【文章內(nèi)容簡介】 變是，大力鼓勵(lì)自住需求，尤其是普通住宅消費(fèi)，主要通過減免稅收與信貸優(yōu)惠，上文已述。另外，針對(duì)“夾心層”住房困難戶，提出采取發(fā)展租賃住房等 多種方式，因地制宜的解決，原本限價(jià)房是一個(gè)選擇，現(xiàn)在看來限價(jià)房矛盾重重，許多地方政府已緩滯這類項(xiàng)目。除了建立一套有政策支持的市場租賃體系，政府還可以通過對(duì)“夾心層” 家庭以購房貸款貼息或減稅、允許部分住宅實(shí)行混合產(chǎn)權(quán)等方式予以解決。 土地政策盤點(diǎn) 政策一： 2020 年 1 月 3 日，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2020〕 3 號(hào)）出臺(tái)。內(nèi)容包括六條：一、按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；二、充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；三、充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全 節(jié)約集約用地長效機(jī)制；四、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié)約集約利用；五、加強(qiáng)監(jiān)督檢查，全面落實(shí)節(jié)約集約用地責(zé)任。 政策二： 2020 年 2 月 7 日，國務(wù)院出臺(tái) 《土地調(diào)查條例》全文，對(duì)于土地調(diào)查做出比較全面的界定。 根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，每 10 年進(jìn)行一次全國土地調(diào)查，根據(jù)土地管理工作的需要，每年進(jìn)行土地變更調(diào)查。調(diào)查的內(nèi)容包括：土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權(quán)屬及變化情況 ,包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地條件，包括土地的自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件等狀況。 政策三： 2020 年 6 月 1 日 《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》施行，為了加強(qiáng)土地管理，懲處違反土地管理規(guī)定的行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國行政監(jiān)察法》、《中華人民共和國公務(wù)員法》、《行政機(jī)關(guān)公務(wù)員處分條例》及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，制定本辦法。有違反土地管理規(guī)定行為的單位，其負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員，以及有違反土地管理規(guī)定 7 行為的個(gè)人，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)紀(jì)律責(zé)任，有關(guān)責(zé)任人員由任免機(jī)關(guān)或者監(jiān)察機(jī)關(guān)按照管理權(quán)限依法給予處分。 政策四： 在 2020 年 10 月舉行的中共十七屆三中全會(huì)上，做出了 《中共中央關(guān)于推進(jìn) 農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》 ，其中包括農(nóng)村土地制度改革，重點(diǎn)在于 完善土地承包經(jīng)營權(quán) ，首次提出以多種 形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營 權(quán)，政策目的在于發(fā)展農(nóng)業(yè)，尤其借此促進(jìn)農(nóng)業(yè)的 適度規(guī)模經(jīng)營。 與房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)的內(nèi)容主要有三點(diǎn)。其一， 改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。 其二， 逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場， 在合規(guī)前提下， 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 市場化出讓， 與國有土地享有平等權(quán)益。其三， 完善農(nóng)村宅基地制度，嚴(yán)格宅基地管理，保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。 政策評(píng)析： 我國人多地少，耕地資源 稀缺，當(dāng)前又正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，建設(shè)用地供需矛盾十分突出，而土地市場比較失序，閑置用地規(guī)模持續(xù)增加。因此，從 2020 年開始就一直強(qiáng)調(diào)實(shí)行最嚴(yán)格的土地制度等。 2020 年繼續(xù)完善土地制度，政策一、政策二、政策三皆是旨在加強(qiáng)土地管理，尤其是 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 堪稱 我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在土地環(huán)節(jié)的一個(gè)政策集成版，部分 以前出臺(tái)的 調(diào)控重點(diǎn)內(nèi)容再次強(qiáng)調(diào)，如回收閑置土地（包括清算土地增值稅）、經(jīng)營性用地實(shí)行招拍掛、合理確定出讓土地的宗地規(guī)模（目的是抑制大盤開發(fā)）、完善建設(shè)用地儲(chǔ)備制度、強(qiáng)化農(nóng)村土地管理（借此打擊小產(chǎn)權(quán)房）等。但值得關(guān)注的 是，隨著全國樓市的持續(xù)低迷，開發(fā)商經(jīng)營出現(xiàn)困難，土地政策存在 放松的客觀需要，已有地方政府允許開發(fā)商緩繳或分批繳納土地出讓金，由于越來越多的項(xiàng)目停工， 也 給查處閑置土地帶來困難。 政策四是涉及農(nóng)村土地制度改革，這是一項(xiàng)需要不斷推進(jìn)的“重大工程”。2020 年 是改革開放 30 周年，而 1978 年正是由農(nóng)村土地制度開始 ，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，土地是最重要的生產(chǎn)要素和行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)與前提，凡是涉及到土地制度的改革，必將對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生重大影響。 《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在三點(diǎn)上 。 首先，征地制度的改變，一方面是征地范圍減小，另一方面征地成本上升（補(bǔ)償農(nóng)民），其結(jié)果是城市建設(shè)用地更加緊張，從面影響房地產(chǎn)供應(yīng)。其次， 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地 市場化出讓，將極大的促進(jìn)中國村鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大城市郊區(qū)農(nóng)村經(jīng)營性建 8 設(shè)用地的出讓必然吸引開發(fā)商競拍，中國房地產(chǎn)開發(fā)的郊區(qū)化進(jìn)程將加速。再次，只提及 保 障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán) ，而未明確宅基地可以流轉(zhuǎn)，反映出中央在這一重大問題上態(tài)度謹(jǐn)慎，但目前天津、廣東、重慶、四川等少數(shù)地區(qū)正在嘗試，必然會(huì)“自下而上”地推動(dòng)這項(xiàng)改革。 外資政策盤點(diǎn) 政策內(nèi)容： 2020 年 7 月 1 日起開始執(zhí)行《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，主要內(nèi)容是，商務(wù)部委托省級(jí)商務(wù)主管部門對(duì)外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案材料進(jìn)行核對(duì)。地方商務(wù)主管部門依法批準(zhǔn)外商投資房地產(chǎn)事項(xiàng)后（包括設(shè)立企業(yè)、增資、擴(kuò)股、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購等），將原需報(bào)商務(wù)部備案的材料送省級(jí)商務(wù)主管部門進(jìn)行核對(duì)。商務(wù)部會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部 門對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行抽查，原則上每季度隨機(jī)抽查 5－ 10 家。經(jīng)核查不符合現(xiàn)行規(guī)定的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，商務(wù)部將通知外匯管理部門取消公司外匯登記，并取消其外資統(tǒng)計(jì)。同一地方商務(wù)主管部門兩次出現(xiàn)違規(guī)的，商務(wù)部將在商務(wù)系統(tǒng)內(nèi)對(duì)其通報(bào)批評(píng)，限期未改，收回授權(quán)。 政策評(píng)析： 從 2020 年開始，隨著我國房地產(chǎn)市場步入增長和繁榮 期 ，進(jìn)入房地 產(chǎn) 業(yè)的外資呈快速增長態(tài)勢(shì)。在宏觀調(diào)控的背景下， 2020 年 7 月六部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（ 171 號(hào)文），拉開規(guī)范和限制外資的大幕，其后陸續(xù)又有新的補(bǔ)充性政 策出臺(tái)，其中 2020 年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（ 50 號(hào)文）把外資投資房地產(chǎn)的審批權(quán)收至商務(wù)部。 2020 年出臺(tái)的《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》，重新把審批權(quán)部分下放給省級(jí)商務(wù)主管部門，體現(xiàn)了商務(wù)部希望簡化程序，提高工作效率，要求地方政府積極認(rèn)真的擔(dān)負(fù)起相關(guān)責(zé)任，同時(shí)也透露出審批放