【正文】 。 辦公自動化系統(tǒng)（ OA） 以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。 安全防范系統(tǒng)（ SA） 閉路監(jiān)視系統(tǒng) 、 防盜報警系統(tǒng) 、 停車場管理系統(tǒng) 。 附表： 5A寫字樓的標(biāo)準(zhǔn) 5A 標(biāo)準(zhǔn) 概述 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) (BA) 樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng) ,可對全樓的 供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進行監(jiān)視及控制。 寫字樓物業(yè)的 特征比較明顯， 項目容積率高，大都采用塔式鋼結(jié)構(gòu)，外立面以玻璃幕墻為代表，電梯數(shù)量、地上與 地下停車位 的 配比 充足，周邊交通縱線發(fā)達。而以第一產(chǎn)業(yè)為主的 農(nóng)業(yè)化城市，以及第二產(chǎn)業(yè)為主的重工業(yè)化城市對寫字樓市場的需求度較弱。 附表：各類型酒店運營 /加盟成本 酒店類型 成本 經(jīng)營預(yù)期 案例 自營型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、管理成本 需長期積累客戶 海天大酒店、麗晶大酒店 第 12 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 合作型酒店 （聘管理公司） 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、合作費 （營業(yè)額的 1220%左右） 、管理成本 客戶資源共享 海爾洲際酒店、希爾頓逸林酒店 加盟型酒店 建筑成本（酒店建筑，房間、大廳內(nèi)外設(shè)備及裝修）、加盟費（ 3000 元 左右 /房間 或營業(yè)額 的 6%左右 ）、管理成本 客戶資源共享 速 8酒店、如家酒店 三 、寫字樓物業(yè)運營模式解析 寫字樓物業(yè)解析 寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)是一個非常獨立的板塊，無論它拉動投資的特性還是對區(qū)域經(jīng)濟的拉動，包括作為城市甚至區(qū)域地標(biāo)性的這種特殊的產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，都決定了寫字樓經(jīng)濟在中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，都是一個非常主流的經(jīng)濟 。 而酒店物業(yè)的另一種模式 —— 產(chǎn)權(quán)酒店 ，其 項目 類似于住宅 項目 的開發(fā) ，只需要將酒店主體蓋好， 聘請 一個好的酒店管理公司，與投資客戶簽署使用協(xié)議，將酒店分割銷售出去就可以完成項目的運作，資金可以達到快速 回籠，并保持現(xiàn)金流 與 資金鏈的健康銜接。 利潤點： ① 酒店物業(yè)的住宿、客房出租、餐飲、會議、娛樂等收入 ②固定資產(chǎn)的增加使企業(yè)融資能力得到提高 ③品牌、口碑得以良好的宣傳，提升企業(yè)形象（如定名“潤 興大酒店 ”） 風(fēng)險點： ①酒店 物業(yè)受生態(tài)環(huán)境、 經(jīng)濟環(huán)境 、季節(jié)環(huán)境的影響，不同時期的客流量有所不同，會導(dǎo)致營業(yè)收入的波動性較大 ②酒店 物業(yè)的開發(fā) 屬于自持物業(yè)， 資金占用周期較長 ， 投資回報周期較長，所以 良好的資金鏈?zhǔn)潜Ｕ祥_發(fā)運行的關(guān)鍵 綜上所述，自持的酒店 物業(yè) 在 市場 的運作存在一定的風(fēng)險，但受目前旅游熱的興起，城市之間往來交流的密切， 其發(fā)展 還有較廣闊的 空間。 通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店組織結(jié)構(gòu)的革新，提高了企業(yè)運作的效率 第 11 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 對旅游地產(chǎn)的 特指 自持 酒店物業(yè) 而言， 它與 住宅項目的開發(fā) 決然不同 ， 不僅需要將項目主體蓋好，還需要對項目進行包裝裝修，關(guān)鍵是細節(jié)的裝修處理， 只 有將這些都做好了，酒店才可以營業(yè)，實現(xiàn)投資收入。 以下是我們對自營酒店的運營機制進行的解析： 第 10 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 以下是我們對產(chǎn)權(quán)酒店的運營機制進行的解析： 酒店的開發(fā)原則與開發(fā)策略歸結(jié)如下 : ? 酒店主體的利益平衡機制和產(chǎn)品的適用性、有效性 ? 酒店主體的面積分配、內(nèi)外部裝修風(fēng)格合理鮮明 ? 目標(biāo)客戶的定位與營銷策略的配合切合實際 ? 投資回報模式的靈巧 運用 酒店運營機制的借鑒點： ? 知名酒店物管的 管理經(jīng)驗、知名度和影響力，是影響酒店經(jīng)營業(yè)績的重要因素。通過科學(xué)的考察和市場調(diào)查，準(zhǔn)確選擇具有很大升值空間而目前還處于冷區(qū)或者溫區(qū)的方式 ， 也可以實現(xiàn) 酒店物業(yè) 的增值盈利。第一 ， 酒店所處的地段已經(jīng)是旺地，一般是城市商業(yè)、文娛積聚區(qū)有高強度的人流、資金流和信息流 ， 酒店物業(yè) 在旺地的建設(shè)和發(fā) 展 ， 不僅能利用旺地現(xiàn)有的多種資源，形成競爭優(yōu)勢而獲利，同時 酒店物業(yè) 也會為所處地段提供更多的設(shè)施和服務(wù) ， 進而使得旺地更旺形成酒店與地域的相互促進 ， 酒店物業(yè) 將憑借旺地的高 價值和發(fā)展?jié)摿Χ@得 酒店物業(yè) 的增值盈利。 地段 的選擇 是 酒店物業(yè) 運營 的核心影響要素 ， 針對不同的城市、不同的產(chǎn)品、面向的不同目標(biāo)客群 ， 酒店的選址 也各有不同。 酒店物業(yè)形態(tài) 城市選址 外在 運營資源 度假、觀光型酒店 經(jīng)濟發(fā)達及沿海旅游城市 具備良好的外向型經(jīng)濟和旅游資源 產(chǎn)權(quán)、公寓式酒店 經(jīng)濟發(fā)展較好的城市 外向型經(jīng)濟發(fā)展、投資意識較強 商務(wù)連鎖型酒店 第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較好城市 城市經(jīng)濟屬于外向型，貿(mào)易往來較多 第 9 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 分析 酒店物業(yè)的選址與定位因素與住宅不同，通俗地說只 要 有人的地方就可以蓋住 宅，而酒店物業(yè)則不同，必須要考慮地段、城市經(jīng)濟發(fā)展、分時段客流量 、目標(biāo)客群定位 等重要因素，這些重要因素 正是決定酒店運營 是否成功的關(guān)鍵。 酒店物業(yè)形態(tài) 性質(zhì) 物業(yè)檔次 配備客房形態(tài) 硬件設(shè)施條件 度假、觀光型酒店 自持 高檔 套房、標(biāo)間、單人間 前廳與客房裝修，房間數(shù)量 500間左右，標(biāo)間面積 20㎡以上 產(chǎn)權(quán)、公寓式酒店 自持 /銷售 中高檔 套房 房間多為套房，配備家俱、家電，提供管家式物業(yè)服務(wù) 商務(wù)連鎖型酒店 自持 /銷售 中檔 標(biāo)間、單人間 通常房間面積在 16㎡左右，商務(wù)功能齊全，有健康的擴張性 廣義的酒店物業(yè)運營資源 還包括 城市經(jīng)濟體制、景觀旅游等外在資源。 其中 酒店物業(yè)運營主要分為自持經(jīng)營和酒店物管統(tǒng)一經(jīng)營 。 產(chǎn)權(quán)式 速 8酒店運營體制： 投資者以購買物業(yè)及現(xiàn)金形式入股該店，年終可獲取分紅和房租收益，但不得參與酒店管理，否則合作立即中止 。 速 8 酒店戰(zhàn)略布局 ： 作為世界上最大的連鎖經(jīng)濟型 酒店 ， 運營 商以“干凈，友好”作為服務(wù)理念 ， 其 市場 潛力 巨大 ，具有低投入、高回報、周期短等突出的優(yōu)點，擴張速度驚人。 速 8 國際是全球最大的經(jīng)濟型酒店連鎖 ， 隸屬于全球著名的溫德姆集團 。 加上 交通工具的 便利 ，拉近了 城市之間的距離，使交通的瓶頸約束效應(yīng) 越來越小 。 二、 酒店物業(yè)運營模式解析 1. 酒店物業(yè)業(yè)態(tài)分類及解析 酒店物業(yè)形態(tài)的劃分有很多種，按產(chǎn)權(quán)歸屬可 分為有自營型酒店和產(chǎn)權(quán)出讓式酒店；按經(jīng)營規(guī)模大小可分為大型酒店和中小型酒店，按星級標(biāo)準(zhǔn)也可分為五星級、四星級等，這里我們針對酒店運營模式將酒店劃分為如下幾項進行解析： 酒店物業(yè)形態(tài) 特征 運營資源 商務(wù)型酒店 選址靠近城區(qū)或商業(yè)中心區(qū) 商務(wù)設(shè)施齊全，服務(wù)功能完善 第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市 客流量不受季節(jié)影響而產(chǎn)生變化 度假型酒店 選址多在海濱、風(fēng)景旅游區(qū) 游泳池、健身房等娛樂設(shè)施齊全 城市旅游資源豐富 人流量受季節(jié)性影響較大，與旅行社與政府建立良好關(guān)系 長住型酒店 為租居者提供較長時間的食宿服務(wù) 家 庭式結(jié)構(gòu)及服務(wù)，套房為主 第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市 人流量不受季節(jié)性影響 會議型酒店 選址靠近城市 CBD 中心 接待會議及商務(wù)談判服務(wù)為主 配備完善的商務(wù)設(shè)施（大小會議室、投影及傳譯設(shè)備） 第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的城市 周邊交通便利，城市處于外向型經(jīng)濟發(fā)達城市 觀光型酒店 酒店規(guī)模、檔次、品質(zhì)較高 酒店配有娛樂、休閑、購物等硬件設(shè)施 城市旅游資源豐富 人流量受季節(jié)性影響較大，與旅行社與政府建立良好關(guān)系 經(jīng)濟型酒店 選址多在主城市周邊 房租價格低廉，服務(wù)方便快捷 人流量不受季節(jié)性影響 居住舒適度與硬件設(shè)施 要求較低 連鎖性酒店 經(jīng)濟型酒店的精品，開發(fā)具備擴張性 選址多在發(fā)達或發(fā)展中城市 具備一定的商務(wù)設(shè)施，居住快捷便利 人流量不受季節(jié)性影響 城市外向型經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)越 酒店品牌影響力較大 產(chǎn)權(quán)式公寓 酒店 具備完善的公寓式生活服務(wù) 家庭式結(jié)構(gòu)，戶型以套房為主 人流量不受季節(jié)性影響 統(tǒng)一物業(yè)管理經(jīng)營 第 6 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 產(chǎn)品更具投資價值，帶產(chǎn)權(quán) 城市化進程發(fā)展較好的城區(qū) 酒店物業(yè)未來發(fā)展趨勢及市場機會分析 酒店物業(yè)的發(fā)展趨勢 分析 總結(jié)酒店物業(yè)的發(fā)展趨勢 特點如下 ： ①供給相對 平衡 ，市場競爭激烈，發(fā)展速度加快 ②酒店物業(yè)作為新的 發(fā)展投資熱點，將拉動沿海、中國中部等旅游城市的發(fā)展 ③高檔酒店 經(jīng)營管理水平將 與 國際接軌，引入先進的管理經(jīng)營模式 ④國有酒店產(chǎn)權(quán)改制、分化等問題的風(fēng)險防范問題將越來越重要 ⑤酒店的集團化進程在逐漸加強，國際 酒店 集團將大舉進駐 酒店作為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)中一個重要組成部分 ，伴 隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展， 北京奧運會、上海世博會等良好的 旅游 經(jīng)濟發(fā)展 大勢帶動 ，各種類別的酒店 物業(yè) 投資成為 市場受關(guān)注的 熱點 ， 但由此 中國酒店 物業(yè) 市場發(fā)展并不太均衡的 市場 狀況也逐漸顯露出來。因此，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要權(quán)衡“四角”利益關(guān)系。 區(qū)別 四 ： 配套設(shè)施要求不同 商業(yè)設(shè)施配套建設(shè)在購 物中心等商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)中，比住宅開發(fā)具有更重要的作用，從以下兩 個方面體現(xiàn)： （ 1） 商業(yè)地產(chǎn)選址謹(jǐn)慎 并具有較強的輻射力 （ 2） 商業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施 要 綜合全面 更注重氣氛的營造 區(qū)別 五 ： 營銷推廣手法不同 商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅地產(chǎn)是一種新的業(yè)態(tài)， 對于習(xí)慣住宅開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，在營銷模式上必須注意商業(yè)地產(chǎn)的特性。 區(qū)別 三 ：商業(yè)地產(chǎn) 對資金鏈要求 嚴(yán)格 多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)采用只租不售的經(jīng)營方式，在定價策略上與出售為主的住宅項目有巨大的差別。 區(qū)別 二 ： 研究對象不同 住宅項目可以自行決定產(chǎn)品調(diào)研對象 。本次報告結(jié)合現(xiàn)階段二三線城市的市場特點、分物業(yè)類型建立研究框架 并做了初步解析 ， 旨在 建立與集團之間關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)研究的溝通基礎(chǔ)， 并探索 新的市場機遇。 機遇只給有準(zhǔn)備的人 。 與 此同時， 商業(yè)地產(chǎn) 市場 關(guān)注度在逐漸升溫， 市場機會正在凸顯 。如果說住宅市場是正在關(guān)緊 的那扇“門”，那 商業(yè)地產(chǎn) 就是 將要打開 的那扇“窗”。 第 1 頁 共 40 頁 商業(yè)地產(chǎn) 項目 運營模式市場解析 蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈羂芅蒞襖羂蕆蟻螀 羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈羂芅蒞襖羂 蕆蟻螀羈膇蒄 蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈羂芅蒞襖羂蕆蟻螀 羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈羂芅蒞襖羂 蕆蟻螀羈膇蒄 蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃肆芅蚆蕿肆莈葿羇肅膇芁袃肄芀薇蝿肅莂莀蚅肂肂薅薁肁膄莈袀膁芆薄螆膀荿莆螞腿肈薂薈膈芁蒞羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈膅膅蚈蚄螂芇蒁薀袁荿蚇衿袀聿葿螅衿膁蚅螁袈莄蒈蚇袈蒆莁羆袇膆薆袂袆羋荿螈裊莀薄蚄羄肀莇薀羃膂薃袈羂芅蒞襖羂蕆蟻螀 羈膇蒄蚆羀艿蠆薂罿莁蒂袁羈肁蚈螇肇膃蒀蚃