【文章內(nèi)容簡介】 。為主 17 城市拆遷安置戶 3050歲 高中以上 已婚，子女 23歲以下可與長輩同住 2020 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 投資 90130ｍ 178。為主 村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲 高中及以上文化水平 已婚，子女 523歲，可能與長輩子女同住 3500 元以上 改善居住環(huán)境 為子女購房 投資 120140ｍ178。為主 ， 部分 140ｍ 178。以上 文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等 3040歲 大專以上 已婚，子女 010歲。 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 投資 100140ｍ178。為主 市場潛力分析 投資前景較好。蕪湖縣在機(jī)械工業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展的帶動下，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境較好，投資前景看好；該宗土地面積適中，位置優(yōu)越，便于快速啟動和操作，可作為公司進(jìn)入蕪湖縣、蕪湖市房地產(chǎn)市場的切入點。 投資環(huán)境較好。蕪湖縣房地產(chǎn)開發(fā)量、存量房及未來土地儲備量不多，房產(chǎn)市場競爭相對較弱。 18 投資效益較好。根據(jù)測算，蕪湖 縣現(xiàn)有樓盤項目，除樓面地價外，建安費用、前期費用等其他相對穩(wěn)定的成本大約為 2020 元 /㎡ 。按照縣城內(nèi)住宅樓盤均價 35003800 元 /㎡ 估計，項目利潤較高。 四、項目概況 拍賣概況 地塊名稱：蕪湖縣自來水廠地塊（ 09091 地塊） 土地性質(zhì)：居住用地 地塊面積： 33418 ㎡ （約 畝） 起 拍 價： 6050 萬元 保 證 金： 1800 萬元 報名時間： 2020 年 10月 20 日 — 11 月 10 日 拍賣時間： 2020 年 11月 11 日 9： 30 拍賣地點：蕪湖縣行政中心第三會議室 指標(biāo) 要求 容 積 率： 2 建筑面積： 66832 ㎡ 建筑密度：≤ 25% 19 建筑規(guī)劃要求 綠 地 率：≥ 35%，人均集中綠地不小于 平方米，集中綠地面積不小于 1500平方米； 建筑間距：多層南北正立面日照間距不小于 ； 小高層 日照標(biāo)準(zhǔn)不低于大寒日 3 小時，同時南北向建筑之間最小間距為 30米； 停 車 位：停車?yán)锊簧儆?70%，其中地面停車?yán)锊淮笥?10%； 配套要求：按 GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行配套設(shè)計，其中社區(qū)居委會用房配套標(biāo)準(zhǔn)按蕪政辦 [2020]21 號文件執(zhí)行，小區(qū)防范設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)按蕪 綜治辦 [2020]1 號文件執(zhí)行； 防空地下室：按人防法律法規(guī)規(guī)定和蕪政 [2020]48 號文件執(zhí)行； 退讓紅線：沿羅福路做好綠化景觀設(shè)計，圍墻采用通透式且退羅福路規(guī)劃道路紅線不小于 4 米； 特別注意：合理避讓西北部地下供水主干管，并做好保護(hù)工作。 項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ 1）項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進(jìn)與實際發(fā)展方向，土地市場機(jī)會點主要在兩個方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機(jī)械工業(yè)園的銜接地帶。本項目地塊位于城南行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華 中心僅幾 20 分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注； （ 2）項目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無拆遷，啟動速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。 （ 3）項目周邊配套較為成熟，學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓等環(huán)伺左右，人居氛圍良好。 劣勢 （ 1）土地市場競爭可能會比較激烈。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長介紹，已有多家開發(fā)商前來了解蕪湖縣土地出讓情況。項目地塊并不大，進(jìn)入門檻不高，地塊區(qū)位較好，勢必引起激烈競爭。 （ 2）規(guī)劃容積率要求為 2，因此 小高層 建筑會偏多。但目前蕪湖縣對 小高層 接受度還不夠充分，需要市場發(fā)展成熟才能逐漸接受。 機(jī)會 （ 1）市政 城區(qū)向東南擴(kuò)展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。 （ 2）現(xiàn)有競爭 目前蕪湖縣在售樓盤較少，競爭壓力較小。 （ 3）市場空缺 蕪湖縣場樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及， 戶型比較老套 ，選擇空間相對較小。 21 （ 4）需求量增多 由于城區(qū)的擴(kuò)建，進(jìn)駐縣城人口的增多，以及舊城改造的進(jìn)行，有大量居住需求。 威脅 政策影響 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，使投機(jī)性的消費群體將減少。國家對房地產(chǎn)的貸款政策調(diào)整，會在一定程度上增加了消費壓力。 未來 競爭大 若項目開發(fā)相對滯后，其他競爭樓盤將會進(jìn)一步分流目標(biāo)客戶群，所以要把握時機(jī)。 項目 SWOT 分析 小結(jié)： 了解市場供需狀況，把握項目自身特點，揚長避短，才能吸引項目目標(biāo)消費群體。 項目周邊的配套成熟和便利的交通是項目最重要的優(yōu)勢 現(xiàn)有主要競爭項目調(diào)查表 在售樓盤 22 （ 1） 、 書香名第 項目簡介： 書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務(wù)中心，占地面積約 9 萬平方米，總建筑面積約 12 萬平方米，綠化率高達(dá) 40%，容積率僅為 ，是純 多層的低密度住宅社區(qū)。 主力戶型： 主力戶型有 76 平方米的精致小二房， 89平方米的溫馨小三房及 104 平方米、 128 平方米的舒適大三房。 銷售均價： 3700 元 /平，最高價景觀房 4571 元 /平 商鋪均價：≥ 7600 元 /平 促銷方式：首付 20%， 10月開盤每平米優(yōu)惠 80元，預(yù)付定金 5 千元抵 萬元 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：最后一期西 2 樓在 11月底開盤，明年十月交房。 23 （ 2） 、公園城邦 項目簡介：百悅 ?公園城邦項目與蕪湖縣東湖公園僅一路之隔，東依蕪?fù)托戮€（快速通道）及蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)，西靠三元路，南以灣新路為界，北與東湖公園隔公園大道相望。整體以東湖公園為靈魂，占地面積 506 畝，建筑面積 50萬余 ㎡ ，綠地率 %，建筑密度 %，容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 、 小高層 、花園 洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學(xué)、商業(yè)休閑、高級會所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。 主力戶型： 8090 平 銷售均價： 3500 元 /平 商鋪均價： ≥ 7500 元 /平 銷售率： 一期基本售完 銷售進(jìn)度： 規(guī)劃規(guī)模最大，但僅開發(fā)了灣新路側(cè)兩排多層約 4 萬方。 24 （ 3） 、明珠花園 項目簡介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。占地面積 60 畝， 建筑面積 6 萬平方米， 容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 （水岸景觀房） 主力戶型： 80100 平 銷售均價：多層 3300 元 /平， 小高層 3400 元 /平 商鋪均價：雙層 7900 元 /平，單層 6000 元 /平 儲藏室： 2280 元 /平 車庫： 2800元 /平 促銷方式：首付 20%，誠意金 5000 抵 15000 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：一期多層已售完，二期三座江景 小高層 已結(jié)頂，一、三號樓基本售完，二號樓已售 60%。 在建樓盤 時代廣場。位于蕪湖中路商業(yè)核心區(qū)域，由蕪湖晟鑫房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積 33620 ㎡ 。項目以商業(yè)為主，有一幢 18 層 小高層 住宅，共 142 套。主力戶型 89— 138 ㎡ ，均價在 4000 以上。開盤日期未定。 世紀(jì)御景園。位于迎賓大道與快速通道路口 ，世紀(jì)廣場內(nèi)。開發(fā)商蕪湖新紐置業(yè)有限公司。 88130 平米 16層 小高層 住宅。 12 月開盤，價格未定。 25 興業(yè)家苑。位于灣址鎮(zhèn)城南新區(qū)，書香名第南面。一期為 2 幢 小高層 。目前正在做場地平整，據(jù)悉售樓部下月開始對外開放。 規(guī)劃樓盤 南湖小區(qū)。位于蕪湖南路南端西側(cè)，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。該公司投資的四星級南湖國際大酒店緊鄰項目北側(cè)已開工建設(shè)。項目占地面積 36667 平方米，建筑面積 51300 平方米，容積率，由十六棟三至十一層公寓組成。 安置樓盤 安置樓盤主要有 3 個：第一是都市花園，位于保沙路以東 、荊山河路兩側(cè)，是一個有 2 千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側(cè) 1 千余戶已入住，南側(cè)已結(jié)頂；第二個是東湖公園東北角約 1 千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個位于蕪湖南路西側(cè)、蕪湖縣政府廣場對面一帶，戶數(shù)不多。安置用房總體規(guī)模不小，主要戶型為 6080 平方米的小戶型。 小結(jié) 縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個樓盤。建筑類型為多層、 小高層 ，戶型以 8090 ㎡ 為主力，均價在 3500左右。 東湖湖畔樓盤公園城邦，其規(guī)劃規(guī)模較大，已開發(fā)的一期 14 幢 26 基本售罄，但小區(qū)建 筑品質(zhì)較低；明珠花園規(guī)模較小，只剩下 小高層中二號樓的部分樓盤。 書香名第是蕪湖縣現(xiàn)有樓盤中檔次較高的住宅樓盤，其價格變化也直接影響著蕪湖縣的房價走勢。共 1234 套住宅，剩余 100 余套，銷售率達(dá) 80%?，F(xiàn)已尾盤，其中最后一期西 2 樓將于 11 月底開盤，明年 10月交房?？墒鄯吭粗凶畹蛢r 3500 元 /㎡ ，最高價景觀房 4571元 /㎡ ，均價 3700。主力戶型為 89 ㎡ 小三房，房源