20xx-20xx年度全國房地產(chǎn)政策研究報告(編輯修改稿)
2024-10-09 13:29 本頁面
【文章內容簡介】 變是，大力鼓勵自住需求，尤其是普通住宅消費，主要通過減免稅收與信貸優(yōu)惠，上文已述。另外，針對“夾心層”住房困難戶，提出采取發(fā)展租賃住房等 多種方式，因地制宜的解決，原本限價房是一個選擇，現(xiàn)在看來限價房矛盾重重，許多地方政府已緩滯這類項目。除了建立一套有政策支持的市場租賃體系，政府還可以通過對“夾心層” 家庭以購房貸款貼息或減稅、允許部分住宅實行混合產(chǎn)權等方式予以解決。 土地政策盤點 政策一： 2020 年 1 月 3 日，《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2020〕 3 號）出臺。內容包括六條：一、按照節(jié)約集約用地原則，審查調整各類相關規(guī)劃和用地標準；二、充分利用現(xiàn)有建設用地，大力提高建設用地利用效率；三、充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎性作用，健全 節(jié)約集約用地長效機制；四、強化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體建設用地節(jié)約集約利用；五、加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責任。 政策二： 2020 年 2 月 7 日，國務院出臺 《土地調查條例》全文，對于土地調查做出比較全面的界定。 根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，每 10 年進行一次全國土地調查，根據(jù)土地管理工作的需要，每年進行土地變更調查。調查的內容包括：土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權屬及變化情況 ,包括土地的所有權和使用權狀況；土地條件，包括土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件等狀況。 政策三： 2020 年 6 月 1 日 《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》施行，為了加強土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國行政監(jiān)察法》、《中華人民共和國公務員法》、《行政機關公務員處分條例》及其他有關法律、行政法規(guī)，制定本辦法。有違反土地管理規(guī)定行為的單位，其負有責任的領導人員和直接責任人員，以及有違反土地管理規(guī)定 7 行為的個人，應當承擔紀律責任，有關責任人員由任免機關或者監(jiān)察機關按照管理權限依法給予處分。 政策四： 在 2020 年 10 月舉行的中共十七屆三中全會上，做出了 《中共中央關于推進 農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》 ，其中包括農(nóng)村土地制度改革，重點在于 完善土地承包經(jīng)營權 ，首次提出以多種 形式流轉土地承包經(jīng)營 權，政策目的在于發(fā)展農(nóng)業(yè)，尤其借此促進農(nóng)業(yè)的 適度規(guī)模經(jīng)營。 與房地產(chǎn)業(yè)的相關的內容主要有三點。其一， 改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。 其二， 逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場， 在合規(guī)前提下， 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地 市場化出讓， 與國有土地享有平等權益。其三， 完善農(nóng)村宅基地制度，嚴格宅基地管理，保障農(nóng)戶宅基地用益物權。 政策評析： 我國人多地少，耕地資源 稀缺，當前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，建設用地供需矛盾十分突出，而土地市場比較失序，閑置用地規(guī)模持續(xù)增加。因此，從 2020 年開始就一直強調實行最嚴格的土地制度等。 2020 年繼續(xù)完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加強土地管理，尤其是 《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》 堪稱 我國房地產(chǎn)宏觀調控在土地環(huán)節(jié)的一個政策集成版，部分 以前出臺的 調控重點內容再次強調，如回收閑置土地（包括清算土地增值稅）、經(jīng)營性用地實行招拍掛、合理確定出讓土地的宗地規(guī)模（目的是抑制大盤開發(fā)）、完善建設用地儲備制度、強化農(nóng)村土地管理（借此打擊小產(chǎn)權房）等。但值得關注的 是，隨著全國樓市的持續(xù)低迷，開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)困難，土地政策存在 放松的客觀需要，已有地方政府允許開發(fā)商緩繳或分批繳納土地出讓金，由于越來越多的項目停工， 也 給查處閑置土地帶來困難。 政策四是涉及農(nóng)村土地制度改革，這是一項需要不斷推進的“重大工程”。2020 年 是改革開放 30 周年，而 1978 年正是由農(nóng)村土地制度開始 ，對于房地產(chǎn)業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)要素和行業(yè)發(fā)展的基礎與前提，凡是涉及到土地制度的改革，必將對行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。 《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》 對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三點上 。 首先，征地制度的改變，一方面是征地范圍減小，另一方面征地成本上升（補償農(nóng)民），其結果是城市建設用地更加緊張，從面影響房地產(chǎn)供應。其次， 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地 市場化出讓，將極大的促進中國村鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大城市郊區(qū)農(nóng)村經(jīng)營性建 8 設用地的出讓必然吸引開發(fā)商競拍，中國房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化進程將加速。再次，只提及 保 障農(nóng)戶宅基地用益物權 ，而未明確宅基地可以流轉，反映出中央在這一重大問題上態(tài)度謹慎，但目前天津、廣東、重慶、四川等少數(shù)地區(qū)正在嘗試，必然會“自下而上”地推動這項改革。 外資政策盤點 政策內容： 2020 年 7 月 1 日起開始執(zhí)行《商務部關于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，主要內容是，商務部委托省級商務主管部門對外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進行核對。地方商務主管部門依法批準外商投資房地產(chǎn)事項后（包括設立企業(yè)、增資、擴股、股權轉讓、并購等），將原需報商務部備案的材料送省級商務主管部門進行核對。商務部會同國務院有關部 門對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進行抽查，原則上每季度隨機抽查 5－ 10 家。經(jīng)核查不符合現(xiàn)行規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務部將通知外匯管理部門取消公司外匯登記，并取消其外資統(tǒng)計。同一地方商務主管部門兩次出現(xiàn)違規(guī)的，商務部將在商務系統(tǒng)內對其通報批評，限期未改，收回授權。 政策評析： 從 2020 年開始，隨著我國房地產(chǎn)市場步入增長和繁榮 期 ，進入房地 產(chǎn) 業(yè)的外資呈快速增長態(tài)勢。在宏觀調控的背景下， 2020 年 7 月六部委聯(lián)合出臺《關于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》（ 171 號文），拉開規(guī)范和限制外資的大幕，其后陸續(xù)又有新的補充性政 策出臺，其中 2020 年出臺的《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（ 50 號文）把外資投資房地產(chǎn)的審批權收至商務部。 2020 年出臺的《商務部關于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，重新把審批權部分下放給省級商務主管部門，體現(xiàn)了商務部希望簡化程序，提高工作效率，要求地方政府積極認真的擔負起相關責任，同時也透露出審批放
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