【正文】 社區(qū)型沿街商業(yè)的出售時(shí)機(jī)，通常選擇在項(xiàng)目周邊利好規(guī)劃確定之后、具體實(shí)施完成之前的這段時(shí)期完成。 社區(qū) 商業(yè) 的升值與開(kāi)發(fā)商資金循環(huán)的需求，是一對(duì)矛盾因素。因此，對(duì)于非商業(yè)地產(chǎn)公司而言，在非戰(zhàn)略市場(chǎng)中應(yīng)主要考慮“純銷售模式”。 運(yùn)營(yíng)模式小結(jié) 社區(qū) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的這三種模式都有其各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，我們需要在充分的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，根 據(jù)回籠資金需要等實(shí)際情況，選擇一種適合項(xiàng)目“整體運(yùn)作” 的模式， 使 項(xiàng)目的商業(yè)與住宅兩個(gè)部分的運(yùn)作相互促進(jìn) 。采用只租不售模式，產(chǎn)權(quán)掌握在發(fā)展商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售 。 社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的分析 社區(qū)商業(yè)配套經(jīng)營(yíng)的贏利模式 純租賃 模式 純銷售 模式 租售結(jié)合 模式 售后返租模式 先租后售模式 分割式銷售模式 拍賣銷售模式 整體出租模式 分層出租模式 分散出租模式 分層與分散結(jié)合模式 第 33 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 在前面的部分我們已經(jīng)提到過(guò)， 社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式主要有三種：出售、出租、租售結(jié)合，具體分析如下 ： ① 純銷售模式 執(zhí)行銷售模式可以采用 “ 售后返租 ” 、 “ 先租后售 ” 、 “ 分割式銷售 ” 和 “ 拍賣銷售 ” 等策略，每一種策略適應(yīng)不同的類型。我們可以借用消費(fèi)飽和指數(shù)來(lái)分析區(qū)域內(nèi)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)程度，同時(shí)也可以比較預(yù)租店鋪成本的高低。因此，社區(qū)商業(yè)在選址時(shí)，應(yīng)采取適當(dāng)集中的策略，可以有效增加顧客購(gòu)買的便利性。 ? 交通的干擾程度 交通狀況對(duì)于店鋪的經(jīng)營(yíng)非常重要，店鋪在追求最大銷售業(yè)績(jī)的原則下，應(yīng)保證顧客到達(dá)店鋪的便利和舒適。這些因素可以初步歸納為以下幾個(gè)方面： 第 31 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 附圖：社區(qū)商業(yè)影響因素示意 ? 人口規(guī)模和增長(zhǎng)潛力 社區(qū)商業(yè)的選址決策是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽都關(guān)系到店鋪日后經(jīng)營(yíng)的損益。有了這些硬件的支持 和 條件的約束 ，街區(qū)的商業(yè)人氣迅速提升，經(jīng)營(yíng)有了明顯的改善。 第 30 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 社區(qū)商業(yè)街 經(jīng)營(yíng)模式 湖光山色社區(qū)商業(yè)街前期推廣就是普通的 社區(qū)商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn) ，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃，環(huán)境嘈雜，社區(qū)居民對(duì)其經(jīng)營(yíng)較為反感。加上周邊魯信長(zhǎng)春花園、東城國(guó)際等新建社區(qū)的日漸入住，龐大的消費(fèi)群體對(duì)商業(yè)、餐飲等配套的需求度隨之加大。 社區(qū)商業(yè)街目標(biāo)客戶 街區(qū)成功運(yùn)作之處還在于它隨市場(chǎng)大環(huán)境順勢(shì)誕生。商業(yè)街區(qū)于 2020年 6月 正式開(kāi)街納客，曾被評(píng)為“全國(guó)十佳商業(yè)街區(qū)”。 熱點(diǎn)五：休憩性商業(yè)成為新寵 從已入住社 區(qū)商鋪的長(zhǎng)盛不衰中不難發(fā)現(xiàn)，社區(qū)商鋪必須依靠特色經(jīng)營(yíng)才 能減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，維持長(zhǎng)久，因而社區(qū)商業(yè)也開(kāi)始呼喚開(kāi)發(fā)商和商業(yè)機(jī)構(gòu)共同參與全程招商定位和經(jīng)營(yíng)管理。 熱點(diǎn)三：大盤社區(qū)商鋪成新熱點(diǎn) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大趨勢(shì)就是品牌化和大盤化，因此區(qū)域規(guī)?；拇笊鐓^(qū)越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商、置業(yè)者和商鋪投資者的青睞。社區(qū)商 業(yè)呈現(xiàn)的五大熱點(diǎn)： 熱點(diǎn)一：近郊社區(qū)商鋪投資看好 隨著城市的擴(kuò)張，有力拉動(dòng)了社區(qū)商鋪的投資前景。相對(duì)于大型購(gòu)物中心、主題商業(yè)步行街等大型商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)輻射的范圍較小，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容更為日?；话銇?lái)說(shuō)社區(qū)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以日用消費(fèi)品、必需品為主。 ② 有很強(qiáng)的地域性 它是一種以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對(duì)象的商業(yè)形態(tài)，它是以住宅項(xiàng)目或住宅街區(qū)為 載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地型商業(yè)。 房和底商較多 住宅配套型 是由住宅開(kāi)發(fā)商有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)的社區(qū)商業(yè)類型，它被納入住宅項(xiàng)目的規(guī)劃之中，其 初始土地使用權(quán)為該小區(qū)開(kāi)發(fā)商所有，以住宅小區(qū)內(nèi)的居民為主要的服務(wù)對(duì)象。鄰里中心均為與住宅分離的獨(dú)立建筑，與小區(qū)開(kāi)發(fā)總量的配套比例約為 3％。 第 26 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 專業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)因素 利潤(rùn)點(diǎn)： ①專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的銷售收入及租金收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得 到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤(rùn)興 **專業(yè)市場(chǎng) ”） 風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ① 專業(yè)市場(chǎng) 對(duì) 城市資源及產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)要求較多 ， 并且輻射范圍的大小決定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前景 ②專業(yè)市場(chǎng) 的開(kāi)發(fā) 前期定位很關(guān)鍵，行業(yè)、檔次、規(guī)模定位不當(dāng)直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗 ③ 專業(yè)市場(chǎng) 物業(yè)作為一種投資產(chǎn)業(yè)， 也 會(huì)受其他市場(chǎng)投資產(chǎn)品熱度變化的影響 專業(yè)市場(chǎng)的 定位是根據(jù)市場(chǎng)需求及資源來(lái)對(duì)行業(yè)、規(guī)模進(jìn)行定位的，而經(jīng)營(yíng)是通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的 研究 ， 創(chuàng)建獨(dú)特、暢通的市場(chǎng)物流模式，編織完善的產(chǎn)品銷售網(wǎng)絡(luò)，建立個(gè)性品牌服務(wù)文化， 以全新 的經(jīng)營(yíng)理念，為入駐的品牌和經(jīng)營(yíng) 商培育市場(chǎng)，提升整體市場(chǎng)水平 。 要素四：促進(jìn)主力商家的加盟，并嚴(yán)把其它商戶質(zhì)量關(guān) 行業(yè)龍頭、主力商家的加盟會(huì)帶動(dòng)專業(yè)市場(chǎng)的人氣，吸引更多投資者的關(guān)注。一個(gè)完整的專業(yè)市場(chǎng)，不僅涉及到倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)代理、分裝配送、停車場(chǎng)等基本環(huán)節(jié)，還需要銀行、餐飲、行業(yè)協(xié)會(huì)、網(wǎng)上交易平臺(tái) 等相關(guān)配套服務(wù)。 要素一：全面了解行業(yè)的專業(yè)市場(chǎng) 要做好一個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，就必須做到信息的領(lǐng)先，充分了解專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景、市場(chǎng)容量、同類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等 ， 適度控制市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模 ， 針對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的特征，有的放矢地進(jìn)行市場(chǎng)包裝和推廣?，F(xiàn)階段專業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)成功率不是很高，有的經(jīng)營(yíng)回報(bào)豐厚，而有的經(jīng)營(yíng)面臨困境。 經(jīng)營(yíng)理念：數(shù)碼科技“一站式”服務(wù) 青島電子 信息城 致力于為廣大的消費(fèi)者提供更為豐富且更為適合的時(shí)尚 電子 產(chǎn)品、 最 全面 的 升級(jí)服務(wù)，以及 一站式的全方位 數(shù)碼科技 解決方案。是目前膠東半島規(guī)模最大、檔次最高、配套與服務(wù)設(shè)施最完善的 IT業(yè)大型安全現(xiàn)代化專業(yè)電子信息產(chǎn)品交易市場(chǎng)。 自 1999 年?duì)I業(yè)以來(lái) 現(xiàn)入駐企業(yè) 460 余家，客流量 每日 萬(wàn)余人。之所以說(shuō)很大，是因?yàn)闃I(yè)種 的繁多可以提供多樣化經(jīng)營(yíng)，其衍生的輔助行業(yè)也同步經(jīng)營(yíng)，起到相輔相成，相互促進(jìn)作用；而說(shuō)它很窄，是因?yàn)橐坏┫薅ń?jīng)營(yíng)某個(gè)業(yè)種后，其他業(yè)種就很難融合到市場(chǎng)中來(lái)， 導(dǎo)致 缺乏相對(duì)穩(wěn)定的客源。專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡(luò)設(shè)施共享化的基礎(chǔ)上，形成了交易領(lǐng)域的信息規(guī)模經(jīng)濟(jì)，外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，從而確立商品的低交易費(fèi)用優(yōu)勢(shì)。將這些特點(diǎn)綜合起來(lái)，簡(jiǎn)而言之，專業(yè)市場(chǎng)的內(nèi)涵就是“ 專門性商品批發(fā)市場(chǎng) ” 。 第 22 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 五 、專業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式解析 專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)解析 專業(yè)市場(chǎng)的分類沒(méi)有特別的限制，只要是可以流通的商品都可以成立自有的專業(yè)市場(chǎng)，多數(shù)采用銷售方式，也有少些采用銷售兼部分自持出租的方式，通常投資開(kāi)發(fā)商很少全部自持經(jīng)營(yíng)。由于沒(méi)有像百貨公司那樣的相當(dāng)于單店的經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，如果不能整合所有商戶的資源，建立統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的購(gòu)物中心，會(huì)逐漸從 “ 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 ” 蛻變成 “ 物業(yè)設(shè)施管理 ” ，如果不能通過(guò)統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)手段，將購(gòu)物中心的人氣提升起來(lái)，只靠商戶各自為戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)和管理不能形成合力，購(gòu)物中心將喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。要把各自獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)單位和不同的消費(fèi)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)理念和資訊平臺(tái)上，與商戶共同運(yùn)作，整合成一個(gè)整體。打造未來(lái)面向東北亞的國(guó)際性名片，成為青島市門戶項(xiàng)目。 游樂(lè)經(jīng)濟(jì)的典范 雅典奧運(yùn)會(huì)的結(jié)束，標(biāo)志著世界奧運(yùn)已進(jìn)入了中國(guó)時(shí)期，舉世矚目的奧運(yùn)會(huì)即將舉辦，青島作為奧運(yùn)城市之一，正成為展示中國(guó)游樂(lè)最亮麗的舞臺(tái)。集購(gòu)物、美食、旅游、文化、休閑、娛樂(lè)、居住、商務(wù)等八大功能于一體，打造比肩世界的國(guó)際時(shí)尚體驗(yàn)消費(fèi)中心。引入知名品牌，提升人氣，靠主力店帶動(dòng)，拉動(dòng)自持物業(yè)及可售物業(yè)的價(jià)值 作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中重要組成部分 —— 購(gòu)物中心，在人均收入提升的今天，消費(fèi)品支出比重越來(lái)越大，市場(chǎng)存在很大的發(fā)展空間。 以青島為例， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅市內(nèi)四區(qū)正在營(yíng)業(yè)的大型百貨購(gòu)物中心有 30家左右，且未來(lái)一年內(nèi)還會(huì)有 10 家左右入市營(yíng)業(yè)，市場(chǎng)供應(yīng)量如此大 ， 由此顯現(xiàn)出的 購(gòu)物中心營(yíng) 業(yè)不均衡 也 暴露 出來(lái) 。固有的消費(fèi) 習(xí)性導(dǎo)致 商家競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)全無(wú) 。 附表：市場(chǎng)主流百貨購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分類 業(yè)態(tài) 特征 列舉 百貨 型購(gòu)物中心 多采用自持的形式 由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成 ， 面積一般在 15至 20萬(wàn)平方米左右，由于面積還不夠大， 面向多元化 目標(biāo)顧客群體，入駐 商品 業(yè)種齊備 麥凱樂(lè) 、百盛購(gòu)物中心 、海信廣場(chǎng) 物業(yè)型購(gòu)物中心 多采用出售或出租的形式 ，場(chǎng)所面積在 15萬(wàn)㎡左右， 進(jìn)行商鋪分割，面向投資或自持經(jīng)營(yíng)的 客戶群 金街購(gòu)物中心、中山商城 主題型購(gòu)物中心 多采用一半自持一半銷售的經(jīng)營(yíng)策略，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)復(fù)合度很高，包含購(gòu)物、 娛樂(lè)、餐飲 等多種場(chǎng)所，面積通常在 20萬(wàn)㎡以上，適合多元化消費(fèi)群體 寶龍城市廣場(chǎng)、名尚城市廣場(chǎng)（淄博） 購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析 購(gòu)物中心 物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 分析 ① 市場(chǎng)供給相對(duì)失衡，供應(yīng)量過(guò)多，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為乏力 ② 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為 相像 ，很難凸顯差異化，市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì) 第 19 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 ③ 品牌化商業(yè)巨頭集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，市場(chǎng)占有率較大，其它很難形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 在品牌化盛行的今天，品牌效應(yīng)已深深 植入 人心。按照新標(biāo)準(zhǔn)，零售業(yè)態(tài)總體上可以分為有店鋪零售業(yè)態(tài)和無(wú)店鋪零售業(yè)態(tài) （網(wǎng)店、電話直銷） 兩類。其中自持物業(yè)的經(jīng)營(yíng)需要一定的品牌效應(yīng) ，諸如家樂(lè)福、利群、銀座等商業(yè)類型， 所以在這我們只對(duì)半自持物業(yè)和銷售物業(yè)進(jìn)行分析。 但 受 國(guó)家經(jīng)濟(jì)環(huán)境 影響， 其變數(shù)較大；而且區(qū)位的選擇、產(chǎn)品的特性也是決定寫字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)的成敗的關(guān)鍵，所以這種高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)前期市場(chǎng)調(diào)研與市場(chǎng)定位非常關(guān)鍵 ， 項(xiàng)目 的 運(yùn)營(yíng) 也 不是 一時(shí)半 刻可以火起來(lái)的， 開(kāi)發(fā) 起步階段 比較 難。受此影響 ， 可能會(huì)使開(kāi)發(fā)企業(yè)資金難以快速回籠，資金鏈存在不健康發(fā)展，導(dǎo)致投資失敗。 第 17 頁(yè) 共 38 頁(yè) 商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目 運(yùn)營(yíng)模式市場(chǎng)解 析 寫字樓物業(yè)的利潤(rùn)點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)投資商而言，寫字樓物業(yè)類似于住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，只需要將建筑主體蓋好，找一個(gè)好的物業(yè)管理公司，即可以將項(xiàng)目推向市場(chǎng)賣掉，所以利潤(rùn)點(diǎn)與住宅相同。 如果入住率低， 成本 損失會(huì)很大， 直接 嚴(yán)重消耗開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)，甚至可 能 拖垮開(kāi)發(fā)商。 假設(shè) 項(xiàng) 目 前期 營(yíng)銷推廣較慢 ， 那么后期投入使用后 要充分體現(xiàn) 大廈的 商 務(wù) 氛圍 ， 在銷售物業(yè)同時(shí) 增加一些 出 租的比例。 所以寫字樓物業(yè) 得以 順利的運(yùn)營(yíng)，這三項(xiàng)硬件缺一不可 。 區(qū)域的選擇 ： ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的 一、二 線城市，以及港口、物流貿(mào)易、外向型經(jīng)濟(jì)為主的其它城市 ? 城市的 CBD核心區(qū)及輻射區(qū)，周邊城市化進(jìn)程較高，商務(wù)、交通快速便利 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì) 版圖 的規(guī)劃， 造就 了如長(zhǎng)三角、黃河三角洲等等板塊的高新區(qū)發(fā)展，以及重工業(yè)化科技技術(shù)程度的 提升，商貿(mào)、金融、中介、地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的迅猛發(fā)展， 所以有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的區(qū)域 對(duì)寫字樓這一專業(yè)化載體的需要愈發(fā)顯現(xiàn)。一旦發(fā)生火災(zāi)，這些避難層足夠樓內(nèi)人員就近避難 。 商務(wù)人性化設(shè)計(jì) —— 寫字樓 停車位數(shù)量 926個(gè) ，配比可達(dá)到 90㎡ /個(gè)停車位。 寫字樓 樓層 在 6至 51層 ， 總面積約 85000 ㎡，其中標(biāo)準(zhǔn)層面積約 2020 ㎡。項(xiàng)目 位于青島 CBD 中心香港中路主干道，擁有地上地下交織互聯(lián)的發(fā)達(dá)交通 ， 多條城市主要公交路線可快捷直達(dá)，未來(lái)規(guī)劃 中的地鐵也在此設(shè)有站點(diǎn) ， 有效解決高峰時(shí)間的人流擁堵，令交通