【文章內(nèi)容簡介】 二、結(jié)構(gòu)問題 央行報告表明 ,當前房地產(chǎn)是一種總量不足條件下的結(jié)構(gòu)性泡沫 根據(jù)央行《 2020年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》測算， 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為 ，再加上間接貢獻率可達到 。也就是說占 GDP增長率的 26%到 34%。 2020 年國房景氣指數(shù)表明， 2020 年 1至 8月份，全國商品房空置面積增幅比去年同期增加 個百分點。其中空置一年以上商品房面積為 4397萬平方米，同比增長 %。全國商品房空置占壓資金超過 2500 億元，居各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。不少業(yè)界人士及專家學者預言，房地產(chǎn)泡沫大破滅正在逼近。而與此同時，我國城市相當多的普通居民的人均住宅面積還在 10 平方米左右，有 10%左右的居民還生存在環(huán)境雜亂、房屋破舊、設施不全的條件下。鑒于我國九億農(nóng)民中大多數(shù)要轉(zhuǎn)移到城市，房地產(chǎn)業(yè)以兩位數(shù)的速度發(fā)展幾十年，也擺脫不了總量不足的被動局面。可見，當前的房地產(chǎn)泡沫是在總量不足條件下的結(jié)構(gòu)性泡沫，對當前房地產(chǎn)這樣高的貢獻 率不必擔心已經(jīng)過大。房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性泡沫產(chǎn)生的根源：產(chǎn)權混亂的“連體流通體制”，即現(xiàn)行房地產(chǎn)流通體制與國民經(jīng)濟 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 107 頁 發(fā)展階段、主要矛盾轉(zhuǎn)化態(tài)勢、產(chǎn)權結(jié)構(gòu)嚴重背離。我們必須首先明確房地產(chǎn)的產(chǎn)權主體?，F(xiàn)行商品房價格是由租、稅（費）、價三個部分組成。實際上是讓購房者一次性購買三個東西：土地、公共品、商品房。它們分屬于三個產(chǎn)權主體，具有不同的周轉(zhuǎn)方式和不同的循環(huán)周期。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財產(chǎn)，所謂地價是 50年的地租；公共品的產(chǎn)權是政府的，公共品的價格是指目前房價中的稅和配套費，實際上是 50年的消費稅和資 產(chǎn)稅；商品房的價格是指建設和安置成本加平均利潤，它的產(chǎn)權可以是私人的，也可以是政府的，還可以是全民的。三個產(chǎn)權主體不同的東西一次性出售，租、價、稅合流，價格自然很高。 要實現(xiàn)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)今年就必須進行結(jié)構(gòu)調(diào)整 針對有關“我國房地產(chǎn)近來出現(xiàn)泡沫際象”的言論，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌解釋，房地產(chǎn)“熱”與“泡沫”是兩個不同的概念。他認為，投資熱、銷售熱都不是壞事。如果整個行業(yè)都是冷冰冰的，那才不是好事情。泡沫是炒出來的。炒家買房子是為了升值，最關心房子價格的漲跌。如果真正的買家不是 炒家，而是實際需要房子的老百姓，就不存在泡沫了。因此，房地產(chǎn)業(yè)還需繼續(xù)熱下去。 當然，房地產(chǎn)行業(yè)要保持現(xiàn)在的溫度和發(fā)展的熱度，就必須進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，這包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 首先要調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，讓中等收入家庭買得起房子。高收入家庭以前已經(jīng)買了房子，現(xiàn)在是中等收入家庭真正能買房子的時候了，開發(fā)商應該調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足中等收入家庭的需求。其次要調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。所謂市場結(jié)構(gòu)是指一級、二級、三級市場。要搞好一級土地批租市場，搞活二級增量市場，規(guī)范三級租賃市場。市場結(jié)構(gòu)調(diào)整尤其要高度重視發(fā)展二手房市場 ，這是關鍵。以北京和上海為例，上海去年二手房交易量達 1400萬平方米，按每套 70平方米計算，一共是 20萬套，而北京前兩年一共僅交易 5400套左右，發(fā)展空間很大。如何使得更多的人進入市場，不僅需要產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，還要進行市場結(jié)構(gòu)調(diào)整。再者要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整分三個層次，即開發(fā)業(yè)、經(jīng)紀服務業(yè)和物業(yè)管理業(yè)。我國長期只重點發(fā)展開發(fā)業(yè)，而忽略了經(jīng)紀服務業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展。在國外，比如美國的房地產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)是最發(fā)達的，存量交易占到住宅交易的 85%。顧云昌認為，我國需要大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)。隨著市場的 細分、專業(yè)的細分，開發(fā)商也不必要親自執(zhí)行所有的開發(fā)流程，前程定位調(diào)查等可以通過虛擬經(jīng)營。 北京樓市結(jié)構(gòu)悄悄調(diào)整，樓價重心下移已成定勢 2020年入春以來，盡管京城的發(fā)展商堅稱“房價不會降”，但新項目中標榜自己為豪宅的已不多見，“性價比”成為所有暢銷樓盤的賣點。無論是從大戶型轉(zhuǎn)做都市小戶型的項目，還是新開盤的城郊項目，已經(jīng)開始明顯地利用產(chǎn)品的低總價或提升產(chǎn)品的品質(zhì)迎合消費者。春季，多數(shù)新開盤的商品房項目還在采用謹慎的低價入市的銷售策略，而進入秋季以來，隨著新推項目供量的增加，北京的許多項目借“金九銀 十”的收獲旺季紛紛推出了階梯式的折扣優(yōu)惠。一些原定位較高的市區(qū)項目，例如位于宣武門的莊勝二期推出“百套七折房”吸引消費者；天倫錦城打出前 10名、前 40名和前 100名的購房者可分別獲得九二、九四、九六購房折扣；一年前的熱銷樓盤珠江駿景也采取限時購房增加兩個點折扣，并可抽取“個性化裝飾基金”的促銷手段??，另外，在供量集中的 CBD、泛 CBD地區(qū)，品質(zhì)與價格的競爭在今秋已空前激烈，全裝修、小戶型、低單價項目接連浮出水面；中關村有限的開發(fā)用地與奧運利好則呈現(xiàn)出供不應求、房價堅挺的狀態(tài)，這一切都表明，京城樓市的結(jié)構(gòu)正 在悄然間調(diào)整變化。如果說前年年底北京的房地產(chǎn)市場由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，出現(xiàn)供需錯位的話，而去年市場已經(jīng)開始在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上發(fā)生改變，去年許多開發(fā)企業(yè)都在重新調(diào)整市場戰(zhàn)略，將競爭的核心轉(zhuǎn)向綜合性價比上，戶型標準和房價都在逐步趨向回歸。業(yè)內(nèi)人士認為，在供大于求關系的作用下，北京樓市的結(jié)構(gòu)還將有進一步變化。在土地全面實行招投標掛牌出售后，項目間的性價比優(yōu)勢將有賴于各發(fā)展商對產(chǎn)品綜合性價比的把控能力。今后開發(fā)企業(yè)更多地要靠管理利潤占領市場，而不是機會利潤，資金實力強，具有組織上下游企業(yè)集團作戰(zhàn)能力，整體運作速度快的項目將 在市場變化中贏得先機。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 9 頁 共 107 頁 2020年北京固定資產(chǎn)投資計劃初顯調(diào)整結(jié)構(gòu)跡象 北京市政府 2020年度固定資產(chǎn)投資計劃中，商品房投資計劃是其中的重要組成部分。據(jù)市計委投資處有關人士介紹， 2020年本市商品房投資計劃安排的重點是危舊房改造項目、綠化隔離帶新村建設項目、經(jīng)濟適用住房項目以及市委、市政府確定的重大開發(fā)項目。另外，未列入 2020年土地年度供應計劃的建設項目，暫不安排在 2020年度續(xù)建或新建；而拖欠地價款、經(jīng)營能力嚴重不足的公司，也暫不安排新開工項目。續(xù)建項目和前期準備工作充分、規(guī)劃方案已經(jīng)審定、已按規(guī) 定繳納有關稅費、建設資金已落實的新開工項目將給予優(yōu)先安排。顯見，針對之前北京市房地產(chǎn)投資增長快于銷售增長而引起的空置率加大的情況，有關部門已開始采取措施進行結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)介紹，目前本市個別地區(qū)的商品房空置率高達 70%，租售兩難，對于這種區(qū)域，市政府原則上將不再安排新開工建設項目；而商品房開發(fā)集中地區(qū)也要根據(jù)總量和布局平衡實行分批次安排。 深圳房地產(chǎn)供求失調(diào)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn) 2020年以來，深圳房地產(chǎn)投資熱潮持續(xù)升溫。深圳市統(tǒng)計局發(fā)布的信息顯示， 2020年上半年，本市房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，帶動固定資產(chǎn)投資增長 百分點，對固定資產(chǎn)投資增長的貢獻率達 %。與此同時，深圳房地產(chǎn)市場壓力也空前增大?！?2020 年推出的樓盤太多了，競爭太激烈了?！边@是不少發(fā)展商和研究人士共同聲音。研究人員表示，雖然現(xiàn)在還不能下結(jié)論說深圳房地產(chǎn)市場過熱，但從近期數(shù)據(jù)上看，已暴露出市場可能會出現(xiàn)供求失調(diào)、結(jié)構(gòu)失衡等后果，這是非常值得業(yè)界警惕的。 首先是從總供應量來看： 據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示：本市上半年批準預售面積已達 376 萬平方米，超過2020年全年 。按慣例，下半年的供應 量一般會高于上半年，預計 2020年全年的新增供應將大大超過 2020年，有估計稱供應量將超過 900萬平方米。從第一季度情況看，市場消化狀況值得注意：新開工面積達 ，比 2020年同期增長 %；竣工面積為 ，比 2020年同期增長 %。但銷售已竣工商品房面積達 ，卻比 2020年同期下降 %。專家稱，從數(shù)據(jù)和市場趨勢看，已反映出深圳供應量有過多之嫌。 其次從區(qū)域市場來看： 據(jù)統(tǒng)計， 2020 年深圳市商品房住宅新開工面積 萬平方米，其中南山供 應量為 萬平方米，占全市近三成之重。2020年上半年，南山新開盤項目個數(shù)占全市的 37%，南山在售樓盤面積更是達 54%。據(jù)統(tǒng)計，華僑城片區(qū)及其周邊，已有二十幾個新興大盤將相繼入市搏殺。這些樓盤的定位、目標客戶群等幾乎雷同或交叉，預計下半年隨著更多樓盤虎口爭食，一場惡戰(zhàn)難免。 再者從產(chǎn)品市場上來看：（ 1）豪宅方面。 2020 年豪宅的推盤量是近三年來的高峰， 2020 年上半年，香蜜湖片區(qū)開售面積近 20萬平方米，景田片區(qū)開售面積也有 20多萬平方米，并且這兩個片區(qū)的均價都接近 8000 元。而下半年中心區(qū)將有大量樓盤 入市，黃埔雅苑三期、天健世紀花園、嘉里建設項目等項目的推出必將使中心區(qū)住宅市場競爭升級。中心區(qū)的開售面積目前已有 10多萬平方米，其均價更直逼萬元。豪宅市場另一集中供應地“濱海住宅” 2020 年也已全面啟動。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年深圳豪宅市場的供應量將不會低于 300 萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出，2020 年以來豪宅的集中供應，并不是市場上有這樣多的需求而有針對性開發(fā)的，而是由發(fā)展商所開發(fā)項目所處地塊的地價、位置所決定，有些不該做豪宅的地塊甚至也去做豪宅。這部分市場是否有足夠消化能力令人十分擔憂。據(jù)戴德梁行等多家機構(gòu)統(tǒng)計顯示 ， 2020 年上半年，單價 7000元 /每平方米以上的項目個數(shù)占了三成，春交會上，單價在 6000元 /每平方米的項目就占了六成。由于上半年中、大戶型偏高檔住宅供應密集，目前市場供求壓力已經(jīng)顯現(xiàn)。 （ 2）寫字樓方面。 有資料表明，在深圳中心區(qū)，已經(jīng)建成及已開建的有中心區(qū)最先崛起的寫字樓中銀大廈、啟用近兩年的投資大廈、中海大廈、江蘇大廈、深圳國際會展大廈、中電信息大廈、特美思廣場、福建興業(yè)銀行大廈、中鐵城廣場、豐立大廈、金力寶中央商務大廈、郵電樞紐大廈、人民大廈、深茂大廈；即將動工的項目有新星大廈、華融大廈、聯(lián)通大廈、免 稅大廈、新世界中心、中信地產(chǎn)中心區(qū)項目；而中心區(qū)巨無霸大中華交易廣場也即將重新啟動。這幾項算下來，供應量已逾 90萬平方米。除中心區(qū)外，以車公廟、農(nóng)科中心為軸心的中心西區(qū)，寫字樓開發(fā)項目之多，規(guī)模之大，是 2020 年樓市的一個熱點。據(jù)戴德梁行寫字樓部預計，羅湖區(qū)計劃及在建中的寫字樓項目將有部分在下半年進入市場，這將大幅度增加寫字樓市場的總體供應。而市場現(xiàn)實情況是最近三年深圳寫字樓銷售面積分別是、 、 ，基本都是在 10萬平方米左右徘徊。 2020 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 107 頁 年市場情況有所好轉(zhuǎn)， 但是否能消化這么多寫字樓令人懷疑。 渝房開發(fā)投資運行平穩(wěn)的同時出現(xiàn)一些值得關注的跡象 據(jù)重慶市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計資料顯示， 2020年 9月渝房景氣指數(shù)為 ，比上月上升 ，比 2020 年同期回落 ，持續(xù)保持在 102點到 106點的區(qū)間范圍內(nèi)震蕩運行，表明 2020年本市房地產(chǎn)開發(fā)投資運行態(tài)勢平穩(wěn)。統(tǒng)計進一步顯示，前 3季度，全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，增幅較 18月下降 。盡管如此，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金仍比較充足，累計到位資金 ，同比增長 %，資金到位率達 %，這使開發(fā)投資有了較高得資金保障。與此同時，商品房空置狀況有所好轉(zhuǎn)，截止 9月末，全市空置一年以上的商品房面積為 萬平方米，比 8 月份減少。但另一方面，全市商品房平均售價為 1478元 /平方米，同比下降 4元 /平方米。其中，住宅和商業(yè)用房平均銷售價格分別為 1255 元 /平方米和 3394 元 /平方米，均比2020 年同期有所增加，但辦公樓同比下降幅度較大。同時，值得注意的是，全市商品房新開工面積和竣工面積分別為 萬平方米和 萬平方 米，同比分別增長 %和%。其中，均是住宅和商業(yè)營業(yè)用房上升，而辦公樓下降。業(yè)內(nèi)專家認為，新開工面積增長比例小于竣工面積增長比例，說明今后一段時間期房的市場供應規(guī)模將得到有效的遏制。目前，住宅和商業(yè)用房的市場供求關系較好，但從辦公房的市場供應量與房價雙雙下降來看，如何讓其走出低谷，仍是一個問題。 三、空置問題 全國商品房空置率已達 26%，遠超國際警戒線 從整個走勢看，房地產(chǎn)市場購銷依然看好。房地產(chǎn)業(yè)的高回報，使得越來越多的行業(yè)轉(zhuǎn)向，將巨額資金投向房地產(chǎn)，特別是在我國經(jīng)濟發(fā)達的城市，來自全國 投向房地產(chǎn)業(yè)的國有企業(yè)和民營企業(yè)越來越多。然而，據(jù)有關方面統(tǒng)計到 2020年 7月為止，我國商品房空置總量在 億平方米左右，積壓資金達 2500 億元，商品房空置率達到 26%。國際上，當商品房空置率達到 10%時，政府或行業(yè)有關的主管部門便會發(fā)出警告。也有的國家和地區(qū)，如美國商品房空置率達到 7%、香港約為 3%至 4%時政府就會發(fā)出預警。我國商品房空置率已遠遠超越了國際警戒線，房地產(chǎn)已醞釀著巨大的風險。奉勸尚未和正準備向房地產(chǎn)進行巨額投資的開發(fā)商，千萬要謹慎從事，切不可盲目跟進，否則，一步踏空，后果難料，這絕不是危言 聳聽。 北京：整體上降低空置率，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整是關鍵 經(jīng)過一段時間的調(diào)整， 2020 年以來北京空置商品房的結(jié)構(gòu)已經(jīng)得到一定程度的改善。北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)表明，截至 9 月底，北京商品房空置面積為721 萬平方米，增長 %；商品住宅 萬平方米，增長 %，但總量分別比上年減少 53 萬平方米和 萬平方米。其中，