上海市商住樓市場研究報告(編輯修改稿)
2024-10-08 21:56 本頁面
【文章內容簡介】 周期已 長達 三四年 ，可見商住市場存在著一些 “老盤新開” 的個案。 ? 靜安區(qū)的在售個案已基本完成去化，主要原因為該區(qū)的商住樓開售的時間較長。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國路一號公館”，且五月底剛開始發(fā)售。而長寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開售。 ? 上表所示商住市場總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場其本身的市場規(guī)模較小，且適應了當前部分特定消費群體的需要（主要為外地來滬的中小企業(yè)）。 表 本市部分在售商住樓的經濟指標： 案名 占地面積 綠化率 容積 樓層規(guī)劃 車位 物業(yè)費 摩登時代 3500平方米 20 三梯十九戶 50 5元 /平方米 So時代 6600平方米 無 9 三梯十二戶 120 5元 /平方米 長壽苑 4000平方米 15 4 二梯八戶 未定 /平方米 湘江大廈 5000平方米 無 三梯九戶 108 /平方米 生活藝術居 2萬平方米 30 三梯十六戶 未定 /平方米 格力公寓 13372平方米 20 二梯五戶 未定 未定 說明： ? 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過 1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在 4以上 ， 個別的容積達到了 10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個案的綠化率未超過 30％，個別個案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 ? 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶數(shù)較多，其中“摩登時代”的樓層規(guī)劃為 三梯十九戶 ，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準不甚理想。 ? 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費的方法，但是這也帶來了居住用戶付出相同的費用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠遠高于在純住宅中的損耗，這對于住戶來說相對不合理。 二、各區(qū)域商 住樓市場分析 普陀區(qū)商住市場分析 表 ： 7000630070000 2020 4000 6000 8000長壽苑錦海大廈 s o 時代摩登時代 說明： ? 本區(qū)有上海 商住一條街 之稱的長壽路，但是該區(qū)域目前在售的個案僅“長壽苑”一個個案，其 7000元 /平方米 的均價要 .低于區(qū)域 7500元 /平方米的住宅均價。 ? “摩登時代”為全裝修個案，裝修價格為 800元 /平方米，去裝修價后約 6200元 /平方米的均價高于區(qū)域內 6000元 /平方米的住宅價格?！?SO時代”為爛尾樓再改造項目，其 6300元/平方米的均價略高于區(qū)域內 6200元 /平 方米的住宅價格。 ? “摩登時代”及“長壽苑”目前已基本完成去化，“ SO時代”五月正式開始預定，目前的去化率在 30％左右 。 重點個案分析： SO時代 ? 本案位于中山北路白蘭路，緊鄰內環(huán)線高架，距輕軌站點約 500米的路程，周邊的公交線路較多，公交出行便捷。項目周邊區(qū)域內居住的新村較多，各項配套設施也較為齊全。但項目周邊的商業(yè)設施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。 ? 項目規(guī)劃位兩幢（鑲拼而成） 28層的高層建筑，其中 1－ 5層為商場，第六層為設備層， 7－ 28層為商住樓。樓層規(guī)劃為三梯十二戶，每層面積 960平方米，得房率在 70％左右，房型面積規(guī)劃從 60平方米至 120平方米。 ? 本案為爛尾樓的改造項目，因此在實際得土地使用權上將少于 50 年。 摩登時代 ? 項目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。 ? 項目規(guī)劃為一幢 16層的建筑，其中 1－ 4層規(guī)劃為商場， 5－ 16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－ 100平方米。本項目為全裝修房，裝修標準為 800元 /平方米，該案的物業(yè)管理公司為著名的戴得梁行，物業(yè)管理水準較高。 ? 本案于 2020年 12月開售至今以基本完成去化，在半年左右的銷售周期達到此去化量還是較為理想的。 長寧區(qū)商住市場分析 表 8000100000 2020 4000 6000 8000 10000 12020長發(fā)大廈迎龍大廈 說明： ? “迎龍大廈”高于同區(qū)域（延安西路沿線） 7000元 /平方米的住宅價格，此外該案規(guī)劃有商場（ 1－ 6 層的裙房）。 ? “長發(fā)大廈”由于開盤較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開始銷售，預計將于六月底正式開始銷售。 徐匯區(qū)商住樓市場分析 表 ： 62000 2020 4000 6000 8000湘江大廈 說明： ? 本區(qū)目前在售的商住樓個案僅有位于中山西路上的“湘江大廈”，其 6200元 /平方米的均價略高于周邊區(qū)域住宅 6000元 /平方米價格水準。 ? 本案于 2020年 12月開盤，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。分析其原因在于該項目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內的外來人員及外地來滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內占有一定的市場。 靜安區(qū) 商住市場 分析 表 靜安區(qū)在售個案的均價： 680074000 2020 4000 6000 8000平安大廈和一大廈 說明 ： ? 本區(qū)的兩個個案由于開售的時間較長，因此目前的均已基本售完。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣，租金為 2。 4元 /平方米（含物業(yè)費）。而“平安大廈”以售完。 ? 就兩個個案的價格來看要低于區(qū)域的住宅的售價，一方面兩個個案建成時間較長，各種設備相對較為陳舊，另一方面由于所面對的客戶群的原因也使得本區(qū)的商住樓的價格要低于住宅的價格。 重點個案分析
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