【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公司因后續(xù)建設(shè)資金不夠，延遲建設(shè)周期，甚至出現(xiàn)問題樓盤；部分開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不夠規(guī)范，隨意更改設(shè)計(jì)、延遲交樓或辦證，造成業(yè)主投訴增加等。 此外，由于歷史原因，目前深圳特區(qū)外尚有一定數(shù)量的自用房存在未補(bǔ)辦手續(xù)隨機(jī)入市的現(xiàn)象。 （8）2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ◆影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的宏觀因素分析 ①深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響： 近年來，深圳經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，出現(xiàn)了近年來少有的良好發(fā)展局面。2003年，深圳本市生產(chǎn)總值（GDP）％，創(chuàng)8年新高，在全國(guó)城市中居第4位；人均GDP繼續(xù)居全國(guó)第1位，達(dá)到54560元/人；％，增速為8年來最高；％，外貿(mào)進(jìn)出口總額和出口總額連續(xù)11年居全國(guó)大中城市首位。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)繼續(xù)升級(jí)等因素的影響下，深圳成為全國(guó)經(jīng)濟(jì)最為活躍的城市之一。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳社會(huì)發(fā)展步入新的階段，人民生活水平進(jìn)一步提高。2003年，深圳人民生活水平不斷改善，比上年增長(zhǎng)4％，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，％。隨著深圳社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平和生活質(zhì)量有了很大提高，居民消費(fèi)觀念也發(fā)生了較大轉(zhuǎn)變，各類消費(fèi)中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費(fèi)成為熱點(diǎn)，社會(huì)文明程度有了很大提高。深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高位上的平穩(wěn)運(yùn)行，人均收入水平的提高，以機(jī)械增長(zhǎng)為主的人口增長(zhǎng)模式，以及在國(guó)內(nèi)較為現(xiàn)代化的新型消費(fèi)觀念，為未來深圳房地產(chǎn)業(yè)的繼續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。此外，CEPA的簽署，24小時(shí)通關(guān)的實(shí)施，將使深圳房地產(chǎn)業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇；而地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，特區(qū)外城市化進(jìn)程的加快，將促進(jìn)房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)再次景氣，并極大的促進(jìn)特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平。 ②國(guó)家、廣東省、深圳市有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響：近年以來，國(guó)家出臺(tái)將一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策，如清理整頓土地市場(chǎng)、實(shí)施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，廣東省、深圳市近期也將出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的系列政策?？傮w來看，以上各項(xiàng)政策對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展均有一定程度影響，主要體現(xiàn)如下： ●國(guó)家清理整頓土地市場(chǎng)政策對(duì)深圳影響不大，尤其是經(jīng)過20年的發(fā)展，深圳已經(jīng)建立了完善、成熟的土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)交易規(guī)則比較完善，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地一律通過市場(chǎng)方式出讓，從而避免了土地市場(chǎng)不規(guī)范對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的影響。 ●征地制度改革在一定程度會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，但影響不會(huì)很大。特別是近年來，針對(duì)深圳土地資源日趨緊缺，深圳市政府一直采取嚴(yán)格的土地供應(yīng)計(jì)劃制度，集約利用土地資源，保證城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整所必須的用地。國(guó)家實(shí)施征地制度改革后，深圳將面臨進(jìn)一步的土地供應(yīng)壓力，勢(shì)必對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)減少。但是考慮到存量房地產(chǎn)用地開發(fā)潛力的進(jìn)一步挖掘，以及集約利用土地水平的不斷提高，每年新增100公頃左右的房地產(chǎn)供地政策仍然能夠滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。根據(jù)我們的研究，在不進(jìn)一步擴(kuò)大建設(shè)用地的前提下，目前深圳每年供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地的能力基本保持在200～300公頃（含新增供地和存量用地），預(yù)計(jì)每年供應(yīng)商品房700～800萬平方米，考慮到近兩年約500萬平方米在建而未銷售的商品房，預(yù)計(jì)每年供給新建住宅1200萬平方米。結(jié)合近年來每年800萬平方米的新增需求，：1，供給充足且有富余，既有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求均衡，也有利于消費(fèi)者充分選房、保證目前買方市場(chǎng)的基本格局并保證房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 ●在工程建設(shè)方面，政府加強(qiáng)清理拖欠工程款，不會(huì)對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不利影響。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過多年的發(fā)展，已形成較為完善的市場(chǎng)管理體系，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，由于有簽訂土地合同時(shí)地價(jià)一次性交清、“多層封頂、高層建至2/3”才能預(yù)售等“高門檻”政策，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)基本未出現(xiàn)拖欠工程款現(xiàn)象。 ●從廣東省近期的有關(guān)政策看，正在擬議的開征物業(yè)稅政策一旦實(shí)施，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響。開征物業(yè)稅，將改用財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本將大幅下降。這樣，將有利于降低購(gòu)房者消費(fèi)門檻，控制房地產(chǎn)炒買炒賣現(xiàn)象；但同時(shí)也限制了房地產(chǎn)合理投資行為，并使深圳現(xiàn)行土地出讓制度作出重大改變，使房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定程度的波動(dòng)。 ●從深圳擬采取的有關(guān)政策看，今年深圳市將針對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)不均衡，特區(qū)外部分熱點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)用地供給不足，適當(dāng)增加房地產(chǎn)開發(fā)用地；而存量房地產(chǎn)用地將在新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)緊縮的前提下繼續(xù)得到消化。這樣，既有利于消化存量土地并保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡，也能夠在一定程度上緩解熱點(diǎn)區(qū)域“求大于供”的問題，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)土地資源的需求。此外，為了進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今年我市將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理與監(jiān)控，進(jìn)一步完善的信息統(tǒng)計(jì)體系和預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)， 繼續(xù)完善房地產(chǎn)行業(yè)管理辦法，以適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的要求。 ◆2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ●房地產(chǎn)需求繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，市場(chǎng)供給基本充足，市場(chǎng)供求總量基本保持均衡，房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)、協(xié)調(diào)、健康、快速的發(fā)展局面： 從住宅市場(chǎng)需求總量來看，以我市530萬常住人口為房地產(chǎn)消費(fèi)主體，目前住宅存量基本達(dá)到1億平方米，加上約2000多萬平方米的在建住宅。以此計(jì)算，常住人口人均建筑面積達(dá)到23平方米。根據(jù)有關(guān)研究，現(xiàn)代化國(guó)家人均居住水平的目標(biāo)為30平方米以上，據(jù)此，深圳尚有人均約7平方米的增長(zhǎng)潛力，根據(jù)有關(guān)研究，按每年增長(zhǎng)1平方米計(jì)算，每年將增加住宅需求500～600萬平方米。 從深圳特殊的人口增長(zhǎng)方式看，人口增長(zhǎng)基本以外來人口機(jī)械增長(zhǎng)為主，特別是近年來，每年外來人口保持約25～30萬人的增長(zhǎng)速度；人口的高速機(jī)械增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了巨大的需求，而深圳在全國(guó)較高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房?jī)r(jià)收入比（：1），進(jìn)一步吸引了外來人口聚集深圳并使房地產(chǎn)潛在需求能夠在較短的時(shí)間內(nèi)得以有效實(shí)現(xiàn)，據(jù)此估計(jì)，每年新增人口住房需求接近600～700萬平方米。 根據(jù)以上估計(jì)，今后5～7年，深圳每年房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持1100～1300萬平方米的需求規(guī)模，而2002～2003年兩年，每年平均銷售規(guī)模（含增量和存量銷售）基本保持1200萬平方米也驗(yàn)證這個(gè)實(shí)事。由此可預(yù)計(jì)，2004年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的需求規(guī)模，對(duì)新建住宅和存量住宅的需求預(yù)計(jì)達(dá)到1300萬平方米。 ●非住宅物業(yè)銷售將呈現(xiàn)一定幅度增長(zhǎng)，但銷售規(guī)模有限；寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)景氣： 從2003年全年銷售情況看，％，部分片區(qū)寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)了較為火爆的銷售場(chǎng)面。但是，根據(jù)1998年以來的銷售統(tǒng)計(jì)，非住宅物業(yè)中，寫字樓銷售總體呈現(xiàn)較低的銷售水平，每年寫字樓銷售量在11～19萬平方米之間波動(dòng)，規(guī)模并未有較大增長(zhǎng)；除極個(gè)別寫字樓能做到大部分出售外，多數(shù)寫字樓繼續(xù)呈現(xiàn)租、售并重的局面。根據(jù)數(shù)據(jù)分析，未來兩年，新增寫字樓供應(yīng)將保持100～150萬平方米的規(guī)模。考慮到近兩年每年18萬平方米左右的銷售規(guī)模，2004年寫字樓市場(chǎng)仍將競(jìng)爭(zhēng)激烈，而在供給增長(zhǎng)較快的制約下，寫字樓價(jià)格將與2002年持平。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2003年商業(yè)用房銷售有所減少，但仍保持著去年的銷售規(guī)模，實(shí)際銷售量高于1998～2001平均銷售水平近兩倍，商鋪物業(yè)買賣需求繼續(xù)旺盛，價(jià)格持續(xù)上漲。近兩年商業(yè)物業(yè)新開工量平均保持著20％以上的增長(zhǎng)，而空置量則逐年減少，鑒于目前商業(yè)用房市場(chǎng)需求旺盛趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2004年商業(yè)用房市場(chǎng)將繼續(xù)呈現(xiàn)景氣局面，商鋪價(jià)格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有升。 ●房地產(chǎn)市場(chǎng)“外移”日趨迫切，特區(qū)外將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)區(qū)域，新的城市區(qū)域?qū)㈦S著特區(qū)外城市化的啟動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展逐步形成 ： 根據(jù)有關(guān)研究，目前深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)的土地資源已基本利用殆盡，城市未來的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展必然向特區(qū)外轉(zhuǎn)移。而作為深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)業(yè)，目前已呈現(xiàn)出向特區(qū)外發(fā)展的明顯特征。如2003年當(dāng)年新出讓的房地產(chǎn)用地基本在特區(qū)外，當(dāng)年交易的商品房數(shù)量占全市總量的比例已從前年30％上升到40％。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重心向特區(qū)外轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)已相當(dāng)明顯。隨著深圳特區(qū)外全面城市化系列政策的實(shí)施，深圳房地產(chǎn)業(yè)將面臨重大的發(fā)展契機(jī)，同時(shí)也將進(jìn)一步促進(jìn)和帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成新的城市區(qū)域， ●外資進(jìn)入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大，房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)將呈現(xiàn)景氣狀態(tài)： CEPA簽署后，香港地鐵于2004年1月初即與深圳市政府簽署和約，采取BOT方式承包深圳地鐵四號(hào)線，總投資60億元，并獲得地鐵上蓋物業(yè)290萬平方米的開發(fā)權(quán)。地鐵四號(hào)線的開發(fā)建設(shè)，不僅能夠積極引進(jìn)外資促進(jìn)本市重大項(xiàng)目建設(shè)，不斷提高深圳的現(xiàn)代化水平，同時(shí)還將極大的促進(jìn)深圳房地產(chǎn)外銷市場(chǎng)的發(fā)展。從歷史數(shù)據(jù)看，外銷市場(chǎng)在1999年曾經(jīng)達(dá)到60%以上的高增長(zhǎng)期，但近年來增長(zhǎng)幾乎停滯，占商品房銷售總量的比例徘徊在7%左右。地鐵四號(hào)線開工后，隨著交通的便利及香港企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品適銷對(duì)味，港人對(duì)地鐵上蓋及周邊物業(yè)的需求將大大增加，這將非常有利于深圳外銷市場(chǎng)的發(fā)展，促進(jìn)深圳樓市的進(jìn)一步繁榮。 ●房地產(chǎn)需求旺盛將推動(dòng)價(jià)格上升，價(jià)格增長(zhǎng)幅度將保持在合理區(qū)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格總體保持平穩(wěn)波動(dòng)： 從近年來的價(jià)格波動(dòng)趨勢(shì)看，深圳房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持平穩(wěn)，房?jī)r(jià)漲跌幅度甚小，但2003年各區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格均出現(xiàn)了一定幅度增長(zhǎng)，特區(qū)內(nèi)住宅價(jià)格增長(zhǎng)基本在5％以上。產(chǎn)生這種情況的原因固然與年內(nèi)契稅上調(diào)、建材價(jià)格全面上漲有關(guān)，但房地產(chǎn)價(jià)格的漲跌的決定因素還在于市場(chǎng)供求關(guān)系的變化。 目前，深圳土地資源日益緊缺，今后幾年可供開發(fā)的房地產(chǎn)用地日漸減少，但房地產(chǎn)市場(chǎng)需求卻持續(xù)旺盛的增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生變化，給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了一定空間。總體來看，2004年深圳的房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲幅度不會(huì)太大。原因在于，特區(qū)外商品房的銷