【文章內(nèi)容簡介】 近年來，越來越多的城鎮(zhèn)居民加入到市區(qū)的購房群體，他們的購買力正在不斷釋放，市區(qū)一些交通便利、基礎(chǔ)配套設(shè)施較為完善的小區(qū)購買者中，城鎮(zhèn)居民占了 70%左右。目前在市區(qū)購房置業(yè)的城鎮(zhèn)居民，主要集中在笏石、黃石、北高、 東莊等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。這部分購房群體主要是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位人員、私營業(yè)主和在外經(jīng)商者等。這些群體因收入中等偏上且穩(wěn)定，對(duì)生活品質(zhì)追求較高，觀念相對(duì)先進(jìn)，自然成為了購買市區(qū)樓盤的主要客戶群，而且這些城鎮(zhèn)居民買房更多的是出于自住目的，投資所占的比例不高。進(jìn)市區(qū)買房，主要是向往城市的生活方式，優(yōu)化子女的教育條件，當(dāng)然也想保值增值，為此，他們更看重市區(qū)的品質(zhì)樓盤。 根據(jù)各大房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民作為樓市的新生力軍，他們對(duì)面積在 100 平方米到 120 平方米的戶型需求最大，面積在 130 平方米到 140 平方米以 上的次之， 60 平方米到 80 平方米的兩房排行第三，而面積 140 平方米以上或者高層房源，需求量則不容樂觀。 市場(chǎng)供應(yīng) 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止去年底，莆田市荔城、城廂、涵江、秀嶼 4 個(gè)區(qū)的現(xiàn)狀城市住房總量約為 1850 萬平方米，略高于全省城市人均住宅建筑面積。 2020 年是莆田房地產(chǎn)發(fā)展具有歷史性的一年，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，將近 20 個(gè)樓盤開工建設(shè)，總供應(yīng)套數(shù)約超過 1 萬套。 15個(gè)樓盤將在 08 年開盤，商品房施工面積將達(dá)到 300 多萬平米。另外由于 2020 年莆田市場(chǎng)投放總量受開發(fā)商控制，導(dǎo)致可售房源的庫存量增加，再加上 2020 年的新增樓 盤， 2020 年的供應(yīng)量較充裕。 開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)通過這幾年的發(fā)展，尤其是 06 年以來，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的格局都有一定的變化?？傮w說來，有進(jìn)有出，但更多的是基于莆田房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景，多數(shù)大品牌、實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)進(jìn)駐了莆田，形成更為激烈的品牌之爭，從另一個(gè)側(cè)面無論在品質(zhì)或是服務(wù)上帶動(dòng)了莆田房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)步與發(fā)展?？偟恼f來，莆田房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌有如下三種： 本土沉淀的品牌企業(yè)。經(jīng)過在本地長久發(fā)展而積累品牌的企業(yè)，應(yīng)該說是莆田目前較多的一種。這些企業(yè)在莆田本地已經(jīng)有了長期的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，熟悉整個(gè)莆田市場(chǎng)運(yùn)作及一般 規(guī)律。例如，莆田本地較為著名的三信集團(tuán)，率先成為莆田房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。這些企業(yè)一方面也是從最早期單純的項(xiàng)目開發(fā)，發(fā)展到目前擁有較大實(shí)力及品牌知名度的企業(yè)。 借助外來企業(yè)成功塑形的品牌企業(yè)。由于房地產(chǎn)業(yè)日趨嚴(yán)峻的開發(fā)形勢(shì)，一些較大的項(xiàng)目只能通過企業(yè)與企業(yè)間的合作來提升整體的競(jìng)爭力。這類企業(yè)中品牌塑造成功的當(dāng)屬萬輝地產(chǎn)。萬輝國際城項(xiàng)目的開發(fā)并取得銷售上的成功，從而對(duì)萬輝地產(chǎn)的企業(yè)品牌塑造起到積極的影響。從認(rèn)知一個(gè)項(xiàng)目到認(rèn)知一個(gè)企業(yè)，歸溯只能得益于項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及相應(yīng)的服務(wù)力度。 外來實(shí)力企業(yè)的品牌勢(shì)力。莆田 整體市場(chǎng)的發(fā)展前景，吸引了一批實(shí)力強(qiáng)、大品牌的開發(fā)企業(yè)，這也是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。例如，福州、廈門等城市都進(jìn)駐了萬科集團(tuán)這樣的龍頭房企。目前進(jìn)駐莆田的外來企業(yè)有正榮集團(tuán)、郭氏集團(tuán)等，這些企業(yè)的進(jìn)駐，一方面帶來強(qiáng)烈的市場(chǎng)沖擊力，真正形成品牌競(jìng)爭的格局；然而從另一方面也極大提高了整個(gè)莆田房地產(chǎn)的開發(fā)水平。這類企業(yè)帶來較為先進(jìn)的開發(fā)理念及產(chǎn)品創(chuàng)新，不僅豐富了目前莆田的房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別，從而也帶來了全新經(jīng)營服務(wù)理念。為了能夠與之競(jìng)爭，縮小差距，一些企業(yè)也必然加強(qiáng)品牌塑造，追求產(chǎn)品品質(zhì)及服務(wù)理念。 二、運(yùn)行數(shù)據(jù) 景氣指數(shù)持續(xù)走低 受宏觀調(diào)控措施影響，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，居民購房意愿低下。據(jù)調(diào)查，今年第二季度，莆田市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)為 ，分別比上季度和上年同期下降 和 點(diǎn)，為近三年來新低。商品房預(yù)售面積、商品房銷售價(jià)格景氣指數(shù)分別為 、分別比上季度下降 點(diǎn)和 點(diǎn)，分別比上年同期下降 點(diǎn)和 點(diǎn)。 同時(shí)，隨著國家珍貴房地產(chǎn)業(yè)的一些緊縮銀根措施實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，融資景氣指數(shù)為 分別比上季度和上年同期下降 點(diǎn)和 點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的利潤景氣指數(shù)下降到 的不景氣區(qū)間，為 2020 年第四季度以來的新低點(diǎn)。 莆田市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)走勢(shì)05010015020007年一季度 07年二季度 07年三季度 07年四季度 08年一季度 08年二季度房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù) 開發(fā)建設(shè)穩(wěn)步增長 今年 16 月份，莆田房地產(chǎn)開發(fā)完成 億元，較去年同比增長 %,投資增幅居全省首位，雖同去年同期相比出現(xiàn)回落，總體投資速度仍是較快發(fā)展。透過地產(chǎn)投資的增幅速度，折射莆田房地產(chǎn)正在如火如荼的發(fā)展中，總體市場(chǎng)充滿潛力。 今年尤其是下半年以來，許多樓盤的施工進(jìn)度明顯停滯，房企資金鏈問題日益嚴(yán)重，又逢“三年大限”施加壓力，降價(jià)端倪 已逐漸顯現(xiàn)，下半年的房價(jià)走勢(shì)漸漸浮出水面。 莆田房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)情況 指標(biāo) 單位 2020年 同比 % 08年上半年 同比 % 房地產(chǎn)投資 億元 施工面積 萬平方米 竣工面積 萬平方米 空置面積略微增加 截止今年 6 月全市空置商品房面積為 萬㎡，較去年同期比增 %。 商業(yè)貸款比例下降 莆田市開發(fā)商主要靠銀行貸款和銷售回籠獲取資金。因此 ,今年銀行 實(shí)施從緊的貨幣政策 ,無論對(duì)于開發(fā)商還是購房者來說，都不是好消息。而國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比例亦呈下降態(tài)勢(shì)，今年頭 5 個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源達(dá) 億元，其中國內(nèi)貸款為 億元，比降 5％；自籌資金 億元，比增 24％；其他資金來源 億元，比增 80％。 三、各級(jí)市場(chǎng) 土地出讓不樂觀 今年上半年莆田國土部門通過招牌桂新供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地 13 宗 公頃，折合約 畝；總價(jià)款 49942 萬元，平均每畝 萬元。所供應(yīng)的 13 宗土地中，大部分位于仙游縣及秀嶼區(qū)， 其中市本級(jí) 3 宗 公頃，總價(jià)款 11358 萬元，平均每畝 104 萬元；仙游縣 10 宗 公頃，總價(jià)款 38584 萬元，平均每畝 75 萬元。 針對(duì)莆田上半年土地出讓整體不樂觀的情形，相關(guān)人士指出，此次土地拍賣會(huì)“冷”場(chǎng)的原因眾多，除了推出的部分地塊自身?xiàng)l件不具明顯優(yōu)勢(shì)外，相比去年，今年開發(fā)商拿地大多比較理性，主要原因仍是資金問題，融資渠道受阻，銀行貸款緊縮，銷售速度較慢，導(dǎo)致開發(fā)商沒有寬裕的資金拍地。由于資金即將見底，即使再好的地段，再便宜的價(jià)錢，也是有心無力；另外開發(fā)商也不看好當(dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使 拍下地，也無多大利益空間，搞不好甚至可能虧老本，底氣不足。， 從整體拍地的地價(jià)來看，地價(jià)回歸理性，土地地價(jià)的變化，在市場(chǎng)不明朗的情形下，未來莆田樓市發(fā)展仍值得關(guān)注。 商品房供應(yīng)急劇增大 2020 年全市預(yù)計(jì)總投資將達(dá) 45 億元 ,20 多個(gè)樓盤開工建設(shè) ,15 個(gè)樓盤開盤 ,施工商品房面積約 300 多萬平方米。 從目前莆田的房地產(chǎn)現(xiàn)狀看，今年將有 20 多個(gè)樓盤供應(yīng)，供需將逐漸趨于平衡。今年 16 月份，全市商品房新開工面積增長趨緩，同時(shí)批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積 萬㎡，同比增加了 %。其中莆田城