(gè)問題。 外資對(duì)中國房地產(chǎn)進(jìn)入的方略 也開始變化。最開始是自己項(xiàng)目開發(fā)，買地，造樓。后來基本上是 大量收購物業(yè)。最后是企業(yè)股權(quán)并購， 今年股權(quán)并購做得非常多。很多開發(fā)商選擇股權(quán)融資，跟外資、跟港資、跟大的開發(fā) 商合作， 這時(shí)候土地并購、物業(yè)收購獲得了雙重升值。一部分高檔物業(yè)最后摘牌的，都在底價(jià)成交或低于底價(jià)成交的，好 多都有外資（國內(nèi)大量流拍）。今年土地價(jià)值較低，過兩年可能會(huì)恢復(fù)， 恢復(fù)后土地升值、物業(yè)升值。 未來的格局 是，城市高端物業(yè)會(huì)改變房地產(chǎn)格局。高 端這部分可能變?yōu)楹腺Y的，而低端這部分由政府保障。 所以， 房地產(chǎn)市場將來的格局就是，價(jià)值還會(huì)提升的那部分到不了中國，有很大一部分結(jié)匯后要出去，財(cái)富流失，給人家創(chuàng)造財(cái)富。第二個(gè)格局是會(huì)使中低端客 戶會(huì)從市場中分離到保障性住房去。第三，商品房市場會(huì)加劇兩極分化， 房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大的差別。最后，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場，第四季度或 10月份以后要開十四 屆三中全會(huì)。中央提出整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢要維持，建立經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的信心， 基本層面沒有變。信心當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)是非常重要的，不必驚慌失措，要保持信心?？赡茉诳刎泿?、寬價(jià)格、降稅賦三個(gè)方面 有些變動(dòng)?！皩拑r(jià)格”可能是石油價(jià)格下降， 水價(jià)、電價(jià)應(yīng)該逐漸市場化?！?降 稅賦” 是民生重要一部分?！翱?貨幣”指 只要 CPI、 PPI不下來， 不管提不提從緊，肯定在貨幣問題上不敢有輕易大的放松。 討論環(huán)節(jié) 問：市場的健康發(fā)展是個(gè)很重要的目標(biāo)，但這個(gè)目標(biāo)很宏觀，在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)過程中有