【文章內(nèi)容簡介】 公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補辦手續(xù)隨機入市的現(xiàn)象。 （8）2004年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ◆影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀因素分析 ①深圳經(jīng)濟社會發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來，深圳經(jīng)濟持續(xù)快速增長，出現(xiàn)了近年來少有的良好發(fā)展局面。2003年，深圳本市生產(chǎn)總值（GDP）％，創(chuàng)8年新高，在全國城市中居第4位；人均GDP繼續(xù)居全國第1位，達到54560元/人；％，增速為8年來最高；％，外貿(mào)進出口總額和出口總額連續(xù)11年居全國大中城市首位。在經(jīng)濟持續(xù)增長、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級等因素的影響下，深圳成為全國經(jīng)濟最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，深圳社會發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進一步提高。2003年，深圳人民生活水平不斷改善，比上年增長4％，而居民消費欲望也不斷增強，％。隨著深圳社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費成為熱點，社會文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運行，人均收入水平的提高，以機械增長為主的人口增長模式，以及在國內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費觀念，為未來深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外，CEPA的簽署，24小時通關(guān)的實施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機遇；而地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進程的加快，將促進房地產(chǎn)外銷市場再次景氣，并極大的促進特區(qū)外房地產(chǎn)市場的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 ②國家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，對深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響：近年以來，國家出臺將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策?？傮w來看，以上各項政策對深圳房地產(chǎn)市場未來發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： ●國家清理整頓土地市場政策對深圳影響不大，尤其是經(jīng)過20年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場，土地市場交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營性房地產(chǎn)用地一律通過市場方式出讓，從而避免了土地市場不規(guī)范對房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 ●征地制度改革在一定程度會影響房地產(chǎn)市場供給，但影響不會很大。特別是近年來，針對深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟社會發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國家實施征地制度改革后，深圳將面臨進一步的土地供應(yīng)壓力，勢必對包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增100公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進一步擴大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在200～300公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計每年供應(yīng)商品房700～800萬平方米，考慮到近兩年約500萬平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計每年供給新建住宅1200萬平方米。結(jié)合近年來每年800萬平方米的新增需求，：1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場供求均衡，也有利于消費者充分選房、保證目前買方市場的基本格局并保證房價的穩(wěn)定。 ●在工程建設(shè)方面，政府加強清理拖欠工程款，不會對深圳房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時地價一次性交清、“多層封頂、高層建至2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進入房地產(chǎn)市場的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 ●從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實施，會對房地產(chǎn)市場造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購房者消費門檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定程度的波動。 ●從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對區(qū)域房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點區(qū)域房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點區(qū)域“求大于供”的問題，保證房地產(chǎn)市場發(fā)展對土地資源的需求。此外，為了進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理與監(jiān)控，進一步完善的信息統(tǒng)計體系和預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢對房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 ◆2004年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 ●房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長，市場供給基本充足，市場供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場需求總量來看，以我市530萬常住人口為房地產(chǎn)消費主體，目前住宅存量基本達到1億平方米，加上約2000多萬平方米的在建住宅。以此計算，常住人口人均建筑面積達到23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約7平方米的增長潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長1平方米計算，每年將增加住宅需求500～600萬平方米。 從深圳特殊的人口增長方式看，人口增長基本以外來人口機械增長為主，特別是近年來，每年外來人口保持約25～30萬人的增長速度；人口的高速機械增長，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國較高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房價收入比（：1），進一步吸引了外來人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時間內(nèi)得以有效實現(xiàn)，據(jù)此估計，每年新增人口住房需求接近600～700萬平方米。 根據(jù)以上估計，今后5～7年，深圳每年房地產(chǎn)市場將保持1100～1300萬平方米的需求規(guī)模，而2002～2003年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持1200萬平方米也驗證這個實事。由此可預(yù)計，2004年深圳房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持強勁的需求規(guī)模，對新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計達到1300萬平方米。 ●非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場競爭激烈，商業(yè)用房市場將繼續(xù)景氣： 從2003年全年銷售情況看，％，部分片區(qū)寫字樓市場出現(xiàn)了較為火爆的銷售場面。但是，根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在11～19萬平方米之間波動，規(guī)模并未有較大增長；除極個別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持100～150萬平方米的規(guī)模?？紤]到近兩年每年18萬平方米左右的銷售規(guī)模，2004年寫字樓市場仍將競爭激烈，而在供給增長較快的制約下，寫字樓價格將與2002年持平。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2003年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實際銷售量高于1998～2001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開工量平均保持著20％以上的增長，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場需求旺盛趨勢，預(yù)計2004年商業(yè)用房市場將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 ●房地產(chǎn)市場“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場的重點區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動與房地產(chǎn)市場的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經(jīng)濟社會發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如2003年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30％上升到40％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機，同時也將進一步促進和帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， ●外資進入深圳房地產(chǎn)市場的規(guī)模將進一步擴大，房地產(chǎn)外銷市場將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： CEPA簽署后，香港地鐵于2004年1月初即與深圳市政府簽署和約，采取BOT方式承包深圳地鐵四號線，總投資60億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè)290萬平方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進外資促進本市重大項目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時還將極大的促進深圳房地產(chǎn)外銷市場的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場在1999年曾經(jīng)達到60%以上的高增長期，但近年來增長幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在7%左右。地鐵四號線開工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對味，港人對地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場的發(fā)展，促進深圳樓市的進一步繁榮。 ●房地產(chǎn)需求旺盛將推動價格上升，價格增長幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價格總體保持平穩(wěn)波動： 從近年來的價格波動趨勢看，深圳房地產(chǎn)價格持續(xù)保持平穩(wěn)，房價漲跌幅度甚小，但2003年各區(qū)房地產(chǎn)價格均出現(xiàn)了一定幅度增長，特區(qū)內(nèi)住宅價格增長基本在5％以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價格的漲跌的決定因素還在于市場供求關(guān)系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場需求卻持續(xù)旺盛的增長，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，給房價上漲創(chuàng)造了一定空間?？傮w來看，2004年深圳的房價將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷