【文章內(nèi)容簡介】 保證。 第 11 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 利潤點(diǎn)： ① 酒店物業(yè)的住宿、客房出租、餐飲、會議、娛樂等收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤 興大酒店 ”） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ①酒店 物業(yè)受生態(tài)環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、季節(jié)環(huán)境的影響，不同時(shí)期的客流量有所不同，會導(dǎo)致營業(yè)收入的波動性較大 ②酒店 物業(yè)的開發(fā) 屬于自持物業(yè)， 資金占用周期較長， 投資回報(bào)周期較長，所以 良好的資金鏈?zhǔn)潜Ｕ祥_發(fā)運(yùn)行的關(guān)鍵 綜上所述，自持的酒店 物業(yè) 在 市場 的運(yùn)作存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，但受目前旅游熱的興起，城市之間往來交流的密切， 其發(fā)展 還有較廣闊的 空間。 但 受 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、季節(jié) 性的 影響， 也存在不確定因素，所以在區(qū)位的選擇、產(chǎn)品的特點(diǎn)上應(yīng)做足功夫，打造適合市場的產(chǎn)品是決定酒店 物業(yè)開發(fā)的成敗的關(guān)鍵 。 而酒店物業(yè)的另一種模式 —— 產(chǎn)權(quán)酒店 ，其 項(xiàng)目 類似于住宅 項(xiàng)目 的開發(fā) ，只需要將酒店主體蓋好， 聘請 一個(gè)好的酒店管理公司，與投資客戶簽署使用協(xié)議，將酒店分割銷售出去就可以完成項(xiàng)目的運(yùn)作，資金可以達(dá)到快速回籠，并保持現(xiàn)金流 與 資金鏈的健康銜接。這種物業(yè)在 一、二 線城市已經(jīng)有很好的回報(bào)。 附表：各類型酒店運(yùn)營 /加盟成本 酒店類型 成本 經(jīng)營預(yù)期 案例 自營型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及 裝修）、管理成本 需長期積累客戶 海天大酒店、麗晶大酒店 合作型酒店 （聘管理公司） 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、合作費(fèi) （營業(yè)額的 1220%左右） 、管理成本 客戶資源共享 海爾洲際酒店、希爾頓逸林酒店 加盟型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、加盟 費(fèi)（ 3000元 左右 /房間 或營業(yè)額 的 6%左右 ）、管理成本 客戶資源共享 速 8酒店、如家酒店 第 12 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 三 、寫字樓物業(yè)運(yùn)營模式解析 寫字樓物業(yè)解析 寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)非常獨(dú)立的板塊，無論它拉動投資的特性還是對 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動，包括作為城市甚至區(qū)域地標(biāo)性的這種特殊的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，都決定了寫字樓經(jīng)濟(jì)在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，都是一個(gè)非常主流的經(jīng)濟(jì) 。 而 這種特殊 物業(yè) 對城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要求比較嚴(yán)格 ， 作為城市經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，多建在 經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的 一、二 線城市與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的 港口、物流 城市 ，該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?的 需求度比較高。而以第一產(chǎn)業(yè)為主的農(nóng)業(yè)化城市，以及第二產(chǎn)業(yè)為主的重工業(yè)化城市對寫字樓市場的需求度較弱。寫字樓這種特殊物業(yè)的開發(fā)要充分結(jié)合當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)體制結(jié)構(gòu)、 辦公習(xí)性、 因地制宜 建設(shè)，而 不能盲目開發(fā)。 寫字樓物業(yè)的 特征比較明顯， 項(xiàng) 目容積率高，大都采用塔式鋼結(jié)構(gòu)，外立面以玻璃幕墻為代表，電梯數(shù)量、地上與 地下停車位 的 配比 充足，周邊交通縱線發(fā)達(dá)。 物業(yè)的 分類也較為單一 ，按開發(fā)目的劃分的話可分為自用型和出租出售型；按等級劃分可分為甲級和 5A 級。 第 13 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 附表： 5A 寫字樓的標(biāo)準(zhǔn) 5A標(biāo)準(zhǔn) 概述 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) (BA) 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) ,可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進(jìn)行監(jiān)視及控制。以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。 安全防范系統(tǒng)（ SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 、 防盜報(bào)警系統(tǒng) 、 停車場管理系統(tǒng) 。 通信自動化系統(tǒng)（ CA） 綜合布線 系統(tǒng) （ 提供 5類線為基礎(chǔ)的綜合布線信息通道 ）、 無線通信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng) 、 信號增強(qiáng)系統(tǒng) （ 辦公樓各層設(shè)有 訊號 信號增強(qiáng)系統(tǒng) ）。 辦公自動化系統(tǒng)（ OA） 以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。 火災(zāi)自動報(bào)警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（ FA） 設(shè)有智能類比功能的火災(zāi)自動報(bào)警及自動滅火和消防聯(lián)動控制 。 寫字樓物業(yè)未來發(fā)展趨勢及市場機(jī)會分析 寫字樓物業(yè)的發(fā)展趨勢分析 對區(qū)域的選擇具有獨(dú)特標(biāo)準(zhǔn) ： 寫字樓市場 已經(jīng)進(jìn)入了產(chǎn)品細(xì)分和追求個(gè)性化的階段，差異化選址原則要求寫字樓必須是選擇在市中心或者是交通 便捷、環(huán)境優(yōu)良的次中心，交通以快捷、流暢為主。 要具有 “ 純寫字樓 ” 功能標(biāo)準(zhǔn) ：顛覆商住兩用寫字樓的升級革命已經(jīng)到來，將商場、生活區(qū)等相關(guān)聯(lián)性的配套進(jìn)行分離是高檔寫字樓 發(fā)展 的必然趨勢。 強(qiáng)調(diào)真正的品質(zhì)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) ：樓宇品質(zhì)的好壞直接涉及到 發(fā)展 商的經(jīng)營作風(fēng)、開發(fā)實(shí)力、品質(zhì)信譽(yù)。寫字樓在為企業(yè)創(chuàng)造一流的辦公環(huán)境的同時(shí)，應(yīng)該賦予產(chǎn)品更多的附加因素， 如購物、休閑功能等 。 要體現(xiàn)人文關(guān)懷的理念標(biāo)準(zhǔn) ：寫字樓應(yīng)該成為入駐企業(yè)的員工超越自我、掌握未來的一個(gè)平臺，精心營造的辦公環(huán)境和高品質(zhì)的商務(wù)氛圍能夠讓員工時(shí)刻擁 有最佳的辦公感受和自我成就感， 這是 一種更高層次的精神需求。 要有作為企業(yè)形象整合的標(biāo)準(zhǔn) ：寫字樓的設(shè)計(jì)造型和風(fēng)格是向公眾展示企業(yè)財(cái)富、特色，增加公眾對企業(yè)信任感的有效途徑。寫字樓必須起到為企業(yè)提供一個(gè)彰顯個(gè)性舞臺的作用，是企業(yè)形象必不可少的一部分。 第 14 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 體現(xiàn)智能化的商務(wù)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)： 現(xiàn)代寫字樓適應(yīng)信息社會對寫字樓功能、環(huán)境和高效管理的要求，必須配備周全的商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。 寫字樓物業(yè)市場機(jī)會分析 寫字樓 物業(yè) 的 發(fā)展 ，與宏觀經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境有著密不可分的聯(lián)系。 很多人講， 房地產(chǎn) 是 城市 經(jīng)濟(jì)的晴雨表 與風(fēng)向標(biāo) ，其實(shí) 這 里的房地產(chǎn) 主要指寫字樓 。當(dāng)宏觀 經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候， 市場 對寫字樓的需求就大。其實(shí)人本身并不需要寫字樓，只是因?yàn)榻?jīng)濟(jì) 發(fā)展 了， 企業(yè)與 公司 多 了 ，市場 才會產(chǎn)生對寫字樓的需求。 經(jīng)濟(jì)的 發(fā)展 和資本的注入，就必然會對寫字樓 物業(yè) 派生較大的需求。 寫字樓作為城市的標(biāo)簽和企業(yè)的 “ 形象代言人 ” ，與普通住宅相比，無疑有著更高的期望與要求 ， 他的功能不僅局限于辦公，更多的是代表企業(yè)的形象和實(shí)力的象征。 例舉： 青島 2020年上半年香港中路在用寫字樓約 70多家，平均入住率達(dá)到 90%以上，在建寫字樓有 12 家左右，預(yù)期未來供應(yīng)面積將超過 100 萬平米，且多處已開盤寫字樓銷售率達(dá)到 80%左右。通過這些數(shù)據(jù) 應(yīng)該 可以 看到，目前 像青島、天津、廣州這些貿(mào)易量往來比較大的港口城市，以及北京、上海、成都這些政治經(jīng)濟(jì)中心 城市對寫字樓市場的需求還是保持良好的旺盛勢頭。 經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 的巨大潛力決定了 寫字樓市場 有著非常廣闊的 發(fā)展 空間， 誰能夠把握機(jī)遇、提前進(jìn)入角色，誰將成為 這片 市場競爭的 主宰 。 典型案例研究 青島萬邦航運(yùn)中心 第 15 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 萬邦 航運(yùn)中心 項(xiàng)目 地段優(yōu)勢優(yōu)越。項(xiàng)目 位于青島 CBD 中心香港中路主干道，擁有地上地下交織互聯(lián)的發(fā)達(dá)交通 ， 多條城市主要公交路線可快捷直達(dá)，未來規(guī)劃 中的地鐵也在此設(shè)有站點(diǎn) ， 有效解決高峰時(shí)間的人流擁堵，令交通體系更為立體豐富，為世界級企業(yè)提供高效商務(wù)效能。 項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)： 萬邦中心定位高端、產(chǎn)品特點(diǎn)突出 —— 項(xiàng)目總 投資 約 9個(gè) 億 ，落成后 將憑借 240 米的 “ 身高 ” ，成為島城 地標(biāo)性寫字樓 建筑。 寫字樓 樓層 在 6至 51層 ， 總面積約 85000 ㎡，其中標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2020 ㎡。 硬件設(shè)施達(dá)到國際頂級標(biāo)準(zhǔn) —— 活動天花板 , 米 的 凈高 ； 標(biāo)準(zhǔn)層辦公樓承重為每平米 250 公斤 ， 超過百分之七十的使用率 , 有效減低成本 ；建材使用 100毫米的網(wǎng)絡(luò)架空地板 , 夾膠中空 LOWE玻璃幕墻，呈 現(xiàn) LED燈光效果 ， 盡享新穎靈活辦公室設(shè)計(jì) 。 商務(wù)人性化設(shè)計(jì) —— 寫字樓 停車位數(shù)量 926個(gè) ，配比可達(dá)到 90㎡ /個(gè)停車位。項(xiàng)目 從安全方面考慮， 51 層的寫字樓內(nèi)分別在 12 35和屋頂層設(shè)避難層 （可作餐廳、咖啡吧、商務(wù)會所） ，層高 米。一旦發(fā)生火災(zāi)，這些避難層足夠樓內(nèi)人員就近避難 。 附表：項(xiàng)目銷售價(jià)格及租金概況 項(xiàng)目價(jià)格 戶型面積 入駐企業(yè) 租金： 10元 /㎡ /天 最小起租面積 150 ㎡ 長榮國際集團(tuán)（世界第二大船公司）、地中海航運(yùn)公司等 售價(jià)： 34000元 /㎡ 最小起售面積 2020 ㎡（整層） 附表 ：以 青島 寫字樓市場 舉例， 各片區(qū)寫字樓市場受歡迎度比較 寫字樓區(qū)域 市場認(rèn)可度 空置率 典型項(xiàng)目 資源優(yōu)劣勢 香港中路（市南區(qū)） ★★★★★ 5% 保持捷中心、海信大廈 市政、商務(wù)配套齊全、交通道路發(fā)達(dá)、海景資源 山東路 CBD（市北區(qū)） ★★★★ 15% 廣發(fā)金融中心、金孚大廈 市政、商務(wù)配套齊全、交通道路發(fā)達(dá) 海爾路 CBD（嶗山區(qū)） ★★ 40% 數(shù)碼科技中心、地恩地財(cái)富中心 新建商務(wù)區(qū)，商務(wù)配套不完善，市場人氣氛圍較差 第 16 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 寫字樓物業(yè)運(yùn)營模式研究 注：寫字樓物業(yè)運(yùn)營有租售結(jié)合、自用等多種方式，這里討論 的運(yùn)營 模式 指的是 除自用以外的其他運(yùn)營方式 寫字樓物業(yè)的運(yùn)營資源 與定位因素 寫字樓作為一個(gè)獨(dú)立的運(yùn)營主體，它 代表的卻是所在城市經(jīng)濟(jì)活躍程度的晴雨表， 所以寫字樓物業(yè) 的運(yùn)營資源與定位 因素很重要，這關(guān)系到物業(yè)的發(fā)展與投資成敗的關(guān)鍵，其 很重要的 一項(xiàng) 就是區(qū)域 的選擇 。 區(qū)域的選擇 ： ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 一、二 線城市，以及港口、物流貿(mào)易、外向型經(jīng)濟(jì)為主的其它城市 ? 城市的 CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，周邊城市化進(jìn)程較高，商務(wù)、交通快速便利 中國宏觀經(jīng)濟(jì) 版圖 的規(guī)劃， 造就 了如長三角、黃河三角洲等等板塊的高新區(qū)發(fā)展，以及重工業(yè)化科技技術(shù)程度的 提升，商貿(mào)、金融、中介、地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的迅猛發(fā)展， 所以有長遠(yuǎn)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域 對寫字樓這一專業(yè)化載體的需要愈發(fā)顯現(xiàn)。 寫字樓物業(yè)的運(yùn)營 寫字樓 物業(yè) 運(yùn)營 的三大硬件 是 主體設(shè)施 、車位 配比 和物業(yè) 管理 。 所以寫字樓物業(yè) 得以 順利的運(yùn)營，這三項(xiàng)硬件缺一不可 。 主體設(shè)施： 現(xiàn)代化有品位的建筑、智能化的硬件設(shè)施、生態(tài)化舒適的辦公環(huán)境 車位配比： 盡可能達(dá)到 每 6070㎡ 配比 1個(gè)停車位 物業(yè)管理： 高效、管理經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)管理公司 (世邦魏理仕、戴德梁行 ) 寫字樓 運(yùn)營 不同于普通住宅 可以即時(shí)銷售，而 它需要長期管理和運(yùn)作 。 假設(shè) 項(xiàng) 目 前期 營銷推廣較慢 ， 那么后期投入使用后 要充分體現(xiàn) 大廈的 商 務(wù) 氛圍 ， 在銷售物業(yè)同時(shí) 增加一些 出 租的比例。 畢竟 寫字樓 的入住率是個(gè)很重要的指標(biāo) 。 如果入住率低， 成本 損失會很大， 直接 嚴(yán)重消耗開發(fā)商的資產(chǎn)，甚至可 能 拖垮開發(fā)商。所以要在租售上同時(shí)下功夫，盡力提高入住率。 第 17 頁 共 38 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營模式市場解 析 寫字樓物業(yè)的利潤點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn) 對投資商而言，寫字樓物業(yè)類似于住宅項(xiàng)目的開發(fā)，只需要將建筑主體蓋好，找一個(gè)好的物業(yè)管理公司，即可以將項(xiàng)目推向市場賣掉，所以利潤點(diǎn)與住宅相同。但是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響是 寫字樓物業(yè)開發(fā)的一個(gè)很大的不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)。受此影響 ， 可能會使開發(fā)企業(yè)資金難以快速回籠，資金鏈存在不健康發(fā)展，導(dǎo)致投資失敗。 利潤點(diǎn) ： ①銷售物業(yè)的營銷收入及租金收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤興大廈”） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ① 寫字樓物業(yè)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境要求苛刻 ，而現(xiàn)階段 經(jīng)濟(jì) 環(huán)境前景不為樂觀，經(jīng)濟(jì)危機(jī) 的發(fā)生 會導(dǎo)致企業(yè)對寫字樓物業(yè)需求的下降 ②寫字樓物業(yè)的