【文章內容簡介】 10% 100150 ㎡ 45,000 49，591 8，717 22，446 21，400 57，682 5，402 210，238 32% 150200 ㎡ 145,540 40，124 31，656 7，968 51，570 276，858 42% 200300 ㎡ 15,020 11， 28， 10， 65， 10% 20202020 年香蜜湖片區(qū)不同戶型面積開發(fā)量匯總表 （不包括熙園、景煜花園） 140 960 797 917 300500 ㎡ 8,370 14，559 22，929 3% 500 ㎡以上 5，510. 5， 510 1% 總面積（㎡） 230，274 100，855 20，069 75，813 35，228 90，023 66，256 29，320 16,368 664，206 100% 結論：香蜜湖片區(qū) 20202020 年市場推出的樓盤面積區(qū)間在 100200 ㎡的為主， 100150 ㎡占推出面積總量的 32%， 150200 ㎡占推出面積總量的42%，在 200 ㎡以上的占推出面積總量的 10%，在 100 ㎡以下占推出面積總量的 10%， 500 ㎡以上的占推出面積總量的 1%， TOWNHOUSE 占推出面積總量的 2%。相對于其它片區(qū)其樓盤大戶型、大面積的特征明顯，屬于較典型的豪宅片區(qū)。同時片區(qū)內 150 ㎡以上，以三房、四房為主的戶型競香蜜湖片區(qū)開發(fā)面積分析10%42%32%3%2%10%1%100㎡以下100150㎡150200㎡200300㎡300500㎡500㎡以上TOWNHOUSE爭十分激烈。 樓盤名稱 戶型面積 香蜜湖水榭花都 新天國際名苑 東?；▓@ 三期 香榭里花園二期 俊安苑 翠?；▓@ 二期 香逸名園 景秀年華 香蜜湖豪庭 50006000元 /㎡ 6000 6000 60007000元 /㎡ 6500 70008000元 /㎡ 7500 7800 7000 80009000元 /㎡ 平面 10000 8500 900010000元 /㎡ 20202020 年香蜜湖片區(qū)不同 樓盤的價格統(tǒng)計 結論：香蜜湖片區(qū)整體均 價平均在 8300 元 /㎡左右，部分高檔樓盤（東?；▓@、香榭 里、水榭花都）的均價達到了10000 元 /㎡或更高。從價格趨 勢體現(xiàn)了片區(qū)豪宅區(qū)域特點。但在此片區(qū)同類、同質樓盤的 激烈競爭下，部分樓盤價格下落。 10000 以上元 /㎡ TOHO 15000 二期11000 三期15000 平均均價元 /㎡ 8300 元 /㎡ 總結： B、 經上述香蜜湖片區(qū)市場分析，香蜜湖片區(qū) 20202020 年總體開發(fā)量在 100 萬平方米左右，戶型以三房、四房為主，面積區(qū)間 100200 平方米為主， C、 整個片區(qū)已經形成規(guī)模性富人居住區(qū)，片區(qū)內同質、同類產品的競爭十分激烈。 D、 客戶層面基本上在 35 歲以上，總體年輕化，家庭人口數(shù)量較少，以私營企業(yè)主、金融、證券、保險、大中型企業(yè)、事業(yè)單位管理人員為主，廣東籍、潮汕籍人士較多，普遍看好香蜜湖片區(qū)的發(fā)展前景。 E、 在同質、同類產品中與熙園產品品質較接近的水榭花都、東?；▓@的價格均在 10000 元 /㎡或更高，而其它產品的價格在逐步下調。 二、其它片區(qū)同質、同類樓盤市場調研 F、 中心區(qū)市場調研 中 心區(qū)住宅項目開發(fā)逐漸升溫 隨著中心區(qū)六大市政建設的全面開工，中心區(qū)概念已成為市民關注的焦點。幾家知名開發(fā)商如：黃埔雅苑二、三期、星河國際花城、天健世紀花園、嘉里雅頌居、如詩美地、城建城中雅苑、辛城花園南龍福居項目，今年將在中心區(qū)展開殘酷的競爭，吸引眾多置業(yè)者的關注。去年市政府主要投資用于環(huán)境和基礎工程，今年主要在地鐵與中心區(qū)工程。年內中心區(qū)住宅項目及地鐵沿線項目將繼續(xù)倍受關注。預計與中心區(qū) 概念直接關聯(lián)的項目年內總建筑面積將達 100萬平方米以上，以高檔及中檔住宅為主。 2. 中心區(qū)規(guī)劃 中銀 花園 嘉里 項目 天健世紀花園 少年宮 科技館 音樂廳 圖書館 兒童醫(yī)院 黃埔雅苑 市民中心 水晶島 高交會館 電視中心 中海華 庭 城建項目 星河 國際 花城 國際會展中心 深業(yè) 花園 中 心 區(qū) 北 區(qū) 用 地 指 標 用地性質 用地面積（公頃） 百分比 建設面積(㎡ ) 中 心 區(qū) 南 區(qū) 用 地 指 標 用地性質 用地面積（公頃） 百分比 建設面積(㎡ ) 商業(yè)、商務辦公 % 商業(yè)、辦公 行政辦公 % 商務辦公 文化娛樂 % 旅館 醫(yī)療衛(wèi)生 % 商業(yè)、旅館、辦公 % 60466 教育科研 % 略 教育科研 % 居住及配套 % 居住及配套 % 綠化及廣場 % 略 綠化及廣場 % 道路 % 略 社區(qū)公園 % 其它 % 略 行政辦公 % 總計 100% 2300049 發(fā)展備用地 % 199811 道路 % 略 崗廈綜合改造區(qū) % 略 其它 5 % 略 總計 100% 1170755 3. 中心區(qū)住宅開發(fā)情況 中心區(qū)北區(qū)住宅開發(fā)情況表 項目名稱 占地面積 容積率 建筑面積 開工時間 目前進度 開盤時間 銷售均價 銷售率 中銀花園 13084 175487 現(xiàn)樓已入伙 97 年 9000 93% 深業(yè)花園 36000 100800 65613 99年 伙 8400 一期：100% 二期： 95% 黃埔雅苑 156000 437000 103752 入伙 7800 一期：100% 天健世紀花園 38412 146191 2020年底 在建 預計： 8500 嘉里雅頌居 35000 3 11000 在建 中心區(qū)南區(qū)住宅開發(fā)情況表 辛城花園 20205 71782 98年入伙 98. 8500 100% 中海華庭 32568 110000 98 入伙 8800 100% 彩福大廈 10930 12 131023 入伙 6500 90% 如詩美地 35000 87500 城中雅 苑 44780 124990 在建 海龍王項目 7187 48875 待建 根據(jù)調查，中心區(qū)已售的住宅項目有黃埔雅苑一期、中銀花園、辛城花園、福崗園、中海華庭、深業(yè)花園、彩福大廈等；在售的住宅項目有黃埔雅苑二期等。另外還有城建城中雅苑、星河國際花城、香港嘉里雅頌居項目、天健世紀花 園 等 項 目 已 經 在 進 行 建 設 ， 預 計 在2020 年 78 月后將有更多住宅陸續(xù)進入市 場。 現(xiàn) 時住宅開發(fā)主要特征表現(xiàn)為： 中心區(qū)已有商品房市場存量不大，消費者 對 于中心區(qū)住宅的需求正處于上升階段。 中心 區(qū)住宅物業(yè)均以三房兩廳帶工人房的戶型作為主力戶型。 中 心 區(qū)住宅物業(yè)價格穩(wěn)步走高，約為 6700 元 /㎡ —— 8800 元 /㎡。 中 心 區(qū)的消費群體主要為中高收入的二次及多次置業(yè)者。 4. 物業(yè)供給量 福田中心區(qū)總規(guī)劃建筑面積為 750 萬㎡，其中商品房規(guī)劃建筑面積為 627 萬㎡，現(xiàn)已竣工 100 萬㎡，即 16%，在售住宅物業(yè)的總建筑面積達 萬㎡，總銷售率約 78%，即中心區(qū)目前在售住宅存量約為 萬㎡（多數(shù)為各大樓盤的尾盤），滿足不了目前消費者對中心區(qū)住宅的需求。 5. 中 心區(qū)樓盤分析 黃埔雅苑一期 由香港著名房 地產開發(fā)公司 —— 長江實業(yè)開發(fā)的高檔樓盤。 客戶特征為： ? 認可發(fā)展商品牌的香港人，以及廣東籍人士 ? 追求生活設施全、市政配套齊全、交通便利的大型社區(qū) ? 看重小區(qū)的地段、物管、樓盤品質等因素 ? 政府官員、銀行高層管理人士、企業(yè)主較多 樓盤名稱 黃埔雅苑二、三期 位置 深圳市福田區(qū) 彩田路、福中一路 312316 號 發(fā)展商 長江實業(yè)（中國）有限公司及和記黃埔地產有限公司屬下之深圳地產發(fā)展公司 建筑設計 深圳市陳世民建筑師事務所有限公司 園林設計 貝爾高林香港有限公司（一至四期） 物業(yè)規(guī)模 容積率 總占地面 積 ㎡ 總建筑面積 ㎡ 二期占地面積： 32， 792㎡ 建筑面積 107， 000 ㎡ 三期建筑面積95， 400 ㎡ 容積率 物業(yè)類型 總戶數(shù) 共建 22棟高層及 4棟小高層 二期 6棟 2228層高層、 2棟 8層小高層、平面一梯 26戶（以 1 梯 4 戶和 6 戶為主）總戶數(shù) 3100戶 二期戶數(shù) 654戶 三期 5棟 22層－ 32層高層及一座小學，三期總戶數(shù) 800戶 社區(qū)配套設施 車位 2所幼兒園， 1所小學， 1所中學、住客會所、商場、大型超市、凈菜市場 車庫車位 2500 個車位 會所設施： 運動類 大型天幕泳池、室內攀石場、健身室、乒乓球 /桌球室 兒童類 : 虛擬真實智能化兒童游戲機中心、兒童夜光保齡球場、兒童游樂中心、親子苗圃 美容類 : 水療按摩 香薰美容院 文化類 : 圖書館 交通 1 2 10 11 21 228（蓮花山）、 22 3 320（高交會館站）、 4 45 468 地鐵市民中心站 面積 二期面積 78223 ㎡ 224436 ㎡ 三期面積 77323 ㎡ 主力戶型 二期主力戶型以三房二廳（ 127162 ㎡） 三期主力戶型三房二廳（ 110114 ㎡） 物業(yè)代理 物業(yè)管理費 和記物業(yè)服務（深圳）有限公司 物業(yè)管理費 元 /㎡ 價格（元 /㎡） 9000 元 /㎡ 物業(yè)特點 戶型多樣，主力戶型為三房，有帶工人房供選擇，部分客廳寬 ，飯廳設有對流窗大面積豪華單位客廳寬 ，設有入戶空中花園，飯廳采用落地玻璃，將空中花園景致引入室內，小高層采用觀光電梯，面向園景 項目現(xiàn)狀 項目正在建設階段 預計 2020 年 5 月發(fā)售 黃埔雅苑二期戶型統(tǒng)計表 項目評價 由于和黃的品牌及較低的售價，一期銷售受到市場的追捧；項目二期目前正在進行銷售，廣告投放量較大，銷 售進度較為緩慢； 戶型 面積 戶數(shù) 比例 二房二廳二衛(wèi) 79 ㎡ 32 10% 82 ㎡ 27 三房二廳二衛(wèi) 128 ㎡ 41 7% 三房二廳三衛(wèi) 136 ㎡ 45 66% 150 ㎡ 289 162 ㎡ 51 178 ㎡ 4 四房二廳 186 ㎡ 40 7% 二層復式 255 ㎡ 8 7% 270 ㎡ 4 300 ㎡ 30 三層復式 335 ㎡ 2 3% 350 ㎡ 12 450 ㎡ 3 總計 588 100% 黃埔雅苑二期不同戶型戶數(shù)統(tǒng)計10%7%66%7%7% 3%二房二廳一衛(wèi) 7 9 8 2㎡三房二廳二衛(wèi) 1 2 8 ㎡三房二廳三衛(wèi) 1 3 6 178㎡四房二廳 1 8 6 ㎡二層復式 2 5 5 3 0 0 ㎡三層復式 3 3 5 4 5 0 ㎡黃埔雅苑不同戶型面積分析5% 6%61%8%13%7%二房二廳一衛(wèi) 7 9 8 2㎡三房二廳二衛(wèi) 1 2 8 ㎡三房二廳三衛(wèi) 1 3